スケルトンリフォームとは？費用相場、使えるローンの種類や固定資産税との関係も解説

近年、新築ではなく中古マンションや戸建てを購入し、スケルトンリフォームを行うことで理想の住まいを実現する方が増えています。スケルトンリフォームという言葉は知っているけれど、具体的にはどのようなリフォーム方法なのかは知らない方も多いのでは。今回は、スケルトンリフォームに関する基礎知識やリフォーム費用の相場、組めるローンの種類や固定資産税との関係などを紹介します。

スケルトンリフォームとは？ マンションでもできる？

スケルトンリフォームは、自由度の高いリフォーム方法として人気を集めています。スケルトンリフォームに興味はあるけれど、中には、「デメリットはあるのか？」「マンションでもできるのか？」といった疑問を持つ方も多いはず。まずは、スケルトンリフォームに関する基礎知識を紹介します。

スケルトンリフォームとは

スケルトンとは、英語で「骨格」を意味します。建物の内部や外部を解体し、柱や梁など構造躯体（骨組み）のみの状態にしてリフォームを行うものを「スケルトンリフォーム」と呼びます。建て替えをせずに費用を抑えて新築同様にできるため、スケルトンリフォームを検討する人が増えています。リフォーム会社のホームページやパンフレットでは、「フルリフォーム」とされていることもあります。

木造建築の戸建てであれば柱や梁だけを残した状態、マンションであればコンクリート躯体のみの状態からリフォームを開始します。リフォーム内容や範囲にもよるものの、壁や天井などの建材を撤去するため大規模な工事となるケースがほとんどです。

スケルトンリフォームとよく似た言葉に「フルリノベーション」があります。リフォームが一般的に「改修、修繕」を目的としているのに対し、リノベーションは本来「刷新」という意味を持っており、家のバリアフリー化や2世帯住宅への変更など、機能面の改善や、材質やデザイン性にこだわった住宅にするなど、暮らしにフォーカスをあてたリフォームに使用される傾向にあります。リフォームという広い概念のなかに、スケルトンリフォームやリノベーションといった方法があると考えるとわかりやすいでしょう。

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スケルトンリフォームのメリットとデメリット

前述の通り、スケルトンリフォームは部屋のつくりを全体的に一新できるため、部分的なリフォームとは異なる特徴をもちます。スケルトンリフォームのメリットとデメリットは以下の通りです。

スケルトンリフォーム最大のメリットは、大掛かりな間取りの変更ができるため、ライフステージやライフスタイルに合わせた住まいを実現できる点です。「子どもの結婚・同居に合わせて二世帯住宅にする」「子どもの独立に合わせてリビングと子ども部屋を大きなひとつの部屋にする」といった変更もできます。最近では、部屋数を減らしてLDKを広くし、家族が集まる空間を快適にするための間取り変更も人気があります。

通常のリフォームでは難しい、水回り設備の位置変更ができることも魅力です。キッチンや浴室、トイレなどの水回りは、排水管の位置に左右されるため、簡単には変更できませんが、一度スケルトン状態にすることによって、レイアウトを変えられる可能性があります。

また、スケルトンリフォームを前提として中古住宅を探す場合、選択の幅が広がる点も見逃せません。中古住宅は新築と比べて供給量が多く、人気エリアの駅近物件などが見つかることもあります。

中古住宅のリノベーションについてもっと詳しく知りたい方はこちら。
中古マンション×リノベーションの注意点。オーダーリノベとリノベ済物件を比較

スケルトン状態にすることで、給排水管や配線、断熱性など住居の重要な部分が老朽化してないかを確認できることもメリットです。住居の基本的な部分を修繕することにより、建物自体の寿命を延ばすことができます。

ただ、スケルトンリフォームでもすべての希望が通るわけではありません。構造によっては柱を取り除けない、建築基準法の制限を受けるといった可能性も考えられます。事前にどの程度のリフォームを行うか、リフォーム会社と入念に協議する必要があります。

スケルトンリフォームをしない方がいい場合

スケルトンリフォームは家の状態を見定めながら行うため、なかにはリフォームを行わないほうがいいケースもあります。とくに、構造部分に不安がある場合は、リフォームではなく建て替えが適しているでしょう。

