不動産投資の成功事例は参考になる?成功率やコツ・ポイントを解説

不動産投資の成功事例は参考になる?成功率やコツ・ポイントを解説

不動産投資は「安定して収入が得られる」「自己資金が0円でも始められる」といった理由で人気の高い投資方法のひとつです。調べていく中で様々な成功事例を目にする機会があると思いますが、本当に成功事例通りにうまくいくのか疑問に思われている方も多いと思います。そこでこの記事では、不動産投資の基本知識から不動産投資における成功事例の参考の仕方を解説します。

不動産投資で収入を得る方法は2つ

不動産投資で収入を得る方法は2種類あります。ひとつは、購入した不動産を第三者に貸し出すことで得られる家賃収入。もうひとつは、購入した不動産を購入時よりも高い価格で売りに出すことで得られる売却益です。それぞれの特徴についてご紹介します。

インカムゲイン(家賃収入)

ひとつめは、不動産を購入し、第三者に物件を貸し出すことで家賃収入を得る方法です。これをインカムゲインとも言います。インカムゲインとは、一般的に資産を保有していることで得られる現金収入のことで、不動産投資においては、入居者から入る毎月の家賃収入がこれに当たります。不動産投資に限らず投資全般に使われる言葉で、銀行預金の利息や株式の配当金、投資信託などがインカムゲインに含まれます。投資した金額に対して1年間のインカムゲインの率がどの程度かをという指標が利回りで、これが不動産の収益性を表します。

安定したインカムゲインを得るためには月々のキャッシュフローも重要。不動産を購入する際にはローンを組むことが多いですが、ローンの返済額などの出ていく金額と、家賃収入として入ってくる金額のバランスがとれていなければなりません。

キャピタルゲイン(売買差益)

購入した価格よりも高い価格で、所有している不動産を売却すると売買差益を得ることができます。この売却差益がキャピタルゲイン。不動産投資だけでなく株式投資の場合でも購入したときより高く売却した場合に得られる利益のことをキャピタルゲインといいます。

インカムゲインに比べると、一度に手にできる利益が大きいのが特徴。一方で、失敗したときの損失額も大きいので、キャピタルゲインだけを狙った投資はリスクが大きいといえます。

不動産投資を成功させるために重要なのは家賃収入

キャピタルゲインで収入を得るのは投資初心者にとって現実的ではない 
キャピタルゲインで収入を得るのは投資初心者にとって現実的ではない 

不動産投資では、定期的に決まった家賃収入を長期にわたって得られるという特徴があります。一度に得られる金額は少ないものの入居者から毎月、家賃収入として一定額を受け取れるので、長期的に安定して稼ぐことができるというメリットがあります。

キャピタルゲインは不動産投資初心者には難易度が高い

不動産の価格が上昇傾向にあった高度成長期の日本では、売却差益を目的とした投資が多くみられましたが、最近では少子高齢化による人口減や停滞気味の経済状況で大幅な価格上昇が期待できないというのが現状です。

将来的に価値が上がる不動産を見極めるのは、不動産初心者には難しく、上がるどころか下がってしまうということもあります。不動産投資の知識がないと悪徳商法に付け込まれるリスクも。大規模開発予定地だと偽って、価値のない土地を売りつけられるなどの被害もあるようです。

キャピタルゲインだけを見込んで投資するのはリスクが高いので、多くの場合はインカムゲインと合わせて考えるのが一般的。継続的に家賃収入を得つつ、景気の動向や物件価格の様子をみながら、タイミングを見計らって売却するという方法です。条件が揃えば、インカムゲインを受け取りつつ、最終的にキャピタルゲインも得られる可能性があります。

そもそも不動産投資での失敗は何を指すのか

不動産投資で失敗したという人の中には、勘違いをしているケースもあります。失敗の定義にもさまざまありますが、そもそも不動産投資では何をもって失敗というのか、その定義について考えてみましょう。

運用中での赤字は投資における失敗ではない

不動産を購入するときには不動産投資ローンを組むことになりますが、たとえローン返済中に赤字だったとしても、返済後に黒字になっていれば成功といえるでしょう。不動産投資のキャッシュフローを考えるとき、避けられないのが物件を所有することでかかる諸経費です。家賃収入が入ってきても、経費がかさめばローン返済中は赤字になる可能性はあります。しかし、運用中にほとんど利益が出なくても順調にローンが返済でき、最終的に完済した時点で安定的に家賃収入を得られたり売却したりして利益を出すことができれば、その投資は成功ということになります。

