不動産査定の方法｜家を売却するために必要な査定の流れや算出方法を紹介

不動産がいくらで売れるのか知りたい時に行うのが不動産査定です。とはいえ不動産売買はそう多く経験するものではないため、査定のやり方が分からない人がほとんどでしょう。また何百～何千万円と大きなお金が動くだけに、不安も大きいのが本音ではないでしょうか。

そこで当該記事では、「不動産査定とはそもそも何か」という基本的なことから説明し、査定の裏側で行われていることや査定の流れまで網羅的に解説していきます。そして、随所に高額査定を引き出すためのポイントも散りばめているので、少しでも高く売りたい人にとって必見の内容となっています。

不動産査定とは

不動産査定とは、売りたい不動産の価値を算出することです。不動産会社に査定を依頼することが多いですが、近年ではAIによる自動査定シミュレーションなども一般に浸透しています。

とはいえ、売却することがはっきり決まっている場合は、不動産会社に査定を依頼することになります。なぜなら不動産売却は査定だけでなく、様々な手続きがあるためです。個人では困難な売却手続きを、査定を依頼した不動産会社に代理で行ってもらうのが通常の流れとなります。

ただし注意点として、査定結果がそのまま売却価格となるわけではないことを覚えておきましょう。査定額はあくまで目安です。売却活動の進捗状況や、買主との価格交渉などによって実際の売却価格は大幅に値下がりする場合があります。

不動産査定の方法は2種類

不動産査定のタイプは大きく以下の2つに分けられます。

⦁ 簡易査定（机上査定）
⦁ 訪問査定

人それぞれのシチュエーションによって、簡易査定のみでよい場合もあれば、簡易査定・訪問査定の両方が必要な場合もあります。以下でそれぞれの査定方法を詳しく解説するので、自分に必要なものがどれかを探してみてください。

簡易査定（机上査定）

簡易査定は机上査定とも呼ばれ、物件を実際に見ずとも得られる基本的な情報を用いて、近隣の売却事例・市場動向などのデータと照らし合わせて査定することを指します。簡易査定に当てはまるものとしては、「一括査定サイト」や「AIによる自動査定シミュレーション」などがあります。

簡易査定では査定金額をスピーディに得られます。また訪問してもらう必要がないため、複数の不動産会社に同時に査定依頼を出すことが可能である点も特徴となります。ただし簡易的な査定であるため、正確性に欠けることには留意しておきましょう。

簡易査定は明確な売却意思の無い人が、ざっくりとしった相場価格を知るのに役立ちます。また本気で売却を考えている人にとっても、訪問査定を依頼する不動産会社の絞り込みに最適です。

訪問査定

訪問査定（詳細査定）とは、不動産会社の担当者が実際にマンションに訪れたうえで査定を行うことを指します。簡易査定より詳細な情報を用いるため、正確な査定額を算出することが可能になります。訪問査定は売却することが決まっている人にとって必須のプロセスです。

なお、訪問査定は訪問当日に査定額を得られるわけではないため、結果が出るまでに時間がかかります。査定自体は1～2時間で終わりますが、依頼から査定完了までの全体では約1週間必要になります。

不動産の査定額を決める算出方法

不動産の価格を算出する手法は大きく3つに分けられます。

⦁ 取引事例比較法
⦁ 原価法
⦁ 収益還元法

基本的に対象とする不動産の性質によって使い分けます。どの不動産会社も上記3つの算出方法のいずれかを用いますが、同じ算出方法でも不動産会社によって査定額にズレが出ることは覚えておきましょう。査定額はあくまで売却見込み価格であるため、各不動産会社の得意分野の違いなどによって見込みにも差異が生じます。

それでは、以下でそれぞれの算出方法を詳しく見ていきましょう。

取引事例比較法

取引事例比較法は、主にマンションや土地などの不動産売却の際に用いられる査定方法です。売り出す物件と似た条件を持つ物件の過去の取引事例を参考に、試算価格（比準価格）を求めます。そして比較を行う際、比較対象の取引事例に対して、下記4つの変数による増額補正・減額補正が行われます。

