マンションの共用部分と専有部分とは？トラブルを防ぐルールや保険について解説

分譲マンションなどでは「共用部分」と「専有部分」があるのはご存知でしょうか。居住者が自由に使えるスペースが決められており、部屋のドアや壁紙のリフォームや間取り変更リノベーションなどの際には、どの部分にあたるのか確認する必要があります。この記事では、それぞれの特徴やトラブルを防ぐために気をつけることを解説していきます。

専有部分と共用部分の違いは？

分譲マンションなどの部屋には区分所有権が設定されています。区分所有権とは、1棟の建物に複数の住居や店舗がある場合、それぞれ個別に使用できる権利のことです。区分所有権建物には、「専有部分」と「共用部分」があります。以下では、このふたつの違いを解説します。

専有部分とは

専有部分とは、区分所有者が所有する躯体で区画された住戸の内側にある居住スペースのことです。厳密には、天井・床・壁などのコンクリート表面から内側のことで、コンクリート部分から外側は共有部分になります。

共用部分とは

共用部分とは、専有部分以外の建物部分や付属部分のことで、居住者や賃貸人が共同で使用する部分のことです。たとえば、以下のような部分を指します。

• 壁、支柱、基礎、屋根などの躯体部分

• 玄関ホール、エントランス、共用廊下、階段、エレベーター、屋上など専有部分に属さない建物部分

• ベランダ、バルコニー、専用庭、駐車場、駐輪場、玄関扉、窓枠、窓ガラス、サッシ、宅配ボックス、メーターボックス、パイプスペース（PS）など建物の付属部分

• 下水道やガス管などの配管、電気設備、インターネット設備など

• 管理人室、集会室など

共用部分は区分所有者全員が自由に使用することができます。ただし、管理規約によって特定の区分所有者だけが使うことができる「専用使用部分」があるので注意が必要です。また、専有部分と共用部分の線引きは管理規約によって異なるため、自分だけで判断してしまうとトラブルに巻き込まれる可能性もあります。リノベーションや修繕リフォームを行う際には、規約の内容を確認し、事前に管理会社に問い合わせておきましょう。

さらに、共用部分は法律によって定められた「法定共用部分」と、管理規約によって定められた「規約共用部分」に分けられます。

法定共用部分

法定共有部分に含まれるのは、柱や屋根などの基本的な構造部分、エレベーターや階段、廊下などの建物部分、配管や配線などです。区分所有法によって、建物や設備について定められています。

規約共用部分

規約共用部分は、管理組合の管理規約によって定められた共用部分で、登記していなければ認められません。管理人室や集会室、機械室などが当てはまります。

知っておきたい専有部分のルール

専有部分である居住スペースを利用するときにはいくつかルールがあります。知らずにトラブルにならないようチェックしておきましょう。

リノベーション、リフォーム工事は事前に届出が必要

専有部分のリノベーション、リフォーム工事の場合でも、事前に管理会社などに届出が必要です。工事に伴う騒音や水回り工事による水漏れなど、近隣トラブルにつながる可能性が高いためです。設計図や日程表を提出する場合もあるので、あらかじめ手続き内容を管理会社に確認しておきましょう。

部屋の壁に穴を空けることはできない

壁紙クロスから内側は専有部分ですが、隣の住居との境目となる部屋の壁は共用部分になります。壁紙の上からポスターなどを貼り付けるのは問題ありませんが、画びょうで穴を空けることはできません。また、住居内の間仕切り壁は、専有部分なので穴を空けても問題ありません。

トイレ・お風呂・キッチンの大幅な移動は難しい

トイレやお風呂などの水回りの大幅な移動は、水道やガスなどのパイプスペース（PS）の位置を原則変えることができないため、非常にハードルの高い作業です。「排水」一つとっても、水を流すための角度と勾配差が必要になるため、従来設置されている水回りから遠い場所に付け替えるなら、床を高くしなければいけません。

排水のシステムは、おおまかには「壁排水」と「床排水」のふたつに分類できます。便器の横に排水ポンプが付いているのが「壁排水」、下に付いていて見た目には隠れているのが「床排水」。「床排水」だと、床が高くなることさえ承知の上ならば、理論的には可能です（仮に10ｍ移動させる場合、20cmの高さが必要）。一方、「壁排水」だと移動はかなり厳しくなります。低層高級マンションによくある、水回りのほとんどが躯体壁で囲まれている壁式構造の場合も、移動はできません。

天井の高さや床の高さを変えるにはデメリットも

天井の高さを変える場合、天井のボードを外し、ダクトや配線を剥き出しにすれば、40～50cmほど天井を高くすることができます。しかし、天井を上げることによって、ダウンライトが埋められないケースも出てきます。下に配管がなければ床を低くすることも可能ですが、遮音性と断熱性は低くなるというデメリットもあります。

マンションによっては床材が変えられない場合も

床材を畳やカーペットからフローリングに変更するリンベーションは非常に人気ですが、管理規約でフローリングへのリノベーションが禁止されている場合があります。よって、リノベーションを行う前に管理規約をチェックしておく必要があります。また、多くのマンションではフローリング材の防音性能の規定があります。遮音性が高くクッション材がついたフローリングを張るのが一般的です。

