東京都杉並区の賃貸マンションに奥さんと暮らす、理延城人（りのべ・しろと）は「そろそろマンションを買いたいなぁ」と考えはじめていた。新築でもいいが、なかなか予算的に手が出ない。最近よく聞く、「中古マンションをリノベする」っていうのも気になるが、いろいろわからないことだらけ。そこで城人は、表参道で見かけたリノベーションのお店 『クロニクル』で、インテリアコーディネーターのおねえさんに素朴な疑問を投げかけたのだった。
【リノベ先生】クロニクル・インテリアコーディネーター江藤さん
リフォームとは？
理延：あのぉ、今さら恥ずかしくて誰にも聞けないんですけど。ぶっちゃけ「リフォーム」と「リノベーション」の違いが、よくわからないんですよ。
江藤：ご安心ください！そういうお客さまはたくさんいらっしゃいます。
理延：ほ、本当ですか!? てっきりボクだけが無知なものだとばかり……。
江藤：そんなことはありませんよ「一生に一度」の大きなお買い物をするわけですから、わからないことはとことん質問することが大切です。
理延：ボクのイメージでは、「リフォーム」をちょっとカッコよく今風に「リノベ」と言い換えているだけってイメージがあるのですが。なんとなくリフォームはお年寄り、リノベーションは若者……みたいな？
江藤：なるほど。その考え方もあながち間違ってはいないんですけどね（笑）。ただ、私ども業者側はもう少々明確なかたちで「リフォーム」と「リノベーション」を分類しています。
理延：それ、むっちゃ知りたいです！
まず、リフォームはひと言でまとめるなら「修復」。一般的には「老朽化した建物を新築の状態に戻すこと」を言います。
だったら、マンションやアパートで入居者が退居した後、住む前の状態に戻す作業がありますよね。あれも「リフォーム」ってこと？
江藤：そのとおりです。なので、別の表現では「原状回復」とも言われています。
古くなったキッチンを「修復」するのはリフォーム
《補足解説》
英語の「reform」は「悪い状態からの改良」と訳され、「リフォーム」という言葉を使うときは、基本的に壊れていたり、汚れていたり、老朽化したりしている部分を直したり、きれいにしたり、新しくしたりすることを指します。「マイナスの状態のものをゼロの状態に戻すための機能回復」という意味合いとして使われることが多いため、例えば、外装の塗り直しや、キッチンの設備の変更、壁紙の張り替えなどがリフォームに該当します。
リノベーションは住まいの状態や価値を以前より高めること。写真はリノベーションの好例
リノベーションとは？
リノベーションをひと言でまとめれば「刷新」。「既存の建物に大規模な工事を行うことで、住まいの性能を新築の状態よりも向上させたり、価値を高めたりすること」を言います。
理延：一軒家を二世帯住宅に改築したりするのはどちらに該当するのかな？
江藤：私どもは「増築」と呼んでいますが、あえて二択にするなら「リノベ」に近いですね。
理延：お店だと、仮に前がラーメン屋で、カウンターはそのまま残して内装のみをちょこっといじってバーとかに改装するのがリフォーム？
江藤：いい例えですね（笑）。そういう居抜き物件に対して、カウンターを無くし、一からテーブル席を設置したりするのがリノベーションです。
《補足解説》
英語での「renovation」は「革新、刷新、修復」と訳され、リフォームが「マイナスの状態のものをゼロの状態に戻すための機能の回復」であることに対して、リノベーションは「プラスαで新たな機能や価値を向上させること」を表しています。そのため、リノベーションでは住まいの空間をよりデザイン性の高いものに改良したり、住環境を現代的なスタイルに合わせて間取りや内外装などを変更したりすることなどが含まれます。例えば、耐久性や耐震性を高めるために壁の補修を行ったり、家族が増えたことから、仕切りの壁をなくして、広々としたリビングダイニングキッチンにしたりすることなどが、リノベーションに該当します。
リフォームとリノベーションの違い
リノベーションという言葉が使われ始めたのは結構最近。リフォーム＋イノベーションが語源という説も…
