中古マンション購入の流れと契約時の注意点!工事期間についても解説!

中古マンション購入の流れと契約時の注意点!工事期間についても解説!

中古マンションを購入する際は、契約内容やスケジュールの流れなどを把握しておくことが大切です。中古マンションを購入してから入居をはじめるまでの間には、契約や住宅ローンの融資などさまざまな手続きが必要になります。

本記事では、中古マンション購入の契約内容やスケジュールの流れについて説明します。

中古マンション購入の流れ

中古マンション購入までの流れは、一般的に以下のとおりです。

  1. 資金計画
  2. 物件探し
  3. 購入申し込み
  4. 売買契約・手付金交付
  5. 住宅ローンの申し込み
  6. 住宅ローンの契約
  7. リフォーム・リノベーション工事
  8. 決済・引き渡し

中古マンションを初めて購入する際にスケジュールなどの流れを知らずに、さまざまな手続きを行うのは不安になります。資金については流れをしっかり理解しておかなければ、途中で資金不足になってしまう可能性もあります。

中古マンションを購入する場合は、不動産会社・金融機関リフォーム業者の3社です。

物件にもよりますが中古マンション購入までの期間は、1〜3ヶ月程が一般的です。物件を選んでいる最中に住宅ローン事前審査の申し込みを並行して行うこともあります。住宅ローンの審査が下り、契約までの手続きに1ヶ月程かかることもあるため、期間には余裕を持っておくようにしましょう。

資金計画の流れと注意点

まず、購入する中古マンションの予算やリフォーム費用などを考慮しながら、資金計画を立てます。

購入したい中古マンションの価格は、「頭金」+「住宅ローン借入額」−「諸経費」−「リフォーム費用」で大体の価格が算出できます。

年収からどれくらいの住宅ローンの融資が可能なのか、月々の支払額がどれくらいなのかを考えながら資金計画を立てましょう。

頭金は中古マンション物件価格の10%〜20%程が必要となります。この頭金は、契約するときの手付金や仲介手数料、ローン保証料などの諸経費を支払うためのものです。頭金なしで、諸経費などを住宅ローンで支払いができるフルローンもありますが、審査が厳しく金利が少し高かったりします。

また、住宅ローン借入額は年収の5〜8倍、諸経費は中古マンション価格の5〜10%程となっています。リフォーム、リノベーションを行う場合は全面リフォームだと500万円以上の費用が必要です。

物件探しと注意点

資金計画を立てたら中古マンションなど希望とする物件を探します。希望する物件数が多すぎると、物件見学するのが大変になってしまうため、3〜4件程度に絞るのがよいです。

中古マンション探しでは、インターネットで調べたり不動産会社で物件を紹介してもうらう方法もあります。

希望の中古マンションが見つかったあとは、実際に物件の見学に行きます。不動産会社を通じて売主であるオーナーと日程調整を行いましょう。

中古マンションを買う場合は、まだ室内に居住しているケースも多く、しっかり内見ができないこともあります。

また、オーナーが同席していると細かなところのチェックがしづらいということもあります。その場合は、不動産会社に依頼してオーナーが不在時に内見させてもらうとよいでしょう。

契約の流れと期間

中古マンションの購入では、物件購入の申し込みの前に住宅ローン事前審査などが必要になります。また、物件購入時は売買契約を結ぶため売買契約の流れを把握しておくことが大切です。

物件購入の申し込みまでの流れと期間

希望の中古マンションの物件を見学し、その物件を買うと決めた場合、この時点で住宅ローン事前審査の依頼をします。また既に、その物件をリフォームする前提なら合わせてリフォーム費用の見積もりを依頼することになります。

住宅ローンの事前審査は個人信用情報機関と自己申告内容により行われる簡単な審査です。審査結果は3〜7営業日で出ます。住宅ローンの借入額が増えるほど審査が厳しくなりますが、少なく申告するとスケジュールの途中で、資金不足になる可能性があるため注意しましょう。