建て替えとリフォームで比較検討したい方は下記の記事をチェック。
古い家、リフォームと建て替えならどっちがいい？ 費用の違いや判断基準をご紹介

地震大国と呼ばれる日本では、1981年（昭和56年）に建築基準法が改正され、耐震性に関する規定がより厳しくなりました。改正以前に建てられた住宅は、現在の耐震基準（新耐震基準）を満たしていない可能性があり、構造部分に不安が残ります。そのような物件では、建て替えたほうが安く済むことも多く、リフォームはおすすめできません。

シロアリ被害により、家の基礎部分や土台に損傷が見られる場合も同様です。もちろん、改正以前に建てられたものでも新耐震基準を満たしている住宅は存在します。不安であれば、専門家によるホームインスペクション（住宅診断）を受けてみましょう。

中古マンションの耐震基準について詳しくはこちら。
【リノベと耐震】中古マンションって大地震で崩れたりしませんか？

マンションと戸建てのスケルトンリフォームの違いと注意点

前述の通り、後のリフォームを想定して中古住宅を購入する方が増えています。そこで出てくるのが戸建てかマンションかの選択肢。マンションと戸建てのリフォームには、どのような違いがあるのでしょうか。

制約の有無

マンションのリフォームには「専有部分（住居部分）のみ」という制約があります。具体的には、玄関やベランダ部分は共用部とされているためリフォームができません。専有部分であればある程度自由にリフォームできるものの、集合住宅のため上下階への配慮や、管理組合への確認が必要なケースもあります。また、外壁に触れることも基本的にはできません。戸建てのリフォームであれば、内装や外壁などすべてリフォームが可能です。

専有部分と共用部分について詳しくはこちら。
【専有部分と共用部分】中古マンションのリノベーション でできること・できないことは何？

工期の長短

戸建てのリフォームは自由度が高い分、内装や外装だけでなく、玄関や庭などを総合的にリフォームすることができるため、工事期間が長くなりがちです。工事内容や施行業者によっても異なりますが、内装のみの場合は2～3カ月程度、外装もリフォームするとなると4～5カ月はかかると見ておきましょう。

上記は着工してからの施工期間の目安です。実際にはリフォーム会社と打ち合わせをしてリフォーム計画を立てる期間があります。現地調査や見積もり、提案、その後の比較検討も含めて、計画には最低でも3カ月はかかると見て、プランニングしていきましょう。

工期が長くなる特徴としては、着工後の要望追加や変更です。素材変更などは注文から到着までの待ち時間が発生する場合もあります。ですが、せっかくお金をかけてリフォームするのですから、質問事項や変更したい点があればなるべく早い段階で担当者へ相談してください。着工後の変更や追加が多いようでは困りますが、基本的には悪いことではありません。「こうすればよかった」と、後悔しないように相談していくことが重要です。

外壁リフォームをする場合、役所への建築確認申請は必要？

外壁リフォームをする際、建物によっては各自治体の役所に届け出を出す必要がありますが、平屋と木造２階建(４号建築物)であれば、確認申請は不要です。

４号建築物とは建築基準法第6条で定められており、

・２階建以下、面積500平方メートル以下、高さ13m以下、軒の高さ9m以下の木造建築物
・平屋、面積200平方メートル以下の非木造建築物

このような建物の場合、確認申請が不要となるので自宅の場合はどうか把握しておきましょう。上記以外の、木造３階建、鉄骨２階建といった住宅では確認申請が必須です。4号建築物と呼ばれるものであっても、増築リフォームをする際には確認申請が必要です。

建築確認について詳しく知りたい方は下記の記事をチェック。
リフォーム、リノベーションで「建築確認」は必要？ スケルトンでの注意点を解説

スケルトンリフォームの費用相場は？

スケルトンリフォームの費用相場は、マンションと一戸建てで異なります。工事内容や部材のグレードでも費用は変わっていきますが、大体の目安としては下記の通りです。

戸建ては、状態や築年数に応じて耐震・断熱工事などを行う可能性があり、費用相場の幅も大きくなる傾向にあります。ここからは、工事の程度に応じた費用相場を紹介するので、どの程度のリフォームをするのか、予算立ての参考にしてください。

内装のみのスケルトンリフォーム費用相場

マンションをスケルトンリフォームする場合の費用相場は、上記の通りです。しかし、戸建てをスケルトンリフォームする場合、「内装のみ」か「外壁まで」行うかで費用が変わってきます。内装のみをスケルトンリフォームした際の施工面積ごとの費用相場は、下記を目安としてください。

