中古マンションのフルリノベーション費用相場を紹介！リノベ価格を抑える節約術とは

フルリノベーションされた中古マンションは、内装や設備が新しく、配管類の交換もされていて住み心地が良い内装になっています。新築マンションを建てるスペースがない、歴史ある人気エリアに住むなら、フルリノベーション済みの中古マンションは要チェック。

また、これからリノベーションに適した中古マンションを探して、リノベーションをする場合に必要な費用相場を知ることが大切です。

本記事では、フルリノベーションのメリットや選び方のポイント、リノベーション費用相場、値段を安く抑える方法を施工例を挙げながら紹介していきます。

リノベーションとは？

そもそもリノベーションとは、主に経年劣化の改善や性能向上のために物件を工事することです。物件の建て替えをすることなく、中古マンションを現代風の住まいのように内装や外装を変えるためにリノベーションは行われます。

また、機能面としてだけでなくデザイン面においてもリノベーションという言葉は使われるので、広い意味で物件を理想の形にすることがリノベーションであると把握しておけば間違いありません。

また、リノベーションには、すべて解体してリノベーションを行うフルリノベーションと、見える箇所だけを改修する表層リノベーションがあります。

フルリノベーション

フルリノベーションは、床や壁、天井などを剥がし、設備を取り除き、すべて解体したコンクリート箱の状態（スケルトン）にしてリノベーションを行います。そのため、間取りや設備の場所を自由に設計することができます。「スケルトンリノベーション」という言葉も、基本的には同じ意味です。

表層リノベーション

表層リノベーションとは、見える箇所だけ改修する方法です。古くなった配管や断熱材の交換などは行いません。また、床材は剥がさず既存の床材の上に置きます。表層リノベーションは費用が安く抑えらえるリノベーション方法です。

しかし、見えない箇所はそのままなので将来的にはすべて改修する可能性があります。

リノベーションが注目される理由

リノベーションが注目されるようになった背景のひとつに、都心エリアに人気が集まっていることが挙げられます。都心に住みたい人は多い一方で、歴史あるエリアには需要に応じた新築マンションを建てる場所が十分にありません。

そこで注目されているのが中古マンションをリノベーションして住むという手段です。マンションの外観や共有部分はそのままに、室内をリノベーションすることで、居住エリアはまるで新築のような快適な空間に仕上げることができます。

中古マンションでは、和室があったり、間取りが今の暮らしに合っていなかったりと暮らしづらいイメージがあるかもしれませんが、リノベーションすることでそのような問題は解決できます。

「リノベーション」に近い意味を持つ「リフォーム」という表現もよく耳にすることでしょう。大きな違いは工事の規模です。一般的に、リフォームは古くなったキッチンや浴室などを元の状態に戻す際に行う工事のことを指します。対して、リノベーションは間取りや壁、リビングなど家全体を既存の状態よりもさらにグレードアップさせることを指します。

とはいえ、「リノベーション」と「リフォーム」には明確な線引きがないため、「リフォーム＝修復（元に戻す）」「リノベーション＝改修（つくり変える）」というイメージで覚えておくとわかりやすいのではないでしょうか。

中古マンション＋リノベーションのメリット

中古マンションをリノベーションするメリットは次の通りです。

• 立地条件がよいマンションを選択できる
• 内装が新しい
• 資産価値が下がりにくい
• 売主から直接購入なら仲介手数料がかからない
• 施工済み物件ならアフターサービスが付く

立地条件がよいマンションを選択できる

新築マンションを建築できるエリアは首都圏や駅近など好条件の土地が多いため、なかなか見つからないケースも多いです。そのため、中古マンションを購入してリノベーションしたほうが、条件下での選択肢が増えます。

たとえば、新築マンションだと予算的に山手線圏内エリアで購入するのは厳しい場合でも、中古マンションなら予算内の値段で購入できる可能性があるのです。

内装が新しい

先述の通り、リノベーションマンションは居室内を一新しているため、内装は新品です。水回りの設備はもちろん、フローリングや壁紙もすべて新調しており、新築さながらの内装を堪能できます。