ペットを飼う場合は確認が必要

最近ではマンション内でペットを飼うことができるマンションが増えてきました。しかし、分譲マンションの多くは管理規約に飼育に関する細かい決まりが記載されています。ペットの大きさ、種類、頭数、排泄物の処理などについて制限がある物件も多いです。ペットを飼っている、または飼う予定のある方は、事前に飼育ルールを確認しておきましょう。

リノベーションや修繕リフォームのときに注意すべき例

マンションの部屋をリフォームや修繕したいときには、知っておきたい注意点があります。

玄関ドアの色は住居側のみ変えられる

玄関の扉は、共用廊下側は「共用部分」、住居側は「専有部分」となっています。つまり、住居側の内装は自由に変えることができ、色を塗り替えることも可能です。玄関ドアは物件の美観に関係しており、防火や防音などの役割があるため、扉自体の交換を勝手に行ってはいけません。ドアの老朽化によって交換が必要な場合は、一斉に交換となる場合も多いです。

窓ガラスや網戸の交換は要相談

窓ガラス、窓枠、網戸、サッシは共用部分に含まれるので、勝手に交換してはいけません。窓ガラスが破損した場合には、自己負担で取り換えは可能です。また、結露対策や防犯対策などでリフォームをしたい場合は、一度管理組合や管理会社に相談しましょう。

配管の水漏れは規約や構造によって判断が異なる

水漏れが起きた場合にはまず、水漏れの発生箇所が専有部分か共用部分か確認しましょう。たとえば、配管の老朽化によるひび割れが原因だった場合、配管は専有部分のため所有者が責任を負います。しかし、規約や構造によっては共用部分と判断されることもあるので、管理会社や管理組合と対応を相談する必要があるでしょう。もし費用を負担しなければならなくなった場合でも、火災保険の特約で個人賠償責任保険がついていれば補償を受けることができます。

間取りを変えるなら間仕切りのみ

たとえば、リビングと和室をつなげて広いリビングダイニングにしたい場合、部屋の間の壁を撤去するリフォームをすることが可能です。隣の住居との境になっている壁は撤去することはできませんが、間仕切りは専有部分なので手を加えることができます。

共用部分を壊してしまった場合の費用は？

共用部分を不注意で壊してしまったらどうすればいいのでしょうか。また、その場合発生する費用は誰が払うのか気になるところです。以下では、共用部分の破損時の対応について解説します。

破損してしまったとき、まずやるべきこと

マンションに住んでいると、不注意でエントランスのガラスを割ってしまった、車両の接触により駐車場を破損してしまったなどの事故が起こりえます。修理に時間がかかることもあり、クレームにつながる場合もあります。その際は、すぐに管理人や管理会社に連絡を入れて相談しましょう。事故が発生した日時、場所、内容を伝えることでスムーズに対応してもらえるでしょう。

修理費用は原則自己負担。加入している保険で補償も

マンションの共用部分を破損させてしまった場合、故意でなくても、自己負担になることが多いです。その場合、個人賠償責任保険に入っていれば費用をまかなうことができます。個人賠償責任保険とは、マンション内外関係なく、他人の物品を壊したり怪我をさせたり損害を与えてしまったときに補償される保険です。クレジットカードにも付帯していることがあるので確認しましょう。

加入していなくても、マンションの管理組合では火災保険に個人賠償責任保険特約を付帯している場合がほとんどです。賃貸に出されている場合であれば被保険者は賃借人（居住者）になります。条件が合えば補償が適用されます。分譲マンションか賃貸マンションでは保険対応が異なり、管理会社によっては全額自己負担になる場合もあるので、しっかり確認しましょう。

共用部分はマナーを守って使用しよう

共用スペースは居住者が気持ちよく使えるように、日常生活からマナーを守ることが大切です。以下では、配慮すべきポイントを解説します。

共用部分を汚したらきれいに掃除しよう

共用部分は管理会社やオーナーが管理することになります。維持管理を目的に管理費・共益費を徴収されている場合が多いでしょう。しかし、自分で汚してしまった場合には自分ですぐ清掃するのがマナーでしょう。時間が経ってしまうと汚れがとれなくなってしまい、ほかの住民に迷惑がかかります。

共用部分に私物を置かない

子どものベビーカーや自転車、傘立てや植木鉢などを共用廊下に置いている方を見かけることもありますが、ほかの居住者が共用スペースに自分の荷物を置くのはマナー違反です。とくに廊下や階段は緊急時の避難経路になります。日頃から私物を置かないようにしておくことで、いざというとき避難の邪魔になりません。共有廊下の私物化を問題視する声も多く、クレームに発展する場合もあります。たいていの管理規約や賃貸借契約書には、共用部分に物を置くことを禁止する条文が入っているので気をつけましょう。

ベランダでの喫煙もマナー違反

人によって嗜好はさまざまですが、たばこの煙や臭いが気になる方も多いです。ベランダでの喫煙は、マンションの規約によって禁止されている場合があります。状況によっては最悪の場合、退去を命じられることもあるので注意しましょう。ベランダでの喫煙が認められているマンションでも、隣の住人や上下階の住人に喫煙されると不快に思う方もいるでしょう。気になる場合は、直接指摘するのではなく管理組合を通して解決するのがおすすめです。