不動産投資は割に合わないのか?原因と対策を知って失敗しない不動産投資を目指す

不動産投資は割に合わないのか?原因と対策を知って失敗しない不動産投資を目指す

不動産投資をはじめてみたものの、「不動産投資なんて割に合わない……」「自分に不動産経営は向いていないようだ」などの理由で、不動産投資をやめてしまう方はいると思います。「なぜ割に合わないのか」「何が原因なのか」を把握しなければ、次のステップに進むことができません。

今回は、不動産投資がうまくいっていない方や、これから不動産投資をはじめようと考えている方向けに、不動産投資が割に合わない理由と主な失敗原因、対策について紹介します。不動産投資にかかる費用・税金や、投資用物件のタイプにも触れていきます。

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不動産投資のメリットとは

不動産投資には、大きくわけて2つのメリットがあります。ひとつは、家賃収入(不労所得)が得られること。もうひとつは、税制上の優遇措置が受けられることです。

家賃収入(不労所得)

家賃収入とは、自身が所有する賃貸物件の入居者から毎月支払われるお金のことです。家賃収入から必要経費を差し引いた利益が「不動産所得」となります。不労所得の一種であり、入居者が退去または家賃滞納さえしなければ、安定的に収入が入ります。

税制上の優遇措置

不動産経営に必要な費用は、多くの場合経費として計上できます。所有物件の減価償却費や住宅ローンの利息、仲介手数料などが経費にあたります。不動産所得は原則、所得税などの課税対象となります。

つまり、さまざまな経費を計上して不動産所得を減らせば、課税対象の収入が減り、結果的に節税につながります。とりわけ金額の大きい減価償却費は、帳簿上のみで処理できるのが特徴です。それを経費として計上すれば、相当な節税効果が期待できます。

メリットを得るためには失敗しない方法を知る

不動産投資にはいくつかのデメリットも存在します。とくに大きいのが、「将来が保証されない」ことです。「投資」という名の通り、必ずしも安定的な収入が得られるとは限りません。不動産投資に失敗した結果、自己破産にいたる方も少なくはないのが実状です。

不動産投資で重要なのは、過去の投資事例から「失敗の原因と対策」を学ぶことです。「成功の秘訣」ではなく「失敗しない方法」を知ることが、最大のリスクヘッジになります。

不動産投資が割に合わない4つの原因

「実際にやってみたが、割に合わないのでやめた」という声の多い不動産投資。その理由は、大きくわけて4つあります。

・キャッシュフローが悪化した
・支出の割合が高く利益が薄かった
・賃借人とのトラブルにうまく対応できなかった
・収益物件を探す労力に見合わなかった

ご覧の通り、お金に関する理由が中心です。それぞれ詳しく掘り下げていきます。

原因1:キャッシュフローが悪化した

キャッシュフローとは、「現金の出入り」や「お金の流れ」を指す言葉です。不動産経営においては、家賃収入などを「キャッシュイン」、住宅ローンや各種税金などの支出を「キャッシュアウト」といいます。

キャッシュフローが悪化している場合、不動産オーナーは自己資金をつぎ込んで経営を続けることになります。その負担は大きく、「割に合わない」と感じるのは当然です。「キャッシュフローが悪化する」というのはどういう状態なのか、詳しく解説します。

不動産投資における主な収入と支出

収入と支出のバランスが崩れてキャッシュフローが悪化すると、不動産経営を圧迫していきます。そうなると「割に合わない」不動産投資となってしまいます。不動産投資における収入と支出はどのようなものがあるのか見ていきましょう。

<収入>
・家賃収入
・不動産の売却益

収入については、毎月得られる家賃収入がメインです。家賃収入は所有物件数に比例して増えますが、空室率が高いとキャッシュフローが悪化しやすいため注意しましょう。出口戦略の一環で所有物件を手放し、売却益を得る方法もあります。この2つが、不動産投資における主な収入です。

<支出>
・管理費
・修繕積み立て費
・設備入れ替えや修理費用
・各種税金(固定資産税・都市計画税・不動産所得税など)
・借入金返済費(元本と利息)
・雑費

不動産投資で生じる支出は「不動産の購入コスト」と「運用コスト」の2種類にわかれます。「不動産の購入コスト」について、物件購入時には一定の諸経費がかかります。目安は物件価格の8%程度で、高額物件ほど諸経費が増加すると考えておきましょう。さらに不動産業者に支払う仲介手数料、不動産所得税なども発生します。

「運用コスト」については、所有物件の管理費や修繕積み立て費、固定資産税の支払いなどが挙げられます。いずれも物件の管理・運用に必要な支出で、1年間の想定家賃収入の20~30%が目安です。

