リフォーム、リノベーションで「建築確認」は必要? スケルトンでの注意点を解説

リフォーム、リノベーションで「建築確認」は必要? スケルトンでの注意点を解説

建物を建設するときは、新築する建物が建築基準法や都市計画法などの法律を順守して設計されているかどうか、事前に書類審査をパスしなければなりません。これを「建築確認」と呼びます。

新築物件では必ず受ける建築確認ですが、ではスケルトンリフォームでは必要なのでしょうか?今回はリフォームと建築確認についてまとめています。

建築確認申請の意味

建築確認とは、建物の図面や計画を審査し建築基準法や都市計画法などに違反していないかどうか事前にチェックすることです。図面をチェックすることで違法建物を事前に排除することができますし、修正を求めることが結果的に施主を守ることにつながります。

ただ建築確認申請は建物が各種法律に適合しているかどうかをチェックするものであり、建築を許可するものではないので注意してください(建築のための申請は別にあります)。

この建築確認には約1ヶ月程度時間がかかるため、ゆとりのあるスケジュールで対応する必要があります。もし「さらに検査が必要」となれば適合検査となり、さらに1ヶ月もの期間がかかってしまいます。

途中でしびれを切らして勝手に建物を新築すれば違法建築物とみなされ、法令違反になるので注意しましょう。この建築確認申請は新築の建物であれば広さや建物の高さなどに関わらず必要です。では増改築の場合はどうなのでしょうか?

建築確認申請が必要な工事とは?

建築確認が必要な工事には以下のようなケースがあります。

1・建物を新築する場合
2・木造3階建ておよび鉄骨2階建ての住宅で大規模なリフォームをおこなう場合
3・準防火・防火地域内では面積に関わらず増築工事をおこなう場合
4・準防火・防火地域外では10㎡を超える増築工事をおこなう場合
5・鉄骨2階建てや木造3階建ての建物の屋根の葺き替えをおこなう場合
6・鉄骨2階建てや木造3階建ての建物の外壁の半分以上を補修する場合
7・鉄骨2階建てや木造3階建てのスケルトンリフォーム

このようにチェックすると一般的な木造2階建て物件をリフォームする場合、増築工事をしないかぎり建築確認は必要ないことになります。ただ古い時代に建築された木造2階建て住宅をリノベーションする場合、現在の建築基準法に適合した強度がない場合が多く、このケースでは「既存不適格建築物」となります。

大規模リフォームをするのであれば補強が必要です。

・現在の建築基準法に適合しない
・大規模修繕をおこなう

この条件が重なれば、たとえ木造平屋建てや木造2階建て住宅でも建築確認をおこなわなければなりません。

床面の増築リフォーム工事は届け出の提出が必要

同じ敷地内にある建物の床面積を増やすことを「増築」と呼び、自宅の面積を増やすことなく内装や設備を入れかえることを「改築」と呼びます。これら増築・改築のうち建築確認が必要なものは「増築」となり、自宅の面積を広げようとしている方は注意しなければなりません(改築の場合も条件によっては建築確認が必要)。庇の増設など直接床面積が増えていない工事やカーポート・物置の設置も増築工事とみなされるため注意してください。

ただし、10㎡以下の増築工事には建築確認の必要はありません。10㎡以下の増築工事であっても、準防火地域、防火地域にある建築物の場合、すべての増築工事で建築確認申請が必要です。

自宅の広さを変えずに内装を大規模にリフォームする、改築する場合、その家が木造平屋建てや木造2階建て、鉄骨平屋建てであれば建築確認申請は基本的に必要ありません。ただし既存住宅が古く、現在の建築基準の強度を満たしていない場合は建築確認申請が必要になります。

大規模な修繕や模様替え

「リフォーム・リノベーション」「大規模改修・大規模模様替」といった用語を、その違いを意識せずに使っている方が多いと思いますが、建築基準法第2条では「大規模修繕」と「大規模模様替」の定義が決まっています。

・大規模改修…建築物の主要構造部の一種類以上に対しておこなう半分以上の修繕
・大規模模様替…建築物の主要構造部の一種類以上に対しておこなう半分以上の模様替

主要構造物と聞いても今ひとつピンときませんが、この主要構造物にも決まりがあります。

・主要構造物に指定されているのは「壁、柱、床、はり、屋根、階段」

つまり大規模修繕とは、上記にある主要構造物のなかにあるとこか一ヶ所を半分以上修繕するケースを言います。

・床を全面張り替える
・屋根をふき替える
・外壁を全面取り替える
・階段を取り壊して新しく作り直す

このような修繕をおこなう場合は審査機関による建築確認が必要ですし、模様替も同じです。「それじゃあ、リノベーションしにくい」と感じ方も少なくないと思いますが、建築確認申請が必要なのは鉄骨2階建て以上の建物や木造3階建て以上の建物など限られます。

