リノベーションしたら固定資産税は上がる？ 具体的なケースと中古住宅リノベを安くおさえるポイントを解説

リノベーションをするとマイホームの価値は上がります。資産自体の価値が上がるのであれば、固定資産税の金額にも変化はあるかが気になる人も多いでしょう。

今回は、固定資産税の基礎知識と、固定資産税が上がるケースのリノベーション、固定資産税が変わらないリノベーションなどを紹介します。固定資産税を安くおさえるポイントや、活用できる補助金制度もあわせて確認しましょう。

「固定資産税」とは？

固定資産税は、土地や家などの資産のことであり、毎年1月1日に固定資産を持っている者が課税対象になります。固定資産がある場所の市区町村が課税しており、税額はその資産を現金換算した場合の金額によって変化します。

3年ごとに見直し評価額を確認しますが、建物の固定資産税は基本的に経年劣化があるため評価額は毎回下がるのが通常です。納税が必要な場合は4～6月ぐらいの時期に市区町村から納税通知書が郵送。

毎年1月1日の時点で土地や家を持っている場合が対象のため、1月2日に購入した場合には次の年は固定資産税の支払いがありません。

固定資産税の計算方法

土地や建物の時価を割り出し、その70％程度の金額を目安にして固定資産税評価額を決めます。固定資産税評価額に原則×1.4％した金額が固定資産税の額です。

先述のとおり建物の固定資産税は経年劣化で評価額は下がっていくため、この計算で導かれる固定資産税の額は新築のほうが高額になり、築年数が経った建物のほうが安くなります。

標準税率は1.4％ですが、各市区町村によって違うこともあるため金額を見積もる際は注意が必要です。

リノベーションした後、固定資産税が上がるケース

リノベーションをおこなうと、以前の状態よりも設備が新しくなるため物件自体の価値が上がります。そのため、リノベーションした後に固定資産税が上がるケースもあります。

リノベーションをおこなったあとで「どうして急に高くなったのか？」と驚かないように、どのような場合に固定資産税の金額が上がるのか確認しましょう。

「建築確認申請」が必要となるリノベーション

基本的には築年数が古くなるほど固定資産税は安くなるものの、「建築確認申請」が必要となるリノベーションをおこなう場合には固定資産税が上がります。

これは所有する固定資産に付加価値がつき、物件価値が上がったとみなされるためです。

なお固定資産税が上がってしまうからと「建築確認申請」をせずにいると施主と施工会社それぞれにペナルティがついてしまうことも。安易に考えず、しっかりと手続きを踏みましょう。

建物の床面積が増える場合

増築して建物の床面積が増加する場合には、建築確認申請が必要のため固定資産税も増額します。

もともと固定資産評価額は床面積から割り出されたもので、階数を増やして2階建てに変更したり、部屋数を増やしたりなどで延べ床面積が増えると固定資産税も上がります。

つまり増築した部分も課税されることになるため、固定資産税の総額も増えるのです。そのため、増築した場合は建築確認申請だけではなく、不動産登記の変更もおこないましょう。

建物の基礎部分に影響する場合

もうひとつの固定資産税が上がるケースは、建物の基礎部分に影響する場合。このケースでも建築確認申請が必要です。階段や屋根、床などの主要構造部をリフォームするには、「スケルトンリフォーム」をおこなうことが多くあります。

このスケルトンリフォームとは「フルリノベーション」とも呼ばれ、住宅を柱や梁などの家の骨組みだけにして全体的に改修を行うリフォームのことです。

建物の大部分を新しい状態に変えるため、住まいの見た目だけではなく機能性や耐久性なども大幅に向上します。その分建物の価値が大幅に上がるため、固定資産税も大きく変わる可能性があります。

住居の目的を事務所や店舗に変更する場合

もともと住宅として使っていた建物を店舗や事務所へ変更するリフォームのケースでも、建築確認申請が必要です。古民家を購入してカフェなどを作ろうとした場合にも同様です。

このケースでも建築確認申請でリフォームしたと認識できるため、資産評価が上がり固定資産税も上がります。

リノベーションしても固定資産税が変わらないケース

先述のとおり、「建築確認申請」が必要なリノベーションのケースは固定資産税が上がります。逆に言えば、「建築確認申請」が必要ではないようなリノベーションであれば固定資産税は変わりません。リノベーションしても固定資産税が変わらないケースも紹介します。

間取りの変更が伴わないリノベーション

間取りの変更が伴わないリノベーションもそのひとつです。内装の改修・変更などで間取り変更がないケースは建築確認申請をする必要がなく、評価額が変更になりません。

しかし、柱を撤去するなどの大規模なリノベーションをする際には、建築確認申請が必要になる場合があります。

キッチン、ユニットバスを新しいものに交換する

キッチンやユニットバスの水回りの設備などを新しいものに交換するリノベーションも、固定資産税が変わらないケースです。これらは基礎部分に影響しないリフォームであるため、そもそも建築確認申請が必要ありません。

劣化してしまった部分をリフォームで直すだけであれば、生活する上で必要なリフォームだと判定されます。そのため家の中の設備を更新するだけのリノベーションは固定資産税が変わりません。

壁紙や床材の張替え

壁紙や床材のフローリングを張替えるケースも基礎部分に影響しないリノベーションです。建物の補修程度のリノベーションであり建築確認申請をする必要がないため、評価額も固定資産税も変更されません。

