100万円で不動産投資は可能？少額の自己資金で資産運用をする方法を解説

資金に余裕がないものの、不動産投資をはじめたいと考えている方であれば、「100万円で始められるのか？」という点は気になると思います。不動産投資という面で見ると、100万円の予算は安いものです。もし、100万円の自己資金で不動産投資を始められるとしたら、とても魅力的に感じるでしょう。この記事では、実際に100万円で不動産投資を始められるのかを詳しく解説します。あわせて少額の自己資金で資産運用する方法にも触れていきます。

100万円の自己資金で不動産投資は可能なのか？

結論から言うと、不動産投資は100万円程度の自己資金でも始められます。不動産投資をはじめるとき、ローンを利用するのが一般的です。ローンの利用時、頭金を支払う必要がありますが、購入する物件によっては、100万円の範囲内で支払えます。そのうえ、フルローンであれば頭金の入金は必要ありません。

100万円の自己資金で不動産投資をはじめるにあたり、現実的な選択肢と言えるのが「マンション投資」です。ワンルームの区分マンションであれば、マンションやアパートの一棟投資と比べると、安価に済ませられ、物件によっては新築物件でも自己資金100万円程度で手が届くこともあります。とはいえ、自己資金100万円で不動産投資を成功させるには、適切な運用方法や注意点を理解しておかなければなりません。

100万円で不動産投資をはじめる方法は？

実際に自己資金100万円で不動産投資をはじめる場合、どのような方法を採用すればいいのか気になると思います。ここからは、100万円で不動産投資をはじめるための具体的な方法を解説していきます。

金融機関で不動産投資ローンを組む

100万円の自己資金で不動産投資をはじめるときには、不動産投資ローンを利用するという選択肢があります。購入したい物件の価格が100万円以下であったとしても、不動産投資ローンを利用して現金を手元に残しておけば、その資金を諸費用の支払いに使えます。不動産投資をはじめるにあたり、手数料や税金などさまざまな諸費用が発生するので、手元に現金があると安心です。

また、少しでも多く手元に現金を残しておきたいときには、頭金の入金が不要な「フルローン」を活用してください。ただし、不動産投資ローンは、希望者全員が利用できるものではありません。年収や職業など、「属性」によっては不動産投資ローンの審査を通過できないことがあるので注意してください。

自己資金100万円以下で購入できる物件を選ぶ

100万円の自己資金で不動産投資をはじめるには、安価な物件を選ぶ必要があります。不動産の販売価格を見てみると、100万円以下で購入できる物件があります。自己資金だけで不動産を所有すれば、月々のローンの返済は不要です。家賃収入として得た収益は、物件の管理費や運用費、自分の収入として確保しやすくなります。ただし、不動産投資にはいろいろな諸費用や税金が発生するので、物件購入以外の諸費用も考慮したうえで現金払いを検討しなければなりません。

100万円以下で購入できる物件は「安さ」で見るととても魅力的です。しかし、築年数が古いことが多く、リノベーションや修繕が必要なケースが多いものです。結果的に初期費用が高額になってしまい、自己資金額をオーバーしてしまうことも考えられます。もしくは、駅から遠い立地であったり、使いにくい間取りであるなど、何らかの問題を抱えていることも考えられるので、空室にならない工夫が必要。100万円以下の格安物件の購入は、慎重に考えることが大切です。

少額から取り組める不動産投資信託（REIT）を活用する

不動産投資信託（REIT）を活用すれば、自己資金100万円でも不動産投資をはじめられます。不動産投資信託とは、投資法人が多くの投資家から資金を集めて、そのお金で不動産を運用するものです。不動産投資で利益が出たら、そのお金は出資者へ還元される仕組みです。

自己資金が数万円や数十万円で不動産投資を始められるのが魅力で、自己資金100万円もあれば投資をスタートできます。ただし、一方で「不動産の所有権を得られない」という注意点もあります。さらに、元本割れとなり損をするリスクもあることを頭に入れておいてください。

不動産投資ローンを組んだ場合のメリットとは？

自己資金が100万円であれば、不動産投資ローンを利用しようと考える方は多いと思います。ここからは、不動産投資ローンを組んだ場合のメリットを解説します。

レバレッジ効果が高い

不動産投資ローンを利用すると、高いレバレッジ効果を得られます。不動産投資において、「自己資金100万円」はとても少ない金額です。しかし、不動産投資ローンを利用すれば、少ない自己資金でも収益性の高い物件（購入価格が高い物件）を選べますが、これをレバレッジ効果と呼びます。つまり、少ない自己資金額でありながら、大きなリターンを得られるのです。レバレッジ効果の高さは、購入する物件の利回りによるものの、適切に不動産を運用できれば、高い利益につながります。

