不動産投資に節税効果はあるのか?失敗しない方法や経費計上可能な費用を紹介

不動産投資に節税効果はあるのか?失敗しない方法や経費計上可能な費用を紹介

不動産投資をすれば、必ず節税ができるとは限りません。不動産投資で失敗しないよう、節税できるのはどのような場合か、なぜ節税ができるのかを理解しましょう。不動産投資によって節税できる税金の種類、節税できるケースと仕組みについて詳しく解説します。節税を一番の目的として不動産投資を始めるにはリスクもありますので、しっかり理解してから始めましょう。

不動産投資で節税できる仕組み

不動産投資をすることで節税ができる仕組みは、税金の種類によって異なります。所得税や住民税は「損益通算」という仕組み、相続税や贈与税は不動産評価額の計算方法によって節税が可能です。ただし、不動産の管理費や保険料といった経費と不動産投資による収入のバランスによって、あまり節税できない場合もあります。不動産投資によって節税できる税金の種類と、節税できる仕組みを詳しく解説します。

節税できる税金の種類

不動産投資によって節税できる税金は、所得税(法人税)、住民税、相続税、贈与税の4つです。それぞれがどのような税金なのか、どうして節税できるのかを見ていきましょう。

所得税(法人税)

所得税は国に対して納める税金です。不動産投資の場合、所得税は不動産所得を含む利益すべてに対して課されます。所得とは、得た収入から必要経費を差し引いたものです。不動産投資によって所得税を節税できるのは、不動産運用によって赤字が出ていて、なおかつ不動産投資とはほかに収入がある場合です。

たとえば会社員として500万円の年収を得つつ、不動産投資で100万円の赤字が出てしましょう。所得税は給与所得・不動産所得・利子所得・事業所得の合計額に対して課されます。ですので、給与所得500万円、不動産所得がマイナス100万円だった場合には、その合計である400万円に対して所得税が課せられます。これを、「損益通算」と言い、もし不動産投資をしておらず、所得がサラリーマンとしての給与所得500万円のみなら、所得税は500万円に対して課されます。ですので、不動産投資で赤字があった方が納税額が少なくて済みます。

また、所得税の税率は累進課税制度によって決まりますので、損益通算により所得金額が少なくなると、その分税率が下がることもあります。そのため、不動産投資によって赤字があると、所得税の税率が下がるという意味でも節税になる可能性があります。なお、不動産投資のみをしていて赤字が出た場合は、所得税や法人税はかかりません。会社員としての給与を得ている場合、税金は源泉徴収され、会社側で年末調整が行われます。

住民税

住民税は、お住まいの地方自治体に対して納める税金です。住民税の金額を計算する際にも、上で解説した「損益通算」が適用されます。そのため、不動産投資で赤字が出ていて、ほかに給与所得がある場合には、課税対象となる金額が少なくなりますので、節税につながります。確定申告をすると税務署から自治体に情報が伝わり、住民税の税額が決まります。

相続税

相続税とは、亡くなった人の財産を相続するときにかかる税金です。同じ金額でも、現金として相続するより不動産として相続する方が納税額が少なく済みます。その仕組みは、課税対象となる「評価額」の計算方法にあります。

現金を相続する場合、その金額すべてが相続税の課税対象である「評価額」とされます。つまり、現金6000万円を相続するのであれば、相続税は6000万円に対して課せられるということです。

しかし、不動産の場合は、土地(路線価)と建物(固定資産税評価額)に分けて評価額を算定します。一般的に土地は路線価の8割程度、建物は固定資産税評価額の7割程度とされるので、たとえ6000万円の不動産を相続する場合でも、相続税が課される金額は6000万円より少なくなるのです。

こうしたことから、現金よりも不動産を相続する方が相続税が少なく、節税になると言われています。しかし、自分で住むわけでもない不動産を相続のためだけに購入して、そのままにしておくのはもったいないもの。節税のために不動産を購入して、人に貸し出した方が、家賃収入も得られてメリットが大きいでしょう。

贈与税

贈与税とは、財産の贈与を受ける際に課される税金のことです。贈与税の場合も相続税と同様、路線価と固定資産税評価額をもとに計算します。そのため、現金を贈与するよりも税額が少なくなり、節税対策になるのです。また、不動産を贈与すれば、その後の運用により新たに家賃収入も得られますので、贈与を受けた人は結果的に、贈与額以上の金額を得られます。

所得が増えた場合、法人化した方が節税できるケースもある

不動産投資で収入が増えた場合には、所得税ではなく法人化して法人税を納めた方が納税額が少なくなる場合があります。その理由は、税率・経費の範囲・所得の分散・相続税にあります。

所得税の場合は累進課税制度が採用されているので、所得が増えるほど税率が上がります。特にサラリーマンとしての給与収入が多い場合には、不動産所得が加わることによりさらに所得が増え、非常に税率が高くなる可能性があります。そのような場合には法人として不動産投資を行い、法人税を納める方が、税率が低くなり節税できる可能性があるのです。

