「瑕疵担保責任」とは？ 民法改正後の「契約不適合責任」についても解説

マイホーム購入を検討して不動産情報をチェックしているとき「瑕疵担保責任」という言葉を目にすることがあります。瑕疵担保責任は聞きなれない言葉でもあるので、どういう意味があるのかが気になる方は少なくありません。また、2020年4月には不動産取引に伴う契約のあり方を現代に合わせるために見直され「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」とされることになりました。

瑕疵担保責任は、物件の売買において重要なことなので、家を購入したいと考えているならば、その意味を正しく知っておくことで、不動産売買で万が一のトラブルに対応しやすくなります。この記事では、購入したマイホームや土地のトラブルに悩まされないために住宅購入前に知っておくべき「瑕疵担保責任」について解説します。

民法改正で「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へ

2020年4月、改正された民法が施行されました。改正部分は、「債権関係の規定（契約等）」で、取引に伴う契約のあり方を現代に合わせるために見直されたのです。民法改正前の瑕疵担保責任では、隠れた瑕疵（気づかなかった不具合）があった場合、売主に損害賠償請求もしくは契約解除を求めることを認めていました。

改正された民法では、瑕疵担保責任は「契約不適合責任」とされています。契約不適合責任とは、取引される物件が契約内容を満たしていないときに、売主に必要な補修や代金減額を求めることをも認めるものです。民法改正により新たに定義された「契約不適合責任」において、売主や建築を請け負う業者の責任範囲は広くなりました。

・契約解除
・損害賠償請求
・追完請求
・代金減額請求
・無勧告解除
・勧告解除

売買される物件（目的物）が契約内容の目的を達成しないとき、買主は上記のいずれかを売主に求めることができます。「隠れた瑕疵」という概念がなくなり、「契約内容に適合するかどうか」ですべてが判断されるのが、民法改正の大きなポイントです。

そもそも「瑕疵担保責任」とは？

改正前によばれていた瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは、一言でいうと売主が不動産の不具合に対する責任を負うことです。不動産を購入して間もないにもかかわらず、建物がシロアリに浸食されていたり、雨漏りしたりすることがあります。

瑕疵担保責任であらかじめ定められている期間中であれば、不動産購入後であっても売買契約を解除したり、売主に対して損害賠償を求めたりできるのです。ちなみに、売主はすでに把握している瑕疵があれば、買主にその瑕疵の情報を伝える義務があります。万が一、売主が瑕疵を把握していながら、買主に通知しなかった場合は仮にあらかじめ定められた期間を超えていても、損害賠償を請求したり売買契約解除したりが可能です。

また、売主も把握できなかった問題が後に発覚することもあります。注意していても気づかなかった問題は「善意無過失」とされますが、不動産取引においては、まったく責任を持たないのもおかしなことです。このようなとき、責任を負う期間や範囲を決めておくのも、瑕疵担保責任の役割のひとつです。

瑕疵（かし）とは

瑕疵担保責任の「瑕疵」とは、不動産における不良部分のことです。具体的に挙げると、建物や土地の欠陥やキズ、不具合が該当します。何が瑕疵に該当するかは不動産の種類によって異なるものの、基本的には「本来の品質・性能」が損なわれている場合は「瑕疵」と判断できます。もしくは、家を建てる場合、買主が要望していた機能や性能について事前に伝えていたにもかかわらず、それが適切に反映できていない場合も、瑕疵として判断されるでしょう。

ほかにも、購入する不動産に、嫌悪感を抱くような事象があった場合も、その事実が「瑕疵」に該当します。不動産における瑕疵は、売主でも気が付かないようなものがあり、瑕疵担保責任は、売主がその隠れた瑕疵についても責任を持つことを意味します。そのため、普通に生活しているだけでは、わからない部分の瑕疵も責任対象です。具体的には、配管などの見えない部分のほか、周辺環境、土地の地盤などが瑕疵担保責任の対象です。

「隠れた瑕疵」に該当するものとは？

普通に生活しているだけではわからない建物の瑕疵を「隠れた瑕疵」といいます。この隠れた瑕疵に該当するものはさまざまです。具体的にどんなものが隠れた瑕疵に該当するか解説します。

物理的瑕疵

建物や土地などで、目で確認できる瑕疵を物理的瑕疵といいます。物理的瑕疵として挙げられるのは、建物であればシロアリ被害や雨漏り、配管の故障などです。シロアリに浸食されて柱が傷んでいる、雨漏りによって基礎が腐食している、配管が故障して正常に使えないなどは物理的瑕疵です。

土地の物理的瑕疵は、地盤沈下や土壌汚染、地中埋設物が挙げられます。土地の物理的瑕疵は専門家の調査で判明することがほとんどです。専門知識を有しない方では、土地の物理的瑕疵を判断することは難しいので、専門家に依頼してチェックしてもらう必要があります。物理的瑕疵は、生活するうえで危険を伴うこともあるので、注意しなければなりません。

心理的瑕疵

隠れた瑕疵であり、目に見えないものが「心理的瑕疵」です。購入した不動産で、過去に何らかの事故・事件などがあれば、心理的瑕疵に該当します。心理的瑕疵として挙げられるのは、次のような例です。

・不動産で火災が発生して死者が出たことがある
・建物内や敷地内などで殺人事件や自殺があった
・孤独死があった

購入する不動産に上記のような事故・事件があれば、嫌悪感を抱く方は多いものです。それぞれ、購入時には目には見えない過去の事象ではあるものの、心理的瑕疵として認められます。