⦁ 事情補正
⦁ 時点修正
⦁ 地域要因
⦁ 個別的要因

「事情補正」とは、事例取引が行われた時の個別的な事情を考慮して行われる補正を指します。たとえば、売主が売却を急いで大幅な値下げを行っていたという事情があった場合、その取引事例に対して増額補正を行います。

「時点補正」とは、市場動向といった時期による変動がある要因を加味して行う補正です。

「地域要因」として挙げられるのは、商業施設や公園の有無、眺望や周辺の自然環境などがあります。取引される物件が位置する地域によって周辺環境に格差があるため、以上のような差異を考慮に入れて補正を行う必要があるのです。

「個別的要因」とは、不動産の個別的な条件のことを指します。不動産によって日当たりや接道状況などが異なることを前提にした補正です。個別的な事情・条件という点では「事情補正」と似ているようにも思えます。しかし、「事情補正」はいわば「不動産取引が行われた際に付随的・偶発的に現れる個別的事情」に焦点を当てているため、不動産そのものの「個別的要因」とは異なります。

取引事例比較法では売り出したい不動産の価格を、以上4つの補正がなされた過去の取引事例との比較によって算出します。

原価法

原価法は主に、一戸建ての建物部分（居住用）を査定するために用いられます。計算方法を直感的に説明すると次のようになります。「『査定対象の建物をゼロから立て直す場合にかかる費用』を一度算出して、そこから『建物が老朽化した分』を割引く」。つまり原価法とは、建物の元の価格（原価）をベースに試算する方法なのです。

さて、以上の直感的説明を一般化すると、原価法は「再調達価格に減価修正を行って試算する方法」となります。では、具体的な計算式を見てみましょう。なお、原価法で求められた試算価格を積算価格と呼びます。

積算価格＝「再調達価格」×「延床面積」×「残耐用年数」/「耐用年数」

「『再調達価格』×『延床面積』」が先述した「査定対象の建物をゼロから立て直す場合にかかる費用」にあたります。「再調達価格」は平米単価であるため、建物の総面積（「延床面積」）に掛け合わせる必要があります。

そして「『残耐用年数』/『耐用年数』」が減価修正、つまり「建物が老朽化した分」に当たります。「耐用年数」は建物の構造によって異なり、下記表のようにそれぞれ法定耐用年数が定められています。耐用年数が分かれば、「『耐用年数』-『築年数』」によって「残耐用年数」が算出可能です。

構造・用途	細目	耐用年数
木造・合成樹脂造のもの	住宅・店舗用のもの	22年
	事務所用のもの	24年
木骨モルタル造のもの	住宅・店舗用のもの	20年
	事務所用のもの	22年
鉄骨鉄筋コンクリート造・ 鉄筋コンクリート造のもの	住宅用のもの	47年
	事務所用のもの	50年
れんが造・石造・ブロック造のもの	住宅・店舗・飲食店用のもの	38年
	事務所用のもの	41年
金属造のもの	住宅・店舗用のもの （骨格材の肉厚4mm超）	34年
	事務所用のもの （骨格材の肉厚4mm超）	38年

以上を踏まえた上で、最後に具体的な計算例を見てみましょう。

[事例：築11年の住宅用木造一軒家。延床面積は100㎡。新築にかかる単価は15万円と試算]

15万円（再調達価格）×100㎡（延床面積）×11年（残耐用年数）/22年（耐用年数）＝750万円

収益還元法

収益還元法は主に、投資用収益物件の査定に用いられます。対象不動産が将来どれくらい稼ぎ出せるか、その収益性をベースに試算する方法です。

収益還元法には、「直接還元法」と「DCF法」に分かれます。以下それぞれの査定方法を詳しく見ていきます。

直接還元法

DCF法よりもポピュラーな算出方法です。対象不動産の価格を、「その不動産から得られる1年間の純利益」を「利益の割合（還元利回り）」で割って計算します。

「1年間の純利益」は、年間の家賃収入額から経費などを差し引いた価格です。また、「還元利回り」は正確に算出することが困難なため、多くの場合公表されている周辺物件の利回りデータを参考に求めます。

