中古マンション×リノベーションの注意点。オーダーリノベとリノベ済物件を比較

中古マンションを購入し、リノベーションして住みたいと考える人は多いでしょう。しかし、中古マンションのリノベーションは、慎重に計画しないと、後悔してしまうことも。「中古マンション×リノベーション」の選択肢は「オーダーリノベ」と「リノベ済物件」があります。それぞれの注意点や購入するときにチェックしたいポイントを紹介します。

「中古マンション×リノベーション」のメリットとデメリット

中古マンションを購入してリノベーションするのは、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

「中古マンション×リノベーション」のメリット

中古マンション×リノベーションのメリットは、「新築マンションよりも購入費用を抑えやすいこと」です。新築マンションを購入するのと、その新築マンションと同条件の中古マンションを購入しリノベーションするのとでは、一般的に後者のほうが費用を抑えられます。

そのうえ、中古マンションは、構造によって間取りを変更できることがあります。「2LDKから1LDKにしたい」「2LDKから3LDKにしたい」などという希望も叶えられます。

中古マンションを購入してそのまま住むよりも、中古マンションを購入してリノベーションしたほうが、いざ売却するときに買い手が付きやすくなることも。例えば、築10年の中古マンションに住み始めた場合、リノベーションしなければ、設備や内装などは古いままです。そのまま10年住んでからいざ売却しようとしても、購入時よりもさらに設備が古くなっていますので、買い手が付きにくくなってしまいます。

一方、中古マンションをリノベーションすれば、設備や内装が新しくなります。仮に、築10年の物件に10年住んでから売却したくなった場合であっても、「設備や内装は10年」で、築年数に対し実質資産価値は上がっていますので買い手が付きやすくなるでしょう。

「中古マンション×リノベーション」のデメリット

中古マンション×リノベーションのデメリットは、「必ずしも希望の間取りにリノベーションできないこと」が挙げられます。

中古マンションのリノベーションでは、一度スケルトン状態（骨組みのみの状態）にして、間取りを変更するのが一般的です。しかし、「お風呂の場所を移動する」「トイレを増やす」など、希望するリノベーション内容によっては、難しい場合があります。「リノベーションで自分の希望通りに間取りを変更できる」とは言い切れないので、注意してください。

また、リノベーションでローンを利用する場合は金利が高いというデメリットがあります。中古マンションを購入するだけなら、他のローンよりも金利が低い「住宅ローン」を使えます。しかし、リノベーションは住宅ローン適用外となる場合がありますので、住宅ローンよりも金利の高い「リフォームローン」を使わなければなりません。金融機関によっては住宅ローンの中にリフォームローンを組み込める商品もあります。

なお、中古マンションは居室をリノベーションできますが、外装はできません。そもそも外装は共有部ですので、入居者の意思でリノベーションできないのです。

中古マンションを購入するときの注意点

中古マンションを購入するにあたり、注意しなければならないことがあります。安全性や金銭面など注意すべきポイントは多いので、中古マンションを購入する前に、あらかじめ確認しておくことが大切です。具体的な注意点は、以下からの内容を参考にしてください。

資産価値の下げ幅が小さい築20年が目安

新築マンションは、購入した時点から資産価値が大きく下がります。「はじめて鍵を回した」時点で、資産価値が2割減るともいわれています。その後、住み続けるごとに資産価値は下落し続け、築20年を経過する頃に資産価値が安定、価値が下がりにくくなります。

つまり、購入価格が安く、資産価値の下げ幅の小さい中古マンションを探すのであれば、築20年を目安にした物件がおすすめといえます。

耐震基準をクリアしているか

中古マンションを購入するときには、耐震基準をクリアしているかを確認しておきましょう。耐震基準は1981年に新しくなっています。それ以前のマンションは、旧耐震基準で、現在の耐震基準に合っていません。1981年以降に建った中古マンションであれば、新耐震基準に則って建築されています。そのため、大地震が来ても倒壊しないような、しっかりした構造になっています。1981年よりも前に建った中古マンションは、新耐震基準を満たしていない可能性がありますので、耐震性に不安があります。万が一に備えるためにも、なるべく1981年以降に建った中古マンションを選ぶことをおすすめします。

ただし、1981年以前の建物であるからといって、必ずしも耐震性が低いとは限りません。旧耐震基準の中古マンションであっても、耐震補強工事が施されていて、安心して住める物件があります。購入を検討している中古マンションが1981年以前のものであれば、その物件を取り扱う不動産会社に耐震性を確認してみましょう。

共有部分がしっかり管理されているか

中古マンションを購入するときには、共有部分がしっかりと管理されているか確認してください。共有部分とは、エントランスや通路、階段、エレベーター、ゴミ捨て場など、そのマンションの住民が一緒に使う場所のこと。共有部分はマンションの管理組合によって、清掃やメンテナンスなどが行われます。

購入を検討している中古マンションの共有部をチェックしたとき、綺麗な状態が保たれていない場合は、管理状態がよくないと考えられます。また、共有部が入居者の私物で散らかっていたり、ゴミ捨てルールが守られていないなどがあれば、マナーの悪い入居者がいることも考えられます。

