賃貸と持ち家を比較シミュレーションしたら得なのは？ 老後も考えたコスト計算。

賃貸と持ち家を比較して、どちらが自分にあっているのかはその人のライフスタイルによります。それぞれのメリットとデメリットを比較し、どちらが自分に合うのかを考えましょう。

また、費用面ではどちらが得になるのか、老後までのコストを比較して考えていきます。

持ち家を買うか、賃貸を借り続けるか迷っている人におすすめの記事です。

賃貸のメリット

総合すると賃貸は自由度が高い点が大きなメリットといえるでしょう。

気軽に引っ越しができる

最も大きなメリットは、気軽に引っ越すことができる点です。ライフスタイルの変化にも柔軟に対応することができるので、子どもが大きくなると、もう少し広めの部屋に引越すことが可能ですし、転勤などでも気軽に引っ越しができます。

修繕費を積み立てる必要がない

賃貸の場合、故意や過失以外の修繕は大家さんが負担してくれるので、修理費用などを貯蓄しておく必要がありません。

賃貸のデメリット

賃貸のデメリットは、いくら家賃を払っても自分のものにはならないという点です。

借り物なので内装に自由が利かない

賃貸は基本的には退却時には原状回復義務があります。そのため、壁への釘打ちや壁紙の変更など、内装に手を加えることは基本的にはできません。キッチンや洗面台の交換も自身の判断ではできないため、家の雰囲気にこだわるには限界があります。

毎月の家賃を支払い続ける

持ち家を購入して住宅ローンを組む場合、支払いはいつか終わります。しかし、賃貸の場合は、そこに住んでいる限りずっと家賃を支払わなければいけません。いくら家賃を払い続けても資産とならない点は、賃貸の最も大きなデメリットです。

持ち家のメリット

次に持ち家のメリットについて解説します。

資産になる

持ち家の最も大きなメリットは、いつか自分の資産になるという点です。自宅が資産となり、最終的には売却すると、まとまった金額を手に入れることもできます。

住宅ローンを組んで持ち家を購入した場合、住宅ローンの名義人が亡くなった場合も団体信用保険によりローンの支払いが免除され、家族に家を残すことができるのです。

内装に手を加えられる

家を購入すれば、それは自分の持ち物となるので、自分の判断で内装に手を加えられます。釘打ちして壁面収納を作ることもできるし、模様替えで壁紙を貼りかえることもできます。

中古マンションを買った場合も同じで、間取りが気に入らなければ購入直後にフルリノベーションをして新築同様の内装にすることもできます。

持ち家のデメリット

次に持ち家のデメリットについて解説します。

一度買ったら簡単に引っ越しできない

持ち家のデメリットは動きにくいという点です。住宅ローンが残っている以上引っ越ししてしまうと、住宅ローンと家賃の二重払いになります。

子どもが大きくなり手狭になったとしても、簡単に引っ越しができないので、自由度が低い点が最も大きなデメリットです。

修繕費を自分で捻出しなければいけない

賃貸の場合は設備が故障しても大家さんが修繕してくれるので、修繕に大きな費用はかかりません。しかし、持ち家の場合は、全て自分で修理費を賄う必要があります。

老後までのコストをシミュレーション

賃貸と持家を比較する場合、老後までのコストをシミュレーションすることで、どちらが良いのかを比較する物差しとなります。

では老後まで50年と試算した場合のコストについて比較してみましょう。

賃貸の場合

以下の場合のシミュレーションをしてみましょう。

• 家賃が8万円
• 共益費が5000円
• 駐車場が1万円

合計9万5000円の賃貸物件に50年間住んだ場合は、9万5000円×12ヶ月×50年=5700万円。
5700万円のコストがかかると算出できました。

持ち家の場合

持ち家の場合は計算が複雑になります。以下の場合のシミュレーションをしてみましょう。

• 3000万円のマンション
• 金利1.0%で全額借入の35年ローン
• 管理費：5000円
• 修繕積立金：5000円
• 駐車場代：8000円
• 固定資産税：500万円
• リフォーム費用：300万円

1.0%の金利で3000万円を35年間借りた場合本体価格に金利が上乗せされるので、家自体の総支払額は3558万円となります。

他にも、マンションの場合は管理費や修繕積立金や駐車場代が毎月かかることを想定されます。下記を想定すると、（5000円+5000円+8000円）×12ヶ月×50年=1080万円を見込む必要があるでしょう。

さらに固定資産税が発生するのでおおよそ50年間で500万円。

50年住んでいると設備や建材のリフォームが必要になることもあるでしょう。リフォーム費用を300万円と仮定します。

全てを合計すると3558万円+1080万円+500万円+300万円=5438万円。

双方を比較してみると、賃貸の方が割高となっており、しかも、持ち家の場合は資産となりますので、コストの大小で比較すると持ち家に軍配が上がるといえるでしょう。

持ち家購入にかかるコストについて

持ち家を購入する場合は単純に家本体のお金だけ支払えばいいというものではありません。持ち家を購入後にも毎年かかってくるコストや、備えておかなければいけないコストなどがあります。