手元資金である100万円を他の費用に活用できる

不動産投資ローンを利用することで得られるメリットは、「自己資金を別の用途に使えること」です。不動産投資では、購入する物件によるものの、修繕費用（中古の場合）や設備の取り付け、税金、手数料などあらゆるシーンで出費が発生します。もし、不動産投資ローンを利用せずに、自己資金を全て物件の購入に充てたら、他の出費に対応できなくなるかもしれません。

何らかのトラブルにより、突発的な出費が発生することも考えられます。不動産投資では、ある程度手元に自己資金を残しておく必要があります。不動産投資ローンを利用すれば、手元資金を0円にすることなく、投資を始められるのでおすすめです。

ローンを組むことで団体信用保険（団信）に加入できる

不動産投資ローンを利用する大きなメリットといえるのが、団体信用保険（団信）に加入できることです。団体信用保険とは、不動産投資ローン契約者に万が一のことがあった場合、融資の残額を保険金で補填できる保険です。

配偶者や子供など、家族がいれば、自分に万が一のことがあったときに家族が月々のローンの返済に追われてしまうリスクがあります。しかし、団信に加入していれば家族がローンの支払いに悩まされることはありません。また、生命保険の代わりのような役割があるので、家族に資産を残したいと考えるならローンを組むといいでしょう。

早い時期からでも不動産投資をはじめることができる

不動産投資は一般的に数百万円もしくは数千万円の自己資金が必要と言われています。しかし、不動産投資ローンを活用すれば、まとまった自己資金を確保できていない段階でも、不動産投資が可能です。

不動産投資ローンを利用すれば、年収が低い20代の若い世代でも、不動産投資がはじめられます。むしろ、ローンの完済年齢を考えると、定年前に返済が終わる若い世代は審査に通過しやすいものです。不動産投資ははじめる時期が早いほど、複数の物件を所有するなどして資産拡大のチャンスも大きく、成功しやすいというメリットがあります。

自己資金が少ないことを理由に、不動産投資を諦める方は多いものです。しかし、早めにはじめるほうが長い目で見ると有利なので、不動産投資ローンを利用しての早めのスタートがおすすめです。

100万円不動産投資ローンを組んだ場合のデメリットとは？

不動産投資ローンには魅力的なメリットがある一方で、デメリットも存在します。自己資金100万円で不動産投資ローンを利用しようと考えているなら、あらかじめデメリットを把握し、対策を考えたりリスクを理解したりしなければなりません。

頭金がないローン審査は厳しい可能性

自己資金100万円で不動産投資ローンを利用する場合、ローンの審査に通過しにくいのが難点です。少ない自己資金であっても、フルローンを利用すれば頭金は不要です。しかし、フルローンは一般的なローンと比べると審査基準が高いので、融資を取り付けるのは簡単ではありません。不動産投資ローンとして融資する金融機関からすれば、フルローンは融資額が大きく、借入期間も長めです。資金を回収できなくなるかもしれないというリスクがあるので、審査が厳しくなるのです。

ローン審査が通りやすい人とは

不動産投資ローンを利用するにあたり、審査を通過しやすいのは収入が安定している、もしくは年収が高い方です。一般的に収入が安定しているとされるのは公務員です。他にも、比較的年収が高い大企業勤務の方もローン審査に通過しやすいといえます。

ローン審査は本人の「信用力」で通れるか否かが決まります。過去に支払いの遅延があると、信用力が低いのでローン審査に通過できなくなるかもしれません。ちなみに、本人の属性だけではなく、「購入する物件の条件」がローン審査に影響します。収益性が高いと判断できる物件を購入する目的なら、ローン審査に通過しやすいでしょう。

ローン審査が通りにくい人とは

ローン審査に通りにくいのは、自営業や派遣社員など、一般的に「収入が安定していない」と言われる方です。他にも、正社員であっても年収が低かったり、過去に支払いの遅延があったりすると、返済能力があると見なされず、審査に通過できない可能性があります。さらに、収益性が低い物件を購入するためにローンを利用する際も、審査に落ちるかもしれません。

借入金額が多くなることで金利上昇のリスクがある

不動産投資ローンを利用するときには、金利上昇リスクのデメリットを把握しておく必要があります。とくにフルローンは借入額が大きくなりやすく、結果的に金利が上昇して返済に苦しむことが考えられます。

万が一、所有する物件が空室になったり、家賃を値下げせざるを得ない状況に陥るなど、キャッシュフローが悪くなったらローンが返済できなくなるかもしれません。物件を手放さなければならない状況に陥ることも考えられるので、金利上昇リスクをしっかり理解しておいてください。

購入可能の物件が限られてしまう

不動産投資ローンを利用すると、購入可能な物件の選択肢が少なくなるでしょう。自己資金100万円で不動産投資ローンを利用するなら、頭金は少額、もしくは頭金なしのフルローンという選択肢となります。しかし、頭金が少ないと、融資可能額も少なくなり、結果的に購入できる物件も限られてしまいます。もしかしたら、中古物件しか購入できなかったり、資産価値の低い不動産しか選べなかったりするでしょう。安い物件でなおかつ収益性の高い不動産を探すのは難しいものです。この場合、信頼できる不動産会社のサポートを受けることが必須です。