計算式は「不動産価格＝『純利益』/『還元利回り』」となります。この計算式を元に、具体的な例を見てみましょう。

[事例：年間家賃収入170万円（経費20万円）の物件。周辺地域の利回り5%]

150万円（純利益）/ 5%（利回り）＝3000万円（不動産価格）

DCF法

DCFは「Discount Cash Flow」の略です。DCF法は直接還元法よりも細かい想定を織り込んでいるため、より正確な価格を算出することができます。

マンションなどは必ずしも常に満室となるとは限らず、空室の期間が長かったり、場合によっては家賃を下げたりすることもあります。直接還元法では以上のようなリスクを想定していませんが、DCF法では必要条件として考慮されます。まずは、計算式を見ておきましょう。DCF法の計算式は以下の通りです。

「不動産価格＝『年間純利益の現在価値の合計』＋『予想売却価格の現在価格』」

繰り返しますが、DCF法では将来的なリスクが考慮されています。そのことが計算式では「現在価値」という言葉で表現されているのです。「現在価値」を理解するためには、「価値は一定ではない」という基本的な考え方を押さえる必要があります。

たとえばある時点で10万円を受け取ったとします。そしてその10万円を5年間持ち続けましょう。仮に5年の間に急激なインフレが起こったとすると、5年前と今とでは10万円の価値は大きく変動しているはずです。

DCF法は以上のような価値の変動を想定して、将来の価値ではなく、意識的に現在の価値に留まって不動産価格を算出します。

不動産査定で見られること

不動産査定では一例として以下のようなポイントをチェックされます。

⦁ 立地
⦁ 設備状況
⦁ 築年数
⦁ 面積
⦁ 権利関係
⦁ 周辺環境
⦁ 管理状況（マンションの場合）

評価内容は不動産会社によって異なるだけでなく、不動産のタイプによっても違いがあります。上記の例では、マンションの査定においては「管理状況」も評価対象です。管理状況では居住者が住みやすいように管理されているかが問題となり、清掃状況や管理人の勤務体制などがチェックされます。

不動産査定の流れ

不動産査定の流れや要する時間は、選んだ査定方法によって異なります。下記は訪問査定を依頼した場合の流れとなります。

⦁ 不動産会社に簡易査定を依頼
⦁ 訪問査定を依頼
⦁ 訪問日を決定
⦁ 現地調査
⦁ 必要書類を確認
⦁ 査定結果

上記は訪問査定の流れですが、①に簡易査定が含まれていることに注目してください。先述したとおり、最適な不動産会社選びを行うためには、簡易査定による不動産会社の絞り込みが重要です。

①以外は主に不動産会社の説明に従って行動すれば良いですが、一部に注意点があるので、ステップ別に詳しく解説していきます。

①不動産会社に簡易査定を依頼

訪問査定の前にまずは、不動産会社に簡易査定を依頼します。簡易査定は一括査定サイトなどを利用して、複数の不動産会社に査定をしてもらうようにしましょう。複数の査定結果を比較することで、高額売却の可能性がより高い不動産会社を選択できます。

簡易査定の依頼は5～10社ぐらいを目安にして、そこから訪問査定を依頼する不動産会社を3社前後選ぶと良いでしょう。

②訪問査定を依頼

簡易査定で得られる査定額は、あくまで簡易的なもので正確性に欠けます。そこで、より正確な査定結果を得るために訪問査定を行います。

訪問査定の依頼先は、先述したとおり簡易査定の結果などから判断してください。ただし、査定額だけで判断するのは危険です。なぜなら、契約を取り付けるためにあえて高めに査定する不動産会社もあるためです。

