住まいの購入を検討するとき、マンションか一戸建てか、新築物件か中古物件かなど、あらゆる選択肢が出てきます。新たな選択肢として注目されてるのが、中古住宅を新築同様に生まれ変わらせる「中古物件のリノベーション」。
耳にしたことはあるけど、「リノベーションとは何かわからない」「リフォームとはどう違うの？」といった疑問が浮かぶ人は多いはず。この記事では、リノベーションの基礎知識から、リノベーションを進めるときの流れ、リノベーションの施行事例までを具体的に解説します。
リフォームとリノベーションの違い
リノベーションという言葉が使われ始めたのは結構最近。リフォーム＋イノベーションが語源という説も…
リフォームとリノベーションには、国で定められた明確な定義はありません。メディアや、リフォーム会社、リノベーション会社が、それぞれの解釈で使い分けているのが現状です。そのため、「リノベーションはリフォームを今風に少しかっこよく言い換えただけ」だと考えている方も多いようですが、建築用語としては明確な違いがあります。
リフォームはひと言でまとめるなら「修復」。一般的には「老朽化した建物を新築時の状態に戻すこと」を言います。リノベーションをひと言でまとめれば「刷新」。「既存の建物に大規模な工事を行うことで、住まいの性能を新築時の状態よりも向上させたり、価値を高めたりすること」を指します。
リノベーションの語源が「リフォーム・イノベーション」を略した造語だという一説もあり、リノベーションという言葉自体が比較的新しい言葉とされています。リフォームとリノベーションについて、もう少し具体的に解説していきます。
リフォームとは？
古くなったキッチンを「修復」するのはリフォーム
リフォームについて具体例を挙げると、賃貸マンションやアパートで入居者が退居した後、住む前の状態に戻す「原状回復」は、リフォームにあたります。英語の「reform」は「悪い状態からの改良」と訳され、「リフォーム」という言葉を使うときは、設備機器が壊れていたり、汚れていたり、老朽化したりしている部分を直したり、きれいにしたり、新しくしたりすることを指します。
「マイナスの状態のものをゼロの状態に戻すための機能回復」という意味合いとして使われることが多いため、たとえば、外装の塗り直しや、キッチンの設備の変更、壁紙の張り替えなどがリフォームに該当します。
リノベーションとは？
リノベーションは住まいの状態や価値を以前より高めること。写真はリノベーションの好例
具体例を挙げると、「一軒家を二世帯住宅に改築する」のはリノベーションにあたります（建築用語としては実際には「増築」と呼ばれています）。お店を例にあげると、以前が古いラーメン屋で、カウンターのレイアウトはそのままに、おしゃれなラーメン屋にリニューアルするのは「リフォーム」。そういう居抜き物件に対して、カウンターを撤去し、一からテーブル席を設置して内装を全体的にリニューアルするのがリノベーションです。
英語での「renovation」は「革新、刷新、修復」と訳され、「プラスαで新たな機能や価値を向上させること」を表しています。リノベーションでは住まいの空間をよりデザイン性の高いものに改良したり、住環境を現代的なスタイルに合わせて間取りや内外装などを変更したりすることなどが含まれます。
例えば、耐久性や耐震性を高めるために壁の補修を行ったり、家族が増えたことから、仕切りの壁をなくして、広々としたリビングダイニングキッチンにしたりすることなどが、リノベーションに該当します。
他にも「コンバージョン」という似たような言葉がある
リノベーション、リフォームの他に、「コンバージョン」という言葉があります。これは建物の使用用途を変更して、価値を高める手法です。たとえば、老朽化してテナント誘致が困難になったオフィスビルを、内装や設備を住居用に入れ替え、建物の用途そのものを変えるようなケースを指します。目的を変更して価値を高めることを「コンバージョン」と呼びます。
リノベーションの流れと進め方
リノベーションの成功には綿密な打ち合わせが必要不可欠。面倒だと考えず「夢を実現するためのプロセス」として楽しみたい
一般的にリノベーションは、中古マンションや中古の一戸建てで行います。もちろん自分が長年住んでいた住まいをリノベーションするケースもあります。「自分好みの住まいを作る」という意味では、一戸建ての注文住宅でも可能ですが、金額はかさんでしまいます。