不動産投資にかかる税金にはどのようなものがあるか

不動産投資にかかる税金の種類は、購入時、所有時、売却時によってそれぞれ異なる
不動産投資にかかる税金の種類は、購入時、所有時、売却時によってそれぞれ異なる

不動産投資における支出の中で、税金は種類が多くわかりづらいもの。不動産投資では、「購入時」「所有時」「売却時」の3ケースでさまざまな税金がかかります。代表的な税金の種類と特徴は、以下の通りです。

※○……税金がかかる
※×……税金がかからない
※下記税率は軽減措置を考慮しない

概要標準(制限)税率購入時所有時売却時
不動産所得税不動産購入(所得)時に納める税金3%×
消費税同上10%××
印紙税同上400〜10万円×
登録免許税同上0.4~2%××
固定資産税物件所有者が毎年納める税金1.40%××
都市計画税各市町村の市街化区域内に土地・建物を所有している人が納める税金0.30%××
所得税1年間の所得に課せられる税金5〜45%××
住民税物件所在地の市町村に納める税金10%××

「売却時」について補足すると、不動産売却で得た利益を「譲渡所得」といいます。譲渡所得は課税対象であり、所得税と住民税を合わせた「譲渡所得税」がかかることを覚えておきましょう。

借入当時の金利が現在の相場よりも高くなった場合

不動産投資で注意したいのが、金利変動リスクです。これは不動産投資用ローン(借入金)を変動金利で借り入れた際に発生するもので、金利は市場動向の影響を受けて上下します。金利変動を受けて現在の金利が契約当時の金利よりも高くなった場合、月々の返済額が増え、キャッシュフローが悪化する可能性があります。

マンションの空室が続き収入ゼロの月が続いた場合

所有マンションで空室状態が続くと、当然ながら家賃収入はゼロになります。一方で、管理費や借入金返済、各種税金などの支出はなくなりません。家賃収入で埋められない部分は、自己資金でカバーすることになります。

たとえば、月々の借入金返済が10万円、翌月までに支払う固定資産税が20万円あるとします。この状態で収入ゼロの月が3ヶ月続くと、「10万円×3ヶ月分+20万円=50万円」を手持ち資金から捻出しなければなりません。不動産経営のモチベーションが下がるのはもちろん、何よりも費用の捻出に骨が折れます。

対策としては、所有マンションの空室率を下げるほかありません。室内をリフォームして物件自体の魅力を高めたり、管理会社を再検討したりして、空室率や退去率を下げる工夫が求められます。

原因2:支出の割合が高く利益が薄かった

不動産投資における支出は「経常支出」「臨時支出」の2種類に大別されます。

・経常支出:不動産所有時に必ず発生する支出(管理費や税金の支払いなど)
・臨時支出:突発的あるいは数年に一度発生する支出(建物の修繕費など)

上記支出の割合が高まると、家賃収入から経費を引いた純利益(不動産所得)が減るのは当然です。不動産投資で利益が薄くなってしまうケースを紹介します。

区分投資は利益率が低い

区分投資とは、マンションの「一室」を保有・運用する不動産投資手法の一種です。基本的に一室で運用することになるため、その部屋が空室になると家賃収入がゼロになります。少ない投資で始められ、物件管理が楽であるメリットはありますが、物件数を増やさない限り大きな収益は期待できません。

利回りのいい中古物件を購入したが、大規模な修繕が必要になるケース

中古物件は比較的安く購入できるが、大規模なリフォームが必要な場合があるため、実質利回りが低くなる傾向にある
中古物件は比較的安く購入できるが、大規模なリフォームが必要な場合があるため、実質利回りが低くなる傾向にある

不動産の利回りとは、その物件が投資金額に対し、どれだけの利益をあげられるかを示す指標です。「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」の3種類があり、それぞれ算出方法が異なります。

・表面利回り:年間の家賃収入÷不動産価格×100
・実質利回り:(年間の家賃収入-年間の諸経費)÷不動産価格×100
・想定利回り:年間の家賃収入÷不動産価格×100

この中で重要なのは、対象物件の正確な収益性がわかる「実質利回り」です。中古物件の場合、内装・外装の修繕費用などが必要になるため、実質利回りが低い傾向にあります。もし利回りのいい中古物件が見つかったとしても、大規模なリフォームが必要になる可能性がある点は注意しましょう。

原因3:賃借人とのトラブルにうまく対応できなかった

賃借人とのスムーズなやりとりが求められる不動産オーナー。それはトラブル処理も例外ではありません。「独立行政法人 国民生活センター」によると、2019年に寄せられた「賃貸住宅の敷金・現状回復トラブル」に関する相談件数は、1万956件に及びました。件数自体は年々減りつつあるものの、いまだ不動産オーナー・賃借人間のトラブルは絶えません。

さらに賃借人の家賃滞納、規約違反を繰り返す方への注意喚起、共用部の器物破損など、不動産運用で生じるトラブルは数多くあります。一つひとつの対応が面倒になり、結果として不動産投資をやめてしまう方は少なくありません。

