住み替えローンとは？審査基準・メリット・デメリットから銀行別の金利まで比較

転勤による引越しや家族構成の変化で部屋が狭くなったなどを理由に、新たな家に住み替えを検討する人もいるでしょう。しかし住み替えにブレーキをかけるのが、現在の住居の住宅ローンです。

まだ返し終わっていないローンがあるのに新たにローンを借りるのは、返済していけるかの不安が出てくるでしょうし、そもそも借りられるのかといった疑問も出てきます。

そんな悩みを解決するのが、住み替えローンです。住み替えローンは、現在の住居のローンを返し終わってなくても借入ができるローンです。むしろ、担保割れした分をローンに組み込むことができるので、残債があるけど住み替えをしたい人に最適です。

今回は、住み替えローンについて仕組みや審査基準、メリット・デメリットなどを分かりやすく解説していきます。住み替えローンの利用を迷っている人は、本記事を読むことでより検討しやすくなるでしょう。

住み替えローンとは

住み替えローンとは、住み替えをしたいけど、現在の住居の売却価格がローン残高を下回った場合、担保割れした分と新居購入資金の合計金額を融資してくれるローンです。金融機関によっては、買い換えローンという商品名で販売されています。

住み替えローンは、残債があることと自身が住む家の購入が必須条件で、現在の住居を先に売ってから新居を購入する売り先行型の住み替えにおいて利用可能です。

現在の住居のローン残債が3000万円で売却価格が2500万円の場合、500万円の担保割れが発生します。残債がある状態では不動産の売却は行えません。

しかし住み替えローンを利用すれば、担保割れ分500万円と新居購入資金である3500万円を合わせた4000万円の借り入れができます。そのため、ローンを完済しつつ、新たな家の購入に踏み切ることができるのです。

ダブルローンとの違い

住み替えローンと勘違いされやすいダブルローンは、現在の住居と新居のローンを二重に払うことを指します。

住み替えローンは先に現在の住居を売って、担保割れ分も新たなローンに組み込むため、ローンが二重に発生することはありません。ダブルローンが発生するのは、現在の住居が未売却な内に新居を購入する買い先行型の住み替え時です。

住み替え時に仮住まいを利用したくない場合や、新居購入に時間をかけたいケースに向いていますが、返済額が増えるため資金に余裕がある人でないと経済的負担が大きすぎるでしょう。

つなぎ融資との違い

つなぎ融資とは、一時的に資金繰りが厳しくなった場合に受けられる融資です。例えば、気に入った新居が見つかったけど、まだ現在の住居が売れていないため、手元に資金が無い場合などに利用できます。もしくは現在の住居のローン残債をつなぎ融資で完済して、新居用に住宅ローンの借り入れを行い、現在の住居が売却できてからつなぎ融資を一括で返済するという利用も可能です。

つなぎ融資を利用すれば、買い先行型の先行資金源が必要といったデメリットを解消することができます。しかしつなぎ融資は1ヶ月～1年程度の短期借り入れが基本です。

期間内に返済できない場合は、遅延損害金が発生。他にも手数料や金利が高いなどのデメリットがあるため、できるだけ利用は避けた方が良いでしょう。

住み替えローンの審査基準

住み替えローンを利用するためには以下のような条件をクリアする必要があります。

⦁ 新居を購入する
住み替えローンは、自身が居住するための家を買うこと前提です。賃貸に出す目的で購入する物件には利用できません。

⦁ 売却しても担保割れしてしまう
住み替えローンは、担保割れがある場合にのみ利用可能です。担保割れが無い場合は、通常の住宅ローンで借入を行いましょう。

⦁ ローン返済の支払で過去に延滞がない
住み替えローンでは担保割れ分と新居購入資金を借り入れることになるので、融資額が高額になります。そのため返済能力を見るために、過去にローン返済の延滞がないかどうかも審査基準となります。

