不動産投資のデメリットとは?リスクを回避するための対策

不動産投資のデメリットとは?リスクを回避するための対策

SEOライター募集

不動産投資を始める前に知っておきたいメリット・デメリット

株式投資やFXと比べると「ミドルリスク・ミドルリターン」といわれる不動産投資。検討したことがあるという人もいるでしょう。不動産投資とは、アパートやマンションなどの物件を購入し、賃貸に出したり売却したりすることで利益を得る資産運用です。

無理のない資金計画と正しい知識があれば、比較的成功しやすいことから注目されています。不動産投資のメリットやデメリット、リスクを避けるための物件の選びのポイント、失敗しないための基礎知識を解説します。

不動産投資の8つのメリット

不動産投資は、儲からないというイメージもあるようですが、実はメリットが多い投資でもあります。株式やFXと比べるとリスクが低いことや、銀行から融資を受けて購入できること、利息を含めて完済した後は安定した収入を得られるなど……。不動産投資を選ぶメリットについて、ひとつずつ紹介していきます。

1:働かなくても収入が得られる

不動産投資の特徴は、入居者から家賃収入を得られること。毎月決まった利益を確保できるという安定性が最大のメリットです。賃貸物件は通常、年単位での契約になることが多いことや、家賃相場が急激に下がる可能性も少ないことなどから、長期的に安定した収入になります。

信頼できる不動産会社から条件のいい物件を紹介してもらえるよう下調べは必須ですが、高い利回りが期待できるような物件を見つけられれば、家賃収入を得ながら、タイミングを見計らって売却することで将来的に売却益を得られます。

サラリーマンの人が本業で収入減となったときの補填にもなり、経済的に安定するという強みもあります。うまく運用できれば、一定額の不労所得を得ることができ、働かずにお金がはいってくるという生活も叶います。

2:まとまったお金がなくてもローンで始められる

審査に通れば不動産投資のためにローンを組むことができ、家賃収入を得ながらローン返済ができる
審査に通れば不動産投資のためにローンを組むことができ、家賃収入を得ながらローン返済ができる

不動産投資は、物件を担保にローンを利用することができるので、まとまった自己資金がなくても始められるというメリットがあります。銀行から融資を受けることで、初期費用を抑えることができます。

株式やFXは、基本的にまとまった資金がないと投資できません。貯蓄が少なくても大きい金額の物件を購入できるというレバレッジ効果が期待でき、少しずつ返済していけば続けられるというのは、不動産投資ならではの魅力といえます。

投資用不動産を購入する際に利用する不動産投資ローンは、自分自身や家族の住居として不動産を購入する際に利用する住宅ローンと比べて、やや金利が高かったり審査が厳しかったりなど条件があります。それでも審査に通りさえすれば不動産投資のためにローンを組むことができ、家賃収入を得ながらローン返済ができるのは魅力的です。

3:節税効果がある

税金対策として不動産に投資するという人がいるほど、節税効果が期待できるのが不動産投資のメリット。所得税は収入から経費を差し引いた金額に対してかかるもの。かかった経費が多いほど、課税所得が減るので、節税効果があるという仕組みです。

不動産投資において経費にできるのは、管理費、修繕費、修繕積立金など、不動産運営にかかわる諸費用。ローンの利息や保険料、毎年支払う固定資産税なども経費に含められます。もちろん減価償却費も大きなポイントになります。

4:私的年金の代わりになる

不動産投資をはじめてからしばらくは、家賃をローンの返済にあてることになりますが、ローンを返済し終われば安定した収入になります。サラリーマンは、現役時代は会社から安定した固定収入を得ることができますが、退職後の年金の額に不安を感じる人もいるかもしれません。

その点、不動産投資は、ローン完済後は家賃収入を私的年金代わりになることが期待できるので、老後も安定した収入を得たいという人にとってメリットとなります。老後の資金を自分で備えたいという人が不動産投資を始めるパターンが多いのも納得です。

5:「団体信用生命保険」で万が一のことがあっても安心

団体信用生命保険(団信)とは、不動産を購入のためにローンを利用する人なら基本的に加入することになる生命保険のようなもの。ローン返済中に投資家に万が一のことがあった場合に残債が免除される仕組みです。