よい不動産会社の選び方のポイントとしては、「高額査定が見込めるか」「専門性はあるか」「応対は丁寧か」などが挙げられます。

③訪問日を決定

訪問査定をすることが決まったら、訪問日を調整します。マンションや居住中の戸建ての査定では立ち会いは必須ですが、空き屋や空き地であっても基本的には立ち会いが必要です。あくまで立ち会いを前提としたスケジュール調整を行いましょう。

④現地調査

現地調査の際には様々な質問をされます。質問に対する答えの内容が査定に影響するだけでなく、後々のトラブル回避のためにも重要なので、正確に答えるように心がけましょう。

また、複数の不動産会社に訪問査定を依頼しているのであれば、現地調査での担当者の態度にも気を配ると良いでしょう。担当者の能力や誠実さは、媒介契約を結ぶ不動産会社を決定する際の判断材料となります。

⑤必要書類を確認

実際に売却することになった場合、様々な書類が必要となります。普段使わない書類なので、見つけるのに苦労するかもしれません。また書類がない場合には個別の対処が必要となるため、早めに探しておくようにしましょう。必要となる可能性がある書類としては、例として以下のものが挙げられます。

⦁ 身分証明書
⦁ 登記済権利証/登記識別情報
⦁ 売買契約書
⦁ 間取り図
⦁ 建築確認済証/検査済証（一戸建て）
⦁ 測量図/境界確認証（土地）

具体的に何が必要なのかは不動産の種類によっても異なります。訪問査定依頼のタイミングなどで、不動産会社に今後必要になる書類を聞いておくと良いでしょう。見当たらない書類があれば、早めに相談してください。

⑥査定結果

現地調査のあと数日～1週間の間に査定結果が出ます。査定結果を受け取る際は、なぜこのような結果になったのかを聞くと良いです。

複数の不動産会社に査定を依頼していれば、特定の査定額が異常に高い（または安い）場合もあります。査定結果に信頼が置けない可能性があるため、より念入りに質問すると良いでしょう。

査定結果を受け取った後は、不動産会社に買取をお願いするか、別の買主を見つけるために媒介契約を結ぶかの選択を行います。

不動産査定のポイント

不動産査定のポイントとして、以下の2点は理解しておきましょう。

⦁ 不動産会社によっても査定価格は異なる
⦁ 査定価格で売却できるとは限らない

査定価格は客観的な数値でもなければ、必ず受け取れる金額を保証するものではありません。このような査定価格の特徴を理解していないと、後々の計画にズレが生じる可能性があります。今のうちに勘違いを正しておきましょう。

不動産会社によっても査定価格は異なる

査定は必ずしも客観的なデータだけを利用するわけではありません。不動産会社ごとの得意分野・過去実績・販売戦略なども査定結果に反映されます。また、査定額の算出方法が同じであっても、比較対象として扱うデータが異なれば査定内容にも違いが出てくるのです。

以上のように、査定価格というのは一見客観的なようにも感じられますが、様々な変数に左右される、主観的側面も大きいものなのです。

査定価格で売却できるとは限らない

査定価格はあくまで売却価格の目安となるもので、査定価格=売却価格ではありません。なぜなら、売却活動期間中は売れ残り続ければ値下げをし、場合によっては購入検討者の価格交渉に応じる必要もあるためです。

しかし査定価格＝売却価格でないということは、自分で査定価格より高く売り出すことも可能なのです。うまくいけば、売却価格が査定価格より高くなることもあります。

とはいえ独断で決めるのは危険なので、売出し価格の設定は不動産会社の担当者と相談しながら行うようにしましょう。

不動産査定のよくある疑問・質問

不動産査定に関するよくある疑問・質問として、以下のものがあります。

⦁ 建物・土地の査定に費用はかかるのか？
⦁ ネットの不動産査定サイトは匿名で利用できるのか？
⦁ 不動産査定を受ける前に準備しておくことはある？
⦁ リフォームをした方が査定価格は良くなる？

