中古マンション購入時の注意点！契約・築年数やリノベーションについて解説！

安く立地のよい物件を買う方法としては、中古マンションがおすすめです。しかし、中古マンション購入にはいくつか注意すべきことがあります。

中古マンションの購入に伴う契約や物件の築年数などを事前に確認しておくことが必要です。本記事では、中古マンション購入の注意点を解説します。ぜひ参考にしてみてください。

中古マンション購入時の築年数の注意点

中古マンションを購入するときにリスクが少ないとされているのは、築年数が20～30年のマンションです。

マンションの価値は、完成してから日を追うごとに低くなっていきます。10年程で当初の値段の半額となり、20年前後で底値になるのが一般的です。

築年数が20年以上になれば価格の下落はゆるやかになり、築30年の物件も40年の物件もそれほど変わらない価格で購入できるようになります。

中古マンションを安価で購入したい場合は、築年数が20～30年のものを狙うのもおすすめです。底値に近い値段で購入しておけば、いずれ手放すことになったとしても損失が少なく済みます。

また築年数が20年を超えている場合は立地のよいマンションを安く買うことができる可能性があります。駅から近いエリアや都心部などであれば、将来的にも地価が下がりにくいといえます。

新築マンションも魅力的ですが、築年数が20～30年経っているマンションでもリノベーションなどをすることにより、新築と同じくらいキレイな家になります。

長期間住むことを予定している場合は、マンションの築年数で探すのも一つの方法です。

中古マンション購入時の耐震の注意点

マンションの価値を見極める際に重要なのが耐震基準です。建物が新耐震基準によって建てられたか、旧耐震基準が適用されているかによって物件の価格も変わってきます。

新耐震基準と旧耐震基準の違い

新耐震基準が適用されたのは1981年6月1日からです。それ以前の耐震基準が適用されている物件は、旧耐震基準となります。

旧耐震基準の建物は「震度5強程度の地震でほとんど建物が損傷しない」ことを目安に作られており、新耐震基準の物件は「震度6以上の地震にも耐えられる」ことが求められます。

中古マンションが新旧どちらの耐震基準を適用されているか確認したいときは、マンションの建築確認通知書を調べましょう。

通知書の発行された日付が1981年6月1日より後であれば新耐震基準が適用されているはずです。

旧耐震基準の物件のメリット

中古マンションを買う場合は、旧耐震基準の物件は絶対に避けたほうがよいというわけではありません。旧耐震基準のころに建てられたマンションのなかにも、新耐震基準と変わらない強度をもつ物件もあります。

立地条件がよい物件が多い

駅近くの土地ほどマンションや商業施設が建築されます。新築マンションで駅近くを探す場合、売出し中のマンションがないといったケースも珍しくありません。

立地条件がよい物件を探すなら、旧耐震基準の中古マンションも物件探しの選択肢に入れるのがおすすめです。旧耐震基準の物件であれば、立地条件がよいマンションが見つかったというケースもあります。

物件価格が安い

物件の価値は上記述べたとおり、築年数が経つにつれて下がります。築年数が浅いほど価格の下落率は大きいです。マンションの場合、一般的には築年数が20年程で新築購入時時の半額近くまで下落します。

築年数が20年以降は横ばいで推移していくとされています。そのため、築20年以降の中古マンションは、価格が落ち着いており安く買うことが可能なのです。

強度が高いマンションもある

旧耐震基準マンションでも新耐震基準を上回る強度で建てられたマンションもあります。そのため、旧耐震基準マンションのすべてが耐震強度が不足しているわけではありません。

また近年、人気があるヴィンテージマンションも通常のマンションと比べ耐震強度が高いです。人気のあるヴィンテージマンションは耐震強度を現在でも保っているケースが多くあります。