不動産投資は、たとえばローンの返済中はそれほど利益を得られなくても、完済したあとは最低限の経費だけで家賃収入が定期的に入ってくるという仕組みです。たとえば老後の資金を確保するためという目的だったのであれば、毎月安定した家賃収入を得られる不動産を手に入れた時点で十分に成功したといえるかもしれません。不動産投資で儲かったかどうかは短期間で判断できることではありません。長期的な視点を持って成功したかどうかを判断する必要があります。

トータルで赤字になることが失敗

ご紹介したように、例えばローン返済中に赤字になることは、不動産投資においては失敗だとはいえません。不動産投資の失敗の定義があるとしたら「トータルで赤字になること」。不動産投資ローンの返済期間は、借入額などにもよりますが、35年、中には40年を超える長期間のものもあります。40年かけてローンを返済し、その後、物件を売却したときトータルで収益が出たかどうか、失敗か成功かはこの段階で判断すればよいでしょう。

その収益が大した額ではなかったとしても、運用中に節税できたからよかった、最終的に家族の住居として使えるからよかったなど、金銭的な儲けとは別の部分で成功とする考え方もあります。

ローンを組む際は、家賃収入を超えないような返済額になるように計画します。とはいえ、入居率によっては想定していた家賃が得られないということも……。もし家賃収入が長期間はいらない状況で自己資金が底をついてしまったら物件を手放さなければならないケースもあります。物件を長期間所有することで成功するはずの不動産投資ですが、こうして短期間で手放さなければならないなら失敗だといえるでしょう。

不動産投資の成功事例は参考にしすぎるのも良くない

巷には個人投資家の成功体験がたくさん存在します。成功事例を参考程度にするのはいいのですが、再現しようとすると失敗しがちです。投資の時期やタイミング、地域やライフスタイル、自己資金の状況やそもそもの投資の目的など、不動産投資は人それぞれ千差万別。他人の成功事例に惑わされないように心がけましょう。

成功のための要素が多すぎる

前出のように、何をもって成功とするかは人それぞれ。ある人にとって立派な成功体験だったとしても、それが自分にあてはまるとは限りません。不動産投資には失敗と成功の定義がいろいろあります。単純にお金が儲かったことを成功とする人もいれば、安定的に家賃収入を得られることを成功とする人も。不動産という資産を取得できることを目的とする人もいます。自分にとっての成功の軸をしっかりと持っておくことが不動産投資をはじめるにあたり大切になります。

不動産投資のプロが書いた書籍は少ない

書店の不動産投資コーナーに足を運ぶと、多くの書籍が並んでいます。不動産投資の成功者が執筆したキャッチーなタイトルもたくさん見かけるのではないでしょうか。比較的気軽に投資できるワンルームマンションを中心としたマンション投資についてのノウハウを素人が成功体験として紹介している例が多いかもしれません。

書籍だけでなく、購入から成功に至るまでの体験について語っているブログもありますが、書籍以上に、素人の体験談が多いのが特徴。プロが考える成功のルールを無視した奇想天外な方法での成功事例は、ついつい真似したくなりますが、たまたま運がよかっただけという場合も多いので、鵜呑みにしないことが重要です。

他人の成功事例は参考程度にとどめておくのがベスト

不動産投資を始めるには、ある程度の情報収集が必須。不動産投資の初心者を対象にしたセミナーも多くあり、不動産会社などが主催しています。ここでも成功事例が紹介されることがありますが、安易にひとつの成功例に飛びつくのは危険。ひとつの成功事例というだけで実際には一般的な投資方法ではないという場合もあるので、他人の成功事例は参考程度にとどめておくのがベストです。あくまで情報収集を目的に参加することをおすすめします。

他の投資と比べて成功率は高いのか

一般的に投資といえば株式投資をイメージする人が多いかもしれません。株式投資と不動産投資を比較してみましょう。株式投資は、企業の株を購入し、購入時よりも高い金額で売ったときの売却益や所有していることで得られる配当金が利益となります。中には株主優待を提供している企業もあり、お得なサービスを受けられることもあります。

複雑な仕組みではありませんが、株の価格は上下しやすいのでリスクも高いのが特徴。株式に対する知識や経験が必要で、市場の分析なども必要なことから、利益を増やし続けられる人は少なく、成功率は低いといわれています。FXも値動きを読むのが難しく、長期的に儲けられる投資家は多くなく、いずれもハイリスク・ハイリターンの投資といわています。