生命保険代わりとして不動産投資がおすすめできる理由のひとつです。死亡や高度障害のほか、最近では3大疾病やがんになったときも保障を受けられるなど内容が充実しているものも。残債のない不動産が手元に残るので、残された遺族にとっては心強い制度です。

6:相続税を抑えることもできる

相続税対策としても注目されている不動産投資。現金を相続した場合は額面通りの評価額になりますが、不動産の場合は固定資産評価額をもとに相続税が計算されるので、税金の額を低く抑えることが可能になります。

7:インフレの影響が少ない

物価が上がり、相対的にお金の価値が下がることをインフレといいます。インフレの状況では、現金は目減りしてしまいますが、不動産として持っておくことでインフレへのリスクヘッジとなります。不動産の価値は現金のように減ることはないので、安定した資産として価値を維持することができます。

8:将来自身の家として使うこともできる

投資用ローンを完済した後、不動産は純粋に資産として手元に残ります。賃貸を続けて家賃収入を得てもよし、売却して利益を得てもよしという状況ですが、もちろん自分自身の住居として使うという選択も可能。将来、住む家が確保できているという安心感につながります。

不動産投資の7つのデメリット

多くのメリットがある不動産投資ですが、デメリットもいくつかあります。安易に開始するまえに、しっかりとリスクについても理解しておきましょう。投資後に起こりうることを想定し、慎重に検討することが重要です。

1:空室や滞納で収入ゼロの月もあり得る

入居者が継続的に確保できれば安定的な家賃収入が見込めるというのが不動産投資のメリットです。逆に、空室が続けば収入はゼロになってしまうというリスクがあります。家賃が入らなくても管理費や固定資産税は変わらずにかかり、ローンの返済も続くので収支は赤字になってしまいます。

不動産投資をうまく運用していくには空室率を下げることが重要になりますが、入居率を上げるには、空室になりにくい物件を購入することが最初の条件。そして、確実に賃貸で収入を確保しなければなりません。

空室以外にも、家賃滞納などのトラブルも投資家を悩ませる問題。こうした空室や家賃滞納のトラブルを避けるためには、サブリースという方法もあります。サブリースとは、不動産会社に物件を借り上げてもらう仕組みで、賃料の一部を手数料として支払う代わりに、確実に家賃収入を得ることができます。

賃料の全額を手にすることはできませんが、収入ゼロのリスクは減らせる可能性が大きくなるので選択肢として覚えておきましょう。

2:管理会社の倒産によるロス

不動産の購入後は、入居者の募集や建物の管理など、物件の管理を管理会社にまかせるのが一般的。依頼した管理会社が倒産する可能性はそれほど高くはないものの、可能性として想定しておく必要はあります。管理会社が倒産すると、敷金や家賃の一部が戻ってこないことがあり、大きなロスとなってしまいます。

3:建物の老朽化、メンテナンスが必要

経年変化による老朽化は避けられないため、定期的にメンテンナンスやリフォームをする必要がある
経年変化による老朽化は避けられないため、定期的にメンテンナンスやリフォームをする必要がある

どんな建物でも、経年変化によって老朽化していきます。破損や老朽化した部分のある建物を放置しておくと物件の価値が下がり、家賃の価格も下がってしまうことも避けられず、赤字に転落してしまうということも。

定期的にメンテンナンスやリフォームすることは必要で、ある程度の出費は避けられません。突発的に修繕費が発生することもあるので、自己資金には常に余裕を持っておくことも重要です。

新築物件を購入後に定期的にメンテナンスをする必要があるのはもちろんですが、中古物件を購入した場合は賃貸に出す前にリフォームが必要になる場合も多くあります。部分的なリフォームか、物件全体に影響する大規模リノベーションか、水回りなどの設備の交換のみを行うのか、ある程度は把握しておき、どの程度の出費になるか想定しておく必要があります。

不動産投資では購入時の物件の価格にばかり目がいきがちですが、物件本体の価格以外のところで想定外の費用がかかることも忘れないようにしましょう。

4:災害によって被害を受ける可能性がある

台風や地震、洪水など、日本は自然災害が多い国。災害は不動産投資にとって大きなダメージとなります。予測や予防が難しく、自分でコントロールするのが不可能な部分もありますが、被害にあう可能性は考えておく必要があります。