内装のみのスケルトンリフォームであれば、戸建てでも比較的価格を抑えられます。

外壁までの場合のスケルトンリフォーム費用相場

戸建てを外壁までスケルトンリフォームすると、内装のみと比べて費用が大きく変化します。具体的には、以下の表を参考にしてください。

屋根や外壁まで解体してリフォームを行うとなると、人件費や材料費もかさむため、費用が高額になります。

内装だけのスケルトンリフォームとの違い

費用面のみを比較すると、内装だけのスケルトンリフォームのほうがお得に見えます。ただ、外壁までリフォームをすることで耐震や断熱といった家の機能を高めることができ、より快適な住まいへと生まれ変わります。

日本は、いつ大地震が起きてもおかしくない状況が長年続いており、安全を確保するためにも住宅の耐震性能は高めておく必要があります。内装だけでなく外壁までスケルトンリフォームすることで、耐震補強を行うことができ、大地震による倒壊のリスクを抑えられます。

また、築年数の古い住宅は、壁などに断熱材が入っていないことも珍しくありません。外壁までのスケルトンリフォームで断熱工事を行えば、断熱性が向上し、季節を問わず快適に暮らせます。

さらに、思い切った間取り変更をする場合は、外壁までのスケルトンリフォームが必要になるケースもあります。例えば、水回りの設備や配管を移動する場合は、内装だけのリフォームでは不十分です。より理想に近い間取りを実現するためには、外壁までのスケルトンリフォームも検討してみてください。

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建て替えとの比較

「スケルトンリフォームするなら、建て替えるのと一緒では？」といった声を耳にすることがあります。スケルトンリフォームと建て替えには、明確な違いが2点あります。まずは、費用について下記の表を確認してください。

建築費用は、スケルトンリフォームでは現在の柱や基礎を流用するのに対して、建て替えは新たに建材を用意することも多いため高額になる傾向にあります。また、建て替えには住宅取得申請を行う必要があり、司法書士に代理してもらうために一定の費用がかかります。

もうひとつの違いが、建て替えに伴う制限によって、床面積が減少する可能性がある点です。現行の建築基準法には「接道義務」が設けられており、4m未満の道路に面した住宅を建て替える場合、道路の中心線と敷地の間に2m以上の幅がなければ、建て替えできません。こうした物件で建て替えを行うには、要件を満たすように敷地を後退（セットバック）させる必要があり、その結果床面積が減少してしまうのです。

スケルトンリフォームは、現行の建築基準法の適用を受けないため、接道義務によって床面積が減少することはありません。

固定資産税との関係

リフォームを行う場合、住宅の性能を高めるため、固定資産税との関係が気になる方もいるでしょう。リフォームが固定資産税に影響するかどうかは、「建築確認申請」の有無で判断されます。
建築確認申請が必要なリフォームは、主に以下の3つです。

・住宅の主要構造部のリフォーム
・床面積を増築するリフォーム
・住宅の使用用途が変わるリフォーム

このなかで、スケルトンリフォームは「住宅の主要構造部のリフォーム」にあたるとされています。主要構造部とは、柱・壁・床・屋根・梁・階段を指し、これらに手を加える場合は住宅の性能を大きく向上させるため、建築確認申請が必要となり固定資産税にも影響します。

ローンを組んでスケルトンリフォームをする場合

スケルトンリフォームは規模が大きいため、部分的なリフォームと比べて費用が高額になるケースもあります。そのため、ローンを組む方も少なくありません。スケルトンリフォームを行う際のローンについて、住宅ローンとリフォームローンを比較しながら紹介します。

選択できるローンはリフォームローンか住宅ローン

ローンを活用してスケルトンリフォームを行う場合、以下の2種類から選ぶのが基本です。

・リフォームローン
・住宅ローン

両者の違いを以下の表で確認しましょう。

住宅ローンは、中古住宅の購入に合わせてリフォームを行う場合、物件の購入費と合算して申請が可能です。手続きもまとめられるため、よく活用されています。現在住んでいる住宅をスケルトンリフォームする場合は、リフォームローンを使用するケースが多いようです。ただし、借入限度や借入期間に注意しましょう。

リフォームローンについて詳しく知りたい方は下記の記事をチェック。
リフォームローンの金利の種類や相場を比較。選び方や控除の条件を解説

ローンの申請には見積もりが必要

住宅ローンを申請するには、工事請負契約書の写しや確定した見積もり書が必要です。業者を選定し、リフォーム内容を決定、見積もりの確定までは1カ月程度かかります。リフォームすることが決まったら、業者の選定などをなるべく早く進め、スムーズに見積もり書を受け取れるよう動き出しましょう。

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