旧耐震基準マンションのデメリット

旧耐震基準マンションにはメリットもありますが、住宅ローン控除の適用がないなどのデメリットもあります。旧耐震基準のデメリットは以下のとおりです。

• 住宅ローン控除の適用がない
• 贈与税の非課税制度がない
• 耐震性が低い

住宅ローン控除の適用がない

マンションの住宅ローン控除を受けるためには、２５年以内に建築されている必要があります。そのため、旧耐震基準マンションは基本的に住宅ローン控除が使えません。

しかし、築２５年以上の物件であっても、耐震適合証明書が取得できる物件であれば住宅ローン控除を利用できる可能性もあります。不動産会社に耐震適合証明書が取得できる物件であるか確認しておくようにしましょう。

贈与税の非課税制度がない

贈与税の非課税制度は住宅ローン控除の条件と同じです。マンションの場合は築25年以内に建築されている必要があります。または、耐震適合証明が取得できる物件であれば贈与税の非課税制度を利用することが可能です。

つまり、築年数が25年以降の旧耐震の物件は耐震適合証明書を取得できなければ贈与税の非課税制度を利用することはできません。

耐震性が低い

旧耐震基準マンションのデメリットは、震度5を超える場合を物件があることです。そのため、建物が倒壊する可能性がないとは言い切れません。

旧耐震基準マンションを選ぶポイント

築年数はマンションを買うか検討するうえで重要なポイントです。しかし、新築や築浅物件でも管理状態の悪いマンションはあります。

管理状態が悪いとその後、長く住めない可能性もあります。そのため、中古マンションを購入時はメンテナンスがされており、管理状態のよいマンションを選ぶのが大切です。

修繕計画の確認

マンションは国土交通省のガイドラインにより、定期的な大規模修繕をするよう推奨されています。マンションの修繕を行う管理組合は、住民から費用を徴収した修繕積立金から修繕工事をします。

管理組合がしっかりしている場合は大規模修繕を見越した長期修繕計画を立てている可能性が高いです。

中古マンションの管理状態を確認する場合は、長期修繕計画書や重要事項調査報告書などを見せてもらいましょう。

内覧でマンションの状況を確認

購入予定の中古マンションを内覧する際は、さまざまな部分を見て管理状態の良し悪しを確認しましょう。

管理組合が機能している物件であればマンションの管理状態もよいはずです。中古マンションの内覧時は以下のことを確認しておくとよいでしょう。

• 共用部分が掃除されているか
• 郵便受けにたまったチラシがないか
• 古い掲示物が貼られていないか
• 放置されている自転車はないか

また、上記のような管理がされていないマンションだと防犯面でも不安があります。住んでからのトラブルを避けるためにも定期的に清掃されているマンションを選ぶのがおすすめです。

修繕積立金、管理費

マンションの購入後は物件そのものの金額のほか、毎月「修繕積立金」や「管理費」などを支払うことになります。

選んだ物件次第では修繕積立金や管理費が高額になることもあるため事前にしっかりと確認しておきましょう。

中古マンション購入時の税金の注意点

中古マンションを購入した場合はさまざまな税金が発生します。税金がどのタイミングでかかるかを知り、適切な支払い計画を立てるようにしましょう。

不動産取得税

不動産取得税とは土地や建物などの不動産を取得したときに発生する税金です。物件の購入だけでなく新築・増改築・贈与などが行われたときにも発生します。

しかし、相続された場合は税金の対象となりません。不動産取得税の計算式は以下のとおりです。

（固定資産税評価額－控除額）×税率（3％）＝不動産取得税額

不動産取得税額は、固定資産税評価額と控除額によって左右されます。固定資産税評価額とは、固定資産税を決めるときに基準となる金額のことです。自治体によって異なりますが、土地や建物の時価の70％になるとされています。