新築マンションの場合、「自分の好み」はクロスの柄やフローリングの色など表面的なカラーリングどまり。リノベーションはリーズナブルに「自分好みの住まい」を手に入れられるというわけです。
リノベーションを行う場合、まずはリノベーション会社にて要望のヒアリング、打ち合わせを行います。物件はすでに持っているかどうかから始まり、まだ持っていないなら、不動産の担当者を同伴し、どのエリアを希望しているか、予算はどれくらいか……などを総合的に考慮した上で、いくつかの物件をピックアップします。
まだ物件を持っていない場合は、物件購入からリノベーションまでを一本化できます。リノベーションを前提として物件の検討ができるため、要望が反映できるかどうかを担当者と確認しながら決められるので、さまざまな面で有利です。
なるべく担当者と実際に現場まで足を運んで打ち合わせ、どういったリノベーションをイメージしているのか、その物件で理想に近いリノベーションが構造的に可能かどうかなどを確認し、見積もりを立てます。それで条件が合えば契約に進みます。
「解体前」だけではなく、「解体後」の打ち合わせも重要です。特に中古物件の場合は、解体中に「こんな所からこんな物が出てくるの？」といったケースも少なくはないからです。打ち合わせが多いのは億劫に感じるかもしれませんが、「自分の夢」を実現するためには綿密な打ち合わせが必須です。
リノベーションの３つのメリット
リノベーションとリフォームの違いや、リノベーションの流れがわかったところで気になるのは、リノベーションをすることでどういったメリットがあるのかということ。リノベーションのメリットは「おしゃれな住まいが作れる」ということに限りません。物件購入時から、購入後、将来にまであらゆるメリットがあります。
メリット1. ライフスタイルに合わせて自由な間取りに。環境の変化を見越した長期的なプランにも対応できる
30代の新婚夫婦がリノベーションするケースが多い。家族が増えたタイミングで部屋を“割れる”ような間取りを設計できるのもリノベーションのメリットのひとつ
たとえば、購入物件が3LDKの間取りだったとします。でも、もっとリビングを広く使いたい、寝室は小さくて一つでもかまわない。リノベーションなら、こうした希望が叶えられます。住む人の好みやライフスタイルに合わせて、ある程度間取りを自由に変えることができるのがリノベーションの最大のメリットです。
間取りのリノベーションでよくあるのは、子どもができたときに「後から割れるように」と将来を見越したリノベーションをするケースです。後から割れるというのは、一度リノベーションを終えてからでも後々に襖や建具、または壁を付けられるよう、コンポーネント間取りを設計すること。独身のときや新婚当初は、リビングを一部屋で広めに使って、出産したら子ども部屋を新しくつくるなど、柔軟な発想での生活空間づくりが可能になります。
また、子どもが成人して家を出るから、夫婦二人で快適に過ごせるような間取りにリノベーションしてみよう……というケースも増えてきました。あまり多くはないですが、単身の方がリノベーションを希望するケースもあります。生活空間に強いこだわりを持っているなら、自分好みの家にできるリノベーションがおすすめです。
メリット2. 目に見えないスペースまで刷新。資産価値もアップできる
もともとあった壁や床をすべて剥がして「スケルトン状態」からのリノベーションがオススメ。古くなった配管を刷新すれば資産価値のアップにもつながる
リノベーションには見えるところだけに手を加える「表層リノベーション」と、床や壁をすべて剥がして「スケルトン」にする「フルリノベーション」の二種類があります。フルリノベーションならば、部屋の中の専有部分にある配水や給水の配管をすべて交換することができます。
キッチンなどに付いている古くからの配管が新しくなれば、水回りの使い勝手も良くなり、さらに資産価値も上がるため、後々売却を検討する場合に有利になります。「目に見えないスペースにはお金をかけたくない」という人もいるかもしれませんが、古い物件の場合は、予想以上に配管がボロボロなケースも珍しくありません。
いざ住み始めたら数年もしないうちに配管が破裂し漏水してしまったなんて可能性もあります。業者に現地調査してもらい、不安の残らないリノベーションにしましょう。