一般的な木造平屋建てや木造2階建ての建物(建築基準法第6条第1項第四号建築物)は、大規模修繕や大規模模様替をおこなっても基本的に建築確認申請は必要ありません。

シャッター付き駐車場や物置の設置

シャッター付き駐車場や物置を敷地内に設置した場合、それらは「屋根があり内部に荷物や車が保管できるなど屋内と同じように使えるものは建物」と定義されているため、建築確認申請が必要になります。

ただし増築するシャッター付き駐車場や物置の広さが10㎡以下であれば建築確認申請は必要ありません。法律上はこのように定義されていますが、既存建築物の面積と合わせて建ぺい率がオーバーしている場合は違反建築となるので注意してください。

構築する物置や車庫が10㎡以下であっても、建物が防火地域や準防火地域にあれば広さに関係なく建築確認申請が必要です。「建築確認の方法がわからない・申請の必要があるのかどうかわからない」場合は、建築士の資格をもつ方に相談するのがベストです。

外側の壁の塗り替え、壁紙を張替える

新築の自宅も時間が経過すれば外壁も傷み、壁紙もシミやカビがはえて汚くなります。
そのためリフォーム会社に外壁の塗り替えや壁紙の張替え、床材の取り換え、畳の入れ替えをお願いするケースも少なくありません。これらリフォームにも建築確認が必要なのでしょうか?

結論から言うと、木造平屋や木造2階建て、鉄筋平屋の自宅であれば建築確認は必要ありません。ただ木造3階建て、鉄筋2階建て以上の建物でこのようなリフォームをおこなう場合は建築確認が必要です。建築確認が必要かどうかはリフォーム会社に問い合わせるのが一番です。

確認申請が不要な改築や模様替えについて

トイレリフォーム
トイレやキッチンなどの一般的なリフォームならば建築確認は不要のケースがほとんど

「リフォームをおこなう場合は建築確認が必要」と思われている方も少なくないでしょう。ところが一般的な木造住宅に住んでいる方は、リフォームでの確認申請はほとんど不要なのです。

木造平屋建て・木造2階建て・鉄筋平屋建ての住宅は(建築基準法第6条第1項第四号建築物)に分類され、これら戸建て住宅は小規模な建物と定義されています。そのため上記のような建物の場合、改築や模様替えをおこなっても建築確認申請は必要ありません。

ただし木造平屋建て・木造2階建て・鉄筋平屋建てであっても床面積が500㎡(151.25坪)以上の建物は建築確認が必要です。そうはいっても建坪151坪の豪邸は少数だと思いますので、これはレアケースと考えていいでしょう。

一般的な木造住宅にお住まいの方は、壁紙の張替えや外壁の塗り替え、水回りの取り換えなどをおこなっても建築確認申請は不要。ただし後述しますが、たとえ木造2階建てであっても耐震基準が今の建築基準法に合致していない場合は(既存不適格建築物)、耐震工事が必要なため建築確認申請をおこなわなければなりません。

トイレ、キッチンなどの水回りの改修、修繕の工事

トイレやキッチンなどの水回り部分のリフォームは主要構造物である壁、柱、床、はり、屋根、階段とは関係ありません。そのため鉄筋2階建て以上や木造3階建て以上の建物、映画館や百貨店、病院など特殊な建物であっても、建築確認申請は不要です。

ただしキッチンの位置を変えるために壁を取り払う、または壁の位置を変える、トイレの配置換えのために階段の形状を変えるなど主要構造物に手を加える場合、その部分が過半を超える場合は、建築確認申請が必要になります。

スケルトンリフォームやリノベーションでの確認申請とは

スケルトンリフォームやリノベーションは「大規模修繕/大規模模様替」と定義され、主要構造物である壁、柱、床、はり、屋根、階段部分に手を入れる場合、建築確認は必須です。

ところが建築物でも木造平屋建て、木造2階建て、鉄筋平屋建てでかつ面積500㎡以下の建物は「建築基準法第6条第1項第四号建築物」に指定されており、スケルトンリフォームやリノベーションをおこなっても建築確認申請は不要です。