ただし床材などの張替えがある工事でも、建物の基礎部分までまるごと変えるような「スケルトンリフォーム」に含まれるケースは固定資産税が上がります。

耐震補強リノベーション

耐震補強をおこなうリノベーションも、固定資産税が変わらないケースです。耐震補強リノベーションは基礎部分などにも触る大掛かりなものになりがちですが、耐震措置は「建物を維持するために必要な補修」として特別に建築確認申請が免除になります。

そのため建築確認がおこなわれず、リフォーム後の固定資産税は変わりません。

固定資産税を安くおさえるポイントとは？

リノベーションの際に関わってくる固定資産税の制度の中には、一定の条件を満たした場合に減税してもらえる減税制度があります。

減税できるリフォーム内容が数種類あるため、自分のおこないたい工事が該当していないかを確認しましょう。

固定資産税などのコストはできる限り抑えたいものです。固定資産税を安くおさえるポイントを確認して、コストパフォーマンスがいいリノベーション工事にしましょう。

バリアフリーリノベーション

バリアフリー化のリノベーションも、固定資産税を安くおさえられる減税制度が使えます。手すりの取り付け・トイレの改良・段差の解消など決められた内容のバリアフリー改修工事をおこなうことや、工事費用が50万円以上であることなどが条件です。

住宅要件

• 新築された日から10年以上経過していること
• 工事後の床面積が50平方メートル以上あること
• 賃貸ではないこと

居住する人によっても可否があり、「65歳以上の者」、「要介護または要支援の認定を受けている者」、「障がい者」のいずれかに属する人が住んでいる必要があるため注意しましょう。

これらの要件を満たしバリアフリーリノベーションの減免措置が受けられれば、一戸当たりの床面積100㎡にあたる分まではリフォームの翌年からの1年分の固定資産税が3分の1に減額されます。

耐震リノベーション

耐震リノベーションでの減税制度はバリアフリーや省エネでの減税制度と併用が可能なため、ふたつ当てはまる場合にも忘れずに申請しましょう。

住宅要件

• 工事をおこなった者自らが居住すること
• 建築が1982年1月1日以前の住宅であること（中古住宅も可）
• 新しい耐震基準を満す内容の改修工事であること
• 工事費用が50万円以上あること

なお他のふたつの制度で対象になっていない中古マンションやアパートなどの共同住宅も、耐震リノベーションの減免措置は対象です。

耐震リノベーションの減免措置が受けられる場合には、工事終了した年の翌年度からの1年間、一戸当たりの床面積120㎡にあたる分までは固定資産税の金額から2分の1が減額されます。

省エネリノベーション

省エネリノベーションでの減税制度は、窓・床・天井・壁の断熱工事などをおこなうリノベーション工事が対象です。

住宅要件

• 2008年1月1日より前の住宅であること
• 工事後に床面積が50㎡以上あること
• 賃貸ではないこと
• 工事費用が50万円以上であること
• 窓の改修も入っていて、省エネ基準に適合すること

省エネリノベーションの減免措置が受けられる場合には、工事終了した年の翌年度からの1年間に、一戸当たりの床面積120㎡にあたる分までは固定資産税の金額から3分の1が減額されます。

省エネやバリアフリー化、耐震化を狙った工事でも、工事内容などによっては減免措置が受けられない場合もあります。

それぞれのリノベーション工事が減免措置の対象になるかどうか、リノベーション工事会社に確認を取りながら進めましょう。

リノベーション・リフォームで活用できる補助金制度

リノベーションやリフォームをおこなうと活用できる補助金制度も紹介します。補助金制度には国が主でおこなう制度と地方自治体が主の制度の2種類があるものの、対象となるリノベーションの内容はほとんど変わりません。

「耐震化」や「バリアフリー」、「省エネ」、「長期優良住宅化」、「二世帯住宅対応」などに関するリフォームが対象です。主な内容を確認しましょう。

バリアフリー化における補助金

介護・バリアフリーに関するリフォームは高齢や障がい者にあたる人々が安全に暮らせるようにするため工事です。

手すりの設置・スロープの設置・床の段差解消・引き戸などへの扉の改良・転倒防止になる床材への変更が対象になります。

介護保険によるものは所得額にあわせて金額が違い、最大だと14万～18万円ほどの助成額です。各自治体の補助・助成制度であればその金額は自治体により異なるため、注意しましょう。

耐震化における補助金

耐震化に関する補助金は、耐震診断や耐震改修、ブロック塀の撤去などで適用できます。

耐震化のリノベーション工事の補助金は、各自治体が出している補助・助成制度で内容は自治体によって違うため、市区町村やリノベーション会社に相談しましょう。

省エネ化における補助金

省エネ化における補助金では、断熱改修や高効率設備の設置などが対象です。省エネに関する性能を高めるリフォームをおこなって、要件を満たせば補助金を受け取れます。

具体的には「太陽光発電システムを導入する」、「蓄電池を設置する」、「窓・外壁・屋根などの断熱をおこなう」などのリフォームの場合です。

「高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業」では一戸あたり戸建てで最大120万円、集合住宅で最大15万円の補助となります。「次世代省エネ建材支援事業」は一戸あたり戸建てで最大200万円、集合住宅で最大125万円です。

ネット・ゼロ・エネルギーハウス（ZEH）支援事業

省エネに関係する補助金に「ネット・ゼロ・エネルギーハウス（ZEH）支援事業」があります。断熱対策・高効率な設備を取り入れて年間エネルギー収支を0にしていくコンセプトの住宅を支援するという政府の事業です。

太陽光発電などの再生可能エネルギーも取り入れた住宅はZEH+と呼ばれ、ZEH支援事業は一戸あたり補助額が60万円、ZEH＋実証事業では補助額が105万円、ZEH＋R強化事業の補助額は115万円受け取れます。