スケルトンリフォームについて詳しく知りたい方は下記の記事をチェック。
スケルトンリフォームって何？費用相場や事例も紹介
ここで注意しておきたいのは、マンションのリノベーションは、「配管の位置」は原則として変えることができないということ。また、MB（メーターボックス）も撤去や移動はできません。
窓のサッシも、マンションの管理組合の許可なしに変えることはできません。窓をリノベーションする場合は、もともとある窓のサッシはそのままに、居室側に新たにサッシを取り付けて（二重サッシ）、防音・断熱効果を高めるケースが多いようです。
専有部分と共有部分について、詳しくは下記の記事を確認してください。
【専有部分と共用部分】中古マンションのリノベーション でできること・できないことは何？
メリット3. 間取りを自由にできるから、物件選びの選択肢が豊富になる
物件の選択肢が豊富なのもリノベーションの強みです。リノベーションは間取りを自由にできるため、仮に3LDKの物件がご希望の場合、現状が2LDKであろうと4LDKであろうと、ロケーションと立地条件、物件の㎡数さえ希望に沿っていればOK。おのずと選択肢も広くなります。
逆に言えば「間取りは物件選びの条件から外すことができる」わけです。とは言っても、物件を選ぶときは「ビフォー」の状態なので、魅力的に感じる物件が少なく、「アフター」を想像するのは難しいこと。
リノベーション業者では、アフターのイメージを伝えるための平面図や3DのCGパースをつくります。極力、設計図に近いものを事前に確認できるため、かなり高い精度で“仕上がり”を頭に描くことができるはずです。
設計費やデザインは有料であるケースは少なくありません。建築事務所などに設計やデザインを発注すれば、施工費の10％くらいの費用がかかることもあります。業者によって、全額無料・全額有料・3回までは無料……ほか、設定はまちまちなので、事前にきちんと確認しましょう。
リノベーションの３つのデメリット
メリットの多いように見えるリノベーションですが、当然デメリットもあります。部分的なリフォームに比べた時の、工期の長さや費用の高さ、また、築年数の長い築古物件の耐震性には不安が残ります。デメリットについてもそれぞれ詳しく見ていきき、納得の上、リノベーションを検討していきましょう。
デメリット1. 工期が長くなりがち
リノベーションのデメリットのひとつは工事期間が長くなりがちな点です。リフォームと比べると、リフォームはあくまで表層的な修繕のため、総じて工期自体は短め。たとえばキッチンだけをリフォームするなら、実質的な工事は3～4日程度で終わります。
いっぽう、リノベーション工事になれば、壁から取り壊してフルスケルトンからはじめるケースも多いため、契約から引き渡しまで、平均で4～5カ月はかかります。
「工期はなるべく短いほうがいい」という方のために、パッケージ化されたリノベーションメニューを用意している業者もあります。そういったパッケージプランを活用すれば、3カ月程度で完了する場合もあります。
プランニングから大幅な改修工事まで、リノベーションはスタートしてから実際に暮らしはじめるまで、どうしても時間がかかってしまいます。しかし、個々のライフスタイルや生活環境に合わせて住宅を自由自在にアレンジできるというメリットから、近年では非常に人気が高まっています。
デメリット2. 工事費用が高くなりがち
リノベーションのデメリットとして大きいのが、費用の問題です。プランニングから始めて大幅な改修工事を行うリノベーションは、当然、部分修繕のリフォームよりも費用が高くなります。
また、リノベーションだけだと、「住宅ローン」（※現在の金利は約0.5％）を利用できないのも痛いところ。金利が2〜3％になってしまう「リフォームローン」を利用せざるを得ません。
しかし、物件購入とセットにすれば、リノベーションも住宅ローンへと組み込むことも可能です。そして、これらを一本化することによって、「決済を受けてから」ではなく、「購入契約」の段階でリノベーション業者が入ってくることができるため、引き渡しまでの時間短縮にもなります。
リノベーションの費用だけでなく、ローンの組み方、金利のことも踏まえて資金計画を立てましょう。
リノベーションの費用について詳しく知りたい方は下記の記事をチェック。
中古マンションをリノベーションするほうが、新築マンションを買うよりお得なワケ【リノベにかかる費用】