中古マンションをリフォームする場合は、その費用も並行して見積もりしてもらいます。リフォーム業者に買う予定の中古マンションの室内を見てもらい見積もりしてもらいましょう。

リフォームの見積もりは5〜7営業日で完成します。リフォームする場合は、リフォーム費用も住宅ローンに含めることが可能なのか確認しておきましょう。リフォーム費用を住宅ローンに組み入れると総額が少し抑えられることもあります。

住宅ローン事前審査の依頼後に中古マンション購入の申し込みを行います。中古マンションは、基本先着順であるため人気の高いマンションの場合は、先に申し込みしておくことをおすすめします。申し込み後にキャンセルをしたとしても、違約金の支払いなどは発生しません。

中古マンションの申し込みを行うことで、その物件の買う意思があることを売主に示し、状況によっては価格交渉が可能になることもあります。価格交渉が成立した場合はキャンセルするのは避けたほうがよいでしょう。

中古マンションの申し込み時点で、物件の引き渡し日を指定しなければいけないケースもありますが、住宅ローンやリフォームの期間を考慮し、2ヶ月程は余裕を持って申告しておくのが無難です。

売買契約の流れと期間

不動産売買契約書は記載内容に誤りがないか、不明瞭な点がないかしっかり確認することが大切です。

中古マンション購入の申し込み後、1週間程で売買契約となります。不動産会社、売主と買主が対面し、購入物件や取引条件などに説明を行います。双方が納得したうえで署名・捺印をし契約を交します。

契約時に、手付金や仲介手数料の半分を現金で支払いしなければならないケースもあります。手付金については、その金額がさまざまであるため事前に不動産会社に確認しておくようにしましょう。

不動産売買契約が成立すると基本的にキャンセルはできず、キャンセル時は違約金が発生します。そのため、購入する中古物件についてはきちんと理解したうえで、売買契約を結ぶようにしてください。

売買契約後は住宅ローン本審査が行われます。住宅ローン本審査時は、住民票、印鑑証明、所得証明、売買契約書のコピーなど多くの書類が必要です。本審査の結果が下りるまでは、2〜3週間程度日数がかかります。

なお、住宅ローンの審査が下りなかった場合は、契約をなかったことにすることができる解除条件の記載があるため、契約内容は必ず確認しておきましょう。

住宅ローンの審査が下りなかった場合でも、解除条件の期限を超えて契約破棄すると、売買価格の10%前後の違約金を売主に支払わなければなりません。

また、解除条件の期限前に自己都合による契約破棄をしても違約金が発生することはありませんが、支払い済みの手付金は戻ってきませんので注意してください。

住宅ローンの流れと注意点

売買契約成立後は住宅ローンの契約手続きが必要です。住宅ローン本審査が下りたら、金融機関で住宅ローンの契約をします。

住宅ローン契約時は以下の書類が必要です。

  • 源泉徴収票
  • 課税証明書
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 物件に関する資料
  • 登記簿謄本
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 本人確認書類

金融機関により必要書類が異なるため、事前に確認しておきましょう。

住宅ローン本審査の結果が出るまでは1〜2週間程であることもあれば、1ヶ月程かかることもあります。必要書類を提出したあとは、審査結果が出るのを待つだけです。住宅ローンの審査に通過したら、融資が実行され、決済・引き渡し手続きに入ります。

決済・引き渡しは、不動産会社もしくは住宅ローンを契約した金融機関のオフィスで行われることが一般的です。売主、買主、不動産会社、金融機関の住宅ローン担当者のほか、登記を行う司法書士も立ち会います。

決済当日に行われる手続きには以下のものが必要です。

  • 印鑑
  • 印鑑証明書
  • 本人確認書類
  • 住民票
  • 住宅ローンを結んだ金融機関の通帳
  • 届け印
  • 手付金を差し引いた売買代金
  • 仲介手数料
  • 登記費用などの諸費用
  • 固定資産税、都市計画税
  • 管理費
  • 修繕積立金の精算金