たとえば地震によって建物の倒壊などの被害がでれば修繕をする必要がありますし、液状化などの街全体に被害が及ぶような大規模災害であれば、街の価値にも影響し、将来の物件価格や賃料にも関わってきます。

物件を選ぶときには、耐震設計がしっかりしている物件か、災害が起きやすい立地ではないかなど事前に調べることが重要。火災に関しては、木造よりもコンクリート造のマンションの方がリスクが低いです。

災害で不動産がダメージを受けるリスクはゼロにはできませんが、地震保険や火災保険に加入しておくことで万が一のために備えることはできます。

5:デフレに弱い・金利上昇により返済額が大きくなるリスクがある

近年は歴史的な低金利が続いており、当面はこの低金利が続くといわれています。とはいえ、ローンを組む場合は将来的に金利が上昇する可能性についても考えておかなければなりません。

変動金利でローンを組んでいる場合、金利が上昇すれば返済金額が大きくなってしまいます。いまの低金利が続くことを想定した返済計画では、金利が上がって返済額が増えたときに対応できずに破綻しかねません。ローンの残額にもよりますが、金利が変動した場合も返済ができるよう手元資金には余力を持っておくと安心です。

不動産投資は現金に比べると、デフレの影響を受けにくいといわれていますが、それでもデフレの際の影響も考えておく必要があります。デフレになると物の価値が下がり、不動産の価値も下がることになり、賃料の相場も下がってしまいます。

東京都心など立地のいいマンションのほうが価格下落のスピードが遅いとされているので、そうした対策もしておくと安心です。

6:売りたいときにすぐに売れるわけではない

不動産投資のデメリットのひとつが流動性の低さです。投資における流動性とは、売買のしやすさ、現金化のしやすさのこと。たとえば株であれば毎日のように相場が変わり、頻繁に売買されるので、売りたいときにすぐに売って現金化することができます。

一方で不動産は、すぐに買い手がつくとは限らないので、売却を考え始めてから現金化するまでの間に時間がかかるというデメリットがあります。

もちろん、買い手が付きやすい物件を選ぶなどの対策をしておけば少しでもリスクを減らすことはできますが、不動産会社を通じて売却の手続きを進めるのに手間も時間もかかり、短くても数か月はかかることが多いよう。将来、現金が必要になることを想定して、ある程度の手元資金は確保しておくと安心です。

7:投資した不動産の価値が下がる

不動産は、株やFXなどの投資と比べると、ある日突然、急に価値がゼロになったりマイナスになったりすることがないのが特徴。その点で比較的リスクは低い投資だといえますが、購入時よりも価格が下落するリスクは避けられません。

不動産価格は時期によって上下します。割高な時期ではないか、将来的に需要が見込める物件か、購入するときには物件本体はもちろん、周囲の環境など立地条件をよく調べ、価格が下落しにくい物件を慎重に選ぶ必要があります。

リスク回避をするために考えておきたいこと

さまざまなリスクを想定し、回避するための対策について考えておくことが不動産投資で成功するコツ。投資が失敗に終わらないために考えておくべきポイント、リスクを回避するための方法など、必要な情報をまとめました。

投資用物件選びの際に気をつけられること

不動産投資で失敗しないためには、物件選びがもっとも重要なポイントになります。安定した家賃収入を得るためには、入居率を上げるには、アクセスや周辺環境の面で条件のいい物件が安心。

投資用物件としては、都心で駅が近い築浅物件など、需要が見込めそうなエリアが理想的。将来的に売却する際も大幅な価格の下落が起きにくいと考えられます。賃貸に出す際には、入居者に喜ばれる設備を整えるなど、家賃相場を上げるための工夫も必要です。

首都圏のひとり暮らし用マンションに投資する

都心のワンルームマンションへの投資はリスクが低く初心者でも始めやすい
都心のワンルームマンションへの投資はリスクが低く初心者でも始めやすい

初心者でもはじめやすいといわれているのがひとり暮らし用のマンションやアパートへの投資。都心の単身者をターゲットにした物件を探すのがおすすめです。ワンルームの部屋であれば、価格も安めなので自己資金もローンの額も少なくて済み、ローン破綻などのリスクも低くなります。