江藤：はじめにお伝えしておきたいのが、じつは「リフォーム／リノベーションともに国で定められた明確な定義はない」ということ。メディアや、リフォーム会社、リノベーション会社が、それぞれの解釈で使い分けているのが現状なんですよ。
理延：じゃあ、ボクのような素人がリフォームとリノベの違いがよくわからないのも当たり前ですよね？
江藤：はい。だから、理延さんの「リフォームをちょっとカッコよく今風にリノベと言い換えているだけ」という考え方もある意味「正解」なわけです（笑）。
理延：ホッとしました……。
江藤：そもそも「リノベーション」という言葉がいつごろ生まれたのかさえ、特定できませんから。過去に誰かが「リフォーム・イノベーション」という言葉を使い始めて、それが短縮されて「リノベーション」なった……という話も聞いたたことがあります。
理延：「リノベーション」って、わりと新しい言葉なんだ……。
《補足解説》
ちなみに主要なリノベーション関連企業が加盟している 『一般社団法人リノベーション協議会』では、「リフォーム」と「リノベーション」を以下のように定義、分類しています。
【リフォーム】原状回復のための修繕・営繕。不具合箇所への部分的な対処
【リノベーション】機能、価値の再生のための改修。その家での暮らし全体に対処した、包括的な改修
今までのお話から、ボクなりにざっくり分類してしまえば、リフォームは「室内の一部」、リノベは「室内の全体」をつくり直すといった感じなんですけど……そんなニュアンスで大丈夫？
江藤：もちろん、大丈夫です！
リノベーションの流れと進め方
リノベーションの成功には綿密な打ち合わせが必要不可欠。面倒だと考えず「夢を実現するためのプロセス」として楽しみたい
理延：続けて、初歩的なことを聞いてもいいですか？ リノベって、「中古マンション」でやるのが一般的……なんですよね？
江藤：普通はそうなりますね。一から好みに合わせて家をつくることは、新築戸建てでも理屈上では可能です。しかし、戸建てだと、どうしても高額になってしまいます。いっぽう、新築マンションを購入すれば、選べるとしても、ちょっとしたクロスの柄やフローリングの色だとか、せいぜいが表面的なカラーリングどまりです。これらに比べ、リノベーションだと、よりリーズナブルなトータル価格で自由にお客さまの要望を取り込むことができます。
もし、ボクが「リノベを考えているんですけど…」と相談に来た場合、どのような流れになるのでしょう？
最初は徹底的なヒアリングを行います。物件はすでにお持ちなのか？まだお持ちではないなら、不動産の担当者を同伴し、どのエリアがご希望か、予算はどれくらいか……などを総合的に考慮した上で、いくつかの物件をピックアップします。
理延：物件探しもしてもらえるんだ、それは心強い！ボクは現状、物件もなにもありませんから（苦笑）。
江藤：むしろ、「何もないお客さま」のほうが、物品購入からリノベーションまでを一本化できるので、私どもにとってもお客さまにとっても、いろいろな面で有利ですよ。
理延：そう言ってもらえると……ちょっぴりリノベのハードルが低くなってきました！
江藤：次は「どういったリノベーションをイメージされているのか」を、なるべく現場まで足を運んで打ち合わせます。その物件でお客さまの理想に近いリノベーションが構造的に可能かどうかを確認するわけです。弊社の場合、それで条件が合えばご契約というかたちになります。
《補足解説》
「解体前」だけではなく、「解体後」の打ち合わせも重要です。特に中古物件の場合は、解体中に「こんな所からこんな物が出てくるの？」といったケースも少なくはないからです。多忙なお客さまには億劫に感じるかもしれませんが、リノベーション希望者の多くは、その打ち合わせのプロセスをも楽しんでいるように思えます。「自分の夢」を実現するためには綿密な打ち合わせもマストなのです。
リノベーションの３つのメリット
【メリット1】ライフスタイルに合わせて自由に！ 環境の変化を見越した長期的なプランにも柔軟に対応
30代の新婚夫婦がリノベーションするケースが多い。家族が増えたタイミングで部屋を“割れる”ような間取りを設計できるのもリノベーションのメリットのひとつ
理延：ズバリ！リノベのメリットとは？