参考:賃貸住宅の敷金・原状回復トラブル(独立行政法人 国民生活センター)

原因4:収益物件を探す労力に見合わなかった

不動産投資の初心者が高利回りの収益物件を見つけるのは簡単ではありません。収益物件とは、毎月一定の家賃収入が期待できるアパートやマンション、テナントビルを指します。

安定的な収益を見込めたり、レバレッジが効いたりする一方、 「優良物件」ほど競争率が高いのも事実。 探す労力に見合わず、結局は投資自体をやめてしまう方が多く見られます。

不動産投資で失敗しないためにできること

不動産投資で大切なのは、過去の事例から「失敗の原因」と「対策」を学び、リスクを織り込んで計画を立てることです。不動産投資で失敗しないための対策を紹介します。

不動産投資について事前にしっかりと勉強する

初めて不動産投資に挑戦する方は、投資にかかる費用を徹底的に勉強するのが大切です。お金に関する正しい知識を身につけ、しっかりと準備してから臨みましょう。

1:不動産投資にかかる税金や費用を調べる

これまでお伝えした通り、不動産投資にはさまざまな費用・税金がかかります。「不動産購入時」「不動産所有時」「不動産売却時」など、ケース別でかかる費用・税金は異なるため、それぞれ「何に」「どれだけの費用」がかかるのか把握しておきましょう。

不動産投資ローンを利用する場合は、その仕組みを勉強しましょう。金融機関ごとに審査基準や金利設定、借入期間は異なります。自己資金の有無も影響するため、お金を貯めてから審査に臨むと、融資を受けやすくなります。事前にさまざまな金融機関の不動産投資ローンを比較し、最適なものを選んでください。

2:投資用不動産の特徴を知る

投資用不動産には、「区分マンション投資」「一棟物件投資」の2タイプがあります。

・区分マンション投資:マンションの一室を保有・運用する投資手法
・一棟物件投資:アパートやマンション一棟を保有・運用する投資手法

区分マンションは、会社に勤めるサラリーマンでも管理しやすく、初期費用を抑えやすいメリットがあります。一方、大きな収益を狙う場合は、部屋数の関係からややハードルが高くなります。

対する一棟物件は、高利回りかつ建物とは別で、土地も保有できるのがメリット。ただ、初期費用が高額化しがちなうえ、市場の流動性が低いデメリットがあります。各タイプへの理解を深め、最適な投資用不動産を選ぶことが大切です。

3:失敗の実例を調べる

インターネットで「不動産投資」と検索すると、たくさんの成功事例がヒットします。参考にするのは自由ですが、その情報を鵜呑みにするのは避けたほうが無難です。投資方法は人それぞれのため、たとえ同じ手法であっても、成功するとは限りません。

不動産投資は失敗原因と対策を学ぶことが重要です。あえて失敗事例に目を通すことで、不動産投資に失敗するリスクを抑えられます。

4:物件を見極める目を養う

もし購入した物件になんらかのトラブルがあれば、思わぬ費用が発生してしまうことがあります。不動産情報サイトを参考に、優良物件を見極める目を養いましょう。このプロセスを繰り返すことで、エリア別の家賃相場を把握できるほか、いわゆる「お宝物件」を発掘できるようになります。

気になった新築物件・中古物件は、積極的に内見しましょう。日当たり・物件の雰囲気・周辺環境など、写真ではわかりづらい要素は、自分の目で確かめることが大切です。

5:セミナーなどの勉強会に参加する

本やインターネット上の情報だけでは最新の情報を得にくい。無料のオンラインセミナーも多数開催されているので気になるものがあれば参加してみては
本やインターネット上の情報だけでは最新の情報をつかみにくい。無料のオンラインセミナーも多数開催されているので気になるものがあれば参加してみては

情報収集は、本・インターネット・セミナーなどを使いわけるのが一般的です。とくに独学ではわかりづらい税制改正や市場動向は、不動産会社が実施する無料・有料セミナーで学ぶことをおすすめします。セミナーでは、WEB上に出回らない有力情報も公開されます。可能な限り参加し、競合に差を付けましょう。

6:信頼できる不動産投資会社を見極める

物件だけでなく、不動産会社の見極めも重要です。不動産投資は、不動産会社の営業と二人三脚で進めるのが基本だからです。パートナーが信頼できなければ、安心して不動産投資を進められません。営業の仕事ぶりをチェックするのはもちろん、可能なら代表と接し、不動産投資事業への熱意をうかでってみては。

物件購入時にはリスクを織り込んだキャッシュフローを作成する

不動産投資の失敗要因として、キャッシュフローの悪化が挙げられます。どれだけ収益の高い物件を所有していても、手持ちが少なければ、突発的に発生する臨時支出に耐えられません。物件購入時はリスクを織り込んだキャッシュフローを作成し、万が一に備えましょう。

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公開日 2020年8月31日
更新日 2020年10月22日

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