面積が少ないぶん固定資産税などの初期費用も安くなり、管理費などの固定費も安めなので安心です。人口が増加傾向にある都市部の人気エリアであれば安定した賃料が維持でき、長期的に需要が見込めるので入居率が下がる可能性も低くおすすめです。

自然災害を考慮した立地を選ぶ

自然災害のリスクをゼロにすることは不可能なので、備えは万全にしておきたいところです。たとえば地震の被害を最小限におさえるためには、建物の耐震設計がしっかりとしているかをまずはチェック。

建物本体の設計に問題がなくても土地によって影響は大きくなるので、地盤が弱くないかも調べておきましょう。土砂災害や洪水などのリスクについては過去の被害について自治体が公開していることが多いので、該当住所の自治体に問い合わせるなどしておくことも大切です。

一棟まるごとよりも複数の部屋に投資するほうがリスクが分散される

一棟まるごと購入するよりも、複数の部屋に分散させるほうがさまざまなリスクも分散させることができます。複数の部屋に投資する際も、都心と郊外で地域を分散させる、同じ都心でも特徴の違うエリアにするなど、複数の地域に分けることで物件価格や賃料の下落などのリスクを減らすことができます。

運用・経済的な観点で気をつけたいこと

資金のシミュレーションをしっかり立てる

ローンを利用する際は損失が大きくならないよう返済計画をしっかりと立てる
ローンを利用する際は損失が大きくならないよう返済計画をしっかりと立てる

少ない自己資金でも高額な物件に投資できるのが不動産投資の魅力ですが、そのぶん資金のシミュレーションをしっかりと立てておかないと失敗したときの損失も大きくなってしまうので十分に注意したいところ。

住宅ローンと比べると不動産投資ローンは金利が高めなので、返済額も大きくなりがち。返済額が家賃収入を上回ることがないよう、返済計画をしっかりと立てておきましょう。自己資金を多めに用意して融資額を減らし、月々の負担を減らすという方法もあります。安定した運用をしていくためには、お金には常に余裕を持っておくと安心です。

管理会社は信頼のできるところを慎重に選ぶ

不動産投資で成功するためには、不動産会社や管理会社選びは非常に重要だといわれています。不動産投資の初心者が、倒産しそうな管理会社かどうかを見分けるのは難しいかもしれませんが、資本金や創業年数、従業員の数などからわかる会社の規模、管理内容が充実しているか、管理物件の空室率が低いかどうか、管理物件の数などから実績がある会社かどうかなどから判断するといいかもしれません。

賃料の振り込みが遅れることが続いたりする場合は経営に問題があるかもしれないと考えられます。インターネット上の口コミなどもときどき確認してみることをおすすめします。

ローンを組む際の金融機関は必ず比較をする

不動産投資ローンを組むときには、金融機関の審査を受けることになります。融資の条件は金融機関によって異なり、それぞれの金融機関が融資可能金額を判断します。自分がいくらお金を借りることができるのか、金利や返済期間など、いくつかの金融機関を比較して条件のいいところから融資を受けられるよう進めましょう。

不動産投資セミナーに参加する

不動産投資で大きな失敗をしないためには、基本的な知識を持ちつつ、最新の情報収集をすることがとても重要です。価値の割に高い物件を売りつけられたり、不動産会社の間違ったアドバイスに従って不利な取引をさせられたり……。

知識がないばかりに損をしてしまうのは残念です。不動産投資に詳しい専門家の著書を何冊か読めば、基本的な知識が手に入りますが、不動産投資をはじめたい人向けのセミナーに参加するのもおすすめ。

初心者でもわかりやすいように丁寧に説明してくれるうえ、信頼できる不動産会社と出会える可能性もあります。

長期的に安定した収益をあげられる物件探しは、最後は自己判断になります。メリット、デメリットをしっかりと理解し、無理のない資金計画が立ちそうなら不動産投資を検討してみてください。

◆こちらもおすすめ◆

不動産投資は割に合わないのか?原因と対策を知って失敗しない不動産投資を目指す

不動産投資のメリットとは?デメリットとリスクを避ける方法を解説

住宅ローンの返済中でも自宅を賃貸に出す方法とは?今注目の賃貸転用・賃貸併用についても徹底解説

公開日 2020年9月5日
更新日 2020年10月22日

#ローン, #購入

LogRenoveをフォローする