江藤：たとえば、購入物件が3LDKの間取りだったとします。でも、もっとリビングを広く使いたい、寝室は小さくて一つでもかまわない──こうした希望が叶えられる。お客さまの好みやライフスタイルに合わせて、ある程度自由に変えることができるのがリノベーションの最大のメリットです。
理延：そんなこともできるのか……。ところで、リノベを希望するお客さまって、おもにどういう人？
江藤：まずは新婚さんですね。年齢的には30代といったところでしょうか。
理延：まさにボクじゃないですか！
お子さんができて手狭になったから、もう少し広い家に移ろうとお考えになったとき、「後から割れるように」とリノベーションをなされるお客さまも多いです。お子さまが成人して家を出るから、夫婦二人で快適に過ごせるような間取りにリノベーションしてみよう……というケースも増えてきました。
理延：じつは、ボクのまわりででもリノベは今、ちょっとしたブームなんですよ。けれど、圧倒的に多いのは意識高い系の30代独身男性で……（笑）。
江藤：たしかに、単身のお客さまでリノベーションをご希望されるのは「生活空間に強いこだわりを持っている人」なのかもしれません。私の感覚だと、単身者の方はまだ1割程度ですが、やはり男性のお客さまが多めですね。
《補足解説》
後から割れる――「リノベを終えてからでも間取りを変えることができる」のも、リノベーションの大きなメリットの一つ。後々に襖や建具、または壁を付けられるよう、コンポーネント間取りを設計すればいいのです。独身のときや新婚当初は、リビングを一部屋で広めに使って、出産したら子ども部屋を新しくつくりたい……など、柔軟な発想での生活空間づくりが可能になります。
【メリット2】目に見えないスペースまで刷新。資産価値もアップ！
もともとあった壁や床をすべて剥がして「スケルトン状態」からのリノベーションがオススメ。古くなった配管を刷新すれば資産価値のアップにもつながる
江藤：あと、リノベーションでフルスケルトンにしたとき、部屋の中の占有部分にある配水や給水の配管をすべて取り替えることができます。キッチンなどに付いている古くからの配管が新しくなれば、お客さまにも気持ちよく使っていただけますし、資産価値も上がります。
理延：でも、そういった「目に見えないスペースにはお金をかけたくない」という人もいるのでは……？
弊社はビフォー・アフターがはっきりとわかるように、解体したところを一度お客さまに見てもらうんです。古い物件の場合は、予想以上に配管がボロボロなケースも珍しくはないので、皆さん納得していただけますよ。
⇒詳しくは「スケルトンリフォームって何？費用相場や事例もご紹介」をチェック
《補足解説》
リノベーションで、専有部分にある下水道やガス管などの配管自体を刷新することはできますが、位置は原則として変えることができません。また、MB（メーターボックス）も撤去や移動はできません。窓のサッシも、管理組合の許可なしに変えることはできません。もともとあるサッシはそのままに、居室側に新たにサッシを取り付けて（二重サッシ）、防音・断熱効果を高めるケースが多いようです。※詳しくは「専有部分と共用部分」参照
【メリット3】間取りを自由にできるから、物件選びの選択肢が豊富になる
江藤：物件の選択肢が豊富なのもリノベーションの強みです。
理延：え、なんで？
江藤：リノベーションは間取りを自由にできるわけですから、仮に3LDKの物件がご希望の場合、現状が2LDKであろうと4LDKであろうと、ロケーションと立地条件、物件の平米数さえ希望に沿っていればOK。おのずと選択肢も広くなります。逆に言えば「間取りは条件から外すことができる」わけです。
理延：そりゃそうだ！とは言っても、ボクらが物件を選ぶときは「ビフォー」の状態なので、もしかすると、とてもみすぼらしい見ためだったりすることもあるわけじゃないですか。それだと「アフター」がなかなか想像できない。
江藤：弊社は、アフターのイメージを伝えるための平面や3DのCGパースをつくります。極力、設計図に近くなるよう作成しますので、かなり高い精度で“仕上がり”を頭に描くことができるはずです。
理延：そ、そこまでしてくれる!? ちなみに、それは無料なの？