また、本来の税率は4％です。しかし、物件の取得日が2021年3月31日までの場合は特例として3％の税率が適用されています。

控除・軽減について

中古マンションの購入では以下の条件を満たせば不動産取得税が軽減されます。

• 取得した本人が住んでいる
• マンションの床面積が50㎡以上240㎡以下
• 1982年1月1日以降に建てられた、または新耐震基準に適合している

控除額は都道府県によって異なるため事前に調べておきましょう。

支払う時期・納税先

不動産取得税は物件の引き渡し後6カ月～1年6カ月のうちに支払います。都道府県から通知書が来るため忘れずに支払いましょう。

所得税

所得税とは毎年1月1日から12月31日までの1年間の所得から所得控除を差し引いた金額に、一定の税率を適用して算出される税金のことです。所得税の計算方法は以下のとおりです。

課税所得金額×税率－税額控除額＝所得税

控除・軽減について

住宅ローンを利用して中古マンションを購入した場合は、一定の要件を満たせば住宅ローン控除が受けられます。住宅ローン控除の適用を受けるためには以下の条件を満たす必要があります。

• 築20年以内（耐火建築物なら25年以内）
• 床面積が50㎡以上
• 新耐震基準に適合している
• 生計を一にする親族から取得していない
• 贈与されていない
• 実際にご自身が居住している

2020年5月時点で控除の上限額は年に40万円です。適用されるのは物件購入から10年間です。また、2019年10月1日～2020年12月31日の間に購入した物件の場合だと控除される期間が13年まで延びます。

しかし、消費税が非課税となる個人間のマンション売買においては、住宅ローン控除の上限額が年に20万円までです。

住宅ローン控除の適用を受けるためには、他にもさまざまな条件があります。マンション購入時に仲介業者やリフォーム会社に適用条件について確認しておきましょう。

支払う時期・納税先

住宅ローン控除を受けるためには確定申告を行う必要があります。入居した年の確定申告時期になったら納税するようにしてください。

会社員の場合は、最初だけ確定申告を行う必要がありますが、2年目以降は会社の年末調整を利用して申告できるケースが多いです。

個人事業主や源泉徴収をされていない方は、毎年確定申告を自分でする必要があります。

固定資産税

固定資産税とは、不動産を所有しているときにかかる税金のことです。中古マンションを購入した場合も、所有し続ける限りは固定資産税を支払う必要があります。固定資産税の計算方法は以下のとおりです。

固定資産税評価額×標準税率（1.4％）＝固定資産税

固定資産税評価額は、不動産取得税の計算にも使われる基準額です。マンションのあるエリアや築年数、面積などによって評価額は変わります。

控除・軽減について

固定資産税は、土地と建物の両方に発生します。新築マンションであれば建物部分と土地部分の固定資産税が控除される制度があります。

建物部分の軽減措置は築年数が5年までの物件が対象です。しかし、中古マンションを購入する場合は基本的に建物に対する控除が受けられないので注意しましょう。

土地部分の軽減措置は以下のとおりです。

対象の土地	軽減措置
小規模住宅用地 （一戸あたり200㎡以下の部分）	固定資産税評価額1/6
一般住宅用地 （一戸あたり200㎡以上の部分）	固定資産税評価額1/3

マンションの土地面積は敷地の面積を住居の数で割って求めます。建物の固定資産税評価額は、年数を重ねるほど安くなる傾向にあるため、築年数が経っている物件は新築と比べ固定資産税は安くなります。

支払う時期・納税先

固定資産税は毎年1月1日に所有していた不動産に対して年に4回納める必要があります。毎年4月頃に1回目の納税が行われ、その後3カ月ごとのタイミングで納めていくことになります。

納税先は一般的に市町村です。東京23区にお住まいの場合は都に支払うことになります。支払い時期は自治体によって異なる可能性があるため事前に確認しておくようにしましょう。

