中古住宅購入の流れと注意点。期間やリフォームする際の手順を解説

中古住宅購入の流れと注意点。期間やリフォームする際の手順を解説

中古住宅の購入の流れや注意点は、新築住宅とは異なります。新築と同じ流れだと思って、いざ購入するとなると「思ったよりも時間がかかってしまった」「予想していた費用と違った」というミスマッチが起きることも。この記事では、中古住宅の購入の流れとチェックポイントを紹介します。

中古住宅購入の計画の立て方

中古住宅購入の流れを知る前に、まずは中古住宅購入の計画を立てましょう。しっかりと計画を立てることで、購入金額や入居の時期の目安がしぼれるため、よりスムーズに引っ越せます。それでは、中古住宅購入の計画の立て方をみていきましょう。

情報収集し、住みたい物件のイメージをしぼる

まずは、不動産会社に相談したり、住宅情報サイトをチェックしたり、物件に関する情報収集を進めましょう。物件を比較する中で、住みたい物件のイメージが少しずつ固まってきます。

住みたい物件探しチェックリスト

  • 築年数
  • 敷地の広さ
  • 部屋の数や広さ
  • 庭の有無
  • 何階建てか
  • 外観・内観(和風or洋風、シンプル)
  • 場所(駅やバスなど交通機関、スーパーやコンビニの近く)
  • 日当たり
  • 駐車場の有無

【ポイント】希望条件を詰め込みすぎない

希望条件を詰め込みすぎると、当てはまる物件が見つからない場合もあります。その際は、優先順位を決めてから、妥協できる部分は妥協して探していきましょう。

ローンの返済や諸費用をシミュレーションして、購入物件価格を決める

住みたい物件のイメージができたら、次は購入物件価格を決めましょう。いくら希望条件と合致する物件でも、あまりに高額な場合は住宅ローンの審査で落とされる可能性があります。収入や貯蓄、予算などを踏まえて、妥当な購入物件価格を不動産会社に相談してみましょう。

スケジュールを引っ越し時期から逆算して組む

転勤、引っ越し、結婚・出産などのライフステージの変わり目に、住宅を購入しようと検討している方も多いはず。特に転勤の場合、引っ越しを完了させたい日時が決まっていることも。

引っ越しの時期から逆算しておけば、不動産会社へ相談する時期や、物件を見学する時期、申し込みから審査の時期が明確になるので焦ることはありません。

リフォームやリノベーションはその道のプロに相談する

上記の計画段階で、ネットなどの限られた情報だけではわからないことも多いでしょう。中古物件を購入して住むだけならまだしも、リフォームやリノベーションを行う際は、それに適した物件を選ぶ必要もあります。

LogRenoveに無料相談!

LogRenoveでは物件探しからリフォーム、リノベーションまで一貫して1社でサービスを提供しているので、住まいのプロに疑問や不安をまとめて無料で相談できます。 中古物件を購入してリフォーム、リノベーションする全体の流れや注意点を直接プロに聞いてみましょう。

中古住宅を買うまでの流れ

中古住宅を買うまでの流れ

一般的に、中古住宅は購入契約から引き渡しまでに1~2カ月はかかると言われています。住宅ローンとの兼ね合いもあります。リフォーム工事が必要な場合や、まだ前の入居者がいるなら退去までの時間が必要で、ゆとりをもったスケジュールが大事です。

購入の申し込みをする

希望の物件が見つかったら、まず購入の申し込みをしましょう。ただ、物件の金額は仲介する不動産会社によって異なるケースがあります。その物件を取り扱う複数の不動産会社へ相談して、一番安いところに申し込みましょう。

購入申込書(買付申込書)の記入項目

不動産会社から渡された「購入申込書(買付申込書)」に以下の項目を記入し、署名します。

  • 申込日
  • 購入希望価格(売主との交渉用)
  • 引き渡し希望日
  • 売買契約希望日
  • 手付金金額(売買価格の5~10%程度)

【ポイント】購入申込書は売買契約書ではない

購入申込書は、あくまで「物件を購入する意思を表明する書類」であって、売買契約書ではありませんので、注意してください。申し込みの際は「購入申込金」として5万~10万円程度を支払うのが一般的です。

ローンの事前審査

購入申込書を提出し、売買金額が確定したら、次はローンの事前審査(仮審査)に移ります。事前審査とは、本審査の前に、「買手がローンを利用する資質があるかどうか」を金融機関が審査するものです。事前審査の申し込みから結果が届くまでの期間は2~3日、少なくとも1週間以内には結果が届きます。

