住宅購入でかかる費用は？ローンなど諸経費や必要な資金、初期費用を解説

住宅購入時は、本体価格以外にもたくさんの費用がかかります。いずれも現金での支払いが求められるケースが多いため、前もって準備しておかねばなりません。

本記事では、住宅購入でかかる諸費用の種類と内訳を、住宅種別ごとに紹介します。住宅ごとにかかる諸費用、かからない諸費用などをしっかりと把握し、余裕を持った資金計画を立ててください。

諸費用の目安は物件価格の約5～10％

住宅購入時は、住宅の本体価格（物件価格）に加えてさまざまな「住宅初期費用」が発生します。本記事では便宜上、住宅購入やローン契約に係わる費用を“諸費用”と呼称し、解説します。

諸費用には、不動産所得税や印紙税などの税金、登録免許税や司法書士報酬などの登記費用が含まれます。住宅ローン借入費用も組み込まれることがありますが、現金で一括購入する場合は不要です。

住宅購入時に発生する諸費用は、物件価格の5～10%が目安です。厳密にいうと、注文住宅および新築マンション購入時の諸費用の目安は、物件価格の3～5%。建売住宅（新築一戸建て）と中古一戸建て、中古マンションの場合は5～10%となります。

諸費用はローンに含まれない

諸費用は原則、住宅購入時に課せられる各種税金や手数料を指し、「住宅ローンの借入金」には含まれません。つまり、必ず現金で支払う必要があります。

わかりやすい例として、下記のような住宅ローンの借入費用が挙げられます。

• 融資手数料
• ローン保証料
• 斡旋手数料
• 保険料（火災・地震など）
• 団体信用生命保険料（団信）

これらは住宅ローンの中に含まれません。それぞれ数万～数十万円が相場で、その総額が物件価格の5～10%前後になる計算です。

頭金と合わせてまとまった資金が必要

頭金とは、住宅ローンの借入金以外で最初に支払う自己資金のことです。通常、売買契約締結から引き渡しまでの間に現金で支払います。

近年は「頭金ゼロ」をうたう物件も増えており、事前に多額の現金を用意しなくても、住宅を購入できる時代となりました。

しかし、住宅ローン契約時に頭金を用意すれば、毎月の返済負担と総費用を抑えられます。一般的に頭金の額は、新築住宅で物件価格の2～3割、中古物件で4割が目安です。

諸費用と合わせて数百～数千万円の現金が必要ですが、住宅ローンは最長35年かけて返済していくものです。長期的にはお得なため、可能な限り諸費用とは別で、頭金を貯金しておきたいところです。

住宅購入の諸費用内訳の一覧

ここでは、住宅購入時にかかる諸費用の内訳を紹介します。住宅の種別、新築・中古別でかかる諸費用は異なるため、それぞれ一覧表にしました。「必ずかかる諸費用」「かかる場合がある諸費用」「かからない諸費用」の3種類にわかれます。

たとえば、固定資産税です。同年1月1日（または4月1日）時点の不動産所有者が納める税金ですが、新築一戸建ての建売住宅と中古一戸建て、中古マンションには必ず課せられます。

一方、注文住宅と新築マンションを対象とする固定資産税は必ずかかるわけではありません。このように、どの諸費用がどれだけ発生するかは、住宅種別により異なるのです。

諸費用の総額シミュレーション

それでは、以下で「新築一戸建て（注文住宅）」「新築マンション」「中古一戸建て」「中古マンション」の購入時に発生する諸費用をシミュレーションしていきます。

新築一戸建ての場合

新築一戸建て購入時は、対象物件が注文住宅か建売住宅かによって、かかる諸費用が異なります。ここでは、注文住宅購入時の諸費用・総額シミュレーションを行います。

諸費用内訳

注文住宅の場合、物件価格の3～5%が諸費用の目安です。本シミュレーションにおける諸費用の合計は約292万円。物件価格（5000万円）の約5.8%にあたります。

ただ、上記は概算に過ぎず、融資事務手数料や物件調査手数料などの細かい費用は含みません。実際にかかる諸費用は、シミュレート結果から多少前後すると考えてください。

新築マンションの場合

新築マンションの場合、注文住宅購入時の諸費用に修繕積立基金が上乗せされる以外、ほとんど違いはありません。

諸費用内訳

頭金0円でシミュレーションした結果、諸費用は約324万円になりました。注文住宅に比べて若干割高ですが、そこまで大きな差はありません。なお、修繕積立基金の平均相場は20～40万円ですが、ここでは約30万円で計算しています。

中古一戸建ての場合

中古一戸建て購入時にかかる諸費用は、次の通りです。ここでは物件価格が3000万円、借入金2500万円、頭金500万円でシミュレーションします。

諸費用内訳

諸費用は概算で302万円でした。物件価格（3000万円）の約10%にあたり、おおむね相場通りです。

新築物件と違うのは、不動産会社に支払う仲介手数料が必ず発生することです。その負担割合は大きく、諸費用全体の3分の1程度となります。結果、中古物件購入時は、諸費用が割高となる傾向にあります。