不動産投資信託（REIT）とは？

上でも少し触れましたが、ここからは不動産投資信託（REIT）を詳しく紹介します。株式投資やFXなどとは異なる仕組みなどを、正しく把握してください。

不動産投資信託（REIT）の仕組みについて

不動産投資信託（REIT）は、簡単に言うと「投資家から集めたお金で投資法人が不動産を運用し、投資家に分配金を支払う」という仕組みです。不動産投資であれば、居住用のマンションやアパートなどが投資先として一般的です。

しかし、不動産投資信託は居住用物件の他、ホテルや商業施設、倉庫、ビルなども投資先であるのが特徴といえます。わずか数万円でも不動産投資信託を活用できるので、自己資金が少ない方でも始められます。ただし、投資先物件の所有権は得られないので、どれだけ出資しても、物件が自分のものになることはありません。

不動産投資信託（REIT）の特徴について

不動産投資信託には、一般的な不動産投資にはない特徴があります。物件を買うのか、不動産投資信託（REIT）のどちらが向いているのかは人それぞれなので、参考として次の特徴をチェックしてみてください。

専門家が運用するため、流動性が高い

不動産投資信託の最大の特徴は、物件選びから運用、運用計画の見直しに至るまで全てプロが担います。登記や契約などの手続きも専門家が行うので、投資家にはそれらの手間が一切ありません。極端に言えば、「出資するだけ」で不動産投資として運用した収益を得られます。

いつでも投資したり売却したりでき、流動性が高いのです。不動産投資信託なら、面倒な手間なく不動産投資を始められます。手間がかからないうえに、自己資金が少なくても不動産投資が始められるのは、不動産投資信託の大きなメリットです。

少額からでも条件の良い物件が見つけられる

不動産投資信託は、自己資金が少なくても魅力的な物件に投資できます。そもそも不動産投資信託は、高額な自己資金が必要ありません。安ければ、数万円でも出資できます。最も高額な物件であっても、100万円以下のお金で不動産投資ができるので、自己資金が少額でも問題ありません。自己資金が100万円あれば複数の物件に投資でき、リスク対策のための「分散投資」にもつながります。

収益性が低くなりやすい

必ずしも不動産投資信託の収益性が低くなるとは言えませんが、レバレッジ効果で見ると、現物の不動産投資のほうが高い傾向にあります。現物の不動産投資の感覚で不動産投資信託を利用すると、想定しているよりも収益が少ないことに驚くかもしれません。投資に使える自己資金の額や対象とする物件によっては、不動産投資信託ではなく、現物の不動産投資のほうがお得な場合があります。

自己資金100万円で不動産投資をはじめるときに注意すべき点

自己資金100万円で不動産投資をはじめることは不可能ではありません。しかし、少ない自己資金で不動産投資を成功させるには、あらかじめ注意点を把握しておく必要があります。ここからは、自己資金100万円で不動産投資をはじめるときに、注意するポイントを解説します。

不動産投資に関する「知識」を蓄える

100万円という少ない自己資金でも、不動産投資を成功させたいなら、「専門知識」を増やしていくことが大切です。不動産投資は専門性が高い分野です。中途半端な知識では、せっかく手に入れた不動産をうまく運用できずに、赤字に悩まされてしまうかもしれません。

そもそも少ない自己資金での不動産投資は、リスクが高かったり、選べる物件の選択肢が少ないといった難点があります。不動産投資に関する知識を蓄えて、自分なりの考えで物件を運用していかなければなりません。最近は、不動産投資に関する書籍やセミナーが多いので、これらを積極的に活用することをおすすめします。

利回り、キャッシュフローを重視した「物件選び」

自己資金100万円で不動産投資をはじめるなら、慎重に物件を選ぶ必要があります。不動産投資を行うなら、より詳しく利回りやキャッシュフローもチェックしたうえで物件を選ぶことが大切です。

自己資金が少ないと、「安い物件を購入したい」と考えがちですが、格安物件は問題を抱えていることが多いものです。必ずしも安い物件なら投資リスクが低いとは言い切れません。自己資金100万円で不動産投資を検討しているなら、物件価格だけではなく家賃収入の目安となる利回り及びキャッシュフローを確認してください。

突発的な費用に対応できるよう「費用をプール」する

突発的な費用に対応できるようにしておくことで、自己資金100万円でも不動産投資に成功できます。不動産投資では、修繕費や維持費など突発的な出費も珍しくありません。自己資金が少ないとこれらに対応できなくなり、空室リスクを高めてしまうでしょう。

自己資金が少ないなら、毎月の家賃収入の一部を確保して、突発的な出費に悩まされないよう注意が必要です。100万円の自己資金であっても、さまざまな出費に対応できるように、費用のプールを意識してください。

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