不動産投資のリスクとは?対策や失敗しないためのリスクヘッジを解説

不動産投資のリスクとは?対策や失敗しないためのリスクヘッジを解説

家賃収入で安定した収入を得ることができる不動産投資。相続対策や生命保険代わりになるなど多くのメリットがある一方で、リスクも忘れてはいけません。不動産投資を失敗しないためにも、起こりえるリスクとその対策を考える必要があります。この記事では、10のリスクと回避するための心構えや方法を解説していきます。

不動産投資とは

不動産投資とは、土地や建物などの不動産を購入し、それを第三者に貸したり売却したりして利益を得ること。具体的には、マンション経営やアパート経営をし、毎月の家賃を利益として得るインカムゲインと、購入した時よりも高い価格で売ることで得る売却益、キャピタルゲインがあります。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンな投資と言われ、長期的に安定した収益を得られることが魅力。不動産を購入する際は不動産投資ローンを組むことが一般的で、不動産を取得して当面は、家賃収入を得ながらローンを返済していくことになります。ローンを返済し終わった後は家賃収入が安定して入ってくるので、老後の生活資金として年金のように受け取ることも可能です。

また、ローンを組む際は、団体信用生命保険(団信)に入ることがセットになっていることが一般的。団信は、投資家に万が一のことがあった場合に残債をゼロにするという生命保険のようなもの。残債のない不動産が残ることで、遺族は家賃収入や売却益を得ることができるという安心感があります。

節税対策の面でも不動産投資には強みがあります。不動産投資をはじめた当初は特に経費が多くかかりますが、これを計上することで課税所得をおさえることができ、結果的に所得税や住民税の支払い額が減らせるという仕組み。さらに、現金で相続するよりも不動産で相続する方が税金が少なくなる傾向にあるので、相続税対策としても注目されています。

運用がうまくいけば不労所得だけで生活できるかもしれない、そんな可能性を持っているメリットが多い投資です。不動産投資初心者であれば、少額から始められるワンルームのマンション投資などがおすすめといえるでしょう。

不動産投資のリスクとは?

多くのメリットがある不動産投資ですが、デメリットについても理解しておく必要があります。ローンを組んで投資をするということは、回収を見込んでいたとしても借金をかかえているという見方もできます。資産運用は100%成功するというものではないので、当然さまざまなリスクがあります。リスクを回避するために知っておくべき心構えやいざというときの対処法などをしっかりと把握しておくのはとても大事なこと。ここからは不動産投資に関わるリスクについて解説します。

空室リスクと対策方法

不動産投資の中でも避けて通れないのが空室リスクです。家賃収入は入居者がいてこそ得られる利益。当然、空室になれば収入はありません。長く空室が続けば、家賃を下げるなどして入居率を上げる対策をすることになります。家賃を下げれば想定していたリターンが減り、利回りも低下します。家賃を下げてもなお入居者が入らない場合は、リフォームをしたり設備を新設したりして物件価値を上げなければならず、これもまた費用がかかり出費となってしまいます。

対策1.長期的に需要が見込まれそうな物件を選ぶ

空室リスクはできるだけおさえるというのが不動産投資の鉄則ですが、そのためには空室率の低い、条件のいい物件を選ぶことがもっとも重要。物件本体に加えて立地条件など、今後も長く需要が見込めそうか、さまざまな角度からシミュレーションしてみる必要があります。

ポイントは立地選定

入居率が高い傾向にあるいい物件の条件といえば、やはり人口が増加傾向にある都心で、駅から徒歩10分以内などの好立地で、なるべく築浅であること。近くに商業施設があるなど周辺環境も需要に左右します。利回りはやや低くなる傾向にはありますが、場所柄、都心であればよほど悪条件でなければ空室リスクを減らすことはできるでしょう。

不動産投資の中でもハードルが低いといわれているのがワンルームマンションです。単身者用のマンションはファミリー向けに比べると競合が比較少なく、需要も多いことから、空室率が低くなる傾向があります。サラリーマンや学生をターゲットに、アクセスのよさを売りにしたマンション選びが重要になります。

人気の高い設備を設置している

入居者にとってあると喜ばれる人気の設備を備えていると、空室率を下げることができます。テレビモニター付きインターホンなどのセキュリティ設備、ウォシュレット付きトイレや浴室乾燥機など水回り関連の最新設備、最近では無料Wi-Fiがついているなどの物件も人気です。

入居者にとって魅力的な設備が整っている部屋なら、不動産会社も案内しやすく、空室が早く埋まる可能性は高まります。設備はもちろんのこと、次の入居者が気持ちよく住めるように、きれいな状態に最低限のリフォームをしておくことも重要です。