一方で不動産投資は、株やFXに比べて極端な値下がりがなく、キャッシュフローを確保しながら長期的に資金運用をすることで最終的には成功しやすいといえるでしょう。安定的に収入を得られる点が不動産投資の魅力です。

不動産投資の成功率は〇〇%

不動産投資に限らず、どんな投資でも成功率がどれくらいかを気にする人は多いものの、具体的に数値化するのは困難なのが一般的。たとえば不動産投資で何割の投資家が成功するのか、いわゆる成功率に関する公式なデータも存在しません。

逆に100%成功する投資方法も存在しないので、そのような文句をうたっている不動産会社があれば信用しないほうがいいでしょう。特に不動産投資は、成功の定義が人によって異なるという特徴があります。自分にとって何を成功とするか、どこをゴールとするかということを始める前に明確に持っておくことが重要になります。

不動産投資を成功させるためのコツ・ポイント

不動産投資の目的は人によって様々。まずはゴールを明確にしよう
不動産投資の目的は人によって様々。まずはゴールを明確にしよう

ここからは不動産投資で成功するためのポイントを紹介していきます。

不動産投資で目指すゴールを明確にする

不動産投資でもっとも重要なことは、投資をすることで何を目指すのか、何をもって成功とするのか、ゴールを明確にすることです。運用がうまくいって規模を拡大していった結果、もっと多くの融資を受けて、もっと大きな投資をし、大きなリターンを得る……と繰り返しているうちに、投資をすること自体が目的になってしまうというケースがあります。

最終的に多額の資産を手にすることができる可能性はあるものの、投資している金額が大きくなればリスクもまた大きくなるもの。常に多額のローン返済に追われていることが精神的に辛い場合もあるでしょう。目的を見失うと成功にたどり着けないというのが不動産投資の落とし穴でもあります。安定的な収入を得ることが目的だとするなら、短期間で大儲けできなくても成功といえるのです。

信頼できる不動産会社や管理会社とコネクションを築く

初心者にとって不動産投資についてすべて自分で下調べをするのは難しいでしょう。成功への近道は、信頼できる不動産会社を見つけること。不動産投資を成功させるためには収益性の高い物件を探すことですが、最新情報や市場についての知識を持っている不動産会社に頼ることができたら安心です。プロからアドバイスをもらえば、安心して投資を進めることができます。

実際に運用をはじめるにあたり、管理会社の存在も大きいものです。不動産会社に紹介されるままに管理会社と契約するのではなく、自分の運用スタイルに合ったサポートをしてくれる管理会社に依頼できれば、安心して任せることができます。

空室や滞納などリスクを想定した収支計画を作る

安定的な家賃収入が見込めるのは、あくまで入居者がいることが大前提。借り手がなく空室が続けば、収入がなくなってしまいます。家賃が入らなくても管理費や固定資産税は変わらずにかかるので、自分の預貯金を切り崩さなければなりません。

入居率を上げるには、空室になりにくい物件を購入することや物件を複数保有することが重要ですが、リスクを想定した収支計画を立てることも大切です。自分の条件を満たした物件を見つけたら、収支計画を作成してみましょう。不動産会社からテンプレートをもらうこともできるで、収支計画書を作ってみて投資すべきかどうかを判断しましょう。

生活資金に余裕を持った上で投資する

資金に余裕のある状態で運用を続けられるような投資が理想的です。ローンを組むときにはある程度の自己資金を頭金として入れることは必要ですが、手元の資金にも余裕を持たせておくことも大切。急なリフォームや修繕などが必要になったときに回らなくなってしまいます。プライベートでも病気やケガなどで想定の出費が発生する可能性もあります。無理なく返済できる返済額でローンを設定しましょう。

立地を一番重視して物件を選ぶ

不動産投資をはじめるときに物件選びをする際、立地条件を重視しましょう。物件本体ももちろん重要ではりますが、建物自体はリフォームで設備を充実させたり、あとから改善することも可能です。その点、立地は変更することができないもの。駅が近いなど周辺環境はあとからどうにもならないことが多いので、しっかりと意識して選ぶことが重要です。

不動産投資で成功し続けるには物件を売却する決断も必要

不動産投資で重要なのは、物件を売却するタイミングです。成功し続けるには、売却のタイミングを逃さないことが重要になります。失敗で終わらないために物件の売却を検討すべきケースについてご紹介します。