以降の見出しでは、それぞれの疑問に対して個別に答えていきます。

建物・土地の査定に費用はかかるのか？

不動産査定は、「簡易査定」でも「訪問査定」でも基本的に無料で行えます。所有不動産がいくらで売れるのか知りたいと思ったら、気軽に査定をお願いしてみましょう。

ちなみに不動産査定に似た言葉で、「不動産鑑定」というものがあります。不動産鑑定というのは不動産鑑定士による不動産評価行為です。費用は20万円～100万円かかり、不動産会社による不動産査定とは別物です。

ネットの不動産査定サイトは匿名で利用できるのか？

インターネットでの一括査定サイトなどでは、不動産情報以外にも、住所・氏名・メールアドレス・電話番号といった個人情報の入力を求められます。仮に不正確な情報を入力すると、「正確な査定額が出せない」「メール・電話が届かない」などの問題が生じます。

以上のように一括査定サイトで匿名性を望むのは困難です。とはいえ、大きなサイトは基本的に個人情報の取り扱いに慎重であるため、心配する必要はありません。もし慎重を期したいのであれば、サイトの「プライバシーポリシー」や「個人情報保護方針」をチェックしましょう。

それでも気になる人は、AIによる自動査定シミュレーションや匿名査定の利用を検討してみてください。ただし、査定額の正確性が低くなることには理解しておきましょう。

不動産査定を受ける前に準備しておくことはある？

不動産査定を受ける前の準備として、以下のポイントを参考にしてみてください。

⦁ 相場を調べておく
⦁ 戸建て・土地は境界を確認
⦁ 簡易的な設備の修繕
⦁ 清掃
⦁ 物件の情報をまとめておく

相場の把握は、不動産会社による査定結果の妥当性を判断するのに役立ちます。ひいては、信頼できる不動産会社かどうかを見極める際の武器ともなるのです。

土地の境界の確認は必ずしも必要ではありません。なにより、境界確定のための測量には30万円以上かかる場合があります。とはいえ、あとから買主に要求される場合もあるため、余裕があれば行うとよいでしょう。

設備の修繕・清掃は数十万円もかけて行う必要はありません。査定でマイナス評価となりうるものを除去できれば十分です。たとえば、クロスの小さな破れや設備の不具合などがあります。

物件の情報には、間取りや日当たりといった調べれば分かること以外に、実際に利用した人にしか分からないリアルな感想も含まれます。査定前にはそのような使用感にもとづいた情報もまとめておきましょう。査定時にアピールすることで、査定額アップに繋がる可能性があります。

リフォームをした方が査定価格は良くなる？

リフォームは基本的に行う必要はありません。たしかにリフォームによって査定額がアップする可能性もありますが、リフォームにかけた費用以上の上乗せが見込めるとは限りません。むしろ、結果的に大幅なマイナスとなる可能性があります。先述したとおり、修繕は壊れた箇所を直すなどの最低限のことにとどめておきましょう。

とはいえあまりに劣化している場合、「リフォームすべきでは」と感じるかもしれません。もし判断に迷った場合は、独断で決めずにプロに相談しましょう。

まとめ

不動産査定の方法は大きく2種類、「簡易査定」と「訪問査定」に分けられます。売却を本格的に進める場合には「訪問査定」が必須ですが、少しでも信頼できる不動産を選ぶためには「簡易査定」も欠かせません。つまり、「簡易査定で見当を付けた高額査定が見込める不動産会社に訪問査定を依頼する」というのが、効果的な不動産査定の流れとなります。

しかし、査定を依頼しても安心してはいけません。現地調査の際には、売主が調査者の質問に正確に答えなければなりません。そして質問に答えるためにも、事前に情報をまとめておく必要があります。

以上のように不動産査定では、不動産会社に任せきりにするのではなく、売主自身の積極的な行動も重要です。当該記事で解説してきた、少しでも高く売る方法も全て、売主の能動的な行動が求められます。もし、どのような行動が必要なのか忘れてしまったら、当該記事を再チェックしてください。