決済での手続きは、諸費用や精算金、管理費など当日現金で支払わなければならないため、事前に金額を確認しておきましょう。

決済・引き渡しが完了すると、司法書士による登記申請が行われます。登記手続きが完了すると、その中古マンション物件は自分のものになります。

中古マンションリフォームの流れ

中古マンションのリフォームやリノベーションを行う場合は、売買契約に入る前のタイミングでリノベーション計画のスケジュールを立てておくとスムーズです。

物件購入までの売買契約と住宅ローンの申し込みの間に、リフォーム、リノベーション工事の請負契約が行われます。最近はリフォーム、リノベーション費用を含んだ住宅ローンを組むことできます。

しかし、リフォーム費用もまとめて住宅ローンに含める場合は、住宅ローン本審査までに、リフォームに必要な明確な費用を出しておく必要があります。そのため、中古マンション探しの段階で、並行してリフォームを行なっておくとスムーズです。

リフォーム工事開始

中古マンションの登記手続きが完了しリフォーム業者へ手付金を交付後にリフォーム工事がはじまります。リフォーム工事が開始されるとリフォーム業者から、仕入れた材料の費用を途中で請求されることもあります。

中古マンションでリフォーム工事を行う際は、工事着工までにマンションの管理組合にリフォームを行う旨の申請をしなければなりません。近隣住人の同意書が必要なこともあるため事前に管理組合に確認しておくようにしてください。

中古マンションのリフォームでは、建物の構造や管理会社の規約により、リフォーム内容に制限がかかることもあります。リフォーム目的の中古マンションを購入するときは、内見時にリフォームの専門家に相談しておくのがおすすめです。

マンションリフォーム工事期間

マンションのフルリフォームにかかる期間は家の広さによって変わってきます。70㎡ほどのよくあるファミリー向け物件の場合では4.5〜8.5カ月程かかるのが一般的です。

内訳としては2〜3カ月程が設計期間、2.5〜5.5カ月程が工事を行う期間として必要になります。

マンションは内装のリノベーションが中心なため戸建てより工事期間が短いケースが多いです。

しかし、工事をする場合は管理組合の承認を得る必要があるため工事が長引く可能性もあります。

また、リフォーム期間中は仮住まいの問題もあるので、スケジュールについては施工会社と確認しながら進めていくのがよいでしょう

フルリノベーションにかかる工事期間

フルリノベーションにかかる期間は一般的に6~7ヶ月程です。設計にかかる期間が3ヶ月、工事が3ヶ月程かかるとされています。

戸建てやマンションでも工事期間は変わってきますが、目安として6~7ヶ月程かかるとみておいた方がよいでしょう。

工事期間によってリノベーション費用も変わってきますので、リノベーション業者で見積もりを取る際は工事期間の目安を確認しておくことをおすすめします。

リノベーションにかかる一般的な費用相場の総額は以下のとおりです。

 

物件の種類総額の目安
マンション250万~1000万円
戸建て400万~2000万円
リノベーションにかかる費用相場

住み始めるまでの流れと注意点

中古マンション購入の手続きとリフォーム工事完了後に引っ越しの準備にはいります。引っ越しの準備には、荷物の整理以外にもさまざまな手続きが必要になるため、1ヶ月程度はみておくのがよいでしょう。

賃貸住宅に居住している場合は賃貸契約の解約手続きも必要です。一般的に解約の申し出は1〜2ヶ月前までとなっています。

マンション購入の流れを把握しよう

中古マンションを購入する際は、スケジュールや流れを把握しておくことが大切です。リフォームやリノベーションを行う場合は、物件探しのタイミングからリフォームプランを立てるようにしましょう。

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公開日 2020年6月3日
更新日 2021年4月27日

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