ここからは、持ち家購入にかかるコストについて解説します。

頭金・購入時諸費用

住宅ローンを利用して持ち家を購入するとしても、ある程度頭金を用意しておく必要があります。

一般的に売買金額の2割程度が頭金といわれており、3000万円の住宅ならば600万円が最初に必要です。

さらに、購入時に保証会社の保証料や不動産取得税といった諸費用が必要になります。購入時のコストとして頭金と諸費用を計算しておく必要があるのです。

住宅ローン返済

次に購入後にかかる費用として毎月住宅ローンの返済が必要になります。 融資を受けたお金に利息を付けて毎月支払わなければいけません。ボーナス払いなどを利用している場合にはボーナス時に毎月の費用より多い返済金が必要です。

管理費・修繕積立金

マンションを購入した場合に毎月必要になる費用が管理費や修繕積立金です。 管理費とは、マンションの共用部分の電気代や水道料、保守メンテナンス費用、維持管理費用などを毎月支払わなければいけません。

修繕積立金とは、大規模修繕に向けた積立金のことで、積み立てたお金で修繕などを行います。マンションの場合は、住宅ローン返済の他に管理費と修繕積立金の支払いが発生します。

固定資産税・都市計画税

住宅を購入した場合、不動産を所有することになるので、毎年固定資産税と都市計画税を支払う必要があります。

毎年1月1日時点の所有者にかかってくる税金で、1年間で4回に分けて支払います。固定資産税は、固定資産税評価額の1.4%。都市計画税は、固定資産税評価額の0.3%です。

購入後に毎年かかってくるコストなので、必ず住宅購入時には、考えておかなければいけません。

リフォーム費用

持ち家の場合は、設備の劣化に関するリフォーム費用も考えておく必要があります。修繕積立金はあくまでも、外部の修繕費用にあてる費用ですので、設備の修繕や、劣化した設備の取り換えは全て自己負担です。

部屋内の設備に関するリフォーム費用も突発的にかかる場合もあるので、貯めておく必要があります。

中古物件のリノベなら新築より安い

持ち家を購入する方法のひとつとして、中古物件を購入しリノベーションして住まいとして利用する方法があります。

中古リノベのメリット

中古物件のリノベーションに関するメリットについて解説します。

新築より安く購入できる

中古物件のメリットとして主に考えられるのが、新築物件を購入するよりも安い金額で住まいが手に入るという点です。

しかも自分の予算に合わせて、リノベーションの範囲を決められるので、リノベーション費用を含めても大幅にコストを抑えられます。

自分好みの部屋を作れる

また、リノベーションで自分好みの間取りや内装に変えられるというのが最大の魅力。キッチンや浴槽、洗面台、床材に至るまで、コーディネーターと初めから作りこむことができます。

さらに、間取りや内装はリノベーションすればいいので、物件探しの条件から外れ、幅が広がります。広さや立地にとことんこだわれるということも、中古リノベのメリットといえます。

中古リノベのデメリット

続いては中古物件のリノベーションに関するデメリットについて解説していきます。

耐震性能に不安がある場合も

デメリットとして考えられるのが、築年数が古い物件だった場合、耐震性能など現在の基準に当てはめてみると強度が弱い場合があることです。

築年数の古さは、リノベーションでもカバーできない部分があり、もし現在の基準に合わせようとすると多額の費用がかかることもあるでしょう。

リノベーション費用が高額になり予算オーバーの可能性も

必ず安い金額に収まるとは限りません。リノベーションにこだわりすぎて、設備や建材を過度に豪華なものを選ぶと、あっという間に予算オーバーしてしまいます。

中古リノベの費用

中古リノベの費用は、物件価格以外のコストに関しては、新築マンションの場合は大きな違いはありません。物件価格の差がそのまま新築との費用差と考えていいでしょう。

気をつけるポイントは、中古物件の場合、耐用年数によってローンの期間が短くなります。そのため安い金額で購入したとしても、毎月の負担は新築購入時と変わらないということも起こります。ただし、その分早く完済できるという点はメリットでしょう。

中古リノベのコストを詳細にシミュレーションする場合は、築年数が経過した後の資産価値や、ローンがどの程度の期間で組めるのかといった点を十分に考慮する必要があるため、一概には言えません。

ライフスタイルに合わせた選択を

賃貸と持ち家の比較、中古マンションのリノベーションについて説明しました。

論争にあがりがちな、持ち家と賃貸の比較においては、それぞれのライフスタイルによってメリットが異なるため一概にはいえません。

自分のライフスタイルや、コスト面を考慮して、ベストな選択を目指しましょう。