江藤：本来は１枚5万円程度なのですが、弊社は設計費も含めてサービスさせていただきます。こだわりのあまり何パターンも描くようになれば、さすがに有料になりますけど……（笑）。
《補足解説》
リノベーションは洋服に例えると、いわば「オートクチュール」。設計費やデザイン料が有料であるケースも少なくはありません（建築事務所などに設計やデザインを発注すれば、施工費の10％くらいの費用がかかることもあります）。業者によって、全額無料・全額有料・3回までは無料……ほか、設定はまちまちなので、事前にきちんと確認しましょう。
リノベーションの３つのデメリット
【デメリット1】工期が長くなりがち
理延：ここまではイイことづくめなんですけど、やっぱりデメリットもあるわけですよね？
江藤：なくはありません（笑）。一つは工期の問題です。
理延：リフォームと比べたら、どれくらい長いんですか？
江藤：リフォームは、あくまで表層的な修繕なので、総じて工期自体は短めです。程度によってまちまちではありますけど、たとえばキッチンだけをリフォームするなら、実質的な工事は3～4日程度で終わります。
理延：ふむふむ。
江藤：いっぽう、リノベーションになれば、一度は壁から取り壊したりとフルスケルトンにするケースも多いため、請け負った日からお引き渡しまで、平均で4～５ヶ月といったところです。
理延：結構、かかりますねー。
江藤：工期はなるべく短いほうがいいですよねぇ……。弊社ではリノベーションメニューをパッケージ化することで、解体作業から最短64日（営業日）でお引渡し、というスケジュールも可能にしています！
《補足解説》
プランニングから大幅な改修工事まで、リノベーションはスタートしてから実際に暮らしはじめるまで、どうしても時間がかかってしまいます。しかし、個々のライフスタイルや生活環境に合わせて住宅を自由自在にアレンジできるというメリットから、近年では非常に人気が高まっています。
【デメリット２】費用が高くなりがち
江藤：さらに、ご予算もリフォームよりは高くなります。
理延：だろうなぁ……。
江藤：さらに、リノベーションのみをローンにしてしまうと、より割高になってしまうんです。「リフォームローン」という単体のローンになって、金利も高くなってしまうので……。
理延：それは聞き捨てならないですね！
江藤：ただし、物件も一緒に購入すれば、造作家具（その部屋やサイズに合わせた造り付けの家具）までを含めて「住宅ローン」に組み込むことができます。
理延：つまり、物件購入とリノベを一本化したほうが、絶対にお得ってことですか？
江藤：そういうことです。
《補足解説》
プランニングから始めて大幅な改修工事を行うリノベーションは、当然のこと、部分修繕のリフォームよりも費用が高くなります。また、リノベーションだけだと、「住宅ローン」（※現在の金利は約0.5％）を利用できないのも痛いところ。金利が2〜3％になってしまう「リフォームローン」を利用せざるを得ないのです。しかし、物件購入とセットにすれば、リノベーションも住宅ローンへと組み込むことも可能。そして、これらを一本化することによって、「決済を受けてから」ではなく、「購入契約」の段階でリノベーション業者が入ってくることができるため、引き渡しまでの時間短縮にもなります。※詳しくは「リノベにかかる費用」参照
【デメリット３】耐震性に不安な物件も…
理延：リノベマンションはたいがいが中古物件でしょ？耐久性に問題があったりはしないの？
江藤：「新耐震」ではない物件だと、たしかに耐震性が低いケースもあります。ただ、旧耐震でもしっかりとしたつくりの物件は実在しますので、一概に「旧耐震はダメ」とは言えません。
理延：「新耐震」って何ですか？
江藤：震度6～７程度の揺れでも倒壊しないことを基準にした建物の構造のことです。それ以前の構造基準は「旧耐震」と呼ばれています。
理延：「新耐震」と「旧耐震」を見分ける築年数って？
江藤：おおよそでは、昭和56年以降の物件が「新耐震 」それ以前は「旧耐震」。ですが、たとえ「以前」に建てられた物件でも、ヴィンテージマンションなどは富裕層向けなので、とても頑丈につくられています。梁や柱もかなり太いため、十分な強度があって……。