⦁ 年収・勤務先・勤務年数
年収や勤務先、勤務年数も返済能力を測るための基準となります。

通常の住宅ローンと比較すると、住み替えローン審査のハードルは高めです。先述の通り、住み替えローンでは借り入れ額が高くなる傾向にあり、金融機関側も滞納リスクを負う訳にはいかないので、審査基準が厳しくなります。

住み替えローンの審査を通りやすくするためには、返済能力の高さを証明するか、借り入れ金額を少なくすると良いでしょう。

返済能力の高さの証明は限られた人にしかできない方法ですが、現在の住居を高く買い取ってくれる不動産会社を探し、新居も妥協できる範囲で安い物件を選ぶなど、借り入れ額を抑える方法は工夫次第で誰でもできるでしょう。

住み替えローンのメリット

住み替えローンを利用するメリットは、ローンが残っていても自己資金0で新居の購入に踏み切れる点です。

自己資金が貯まるまで新居の購入を待つ必要がないため、転勤や入学などのタイミングに合わせて住み替えがしやすくなります。またローンを一本化することができるので、二重ローンなどに比べると経済的負担が少なくなります。

住み替えローンのデメリット

住み替えローンは、売買の決済日を同じ日にする必要があるため、ゆっくり新居を探す時間が取りづらくなります。そのため、住み替えローン借り入れ前からある程度、新居候補に目星を付けておくと良いでしょう。

また通常のローンよりも借入額は多く、返済期間は短くなるため、滞納リスクも考慮して金利が高めに設定されていることがほとんどです。金利の安い金融機関で借り入れたり、できるだけ借り入れ額を抑えたりして、後々の生活に影響がでないように工夫しましょう。

住み替えの流れ

住み替えは大まかに以下のような流れで進みます。

⦁ 不動産会社の選定
⦁ 現在の住居を売却
⦁ 新居を購入
⦁ 新居に引越し

まず複数の不動産会社に現在の住居の査定を依頼します。依頼した会社の中から、信頼のおける会社を選び売却活動を行ってもらいます。売却活動と同時進行で、新居候補も探しておきましょう。順番は売却が先か、新居が先かによっても左右されるため一概には言えませんが、資金計画を立てやすいといった点から売却を優先させる方がおすすめです。

銀行別の住み替えローン金利比較

住み替えローンは、銀行によって借入上限額や金利が異なります。以下の表でメガバンクをはじめ、主要銀行の住み替えローンの借入上限額や金利をまとめているので、参考にしてください。

買い替え特約とは

住み替えを検討している人は、「買い換え特約」という制度を知っておく必要があります。買い換え特約とは、一定期間内に現在の住居が売却できなかった場合、新居の売買契約を白紙に戻すことができる特約です。

デメリットにも挙げたように、住み替えローンでは売買日を同じ日にする必要があります。しかし、売買のタイミングを合わせるのは難しいため、住み替えローンを借りられないといった事態に陥ることも考えられます。そこで、効果を発揮するのが買い換え特約です。現在の住居が売却できなかった場合には新居を購入する義務もなくなるため、資金繰りに困ることもありません。

ただし、買い換え特約は売主に不利に働く特約です。そのため、買主が勝手に適用することはできません。事前に売却予定日や最低購入価格などを売主と打ち合わせをして、双方の合意した上で適用しましょう。

まとめ

住み替えローンは、現在の住居を売却しても返済しきれなかったローンの担保割れ分と新居購入資金を一緒に借入可能なローンです。ローンの一本化や、残債を完済するための資金を用意しなくても良いといったメリットがある反面、借入額が大きくなるので、しっかりとした返済計画を立てる必要があります。

また銀行によって金利に差がでます。金利の差は総返済額に大きく影響してくるため、何も考えずに借りてしまうと返済が滞る可能性が出てきます。ローンの返済は社会的信用にも関わってくるので、よく比較検討して無理のない返済ができる借入先を選ぶようにしましょう。