必要書類

事前審査に必要な書類は以下の通りです。

  • 身分証明書のコピー
  • 健康保険証のコピー
  • 直近の源泉徴収票コピー
  • 印鑑

金融機関によっては、公式ウェブサイトで事前審査を受け付けています。「銀行へいく時間がない」という方はインターネットで申し込んでみましょう。

重要事項説明を受けた後、売買契約し手付金を払う

事前審査を通過したら、宅地建物取引士から「重要事項説明」を受けます。重要事項説明では、主に物件を購入するにあたって事前に知っておくべき情報を確認します。

物件購入前の確認事項

主に物件を購入するにあたって事前に知っておくべき情報を確認します。

  • 物件の面積
  • 建物の高さや面積などに関する法令上の制限
  • 物件付近の道路の幅や、敷地と道路が接する部分の長さ
  • 水道・電気・ガスの供給について
  • 物件の形状や構造について
  • 契約条件の確認

購入後のトラブルを回避するため、しっかりと確認しましょう。

売買契約書に記入し提出

説明を受けたら、「売買契約書」に記入して提出します。不動産売買契約の時に、仲介手数料の半額や印紙代のほか、売買契約終結の際に先払いする「手付金」(現金もしくは預金小切手)を支払うケースが多いため、事前に不動産業者に確認しておいてください。

ローンを申し込み、本審査を経てローン契約

不動産売買契約を結んだ後は、融資(住宅ローン)の「本審査」に申し込みます。本審査に必要な書類は以下の通りです。

  • 住民票の写し
  • 健康保険証のコピー
  • 源泉徴収票のコピー
  • 住民税課税決定通知書もしくは住民税課税証明書(個人事業主の場合は確定申告書のコピー)
  • 不動産売買契約書のコピー
  • 重要事項説明書のコピー
  • 建物の間取り図のコピー
  • 不動産登記簿謄本のコピー
  • 固定資産評価証明書のコピー

【ポイント】事前に金融機関に問い合わせる

金融機関によっては、「団体信用生命保険」への加入が必須だったり、年齢や借入金の上限が制限されたりするなどの条件が設けられています。事前に利用する金融機関に問い合わせて、条件を満たしてから本審査の申し込みをしましょう。

残代金の決済と同時に物件の引き渡し

本審査に通過したら、残代金(物件購入金額から売買契約時に支払った申込金や手付金を差し引いたもの)の支払いと登記(物件の権利関係を明確にする)手続きを行い、引き渡しを完了させます。

登記手続きに必要な書類

登記手続きに必要な書類は以下の通りです。

  • 売買契約書
  • 登記識別情報(登記済権利証)
  • 住民票 ・印鑑証明書
  • 専門家に依頼する場合は委任状
  • 固定資産評価証明書

引き渡し作業が完了すれば、あとは入居するだけです。ただ、リフォームが必要な物件の場合は、引き渡し完了後に、リフォーム作業が始まるため、予めスケジュールに余裕をもたせましょう。

中古住宅の購入の注意点とチェックポイント

中古住宅の購入の注意点とチェックポイント

中古住宅は築年数が経っているため、新築購入に比べ注意点が増えます。リフォームの必要性、減税・控除の対象になるかなど、事前に調べなければなりません。それでは、中古住宅の購入前の注意点とチェックポイントについてみていきましょう。

ホームインスペクション(住宅診断)を受けて内部の欠陥をチェック

ホームインスペクションとは、建築や設計のプロフェッショナルであるホームインスペクター(住宅診断士)が、住宅の状態や欠陥部分をチェックしてくれるもので、近年利用者が増えています。費用の相場はおおむね5万~6万円、高い場合は10万円以上かかります。ただ、住宅購入前に物件の状態をしっかりと把握できるため、リフォームのイメージもつかみやすくなるでしょう。

諸費用、引っ越し費用も予め計算

中古住宅を購入する前に必ず諸費用を知り、合算して予算立てしておきましょう。 ここでは、各手続きにかかる項目をピックアップしますが、物件価格や物件の状態により用が変化しますので注意してください。意外にも多くて驚くかもしれません。

【物件購入にかかる費用】

  • 登記費用
  • 仲介手数料
  • 固定資産税
  • 印紙代
  • 手付金
  • 頭金

【住宅ローンにかかる費用】

  • 契約印紙代
  • 融資手数料
  • 保証料
  • 事務手数料
  • 火災保険
  • 地震保険

【物件購入後にかかる費用】

  • 固定資産税
  • 不動産取得税
  • 固定資産清算金
  • ホームインスペクション費用
  • リフォーム費用

【引っ越し費用】

  • 家具・家電の購入
  • 引っ越し業者に支払う人件費

住宅ローンや物件購入の費用ばかりに目がいきがちですが、引っ越しの費用もあわせて計算してください。引っ越し費用を予算に入れないと、簡単にオーバーしてしまいます。買い替えるべき家具や家電も書き出して、できるだけ正確な予算を立てましょう。