対策2.集客力がある賃貸管理会社を選ぶ

家具付き物件にすることで空室リスクを減らせる可能性も
家具付き物件にすることで空室リスクを減らせる可能性も

空室リスクを減らすには管理会社選びも重要なポイント。入居者募集どのように行うのか、そのほかの管理物件の空室率はどうなっているかを事前に把握しておくと安心です。

単身者向けの物件や社宅として見込まれそうな場合には、家電や家具付きの物件にするという方法もあります。モデルルームのように見せて入居者に好印象を持ってもらい、希望する人にはそのまま家具や家電をプレゼントしてしまうのもいいでしょう。冷蔵庫や洗濯機など大型家電がついてくれば引っ越しの初期費用が減らせるので入居者にとっては魅力的。コストがかかりますが、空室が続くことと比べてどちらがいいかを比べて検討してみてもいいかもしれません。

家賃滞納リスクと対策方法

空室リスクに続いて投資家を悩ませるのが入居者の家賃滞納リスク。引き落とし用口座にお金を入れ忘れた、期日までに振込できなかったなど、過失なのであれば次回以降に回収できる可能性は高いかもしれません。厄介なのは、家賃の滞納を故意に繰り返すタイプの入居者。入居者がいるにも関わらず賃料を支払ってもらえないというのは投資家にとって深刻な問題です。

対策1.家賃の立替払いを行う賃貸管理会社を選ぶ

空室や家賃滞納の対策として、サブリースを利用するという方法があります。サブリースとは、管理会社に借り上げてもらうことで、入居者の代わりに毎月一定の金額を支払ってもらうという仕組みです。管理会社に支払うのはおおむね家賃の5~10%程度。収入は家賃満額よりも低くなってしまいますが、入居者の有無、家賃滞納などを気にすることなく毎月必ず収入を得られるのがメリットです。

対策2.入居審査を厳しくする

家賃滞納の被害に遭わないためには、入居時の審査を厳しくするなどの対策も重要です。安定的に家賃を支払うだけの年収があるか、十分な自己資金、預金があるかなど、一定の条件を設けること。過去に入退去を繰り返したり、家賃滞納トラブルを起こしたりしていないかもチェックしましょう。連帯保証人や保証会社をつけるという方法もあります。入居者が家賃を滞納しても、連帯保証人か保証会社に支払ってもらうことが可能になり安心です。

家賃下落リスクと対策方法

家賃は、一般的に築年数が経過するほど下落していくものなので、ある程度は想定しておく必要があります。とはいえ想定していた以上に下落するとトータルの収益に響き痛手になります。

対策|周辺施設も含めた立地や利便性のいい物件を選ぶ

周辺の大学や商業施設の移転の可能性など長期的に想定する必要がある
周辺の大学や商業施設の移転の可能性など長期的に想定する必要がある

空室リスクの対策と同様、利便性の高い立地など、条件のいい物件を選ぶことが大前提。さらに、それが将来にわたって続くものなのかも想定しておく必要があります。たとえば、大学の近くの物件で学生の入居者を見込んで物件を購入したものの、大学が移転したら大幅に家賃が下落した、というケースもあります。周辺施設が移転する可能性はないかなども考慮に入れて物件選びは慎重に進めましょう。

金利上昇リスクと対策方法

変動金利でローンを組んだ場合、金利が上昇すれば利息を含めた総返済額が増えてしまうというリスクがあります。返済額が変われば利回りや収益性に影響します。変動金利を選択する際は、ローンが上昇したときのことも想定してかなければなりません。

対策1.固定金利を選択する

現在は歴史的な低金利が続いている状況ですが、今後はどこかのタイミングで金利が上昇する可能性も考えられます。金利は景気の動向次第で変動しますが、もし金利上昇が不安なら、固定金利を選択するといいでしょう。一般的に変動金利よりも固定金利の方が金利は高い傾向にありますが、リスクを負いたくない人にはおすすめです。

対策2.他社のローンの乗り換える

返済が順調にできていて、残債がある程度減らせているなら、他社のローンに借り換えるという方法もあります。より金利の安いほかの金融機関で借り入れをし直すことも可能です。借り換えの際も、新規で融資を受けるときと同様に審査や手数料、手間も発生するので、借り換えによって金利を下げることで相応のメリットが見込めるならひとの選択肢になるでしょう。

対策3.ローンを繰り上げ返済する

金利が低いうちにできるだけ繰り上げ返済をしておけば、少しでも残債を減らすことができ、結果的に利息を含めた総返済額を減らせるのでメリットは大きいでしょう。ただし、生活費にまで手をつけて無理に繰り上げ返済することはおすすめできません。金利上昇に備えてある程度手元に現金を残しておくことがリスク回避につながります。