デメリット3. 耐震性に不安な物件も…
「新耐震」ではない物件だと、耐震性が低いケースがあります。ただ、旧耐震でもしっかりとしたつくりの物件は実在しますので、一概に「旧耐震はダメ」とは言えません。「新耐震」とは、震度6～７程度の揺れでも倒壊しないことを基準にした建物の構造のことで、それ以前の構造基準は「旧耐震」と呼ばれています。
「新耐震」と「旧耐震」は築年数でおおよそ見分けることができます。昭和56年以降の物件が「新耐震 」それ以前は「旧耐震」。ですが、たとえ「以前」に建てられた物件でも、ヴィンテージマンションなど富裕層向けに作られた建物は、梁や柱もかなり太いため、とても頑丈につくられている場合があります。
「新耐震でも割安な物件」「旧耐震でもしっかりとした物件」を探すには、素人には難しいためプロと相談しながら見ていくことが重要。旧耐震物件ならば、「耐震補強」を含めた大規模修繕がいつ行われたかをチェックするのも大切です。修繕記録や竣工図の梁の太さなどを見ながら、説明してもらいましょう。
中古マンションの耐震性について詳しくは下記の記事をチェック。
【リノベと耐震】中古マンションって大地震で崩れたりしませんか？
築浅物件のリフォームと古い物件のフルリノベーションの比較
中古物件を購入して自分好みに手直しをしよう、と考えたとき「築浅物件を購入して簡単なリフォーム」をするか、「古い物件をフルリノベーション」するかは悩みどころ。両者のメリット・デメリットを比較すると、どちらも一長一短あるので、自分がなにを優先したいのかで決めていきましょう。
| 築浅物件のリフォーム | 築古物件のリノベーション |
| 施工費用 | 〇安 | ×高 |
| 間取りの自由度 | ×低 | 〇高 |
| 物件の選択肢 | ×少 | 〇多 |
| 施工期間 | 〇短 | ×長 |
| 資産性 | ×低 | 〇高 |
リノベーションの費用と工期をおさえるには「ワンストップリノベーション」がおすすめ
やることや考えることが多く、工期も長くて費用もかさみがちなフルリノベーション。いろいろと面倒を省きたい方には「ワンストップリノベーション」ができる業者を選ぶことをおすすめします。「ワンストップリノベーション」であれば、比較的リーズナブルに、短い施工期間で完成します。
ワンストップリノベーションとは、物件の購入からリノベーションの施工、アフターサービスまですべて同じ会社で行うスタイルのこと。つまりひとつの会社にワンストップするだけで、リノベーションが最初から最後まで完結します。建材の工場も持っている業者であれば、業者間の中間マージンや材料の受発注によるタイムロスを省くことができます。
人気のあるおすすめのリノベーション事例
ここまでリノベーションに関する基礎知識を紹介してきましたが、実際にイメージを膨らませるためにはリノベーションでどういったことが実現できるのかを知るのも重要です。ここでは、近年人気のある、おしゃれなリノベーションのパターンを紹介していきます。
無垢材フローリングで木のぬくもりを取り入れる
無垢材を随所に用いたリノベーション例。経年変化による無垢材ならではの風合いを楽しめ、メンテナンスを施すことで長年使用できる点が無垢材リノベの魅力
近年では、「無垢材」のフローリングがおしゃれで人気があります。無垢材とは、木をそのままの状態で利用している建材のことです。よくあるフローリングは、木を薄くスライスして表面にだけシールのように貼ったもの（合板フローリング）や、オレフィンシートといった、人工模様が印刷されているもの（シート材）がほとんどです。
無垢材にはさまざまなメリットがあります。ひとつは、合板やシート材と違ってVOC（揮発性有機化合物）が含まれていないため、アレルギーになりにくいこと。肌触りの心地良さと香りも全然違います。
さらに、天然の木は熱伝導率が高いため、温度や湿度をコントロールしてくれます。無垢材は使用していくにつれ、色合いが変わっていき、味がでてきます。経年変化を体感できるのも無垢材にしかない“楽しみ方”です。
下記の記事では、無垢材について詳しく紹介しています。
無垢材とは？木の種類や突板、集成材との違いを解説
キッチンにこだわる