いずれにせよ、中古マンションを購入するときには、共有部を確認することで、「快適に住めるか」が分かります。購入したいと感じる中古マンションがあれば、買う前に共有部分をチェックしてください。

諸費用や税金も含めて予算内か

中古マンションを購入するときには、物件費用だけではなく、諸費用及び税金も含めて予算以内におさまるかを確認しておく必要があります。

中古マンションを探していると、ついつい「物件価格」に目が向きがちです。予算が4000万円で、購入を検討している中古マンションが3500万円となると、「予算内におさまる」と考えてしまうかもしれません。しかし、中古マンションの購入では、様々な諸費用が発生しますし、税金もかかります。仲介手数料や火災保険料、各種証明書など、それぞれ数万～数十万円かかります。

中古マンションの購入条件によって異なるものの、諸費用だけでも数百万円に及ぶことが多くありますし、購入後は固定資産税も発生します。中古マンションを購入するときには、「諸費用」「税金」の存在も忘れないようにしてください。

オーダーリノベとリノベーション済物件を比較

安くてきれいなマンションを購入したいと検討しているなら、選択肢は「中古マンションを買ってオーダーリノベをする」と「リノベーション済物件の購入」のふたつです。

オーダーリノベとは、中古マンションを購入した後に、間取りや内装、設備などを自分好みにリノベーションすることです。リノベーション済物件とは、すでにリノベーションが完了している中古物件のことで、販売価格には内装工事費用が含まれていす。

いずれも、メリット・デメリットがありますので、それぞれを把握したうえで、「どちらが自分に適しているか」を考えなければなりません。ここからは、オーダーリノベとリノベ済み物件のメリット・デメリットを紹介します。

オーダーリノベのメリットとデメリット

オーダーリノベのメリットは、「自分好みにリノベーションできること」です。壁紙や床の素材、間取りや設備に至るまで自由にリノベーションできます。住まいにこだわりたい方におすすめです。また、設備のグレードを下げたり、比較的安価な素材を選ぶなどして、リノベーション費用を調整しやすいのも魅力です。

しかし、中古マンションの構造などによっては、必ずしも希望通りにリノベーションできるとは限りません。特に水回り位置の変更は、難しい場合もあります。さらに、オーダーリノベは中古マンション購入後に工事が始まります。工期によりますが、入居までに数か月かかる場合もあります。購入して住み始めるまでに期間を要しますので、「すぐに住みたい」という場合は不向きかもしれません。

リノベ済物件のメリットとデメリット

リノベ済物件のメリットは、「入居までの期間が短いこと」です。リノベ済中古マンションなら、リノベーションのための工期が省かれますので、購入から短期間で入居できます。「リノベーションが完成した状態」を実際に目で確認したうえで、購入を検討できるため、オーダーリノベとは異なり、「完成したもののイメージと違った」と後悔するリスクがありません。

ただし、リノベ済物件はあらかじめリノベーションの費用が含んだ価格で販売されています。本来であれば、素材や設備のグレードをもっと下げて、コストダウンできたところもあるかもしれません。そのうえ、間取りや内装などが自分好みではなく、新たにリノベーションしようとすると、さらに出費が重なってしまいます。もし、リノベ済物件を購入するなら間取りや内装、設備などが、家族が納得できる場合にのみ適しています。

オーダーリノベ用の中古マンションを購入するときの注意点

オーダーリノベ用の中古マンションを購入するときには、いくつか注意点があります。いざリノベーションを計画するときに「こんなはずではなかった」と後悔しないためにも、次からの内容を参考にしてみてください。

理想のリノベーションが実現できるか

オーダーリノベ用の中古マンションを購入するときには、理想のリノベーションを実現できるかを確認してください。中古マンションを購入後、リノベーションすることはできますが、必ずしも理想通りにできるとは限りません。

例えば、部屋数を増やす、水回りを移動する、壁を全て取り払って広い部屋にする、などの理想があっても、建物構造の問題から実現できるかは分かりません。また、物理的にオーダーリノベができないだけではなく、管理規約により手を入れられないこともあります。

いずれにせよ、オーダーリノベを検討しているのであれば、中古マンションを購入する前に、不動産会社などの担当者に「理想のオーダーリノベ」を伝えておき、希望通りに実施できるかを確認しておくと安心です。

共有部分と専有部分を把握しよう

中古マンションには、共有部分と専有部分があります。オーダーリノベができるのは専有部分のみですので、それぞれを明確に理解しておきましょう。

中古マンションの共有部分は、外壁や通路、エントランスといった場所だけではありません。自室のベランダやガラス、玄関のドアなども共有部分に区分されます。

そのため、一般的にはベランダやガラス、玄関のドアなどはオーダーリノベができません。もし、ベランダやガラスなどをリノベーションしようと考えている場合は、管理規約を確認するか、不動産会社などの担当者に問い合わせてみましょう。

スケルトンリフォームをするか部分リフォームをするかでリノベ予算が大きく変わる

中古マンションを購入し、オーダーリノベをするのであれば、「スケルトンリフォーム」をするのか、「部分リフォーム」で済ませるのかで、費用が大きく変わることを覚えておきましょう。