ローン返済以外の費用リスク

不動産投資は安定的な家賃収入を得られることが魅力ですが、ローン返済以外にもさまざまな費用がかかることを見逃しがちです。必要なときにきちんと支払えるよう、自己資金にある程度の余力を残しておく必要があります。

固定資産税などの税金

固定資産税や不動産取得税、所得税や相続税など、不動産投資にまつわる税金はいくつもあります。物件が多いほど、面積が大きいほど、投資している金額が大きいほど税金の額も多くなり、申告漏れなどがあると追徴課税や延滞金の支払いが発生し、大きな出費になってしまいます。自分で確定申告する時間がない、自信がないなどの場合は税理士に任せることをおすすめします。

管理費・修繕積立金

マンションの掃除や定期点検などの管理を依頼する費用として、管理会社に支払うものを管理費といいます。マンション全体の管理に対してかかる費用で、常駐管理や通勤管理があります。管理会社や管理携形態によって費用が異なります。

また、マンションは資産価値を維持するために定期的な修繕やメンテナンスが欠かせません。修繕には費用が多くかかるので、毎月管理会社に支払う管理費とは別に、修繕積立金として毎月積み立てるのが一般的です。これもマンションの修繕計画に合わせて金額が異なりますが、築年数が古い建物ほど修繕する回数が増えるので、金額が高くなる傾向があります。

賃貸管理委託費用

管理費はマンション全体に関しての管理費用ですが、物件そのものの管理を賃貸管理に依頼する場合は賃貸管理委託費用がかかります。契約内容によって変わりますが、入居者の募集や家賃の集金、家賃滞納の際の建て替えなどが一般的な依頼内容になります。

修繕リスクと対策方法

建物は経年変化によって老朽化していきます。破損や老朽化した部分のある建物を放置しておくと物件の価値が下がり、家賃の価格も下がってしまうことに。定期的にメンテンナンスやリフォームすることは必要で、ある程度の出費は避けられません。

対策|修繕費の積立をする

壁や床の大規模リフォームには100万円以上かかる
壁や床の大規模リフォームには100万円以上かかる

入居率を上げるためには普段からこまめにメンテナンスをしておくことは重要ですが、経年劣化とともに建物が老朽化してきたら、屋外の外壁塗装や室内の壁や床のリフォームが必要になります。大規模な修繕には100万円単位のお金がかかるので、長期的に修繕計画を行い積み立てておくと安心です。

地震・火災リスクと対策方法

災害は不動産投資にとって大きなダメージとなるリスクのひとつです。地震による建物の倒壊、液状化、あるいは街全体に甚大に被害が出るような大規模災害であれば人の流れも変わり、将来の物件価格にも影響が出るなど大きなリスクと言えるでしょう。

対策1.地震保険・火災保険に加入する

地震に強い地盤かどうかを調べることで、災害に強い物件を探すことはもちろん大切です。地震や火事のリスクを回避する方法として、保険に加入するという方法が有効だといえるでしょう。火災保険も地震保険も加入は必須ではありませんが、万が一のための備えとして加入しておくと安心です。

対策2.コンクリート造の物件を選ぶ

火災による消失被害を最小限におさえるには、火災に強いマンションを選ぶことが重要です。木造よりもできるだけコンクリート造(RC造・SRC造)のマンションを選ぶほうがいいでしょう。

対策3.新耐震基準に適用物件を選ぶ

地震によって倒壊するリスクが低い建物を選ぶことも重要。1981年以降に建てられた建物であれば新耐震基準を満たしているので、大地震でも倒壊する危険性は低いといえます。

対策4.エリアを分散して物件を持つ

地震による地盤沈下や液状化、洪水による川の氾濫や浸水、土砂崩れなどのリスクについては、過去の状況が自治体のサイトなどで確認することができます。過去に災害によって被害が大きかった地域を避けることでリスクを下げることができます。また、複数の物件を購入する際は、エリアを分けることもリスク分散に有効です。

賃貸管理会社倒産リスクと対策方法

入居者の募集や建物の管理など、投資物件の管理は管理会社に任せるのが一般的。この管理会社が倒産するということはそう多くありませんが、万が一の事態も考えておく必要があります。管理会社が倒産するリスクについて素人が判断するのは難しいですが、賃料の振り込みが遅れることが続いたりする場合は経営に問題を疑った方がいいかもしれません。インターネット上の口コミなどもときどき確認してみましょう。