キッチンにこだわったリノベーションも人気があります。オールステンレスでレストランの厨房にあるような無骨な感じにリノベーションしたり、壁一面の壁面収納を取り付けたり、リビングで子どもを見守りながら調理できるようにカウンターキッチンにしたりと、アイデアはさまざまです。
ドアノブなど細部にまでこだわる
リノベーションならば、ドアノブやトイレの意匠など至る所に住み手のセンスや個性を反映できる
部屋のディテールにこだわったリノベーションで、ドアノブまで特注するケースもめずらしくありません。扉と壁の素材をまったく同じにして、壁にしか見えない扉、「隠し扉」をつくるなんてことも可能です。
もちろん、壁紙を一般的な白ではなく、アクセントクロスを使って海外のような部屋にすることもできます。家具販売もしているリノベーション業者や、提携している業者があれば、インテリアの手配をまとめて行うことも可能です。
これはほんの一例で、奇抜なアイデアを取り入れることができるのもリノベーションならではの魅力です。
リノベーションしやすい物件とは
「大人の遊び心」をふんだんに発揮できるのがリノベーション。そんななか、「リノベありき」で考えていくとフラットな形の部屋や、長方形の物件など、形に特徴のない物件がリノベーションしやすい物件といえます。曲線があったり、三角だったり……と、特殊なつくりの物件は、施工事の段階でさまざまな制限が出てきてしまうからです。
フルリノベーション物件の施工事例4選
ユニークなポイントが際立つ事例を紹介しましたが、さらにトータルバランスのいいフルリノベーションの事例も紹介していきます。
猫の住み心地を最優先したペット・リノベーション
キャットウォークや猫用の出入り口など、リノベーションならペットの住み心地も考慮した住まいづくりができる
2匹の猫のために、壁一面にキャットウォークを配し、さらに直角に梁を渡して、縦横無尽に動き回れるように仕上げています。キャットウォークの先には透明なキャットドームがあり、ここで猫が寝ることもできます。
さらには、洗面所とキッチンの間に猫用の出入口を設け、家中をぐるぐると回遊できる設計に。壁紙も猫がひっかくことを想定して硬めの素材をセレクトするなど、至れり尽くせりの仕様です。
この物件の事例をさらに詳しく見るには下記の記事をチェック。
【リノベーション事例 Vol.01：立松邸】オーナーの「猫愛」が止まらない…猫が縦横無尽に遊ぶ家
子供とともに“成長”する都心のリノベーション物件
築年数よりも、立地を優先したい人には中古マンションのリノベーションがおすすめ
小さな子どもと夫婦の3人家族の事例。都心の一等地に建つヴィンテージマンションをフルリノベーションした物件です。もともと夫妻ともにリノベーションに興味はなかったものの、エリアを優先して物件を探しているなかで「中古マンション＋リノベーション」の住まい方を選ぶことになったそう。
床材や建具はすべて無垢材で、アレルギー物質が少なく、小さな子どもがいても安心して暮らしていける設計です。
この物件の事例をさらに詳しく見るには下記の記事をチェック。
【リノベーション事例 Vol.03：阿部邸】こだわったのは無垢材と陽ざしの温もり。子供とともに“成長”する家
回遊できるキッチンを持つ、「夫婦円満」のリノベーションマンション
部屋のどこにこだわり、お金をかけるか。優先順位を決めて納得のいくリノベーションを目指そう
料理が大好きなこちらのオーナーは、リノベーションをするうえで「キッチンの回遊性」を最優先事項に。綿密な打ち合わせのうえ、管理栄養士の資格を持つ奥さまの要望を、最大限生かせるようにリノベーションした結果、満足のいく仕上がりに外食も減ったそう。
この物件の事例をさらに詳しく見るには下記の記事をチェック。
【リノベーション事例Vol.02：髙山邸】リビング内書斎、回遊できるキッチンが「夫婦円満」の秘訣!?
ショーウィンドウのある家
部屋の中にショーウィンドウのようなウォークインクローゼットを作った、ユニークなリノベーション
こちらのお宅はかなりユニークです。間取りは、キッチンが中心となる1LDK+フリースペース。LDKの中でも一際目を引く花柄のクロスは、友人が来た時の自撮りスポットにもなっているそう。ブラックの飾り窓のあるスペースは、ウォークインクローゼットになっています。LDK側に開いているので、ショーウィンドウのように衣類が飾られていておしゃれ。
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