マンションの価値が下がりにくい

住宅の価値は築年数が経つにつれて資産価値が低くなっていくのが一般的です。新築住宅の場合は「ドアを開けたとき」から2割程度の資産価値が下がると言われているほどです。

一方で、築20年以上の物件は、すでに資産価値が下がっているので、今後大幅な低下はしづらいと考えられます。

売主から直接購入なら仲介手数料がかからない

リノベーション済みの中古マンションは、不動産会社が一度、中古マンションを買い取り、リノベーション施工を行ったあと、一般ユーザー向けに販売しているケースがあります。このようなケースでは仲介会社を通さず、直接、売主の不動産会社から購入することで、仲介手数料（3%+6万円）が不要になります。

例えば8,000万円の中古マンションを購入する場合、8000万円×3%＋6万円＝246万円の仲介手数料を節約できるのです。

売主物件ならアフターサービスが付く場合がある

中古マンションを購入する際に、設備や躯体に瑕疵があるかもしれないと不安を感じることがあるでしょう。売主物件の場合には、契約不適合責任（瑕疵担保責任）がついているため、物件の引き渡しの日から最低でも2年間は保証してくれます。物件によっては2年以上のアフターサービスを付けているケースもあります。

フルリノベーション費用相場の金額

リノベーションの費用は、部分リノベーションの場合とフルリノベーションの場合と大きく変わってきます。また、マンションや戸建てによっても費用は異なります。

リノベーションにかかるコストは設備や建材のグレードも影響しますが一般的な費用相場は以下のとおりです。

物件の種類	総額の目安
マンション	250万〜1000万円
一戸建て	400万〜2000万円

フルリノベーションは費用はお得？

中古マンションをリノベーションする際、フルリノベーションのほうが表層リノベーションより値段は高くなりますが、結果的に満足度の差が違ってきます。

ライフスタイルに合わせて、自由に、柔軟に対応できるのがリノベーションの大きなメリットです。しかし、フルリノベーションではない「内装のみ」のリノベーションは、値段こそ多少は安く抑えられますが、大幅に間取りを変更することはできません。

表層リノベーションはフルリノベーションと比べると自由度が大幅に限定されてしまいます。

また、表層リノベーションはフルリノベーション費用の8割程度の価格がかかっています。以上のことから多少値段が高くなってもフルリノベーションを選択肢した方がおすすめとえます。

中古マンションのリノベーション費用

マンションの場合は㎡単価で見ると12万～15万円程度が費用相場となっています。

ファミリー層なら60㎡あたりの中古マンションをフルリノベーションするケースが多く50～70㎡の物件がボリュームゾーンです。

50㎡以内だとだいたい1LDKが目安となり、60㎡は2LDKの間取りをつくるのは十分可能です。

70㎡になれば、プラスでサービスルームを作るなどリノベーションの幅が広がります。80㎡からは3LDK、100㎡以上だと4LDKが平均的な間取りです。平均的な間取りは以下のとおりです。

㎡	間取り
50㎡	1LDK
60～70㎡	2LDK
70～90㎡	3LDK
90～100㎡	4LDK

60㎡の古いマンションに無垢材を使ってリノベーションをした場合は、㎡単価は13万円強が目安となり800万円程度はかかる見込みです。

リノベーションは細かな条件の積み重ねによって価格は上下します。例えば、30㎡だと60㎡よりも㎡単価は割高になり広くなればなるほど単価は安くなります。どんなに狭くてもキッチンやお風呂などの水回りのリノベーションは省けないからです。

マンションのリノベーション費用は施工内容や設備のグレード、エリアによって変わってきますが、だいたいの相場はあります。

そのため事前に相場を確認し、資金計画を練りながらリノベーション業者を選定していくのがいいでしょう。

マンションのリノベーション費用と金額の内訳

リノベーションの総予算を800万円と想定して、無垢材を使ったスケルトンリノベーションのコストの内訳金額は以下のとおりです。

解体工事	約60万円
産廃処理費用	約40万円
施工費	約365万円（工事の人件費＋トイレ、クロス、天井等の基本的な設備代）
建材費	約200万円（オーク無垢材のフローリング、建具、造作家具等）
設備費	約135万円（システムキッチン約55万円、ユニットバス約80万円）