古くなってきた物件を売却することでリスクを排除する

たとえば新築で購入した物件が、購入当時は高い稼働率を維持していたものの経年劣化によって人気が低下するといったことはよくあります。空室が目立つようになってきたら家賃を下げるなどして入居者を探すことになりますが、それでも空室が長引き、さらなる空室リスクが高まった状態は売却するにも買い手がつかないなど最悪の事態になりかねません。空室率が上がってきたと感じたら、売却のタイミングと考えてもいいかもしれません。

人気の低下がみられるエリアの物件を売却する

一部の都市部を除いて、日本国内の多くのエリアでは人口減少傾向にあります。人口が減るということは賃貸需要も下がるということ。所有している不動産のエリアが、購入した当時よりも人口や人気が下がってきたと感じられるようなら売却を考えてもいいかもしれません。人口増加が続いている東京でもすでにピークを過ぎているエリアもあります。今後、人気が下がりそうなエリアからは早めの撤退を検討したほうがいいでしょう。

ちなみに、売却する際は、譲渡所得税の税率について知っておかなければ思わぬ出費になるので要注意。不動産の保有期間が5年を超えていれば「長期保有」になり、5年以下であれば「短期保有」になります。長期保有であれば税率は20.315%ですが、短期保有の場合は39.63%になります。購入してから5年以内に不動産を売却すると税率が高くなるので注意しましょう。

不動産投資が失敗に終わりそうな時の対処法

早急に検討したいのは仲介会社の変更
早急に検討したいのは仲介会社の変更

購入した物件の利回りが悪く、投資がうまくいっていない気がする……そんなときの原因はさまざまですが、なにも対策をせずに失敗に終わることだけは避けたいところ。よくない流れを変え、不動産投資を成功に導くためにできる対策についてご紹介します。

仲介会社を変更する

入居者不在の状態が長引いているときには、入居者の募集をまかせている仲介会社に問題がないかを考えてみることも重要です。入居者を探す力が足りないことも考えられるので、依頼する仲介会社を変更してみてもいいかもしれません。

新たに仲介会社を探す際は、賃貸業務に強い会社かどうか、その会社が管理しているほかの物件の入居率、空室状況などを確認するといいでしょう。退去者がでたときに次の入居者をどのようにして探すのか、広告が必要な場合の費用なども含め、細かく想定しておくことが重要です。空室が続くときに気軽に相談できるような会社であれば理想的です。

リフォーム、リノベーションを行う

築25年程度を過ぎたあたりの物件でも、家賃を下げることで入居者が決まるうちはまだ大丈夫ですが、入居者がなかなか決まらない状況なら、リフォームやリノベーションを検討するのがいいかもしれません。物件の傷みが目立ってきたと感じたらリフォームをすることで家賃を上げたり、空室のリスクを下げることができます。

たとえばワンルームマンションであれば、配管にまで手を加えるフルリフォームでなくても、キッチンやお風呂、トイレなどの水回りを中心に設備を新しくするだけでも部屋の印象はかなり変わります。このタイミングで一気に床や壁を含むフルリフォームをしてしまうのもひとつの方法です。金額によっては新たにリフォームローンを組むなど、利回りが悪くなってしまうかもしれません。1~2割の家賃アップを見込めることもあるので、リフォームと家賃アップをセットで考えるのが経営を安定させる秘訣です。

不動産投資を成功させるために最も大切なのはゴールを明確にすること

不動産投資でもっとも重要なことは、投資をすることで何を目指すのか、何をもって成功とするのか、ゴールを明確にすること。不動産投資は、物件購入にあたって不動産投資ローンを組み、家賃収入を主な収入源としてローンを返済してきます。完済するまで長期間にわたって物件を保有し、最終的に家賃収入で利益を出せた段階、あるいは物件を売却した際に得られる利益をもって成功といえるでしょう。

不動産投資が成功かどうかは人によって定義がさまざま。たとえばサラリーマンであれば、本業の合間に手間をかけずに運用ができる副業として少額の投資で安定した収入を得ることができれば成功といえるかもしれません。

不労所得だけで生活できる人はほんのひと握りだといわれています。何が目的で、何をゴールに不動産投資をするのか、自分自身の軸を明確にしておくことで、成功を手に入れられる可能性は高まるでしょう。

 

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公開日 2020年10月22日
更新日 2020年10月22日

#不動産投資

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