理延：そこらへんの見極めは、我々素人にとって難しすぎます！
江藤：まかせてください！弊社では「新耐震でも割安な物件」「旧耐震でもしっかりとした物件」を探すお手伝いもさせていただきます。
理延：よろしくお願いします！
《補足解説》
1981年（昭和56年）の耐震基準の見直しによって、建築基準法の改正以前と以降では、住宅の耐震基準が異なっています。自分で物件を探す場合は、不動産屋に詳しく調べてもらうよう依頼するのがベスト。旧耐震物件ならば、「耐震補強」を含めた大規模修繕がいつ行われたかをチェックするのも大切です。修繕記録や竣工図の梁の太さなどを見ながら、説明してもらいましょう。※詳しくは「中古マンションの耐震性」参照
オーナーの想いとアイデアが詰まった施工事例
無垢材を随所に用いたリノベーション例。経年変化による無垢材ならではの風合いを楽しめ、メンテナンスを施すことで長年使用できる点が無垢材リノベの魅力
理延：だんだん夢が膨らんできました！最後に、ちょっと洒落ていたり面白かったりする過去のリノベ例を、いくつか教えてください。
江藤：挙げればキリがないんですけど……（笑）。とりあえず、当社最大のウリである「無垢材」のフローリングはオシャレで、イチ押しです。
理延：む、むくざい？
江藤：「木をそのままの状態で利用している建材」のことです。よくあるフローリングは、木を薄くスライスして表面にだけシールのように貼ったもの（複合フローリング）だとか、オレフィンシートといった、人工模様が印刷されているもの（シート材）ですが、無垢材はすべてが木でできています。
無垢のオーク材をヘリンボーンスタイルで張り合わせたフローリング。無垢材フローリングのよさは素足で歩くとよくわかる
理延：無垢材がオススメの理由って？
江藤：いっぱいあります。貼りモノや新建材と違ってVOC（揮発性有機化合物）が含まれていないため、アレルギーになりにくいこと。肌触りの心地良さと香りも全然違います。さらに、天然の木は熱伝導率が高いため、温度や湿度をコントロールしてくれます。経年変化を体感できるのも無垢材にしかない“楽しみ方”です。
理延：素晴らしい！
リノベーションならば、ドアノブやトイレの意匠など至る所に住み手のセンスや個性を反映できる
江藤：部屋の箇所でいうと、キッチンにこだわる客さまは多いですね。オールステンレスでレストランの厨房にあるような無骨な感じにリノベーションしたり。
理延：それもやってみたいかも… …。
江藤：ドアノブまで特注というケースもけっこうありますし、壁にしか見えない扉をつくったこともあります。扉と壁の素材を同じにするんです。
理延：忍者屋敷的な？
江藤：あと、真っ青なトイレに風船のようなオブジェを飾ったり……。
理延：そのこだわりは、だいぶ難解ですが（笑）、いずれにせよ、そういったインテリアレベルの要望も相談できるってことですね？
江藤：はい。弊社では家具を販売する部署もございますし、インテリアの手配も行えます。手配ができない場合はご一緒してお探しもします。
理延：マジすか!? そんなことまでしてくれるんですね。
江藤：せっかくご購入されても、取り付けが不可能だったりしたらお金の無駄になってしまいますから。
理延：なんて、ありがたいお言葉!!
江藤：また、面白かった例では、家を解体してみたら、新築時の業者さんが置き忘れたお弁当の割り箸袋が天井に埋まったままの物件があったのですが、「それも味だ」とそのままお残しになったお客さまもいました。
理延：ほ、ほんとう？
江藤：従来の「粗相」をあえてリノベーションの証にしようとお考えになったのでしょう。いつも奇抜なアイデアを取り入れることができるのもリノベーションならではの魅力だと思います。
《補足解説》
「大人の遊び心」をふんだんに発揮できるのがリノベーション。そんななか、「リノベありき」のお客さまは、リノベしやすいフラットな形の部屋、長方形の物件などをお選びになる傾向があるようです。アールがあったり、三角だったり……と、特殊なつくりの物件は、施工事の段階でさまざまな制限が出てきてしまうからです。
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