リノベーションでは施工費にかかる金額が総額の4割近くを占めています。施工費の中でも特に人件費が高いとされています。

リノベーションの工程は「解体工事」からはじまり「木工事」「内装工事」「電気配線工事」などリノベ工事が完成するまでに複数のステップがあります。各工程ごとで専門家を依頼するため人件費が多くかかってしまうのです。

さらに首都圏内は工事中に駐車場などを利用するため、地方よりも施工費が高額になる傾向にあります。

また、工事中に仮住まいを借りる場合はその費用もかかるため、リノベーションの予算を組む際は人件費にいくらかかるのかも注意しておくべき点です。

リノベーションを検討する際には「平米あたりの相場」「施工内容別の相場」を把握することが大切です。一般的な相場を知ることでどのリノベーション会社がよいのかがわかってきます。

リノベーションの値段を抑える方法

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リノベーションにかかる費用は地域や材料費などによってが異なりますが、物件の広さの上限などを決めることでコストを抑えることができます。リノベーション費用を抑えるポイントは以下のとおりです。

• 物件の広さを決める
• 予算の上限価格を決める
• 予算内でできるよう専門家に相談する

物件の広さを決める

物件の広さが広くなればなるほどリノベーションの金額は高くなります。中古物件の購入とリノベーションであれば、広い物件でも築40年などの古家であれば物件価格が安くお得です。

しかし、その分リノベーション費用がかさんで総額が高くなってしまうこともあります。

古い家は想定外の修繕が必要になるケースも少なくなく費用がかさむ原因の一つです。物件の広さは必要以上に求めず、自身のライフスタイルに合った広さを選ぶのがよいでしょう。

予算の上限価格を決める

リノベーションで予算オーバーしないためには、リノベーション費用の設定価格を決めると同時に上限価格を別に決めておくことが大切です。

自身の希望を多く追加してしまうと予算総額を超えてしまう可能性が高くなります。将来、節約生活をしないためにも上限価格は決めておくようにしましょう。

予算内でできるよう専門家に相談する

予算内でリノベーションができるよう専門家に相談することはリノベーション費用を抑えるために大切です。

予算を伝えることによって予算内で希望のリノベーションを実現するためのプランを提案してくれます。

また専門家に相談する際は1社だけでなく、複数社に依頼し見積もりを比較しながら決めるのがおすすめです。

しかし、専門家に相談する前に事前に確認しておくべきことがあります。それは完成図をシミュレーションするための設計費やデザイン料を有料としている建築事務所があることです。

建築事務所などに設計やデザインを依頼した場合、施工費の10％くらいの費用がかかることもあるため注意しましょう。

マンション探しはリフォーム会社選びが重要

リノベーションを前提に中古物件を探している際はリフォーム会社選びが大切です。リフォーム業者を選ぶ際は以下4つのポイントを確認して選ぶことをおすすめします。

• リフォーム比較サイトの口コミ
• 工事実績が希望のリフォームとマッチしてるか
• こちらの要望を聞き、確実に反映してくれるか
• 担当者との相性は良好か

リフォーム業者は数多くあるため、自分に合ったリフォーム業者を選ぶようにしましょう。

リフォーム比較サイトの口コミ

リフォーム業者の評判を知る方法として口コミが役に立ちます。リフォーム比較サイトの口コミで良い評価が多い業者の場合は、優良リフォーム会社と判断できるため安心です。口コミの評判が悪い業者はなるべく避けるようにしましょう。

リフォーム比較サイトの口コミには実際にサービスを利用した人しかわからない情報もたくさん載っています。リフォーム業者選びの際はリフォーム比較サイトの口コミも参考にすることをおすすめします。