都市計画税

都市計画税は、都市計画事業等の費用に使われる税金です。購入した中古マンションが市街化区域にある場合は都市計画税が発生します。

市街化区域とはすでに市街地となっている区域のほか、おおよそ10年以内に市街化するべき区域のことです。

マンションの建てられている場所は市街化区域にあたることが多いため、都市計画税は支払うものだと考えておきましょう。

都市計画税の計算方法は以下のとおりです。

固定資産税評価額×税率（0.3％）＝都市計画税

不動産取得税や固定資産税と同様に固定資産税評価額が基準となります。税率の上限は0.3％ですが、自治体によってはこれより低いことがあります。

控除・軽減について

都市計画税は土地・建物の両方にかかります。建物部分の税金には原則として控除がありません。土地部分には以下の税率軽減が適用されることがあります。

対象の土地	軽減措置
小規模住宅用地 （一戸あたり200㎡以下の部分）	固定資産税評価額1/3
一般住宅用地 （一戸あたり200㎡以上の部分）	固定資産税評価額1/2

マンションの場合は、敷地の面積を住居の数で割った面積が適用されます。

支払う時期・納税先

支払い時期も固定資産税と同様で年4回に分けて納める必要があります。納税先も固定資産税と同様、市町村もしくは東京都（東京23区にお住まいの場合のみ）へ支払います。

消費税

中古マンションを不動産会社をはじめとする事業者から購入した場合は消費税が発生します。売主が個人であった場合は消費税はかかりません。消費税の計算方法は以下のとおりです。

建物の金額×税率（10％）＝消費税

マンションは軽減税率の対象外なため税率は10％です。建物以外にも仲介手数料や事務手数料、司法書士に支払う報酬などにも消費税が発生します。

また、マンションに移り住むための引っ越し費用や家具の購入費、リフォーム費用なども同様です。

しかし、土地は消費税非課税なので事業者から購入した場合も税金がかかることはありません。

中古マンション購入の契約時の注意点

中古マンションの購入時は諸経費や各種税金が発生すると同時に、購入手段によっては仲介手数料がかかることもあります。

仲介手数料について

不動産会社を使って中古マンションを購入した場合は仲介手数料が発生します。不動産会社は買主に代わって交渉や手続きを行うため、成功報酬として仲介手数料を渡さなければいけません。

宅地建物取引業法によって、仲介手数料の上限金額は決まっており、手数料の上限は購入額に応じて変わってきます。

仲介手数料の上限を計算方法は以下のとおりです。

マンションの購入額×3％＋6万円＋消費税＝仲介手数料の上限

例えば、1000万円のマンションを購入した場合の計算は以下のとおりです。

1000万円×3％＋6万円＋消費税＝39万6000円

支払うタイミング

支払いが行われるタイミングは主に以下の2パターンです。

• マンションの引き渡し時に全額支払い
• 契約時に半額、引き渡し時に半額支払い

仲介手数料は成功報酬として扱われるため、物件が決まる前に支払うことはありません。支払い方法は現金や振り込みなどさまざまです。

振込手数料は支払う側の負担になることが多いため、現金支払いを選ぶ方も多くいます。中古マンション購入時にはまとまった金額が必要になるため事前に用意しておくのが大切です。

マンションリノベーションは後悔する？

リノベーションによって新しい設備を取り入れたり、耐震性能を向上させることで、資産価値が高まったり、下がりにくくなったりすることが期待できます。

資産価値が落ちにくいといわれる築20年以上の物件を購入し、リノベーションする世帯も増えてきています。

リノベーションの注意点

中古マンションのリノベーションにはメリットもありますが、信頼できるリノベーション業者に依頼するようにしましょう。

リフォームで重視したいポイントは、機能性を重視したい人や見栄えや予算にこだわりたい人もいます。業者側の意見のみを押しつけず、こちらの要望を聞き予算に合わせてローコストの提案をしてくれる業者は安心できるリフォーム会社といえます。

リフォーム会社選びでは、メリットやデメリットも含めて説明し、見積書の項目にある資材のサンプルを提示しながら説明してくれるリフォーム業者を選ぶとよいでしょう。