対策|信頼できる会社を選ぶ

賃貸管理会社が倒産した場合の対応としては、新しい管理会社から契約の切り替えや移行などの手続きについて連絡がくることが多いでしょう。敷金や家賃などが一部戻ってこない場合があることも覚悟しておいた方がいいかもしれません。

信頼できる管理会社かどうか、どこで見分ければいいのでしょうか。資本金や創業年数、従業員の数などから会社の規模が分かります。ほかにも管理内容が充実しているか、管理物件の空室率が低いかどうか、管理物件の数などから実績がある会社を選ぶというのもおすすめです。

事故物件リスクと対策方法

事故物件とは、いわゆる建物内での自殺や他殺などがあった物件のこと。一度でもそうした事故や事件があると、不動産取引においは「事故物件」として扱われることになります。所有する物件が何らかの事故現場になる可能性は低いですがゼロとはいえません。事故物件になると空室になりやすく、入居希望者がいても家賃を下げなければならないといった事態は避けられないでしょう。

対策|保険に加入する

こうした事故物件になってしまうことを100%回避するのは難しいですが、保険に加入するという方法があります。一部の保険会社では、入居者の自殺や孤独死などのトラブル発生時、建物の復旧期間中に家賃が入らなかったときに補償を受けられるという保険があります。保険金や保険料は補償の内容や対象とする物件の月額家賃によって異なりますが、保険料の相場は月に数百円ほどで済むこともあるようです。詳しくはこうした保険の取り扱いがある保険会社に確認することをおすすめします。

流動性リスク

売却しようと思ったときにすぐに売却できるとは限らないのが不動産投資の特徴。市場ですぐに買い手がつかなかったり、希望価格で売れなかったりすることを流動性リスクといいます。不動産売却期間は、一般的に数か月~半年ほどかかるといわれます。売りたいと思ったときにすぐ売れるのがベストではありますが、すぐに買い手がつくような人気の物件は、そもそも手に入れることも難しいというのが現実でしょう。

とはいえ、売却しやすい好条件の物件を選ぶコツは知っておくといいかもしれません。空室率が低く、利便性がよく賃貸の需要がある物件、しっかりと管理やメンテナンスがされている物件を選べば、流動性リスクを減らせる可能性があります。

リスクヘッジとして分散不動産投資をする

不動産投資における分散投資とは、さまざまな面から投資先を複数に分散するリスクヘッジのこと。トータルでみたときに物件の空室率を下げ、物件価格の下落を抑えることができるよう、投資先を偏りがないようにすることが重要になります。

部屋のタイプを変える

単身者は1Kや1LDKを好むのに対し、ファミリーは2LDK以上を希望します。ワンルームだけ、ファミリータイプだけなど、部屋の広さやタイプ、ターゲットを限定するのはリスクがあります。単身者向けのワンルームとファミリー向けの2LDK以上の部屋など複数タイプを購入する、あるいは資金に余裕があれば一棟まるごと購入するという方法もあります。

物件の築年数や購入時期をずらす

同じような築年数の物件を購入すると、修繕の時期が重なり、キャッシュフローが一時的に悪化することになります。修繕費はそれぞれの物件ごとに積み立てを行いますが、想定外の出費が発生する可能性も。築年数や購入時期をずらすことで修繕による出費を分散することができます。

異なるエリアを選ぶ

自然災害リスクの部分でも紹介しましたが、ひとつのエリアに複数の物件を集中して購入することはあまりおすすめできません。同じ都心と郊外で地域を分ける、あるいは、同じ都心でも、単身者が多いエリアとファミリーに人気のエリアは異なります。地域にバリエーションを持たせることで、将来的に地価の下落が起きたときも損失を最小限におさえることができるでしょう。

不動産以外の投資をする

不動産投資以外にも、投資信託、株やFXなどの投資をすることでリスクヘッジになる
不動産投資以外にも、投資信託、株やFXなどの投資をすることでリスクヘッジになる

すべてを不動産に投資するのが不安である場合、自己資金に余力があれば、不動産投資以外の投資にも注目してみるという選択肢も。不動産を対象にした投資信託や、その他の株式やFXなどに投資してみるというのもリスク分散という意味ではひとつの方法かもしれません。

想定されるリスクはたくさんありますが、それぞれ回避できる対策をとりながらうまく運用できれば安定的に収入が得られるのが不動産投資の魅力です。リスクを十分に把握したうえで常に最新情報もチェックしておくことも忘れずに。万全なリスクヘッジこそ、不動産投資成功への近道となるでしょう。

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公開日 2020年9月21日
更新日 2020年10月22日

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