しかし、口コミの評判が良いリフォーム業者でも必ず満足できるとは限りません。優良リフォーム会社だからといって、必ずしも自分と相性が合うとは保証できないからです。

リフォーム費用やデザイン性、担当者の人柄など、重視したい内容は人によって異なります。また、リフォーム業者が自社の評判を上げるために、サクラとして口コミを捏造することもあります。リフォーム比較サイトの口コミは参考程度までにとどめておくのがよいでしょう。

工事実績が希望のリフォームとマッチしてるか

過去のリフォーム実績を調べることで、その業者が得意としている工事が分かります。業者のホームページから宣伝文句や施工事例を確認しましょう。

リフォーム会社の選び方の決め手として、その業者がなにを得意としているのかを見極めることもポイントの一つです。

耐震性・耐火性の高いツーバイフォー（2×4）の住宅やマンションなど、自分が希望としているリフォームを多く経験しているリフォーム業者を選ぶのがよいでしょう。

要望に応えてくれるか

リフォームで重視したいポイントは、機能性を重視したい人や見栄えや予算にこだわりたい人もいます。

業者側の意見のみを押しつけず、こちらの要望を聞き予算に合わせてローコストの提案をしてくれる業者は安心できるリフォーム会社といえます。

リフォーム会社選びでは、メリットやデメリットも含めて説明し、見積書の項目にある資材のサンプルを提示しながら説明してくれるリフォーム業者を選ぶようにしましょう。

担当者と良好な関係か

リフォームはリフォーム業者と密にコミュニケーションを取りながら進めていくため、担当者との相性もリフォーム会社選びでは重要なポイントです。

リフォームを成功させるためにも、コミュニケーション能力が高い人が担当になるのがおすすめです。

リフォームは高額と費用や時間がかかるため、担当者と相性が合わないと感じたら担当替えを申し出るか、別のリフォーム業者に依頼することも検討に入れておくとよいでしょう。

中古マンションリノベーションの注意点

中古マンションをリノベーションする場合、以下のことに注意してください。知らずにリフォームしてしまったということがないように必ずチェックしましょう。

• リノベーションできる部分
• リノベーション済み物件は工事金額が上乗せ
• マンションの耐震性
• マンションの管理体制

リノベーションできる部分

マンションには「専有部分」と「共用部分」、「専用使用部分」の三つがあり、自由にリノベーションできるのは、基本的に「専有部分」のみになります。

他の居住者と共同で使う「共用部分」や、特定の人しか使わない「専用使用部分」はリノベーションできません。

マンションの管理規約で、細かいルールが決められている物件もあります。中古マンションを購入する際に不動産会社の担当者に細かく確認することをおすすめします。

リノベーション済み物件は工事金額が上乗せ

リノベーションを前提にマンションを探すときに注意したいのが、リノベーション済み物件です。リノベーション済み物件の値段には、もともとの物件価格に内装工事費用が上乗せされているケースがほとんどです。

マンションの耐震性

新耐震基準が適用されたのは1981年6月1日からです。それ以前の耐震基準が適用されている物件は旧耐震基準となります。

旧耐震基準の建物は「震度5強程度の地震でほとんど建物が損傷しない」ことを目安に作られており、新耐震基準の物件は「震度6以上の地震にも耐えられる」ことが求められます。

中古マンションが新旧どちらの耐震基準を適用されているか確認したいときは、マンションの建築確認通知書を調べましょう。

通知書の発行された日付が1981年6月1日より後であれば新耐震基準が適用されているはずです。

マンションの管理体制

中古マンションの購入で気になるのがマンションの管理状態です。計画的な修繕が行われているか、修繕費の積立がしっかり行われているか「重要事項説明書」で確認しましょう。