法律的瑕疵

法律的瑕疵とは、都市計画法や建築基準法といった法律によって、不動産の利用が制限されることです。主に、購入する不動産が都市計画道路にかかっていたり、不動産の場所が土砂災害警戒区域内であることなどが法律的瑕疵に該当します。ほかにも「接道義務を果たしていない」という点が、法律的瑕疵です。

環境的瑕疵

不動産そのものには影響を与えていないものの、「見えない瑕疵」として該当するものがあります。それが、環境的瑕疵です。環境的瑕疵は、不動産の位置する周辺環境に大きく関わる瑕疵です。不動産の周辺に火葬場があったり、ゴミ処理施設があったりすると、環境的瑕疵に該当します。さらに、カルト宗教施設や暴力団事務所が近隣にある場合も同様です。不動産の周辺に嫌悪感を抱く施設がある場合には、環境的瑕疵です。

瑕疵担保責任の期間について

瑕疵担保責任は、一定の期間が定められています。しかし、住宅の種類や、建物なのか土地なのかなどで、具体的な期間が異なります。瑕疵担保責任の明確な期間を把握しておかないと、実際に瑕疵を見つけて売り主へ連絡をしようと思ううちに期間が過ぎてしまうかもしれません。期間内でなければ、瑕疵担保責任は果たされないので、問題解決を諦めざるを得ない状況に陥ってしまいます。ここからは、瑕疵担保責任の期間について解説します。

新築住宅の場合

購入する不動産が新築住宅の場合、瑕疵担保責任の期間は引き渡しから10年間です。新築住宅の瑕疵担保責任の期間は、「住宅の品質確保の促進等に関わる法律（品確法）」によって定められています。品確法は、2000年4月1日から施行されたものです。品確法によって定められている「瑕疵担保責任」の対象となるのは、構造上重要な部分といわれる「壁」「基礎」「柱」のほか、雨水の影響を受けやすい「屋根」「開口部」「外壁」です。

ちなみに、売買契約を結んだ事業者が倒産してしまっても、その事業者が加入していた「住宅瑕疵保険」によって瑕疵担保責任が果たされます。もしくは、事業所が法務局などの「供託所」に預けている供託金で欠陥部分を補修できます。新築住宅を購入するときには、売買契約を結ぶ事業者の保証金の預け先を聞いておくことが大切です。あわせて、瑕疵を見つけた場合の連絡先などを確認しておくと、連絡する際にスムーズです。

中古住宅の場合

中古住宅を購入する際の瑕疵担保責任の期間は、売主によって異なります。一口に「中古住宅」といっても、不動産業者が販売しているケースと、個人が販売しているケースがあるからです。不動産会社から中古住宅を購入するなら、瑕疵担保責任の期間は取引の日から最短でも2年間です。

中古住宅の瑕疵担保責任は、「宅地建物取引業法（宅建業法）」によって定められています。個人から中古住宅を購入する場合、瑕疵担保責任の期間は「交渉」で決定します。個人からの中古住宅購入では、法律などで明確な瑕疵担保責任が定められていません。そのため、売主と瑕疵担保責任の内容を交渉する必要があります。ちなみに、個人から中古住宅を購入するとなると、一般的には瑕疵担保責任の期間はだいたい1～3カ月程度といわれています。

中古住宅の購入の場合、瑕疵担保責任の期間のほかにも「対象となる瑕疵の範囲」にも気を付けなければいけません。中古住宅・中古マンションでは、瑕疵担保責任の対象となる瑕疵の範囲が限定されていることがあるのです。「シロアリや給排水管のみ対象」など、新築住宅と比べると、瑕疵担保責任の対象範囲が狭くなる可能性があるため、中古住宅を購入する際には、事前に建物調査などを行っておくことが必須となります。

しかし、瑕疵担保責任は、2020年4月の民法改正により、その責任の範囲が変わりました。請求できる範囲が広くなったり、契約解除の要件が緩和されたことが大きなポイントです。

土地購入の場合

瑕疵担保責任は、建物だけに必要なものではありません。「土地」にも瑕疵は存在します。しかし、建物とは異なり、明確に瑕疵担保責任の期間や範囲などは定められていないのが現状です。

土地の瑕疵といえば、地盤沈下や軟弱地盤、土壌汚染などの物理的瑕疵が挙げられます。さらに、法律上建物を建てられないなど、「法律的瑕疵」が該当することもあるかもしれません。そのため、土地購入では売主と交渉し、売買契約書で瑕疵担保責任（期間/範囲）を決定する必要があります。万が一瑕疵を発見したとき、売主に損害賠償を請求するための交渉ですので、丁寧に話し合いましょう。

瑕疵担保責任の賠償請求権には時効がある

不動産の売買で重要な「瑕疵担保責任」ですが、損害賠償や契約解除を求めるにあたり、時効があることを忘れてはいけません。瑕疵担保責任における賠償請求権の時効は、瑕疵を知ってから1年以内です。万が一、瑕疵を知ってから1年が経過してしまった場合、損害賠償や契約解除を求めても、その権利の行使は無効となってしまいます。

不動産の瑕疵による賠償請求は手間や時間がかかるので、後回しにしてしまうかもしれません。しかし、1年が過ぎると賠償請求ができなくなってしまいます。瑕疵を発見したら、早めに賠償請求することを頭に入れておいてください。