スケルトンリフォームとは、壁や内装を取り払って骨組みのみの状態にしてからリフォームをする方法です。間取りの変更など、大規模なリフォームをする場合に選びます。また、部分リフォームは、必要な箇所のみリフォームする方法で、スケルトンリフォームよりも工事規模が小さいのが特徴です。

とはいえ、マンションの構造によって、実施できるリフォームが異なります。例えば、ラーメン構造は柱や梁で建物を支える構造ですので、スケルトンリフォームが可能です。一方、壁式構造は分厚いコンクリート壁で建物を支える構造ですので、スケルトンリフォームはできず、部分的なリフォームにとどまります。

スケルトンリフォームと部分リフォームとでは、前者のほうが高額で、費用差は数百万円、数千万円にも及ぶことがあります。中古マンションのオーダーリノベを検討しているなら、理想の仕上がりと予算、建物の構造とを照らし合わせながら考えてみてください。

住宅ローンと一緒にリフォーム費用もローンが組めるか

オーダーリノベを検討しているなら、住宅ローンにリフォーム費用が組み込めるかを確認してください。一般的に、住宅ローンは物件の購入費用のための融資ですので、リフォーム費用は対象外です。

しかし、住宅ローンの商品によっては、リフォーム費用にも適用できるものがあります。住宅ローンは金利の低い融資ですので、リフォーム費用を組み込めるローンを探して組めば、総支払額を安く抑えられます。

リノベーションにかかる金額が高いか低いかにかかわらず、住宅ローンに組み込めないか、不動産会社や金融機関の担当者に相談してみてください。

リノベーション済み物件を購入するときのチェックポイント

リノベーション済み物件を購入する場合、いくつかチェックポイントがあります。物件を購入してから後悔しないよう、あらかじめチェックポイントを把握しておきましょう。

見えない部分の設備に注意。配管も交換されているか

リノベーション済み物件を購入する場合は、「見えない部分の設備」も忘れずにチェックしてください。例えば「配管」は、壁の中や床の下にありますので、通常は見えません。

しかし、経年劣化によって、トラブルを抱えているかもしれません。入居して間もないうちに修理が必要、というのは何が何でも避けたいところでしょう。

リノベーション済み物件を購入するときには、内装や設備といった見える部分はもちろんのこと、「見えない部分」もチェックすることで、入居まもない時期のトラブルを防げるでしょう。

不動産会社の担当者に「配管は交換済みですか？」「給水管はどうですか？」など、見えない部分の状態を確認してください。可能であれば実際にリノベーション済みの箇所を見せてもらったり、リノベーション済みであることを証明できる書類（施工結果報告書など）を見せてもらったりしましょう。

防音対策がされているか

リノベーション済みの物件を購入するときには、防音対策がされているかを確認することをおすすめします。中古マンションに限らず、集合住宅は隣に住む世帯や、上下階に住む世帯の生活音が響きやすいものです。防音対策が徹底されていないと、他の入居者による生活音がストレスになってしまうかもしれません。

もしかしたら、同じマンションに住む他の入居者から、騒音のクレームが来るかもしれません。せっかくリノベーション済み物件を購入するのですから、自室からの騒音も防げる物件のほうがいいでしょう。

特に、築年数が経過した古いマンションは、防音性の低い床・壁を使用していることが多いので注意が必要です。不動産業者に「どんな防音対策をしていますか？」と質問してみるのもおすすめです。

窓やドアの開閉に問題はないか

リノベーション済みのマンションを購入する前に、窓やドアの開閉に問題はないかを確認しておかなければなりません。綺麗にリノベーションしてあるように見えても、窓やドアを開閉してみると「きしむような音がする」「開閉動作が重い」「そもそもきちんと閉まらない」などの問題を抱えていることがあります。

窓やドアを開閉してみて違和感を覚えるようであれば、必ず「管理組合側負担で修理をしてもらえないか」と相談しておくことが大切です。なお、窓やドアは共有部分ですので、入居者の自己判断で手を入れると管理規約違反をするリスクがあります。

また、内覧時に「さほど重要ではない」と考えた違和感でも、いざ生活してみると「やっぱり不便」と後悔することもあります。リノベーション済みの中古マンションを購入するときには、些細な違和感であっても不動産会社の担当者に相談しておきましょう。

物件の価格は適正か

リノベーション済みの中古マンションを購入するときには、物件の価格が適正であるかを慎重に考えましょう。リノベーション済みの中古マンションは、一般的にリノベーション費用が上乗せされています。リノベーションされていないマンションと費用を比べてみると、数百万から数千万円の差が生じることも珍しくありません。

とはいえ、「高いのは仕方がないこと」とも言い切れないのが事実です。不動産会社によっては、ぼったくりに近い価格を設定していることもありますので、慎重に考える必要があります。

可能であれば、どこをリノベーションし、それぞれにどれくらいの費用がかかったのかを教えてもらうといいでしょう。施行結果報告書を見せてもらえば、妥当な金額であるかを見極められますので、損するリスクを回避しやすくなります。