重要事項説明書には、使用目的、管理費との区分、管理組合の取り決めなどが記載されています。

修繕の履歴や計画、修繕費の積立状況など確認しておくと、マンション管理がしっかりされている物件を選ぶことができます。

リノベーションのイメージを具体化しよう

リノベーションのイメージを具体化することで施工会社の担当者にも具体的に相談しやすく、予算オーバー時の妥協点と絶対に外したくないポイントが見えやすくなってきます。

リノベーションのイメージを固めていくには、自分のイメージをどんどん書き出してみてください。例えば「無垢材を使ってログハウスのような家にしたい」「古民家を買って、古民家カフェのような家にしたい」などです。

ライフステージによる生活の変化がきっかけになっている方は「二世帯住宅にする」「子どもが家を出たので夫婦が住みよい家にする」などが目的によってイメージは変わっていきます。

自分のイメージをある程度書き出したら、自宅をどのようにリノベーションしたいかをイメージしてみてください。持ち家のリノベーションでもマンションや戸建てを購入してリノベーションする場合も同じです。リノベーションのイメージを具体化することはとても大切なことなのです。

リノベーションで利用できるローンとは

自己資金だけでリノベーションをするのが難しい場合は、リフォームローンか住宅ローンを利用してローンを組むことができます。自己資金だけでリノベーションをするのが難しい場合は、リフォームローンか住宅ローンを利用してローンを組むことができます。

リフォームローン｜持ち家を改装する場合

持ち家を持っていてリノベーションする場合はリフォームローンが利用できます。リフォームローンには無担保型と有担保型の2種類あり、リノベーション規模などでどちらを利用するか比較しながら検討していくのがよいです。

有担保型リフォームローン

有担保型リフォームローンはリフォームする物件を担保にして高額な借り入れが可能です。また長期間にわたって返済していくローンとなっています。借入額が高額なため無担保型リフォームローンと比べ審査は厳しいです。

有担保型リフォームローンの特徴は以下のとおりです。

借入額	約1000万～1億円
返済期間	最長35年
金利相場	約1～2％

大規模なリノベーションを検討している場合は有担保型リフォームローンが向いています。

無担保型リフォームローン

無担保型リフォームローンは、担保なしで借り入れが可能です。有担保型リフォームローンと比べ借入総額が少なく、短期間で返済していくローンとなっています。無担保型リフォームローンの特徴は以下のとおりです。

借入額	約500万～1000万円
返済期間	最長10～15年
金利相場	約2～5％

小規模なリノベーションを検討している場合は無担保型リフォームローンが向いています。

住宅ローン｜これから住宅購入する場合

物件購入してリノベーションする場合は、新築建売などと同様にリノベーション費用にあわせて借りられる住宅ローンがあります。

リフォームローンと比較すると金利が安いため、物件購入+リノベーションを検討している場合は住宅ローンがおすすめです。

金利を安く抑えるだけでなく、リノベーション費用を住宅ローンに組み込む一本化することができれば審査や手続きなどの手間も省くこともできます。

ローンを一本化するためには、物件を購入する段階でリノベーション費用の概算を合わせて金融機関に申し込まなくてはいけません。

中古マンションのリノベーション施工例

実際に私たちが手がけた中古マンションのリノベーション施工例を紹介します。

3LDK・築31年・69㎡の中古マンション

こちらは、もともと3LDKだった築31年・69㎡の中古マンションを、大胆に1LDKにリノベーションした物件です。

施主は趣味と仕事に生きるひとり暮らしの男性です。ゲストも多いため広々としたリビングと、2台の自転車を室内に収納するために設置した玄関土間がアクセントになっています。

築12年・67㎡の自宅

「キッチンを開放的にしたい」「天然無垢材のフローリングにしたい」というご要望を受けてデザインした、築12年・67㎡のお宅です。

お料理好きの奥様のために大型のオープンキッチンを部屋中央に配置しています。リビングとダイニングのエリアを緩やかに分けることでゆったりとした雰囲気を演出しているのが魅力的です。

築28年・51㎡の中古マンション

交通アクセスのいい築28年・51㎡の中古マンションをリノベーションした物件です。施主はリノベーションの過程そのものを楽しまれていて、キッチンと寝室の壁を自らペンキまみれになりながら塗られたほどです。