経費の範囲は、法人化すると経費として計上できる項目が増えます。たとえば法人化していない場合は、生命保険や個人年金は合わせて12万円までしか経費に計上できませんが、法人化すれば支払った金額の50%を経費にできます。所得税や法人税の課税対象となる金額は、不動産投資による収入から経費を差し引いて算出されますので、経費が多ければその分課税対象額が減り、節税ができるのです。

所得の分散に関しては、法人化していない場合、不動産所得によって得たお金を親族に贈ると贈与税がかかります。しかし、法人化して親族に業務を手伝ってもらうと、不動産所得で得たお金を給与として親族に支払うときに経費として計上できます。相続税についても、法人化していれば、不動産を遺族に相続しても、不動産の所有者は「法人」のままなので相続税はかかりません。

経費計上ができる費用

経費として計上できる費用は7つ。内容を確認し、精査することで節税対策に活かそう
経費として計上できる費用は7つ。内容を確認し、精査することで節税対策に活かそう

不動産投資の際に経費に計上できる費用は、主に次の通りです。

・火災保険料
・地震保険料
・不動産管理費
・減価償却費
・租税公課
・修繕費
・借入金利息

経費にできるものを計上していなければ、課税対象となる金額が増えてしまいます。その結果、所得税(法人税)や住民税が増えてしまう可能性がありますので、しっかり確認しておきましょう。ここからは、特に注意が必要な減価償却費、修繕費、租税公課、借り入れ利息金について解説します。

最も経費計上ができる減価償却費

経費計上の際、効果が大きいとされているのが減価償却費です。建物の価値は年々減少していくという考えに則って、分割して経費に計上します。減価償却は、基本的に建物の「耐用年数」で分割します。建物の耐用年数は構造によって決まります。

・軽量鉄骨造:19年
・木造:22年
・鉄骨造:34年
・鉄筋コンクリート造:47年

実際には「経費としての出費」はないものの、経費計上できる減価償却費は、節税の面で見逃せないものです。

修繕費

不動産投資をする場合、修繕費も経費にできます。たとえば壁紙の張り直しや故障した設備の修理など、原状回復を目的とする修繕であれば、かかった費用を一括でその年の経費として計上できます。

租税公課

租税公課とは、国や地方自治体に納める税金のことです。不動産投資の際に経費に計上できる租税公課には、以下のものがあります。

・固定資産税
・登録免許税
・不動産取得税
・事業所税

事業所税は人口30万人以上の都市や、政令指定都市が課す税金なので、課されない場合もあります。

借入金利息

借入金利息とは、不動産投資用の物件を購入するために組んだ住宅ローンの返済で生じる利息のことです。利息は経費に計上できます。

不動産投資で節税するには確定申告が必要

不動産投資の節税は確定申告を行ってこそ効果がある。申告書の種類や損益通算についての把握が必須になる
不動産投資の節税は確定申告を行ってこそ効果がある。申告書の種類や損益通算についての把握が必須

不動産投資で節税するためには、確定申告をして1年間の所得がいくらなのかをきちんと税務署に届け出る必要があります。確定申告は複雑で難しいというイメージがありますが、仕組みを理解しておかないと、控除額が少なくなり節税できないこともあります。ここからは、不動産投資の確定申告で知っておくべき「青色申告と白色申告の違い」を解説するとともに、「損益通算」について、さらに詳しく解説していきます。

青色申告の方が白色申告よりお得

確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類がありますが、節税効果を狙うのであれば「青色申告」がおすすめです。青色申告の方が白色申告よりも、所得控除額が多いからです。このことをより詳しく理解するために、所得税の算出方法を解説します。

・収入から経費を差し引いて「所得金額」を算出する
・所得金額から「所得控除」を差し引いて「課税所得」を算出する
・課税所得に税率をかけ所得税額を算出する
・所得税額から税金控除を差し引き、特別復興所得税額を加算する

「白色申告」の所得控除には基礎控除や雑損控除が含まれますが、「青色申告」の場合はそれに加えて特別控除として、最大65万円を減額できます。つまり、「青色申告」の方が「白色申告」よりも最大で65万円の課税所得が少なくなりますので、納税額が少なく済むのです。

「青色申告」をする場合、「白色申告」よりも帳簿のつけ方が複雑になりますが、節税効果のことを思えば「青色申告」を選択する価値はあります。収入や経費を入力するだけで簡単に帳簿を作成できる会計ソフトもありますので、使ってみるのもおすすめです。なお、会計ソフトにかかった費用は経費に計上できます。

損益通算

不動産投資で所得税や住民税を節税できる仕組みのひとつに損益通算があります。簡単におさらいすると、不動産所得で赤字があれば、会社員としての給与所得から赤字分が差し引かれ、結果的に不動産投資をしていない場合よりも所得税が少なくなるということ。

ただし、実際には赤字が生じていなくても、損益通算によって節税効果が生まれることがあります。その鍵となるのが、「減価償却費」です。たとえば、不動産投資を始めて2年目の所得が30万円、減価償却費が50万円だった場合、実際にはその年は赤字が生じていませんが、会計上はマイナス20万円となります。