建築基準法第6条第1項第三号建築物、つまり木造以外の建築物で2階建て以上、そして面積が200㎡以上の建築物になると申請が必要になります。木造住宅でも三階建て以上、または延べ面積が500㎡、高さが13mもしくは軒の高さが9m以上の木造建物は建築基準法第6条第1項第ニ号建築物と指定され、これも建築申請の対象に。

二号、三号に該当する建物で大規模修繕や大規模模様替えをおこなう場合は建築申請をお忘れなく。

マンションリフォームを行うケース

分譲マンションの室内をリフォームする場合、一般的には主要構造物である壁、柱、床、梁、屋根、階段部分に手を入れることはまずありません。住戸内の設備更新、壁紙の張替え、床材の張替えなど、リフォームできる部分は限られています。

マンション自体は大規模建築物の一種となり、大規模リフォームとなれば建築確認の申請対象になります。ですが、住戸内のリフォームで、柱や梁、屋根、壁、階段部分を改造することは不可能なため、建築確認は不要です。ただし事前に管理組合にリフォーム内容を相談し、許可を受けておく必要があります。

大がかりなリフォームで注意すべきポイント

スケルトンリフォーム
大規模な工事を行う場合は、いつ建設された物件か確認。新耐震基準で建築されたどうか確認する必要がある

大規模修繕や大規模模様替えをおこなう場合、注意すべきは既存建物が新耐震基準で建築されているかどうかを確認することです。新耐震基準は、1981(昭和56)年6月1日以降の建築確認で適用されており、それ以前の建物は旧耐震基準の建物となります。

今の法律に適合していない建物は「既存不適格建築物」とみなされ、大規模修繕や大規模模様替をおこなう場合は現行法の耐震性をもたせなければなりません。大掛かりなリフォームで重要な耐震性についてチェックしていきましょう。

既存不適格建築物は当時の法律の定義で作られている

1981(昭和56)年6月1日以降の建築確認では新耐震基準と呼ばれる新しい法律に適合した建築物だけに建築確認済証が発行されました。ところがそれ以前に建築確認された建物はこの法律に適合しておらず、大規模修繕や大規模模様替えをする場合は今の建築基準法に適合するように耐震補強しなければなりません。

昔の法律で建築された建物は、その後の法律改正で以下のような問題を抱えていることがあります。

・建ぺい率が変わり、自宅の面積がオーバーしている
・北側斜線制限や道路斜線制限、隣地斜線制限に該当しているためリノベーションの際に適合するよう手を入れなければならない

今住んでいる建物が法律に適合しているかどうか、知識がないと分かりにくいものです。
リノベーションを考えているのなら、建築士や建築事務所の方に自宅をチェックしてもらい適切な判断をくだしてもらいましょう。

建築確認申請で用意する書類

建築確認申請ではどのような書類が必要なのでしょうか? 役所に提出する必要書類についてチェックしていきましょう。

1・確認申請書…法令様式第1面から第5面まで提出
2・付近見取図…申請敷地が記載されているもの
3・配置図
4・公図の写し…法務局の最新のもの
5・平面図…各階を明示
6・立体図
7・断面図
8・地籍測量図又は求積図・求積表…・建物の床面積や建築面積、敷地面積にたいしても必要
9・換気計算書…資料の写しも添付

ほかにも防火対象物工事計画届や建築計画概要書、建築工事届などさまざまな書類が必要です。建築に関する知識のない方がゼロから作成するのはかなり困難といえます。審査機関でのスムーズな審査のために民間の専門家におまかせするのがベスト。書類が認定されないと着工できませんので、早めの申請が重要です。

確認申請の手続きで発生する費用

建築確認申請の手続きでは、申請を申しでる自治体に対して手数料を支払う必要があります。戸建て住宅の場合、その床面積により手数料が変わってきます。例えば、法第6条の4による確認の特例建築物の場合、確認申請手数料は…

・100㎡以内…1万7000円
・100㎡超200㎡未満…2万8000円
・200㎡超300㎡未満…3万8000円
・300㎡超500㎡未満…4万8000円

中間検査手数料は100㎡以内で1万8000円、完成検査手数料は3万2000円になります。つまり床面積が広くなればなるほど検査手数料は割増に。法第6条の4による確認の特例建築物以外の建物の場合、同じ100㎡以内でも確認申請手数料が3万2000円と割高になります。

また同じ面積でも、建物が長屋や共同住宅、寄宿舎など住居系建物になると検査手数料が3万8000円にアップ。これら手数料は、最終的には施主が負担することになります。

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公開日 2020年7月25日
更新日 2021年11月30日

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