リフォーム、リノベーションは購入前に検討

基本的にリフォームは物件の引き渡し完了後に行うものです。全面リフォーム、リノベーションにかかる期間は3カ月程度と言われていますが、天候やリフォーム規模によって、期間は変動します。

【ポイント】不安な点はセミナーや相談会で聞くのがおすすめ

リフォーム、リノベーションを前提として中古物件を購入するなら、希望の間取りにできる物件を選びましょう。その他、耐震性やマンションの場合は管理状況などの必ずチェックすべきポイントがあります。

ネットの情報だけでは不安、より詳しく知ってイメージを膨らませたい方は、セミナーや相談会に参加するのがおすすめです。

減税・控除の対象になるか調べる

中古住宅の築年数によっては、減税・控除が適用されたり、給付金が受け取れたりする可能性もあります。

木造住宅の場合、20年以内に建築された住宅であることや、そのほか一定の条件を満たせば、毎年の住宅ローン残高の1%を10年間、所得税から控除される住宅ローン減税制度が利用できます。事前に調べておきましょう。

重要事項説明書と売買契約書を確認

重要事項説明書と売買契約書には、物件や契約にまつわる必要事項がたくさん記載されています。特に、瑕疵担保責任(売り手が物件の欠陥に気が付かなかった際に負う責任)についてもしっかりと確認して、修繕する際の保障の有無をチェックしましょう。

引っ越し・引き渡し時の注意点とチェックポイント

中古物件の引き渡しから、中古物件へ引っ越すまでのチェックポイントを紹介します。

インテリアの見直し

新しい家に引っ越す際に「前の家で使っていたインテリア(カーテンや家具)が部屋の雰囲気と合わない」「サイズが合わない」ということもあります。中古住宅を見学した際に採寸して、今使っているものが使えるかどうか調べておきましょう。もしサイズや雰囲気が合わない場合は、インテリアを見直し、新しいものを購入するのがおすすめです。

引っ越し日と引き渡し日がずれないか確認

引っ越し日や入居日、引き渡し日をきちんと把握していないと「すぐに引っ越そうと思ったのに、まだ前住民が退去していなかった」といった問題が発生してしまうケースもあります。また、今住んでいるのが賃貸物件の場合、引っ越す1〜2カ月前までに不動産会社や大家さんに引っ越しを伝えておく必要があります。忘れないようにしましょう。

中古住宅の購入に関するよくある質問

中古住宅の購入の際によくある「購入のキャンセルができるか」「手付金は戻ってくるのか」という質問に回答していきます。

購入の申し込み後、キャンセルは可能?

購入の申し込み後は、まだ売買契約が成立していない段階ですので、購入のキャンセルは可能です。この場合は、キャンセル料や違約金なども発生しません。しかし、売買契約を締結した後にキャンセルする場合は、違約金が発生するのが一般的です。キャンセルの時期には注意しましょう。

手付金は戻ってくる?

手付近が返還されるのは、次の項目に該当する場合です。

  • 金融機関の審査に落ちた場合
  • 売主が「家を売るのをやめたい」と申し出てきた場合
  • 売主が契約違反をした場合

売買契約を締結した後に自己都合で購入をキャンセルした場合は、原則手付金は戻ってこないため、購入は慎重に決めましょう。

契約書にローン特約が付いていると好条件

キャンセルの理由が「金融機関の審査に落ちた」なら、契約書に「ローン特約」が付いている場合のみ手付金が戻ってきます。ローン特約とは、「借入できなかった時、ペナルティなしで契約解除できる」という条件を付すことです。 これがあるのとないのとでは結果が大きく違いますので、しっかり確認しましょう。

事前に専門家に相談するのがベター

中古住宅は、新築の住宅とは違い、ある程度築年数が経っているため、ホームインスペクションを利用したり、引き渡しや入居のタイミングをしっかりと確認する必要があります。ただ、減税・控除の対象になる可能性もありますので、事前に専門家に相談して費用や予算に合った物件を探しましょう。

LogRenoveは住宅の専門家です!

LogRenoveは、『物件探し ~ 資金計画(ローン)~ 間取りのプランニング ~施工~アフターサービス』まで1社で完結する本当の意味での「オールワンストップサービス」を提供しているので、住まいに関するどんなお悩みにもお答えします。

◆こちらもおすすめ◆

2分でわかる『LogRenoveとは?』

【リノベにかかる費用】新築マンションを買うより、中古マンションをリノベしたほうがお得ってホント?

【セルフリノベーション】初心者でもできるDIY例を紹介

公開日 2020年7月26日
更新日 2021年1月6日

#購入, #中古住宅

この記事をシェアする

Share on Twitter 中古住宅購入の流れと注意点。期間やリフォームする際の手順を解説 中古住宅購入の流れと注意点。期間やリフォームする際の手順を解説

LogRenoveをフォローする

関連記事