その結果、損益通算によって会社員としての給与所得から20万円が差し引かれますので、所得税が少なくなるのです。こうした形で減価償却費が損益通算で役立つ場合もあるので、確定申告の際は必ず減価償却費もきちんと申告しましょう。

不動産投資での節税に向いている人と物件の特徴

不動産投資で効果的に節税できるかどうかは、投資家の給与所得の金額や物件の特徴によります。そのため、安易に不動産投資を始めても、あまり節税できない場合もあります。そこで、不動産投資での節税に向いている人や土地・建物の特徴について解説していきます。

給与所得が900万円を超える人

給与所得が900万円を超える人は、不動産投資をして法人化した方が節税できる可能性が高いです。その理由には、所得税の税率が関わってきます。個人の所得に課される所得税率は、累進課税制度に則って決められます。

給与所得が900万円を超える場合の税率は33%〜45%にもなり、不動産所得が加わることで税率が上がる場合もあります。一方、法人税の税率は、年間所得が800万円以下であれば19%、800万円より多い部分は23.2%です。そのため、給与所得が900万円を超える場合には、不動産を法人として所有し、運用する方が税率が低くなり、節税効果が期待できます。

節税しやすい物件は木造×築古物件

不動産投資では、木造・築古物件が節税しやすくおすすめです。不動産投資では、減価償却費として所得から控除できる金額が多いほど、節税効果が生まれます。毎年の減価償却費は、建物価格を耐用年数で分割しますので、耐用年数が短いほど各年の減価償却費が多くなるのです。築古物件の耐用年数を計算するには、次の式を使います。

・(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2

たとえば築15年の木造築古物件を購入した場合、上の計算式に当てはめると、耐用年数は10年です。つまり、建物価格を10で割った金額を10年間減価償却費として計上できますので、より大きな節税効果が期待できます。

新築物件、中古物件はどちらがお得か?

新築物件と中古物件であれば、中古物件の方が耐用年数が短く、毎年の減価償却費が多いため節税面ではお得です。新築物件の場合も、初年度はさまざまな初期費用を経費に計上することで、節税に繋げられます。

しかし、翌年からは経費が減り、耐用年数が長い分減価償却費も少ないため、あまり節税効果を感じられません。不動産投資で黒字が生じても、税金として多くの金額を納めなければなりません。手元に残る金額も、中古物件を運用する場合より少なくなる可能性が高くなります。

節税だけを目的とした不動産投資は失敗しやすい

不動産投資で節税に繋がる場合もありますが、節税を一番の目的とするのは危険です。収益を出すためではなく、節税するために不動産投資をした場合、リスクが生じてしまうからです。不動産投資は節税のみを目的とするのではなく、節税も手段のひとつとして、長期的に利益を得ることを目的とすべきです。節税だけを目的とした不動産投資をした場合、どのようなリスク・失敗があるのか説明します。

キャッシュフローが悪化する

キャッシュフローとは、お金の出入りのことを指します。不動産投資で所得税や住民税を節税するには、経営が「赤字状態」であることが基本です。不動産投資で経費以上の収入を得られず赤字が出る、または減価償却費を下回る程度の黒字しか出ない状態でないと節税はできません。不動産投資で節税するには意図的にキャッシュフローを悪化させ、あえてあまり稼がないようにしなければならないのですが、それでは生活を圧迫することもあるので、本末転倒でしょう。

金融機関からの信用が低下する

不動産投資によって節税するためには赤字経営が基本ですが、銀行にとって赤字経営を継続する人は融資先として信用しません。また、ローンを組んで不動産を購入している場合、赤字経営では返済が厳しい可能性が高く、もし返済が滞ると、借り入れ先の金融機関からの信用も失います。その結果、今後新たな投資のための資金が必要になったり、マイホーム購入のため住宅ローンを組むことになったりしても、スムーズに融資を受けられない可能性があるので注意しましょう。

物価、金利の変動に弱くなる

不動産投資によって得られる収益は、物価の上昇や金利の変動によって悪影響を受けることもあります。普段余裕を持った黒字経営をしていれば、たとえ物価や金利が変動しても、黒字を維持できる可能性があります。しかし、節税対策のためにあえて赤字経営、または赤字すれすれの経営をしていた場合は、物価や金利の変動により大きな損失を被る可能性があります。その結果、節税どころか不動産投資そのものができなくなる場合もあるので、節税を目的とした意図的な赤字経営は非常に危険です。

耐用年数で問題が発生する

不動産投資により黒字が出ていても、減価償却費を計上して赤字が出れば、節税することができます。しかし、減価償却費が生じるのは建物の耐用年数が過ぎるまでの期間。耐用年数を過ぎれば減価償却費は生じませんので、赤字経営だったものが黒字経営になり、課税されます。節税を第一目的として不動産投資をした場合、これでは目的を達成できなくなってしまいます。耐用期間が過ぎれば節税効果はあまり得られなくなることも考慮した上で、不動産投資をすることが大切です。

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公開日 2020年9月8日
更新日 2020年10月22日

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