中古マンションの場合

中古マンション購入時の諸費用は、次の通りです。ここでは頭金0円でシミュレーションしていきます。

諸費用内訳

中古マンションの場合は、中古一戸建て購入時にかかる諸費用と同様です。今回は頭金をゼロにした分、住宅ローン抵当権設定登記費用が若干割高となりました。

この諸費用は何のお金？

住宅購入時に発生する諸費用は、「物件購入に係わる費用」と「住宅ローン契約に係わる費用」の2種類に大別されます。ここでは、住宅購入時にかかる諸費用の項目と詳細を説明します。

住宅ローン借入費用

住宅ローン借入費用とは、印紙税や住宅ローン事務手数料、抵当権設定費用などをはじめとする「住宅ローンを借りるためにかかる費用」です。住宅購入時の諸費用の大部分を占め、項目は多岐にわたります。

• 適合証明書の交付手数料（フラット35利用時に限る）
• 住宅ローン事務手数料
• 抵当権設定費用
• 団体信用生命保険料
• ローン保証料
• 火災保険料 など

上記を総称して住宅ローン借入費用といいます。住宅ローンを利用する場合は、原則かかってくる諸費用です。

登記費用

登記費用は、後述する印紙税や登録免許税、司法書士報酬などを合わせた諸費用のことです。「登記にかかる費用」というイメージがあり、たびたび登録免許税と混同されますが、これらは別物です。

司法書士報酬

不動産所得時には、登記簿と呼ばれる帳簿に記録する必要があります。これが一般に登記と呼ばれるもので、多くの場合、司法書士に手続き代行を依頼します。

その際に発生する費用が司法書士報酬です。司法書士報酬は1万～12万円が相場ですが、登記の種類によって前後します。

印紙税

印紙税は、住宅の売主と交わす売買契約書に貼る印紙代を指します。売買契約書のみならず、住宅ローン契約書にも貼るため、個別に用意する必要があります。なお、印紙代は物件価格、あるいは住宅ローンの契約金額に応じて変動します。

登録免許税

登録免許税は、登記にかかる国税の一種です。登記には所有権保存登記（新築物件）・所有権移転登記（中古物件）・抵当権設定登記（住宅ローン借入）などの種類があり、個々に異なる税率が定められています。

登録免許税の目安は固定資産税評価額の0.1～2%です。ただし、2021年3月31日までに取得した物件には、税率が0.5%引き下げられる税額軽減措置が適用されます。要件は期日のみで、税率2%が1.5%になるためお得です。

不動産所得税

不動産所得税とは、建物や土地を取得した際に支払う税金です。つまり「物件購入に係わる税金」ですが、固定資産税とは違い、不動産所得時に一度支払うだけで済みます。

不動産所得税は、3%の標準税率に固定資産税評価額をかけて算出します。固定資産税評価額は、購入物件の固定資産評価証明書に記載されています。

固定資産税・都市計画税の清算金

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日あるいは4月1日に、その時点の不動産所有者に課せられる税金です。一方、1年の間に不動産のやりとりが発生した際は、「売主が本来払う税金を買い主が負担する」ことになります。これを固定資産税・都市計画税の清算金といいます。

清算金は物件価格に加えられ、売主が法人の場合は消費税がかかります。なお、一定要件を満たす不動産の場合は、固定資産税・都市計画税の清算金における税額軽減措置が受けられます。

修繕積立基金

修繕積立金基金とは、新築マンション購入時のみ発生する費用です。別名「修繕積立一時金」ともいい、入居後に毎月支払う修繕積立金、管理費とは違います。

• 管理費：マンションの共用部分や設備の維持管理にあてられる経費
• 修繕積立金：将来必要となるマンションの修繕工事などに備え、計画的に積み立てるお金
• 修繕積立基金：修繕積立を開始する前に、ある程度まとまったお金をプールするための費用

修繕積立基金の用途は、修繕積立金と変わりません。積立は、ある程度まとまったお金をプールしてからスタートするため、その初期費用という認識です。

マンションの管理会社によりますが、契約時に20～40万円の修繕積立基金を支払うのが一般的です。高額物件になると、修繕積立金も高くなる傾向があります。

その他

上記に加え、新たに設置する家具家電の購入費用、引っ越し代や仮住まいの家賃など、さまざまな諸費用が発生します。意外と見落としがちなのが、「贈与税」などの税金です。

贈与税は、個人から一定額以上の財産（不動産など）を無償で譲り受けた際に発生します。ただ、両親や祖父母などが亡くなって不動産を相続した場合は、贈与税ではなく相続税を支払うことになります。

贈与税は、同年に譲り受けた財産の合計額から、基礎控除額である110万を差し引いた額に課せられます。確定申告が必要で、無申告時は延滞金や無申告加算税などがかかります。

購入後にかかる諸費用もある

毎月の住宅ローン返済をはじめ、マイホームにはランニングコストがかかります。一軒家の場合、固定資産税・都市計画税を毎年納めるほか、状況に応じて修繕・リフォーム費用がかかります。家族が増えたら、増築・改築なども視野に入ってくるでしょう。

マンションの場合は、共用部分の管理費や修繕積立金、マイカー保持者は駐車場代が毎月かかります。一軒家同様、将来行うリフォーム費用についても、計画的に準備してきましょう。

このように、住宅は購入後にかさむ諸費用が、意外と多いものです。無理のない範囲で資金計画を立て、住宅購入後も余裕を持った運用を意識することが大切です。