不動産投資のメリットとは?デメリットとリスクを避ける方法を解説

不動産投資のメリットとは?デメリットとリスクを避ける方法を解説

銀行に預けておけばお金が勝手に増えていったのは昔の話。公的年金や老後の備えに不安を持つ人も多いでしょう。手元にある現金をいかに効率的に増やすかを考えたとき、不動産投資はひとつの手段です。

株式投資やFXと比べると“ミドルリスク・ミドルリターン”といわれる不動産投資は、無理のない資金計画と正しい知識があれば、比較的成功しやすいといわれています。不動産投資のメリットやデメリット、リスクを避けるための物件の選び方など、失敗しないための基礎知識を紹介します。

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不動産投資の2種類の仕組みについて

不動産投資を通して得られる利益は「家賃収入」「売却益」の2種類。それぞれの特徴を知って不動産投資を検討したい
不動産投資を通して得られる利益は「家賃収入」「売却益」の2種類。それぞれの特徴を知って不動産投資を検討したい

不動産投資を通して得られる利益の仕組みは2種類あります。ひとつは、購入した不動産を第三者に貸し出すことで得られる家賃収入。もうひとつは、購入した不動産を購入時よりも高い価格で売りに出すことで得られる売却益。それぞれの特徴について紹介します。

家賃収入(インカムゲイン)

アパートやマンションなどの不動産を購入し、それを賃貸物件として他の人に貸し出すことでその対価を受け取る方法が家賃収入。インカムゲインとも言います。インカムゲインとは、一般的に資産を保有していることで得られる現金収入のことを言い、銀行預金の利息や株式の配当金、投資信託などが例として挙げられ、不動産投資では家賃収入がこれに該当します。

インカムゲインは、一度に得られる金額は大きくないのですが、定期的に決まった金額を長期にわたって得られるという特徴があります。家賃収入の場合は、入居者から毎月、家賃として一定額を受け取れるので、コツコツと安定して稼ぐことができるでしょう。

重要なのは月々のキャッシュフロー。不動産の購入にはローンを組む場合が多いですが、ローンの返済額に管理費などの経費を合わせた額と、家賃収入として入ってくる額のバランスが赤字と黒字の分かれ目。長期的な運用を考えて、資金計画をしっかり立ててから購入することが必要です。

売却益(キャピタルゲイン)

購入した価格よりも高い価格で、所有している不動産を売却したときに得られる利益を売買益といいます。キャピタルゲインとも言われ、株式投資の場合でも購入したときより高く売却した場合に得られる利益のこと。不動産投資の場合は、いわゆる一般的に言われる“投資用”として不動産を購入し、売却した際の利益がこれに当たります。

不動産の価格が上昇傾向にあったバブル期などは、この売却益を目的とした投資が多くみられました。最近では大幅な価格上昇が期待できないので、インカムゲインと合わせて考えるケースが多いでしょう。継続的に家賃収入を得ながら、景気の動向や物件価格の様子をみて、時期が来たら売却するという方法です。場合によっては、インカムゲインを受け取りつつ、最終的にキャピタルゲインも得られるという可能性もあります。

不動産投資のメリット

不動産投資は、株式やFXよりもリスクが低いなどメリットが多いといわれています。不動産投資を選ぶメリットは何なのか、“ミドルリスク・ミドルリターン”といわれる理由を紹介します。

家賃収入で、長期に渡る安定した収入が確保できる

入居者がいる限り毎月、家賃という収入を確保できるのが最大のメリット。賃貸物件は通常、年単位での契約になることが多いことや、家賃相場が急激に下がることも少ないことなどから、長期的に安定した収入となる可能性が高いのが特徴です。

ひとつの仕事で安定した収入を得ていくのが難しい時代でもあるので、もし本業で収入減となったときの補填にもなり、経済的に安定するという強みも。うまく運用できれば、一定額の不労所得を得ることができ、生活に余裕が生まれる可能性もあります。

私的年金の代わりとして確保できる

公的年金の受給開始年齢の引き上げや、先行き不透明な受給額など、将来に不安を感じている人も多いかもしれません。自分の老後の資金は自分で備えるために投資をはじめるパターンもあるようです。

不動産投資をはじめてからしばらくは、家賃をローンの返済にあてるケースが多いですが、ローンを返済し終われば安定した収入になります。ローン完済後は、家賃収入を私的年金として活用することができるので、老後に安定した収入を得たいという人にとって不動産投資はおすすめです。

生命保険や死亡保険の代わりとして活用できる

不動産を購入するときには、基本的に団体信用生命保険に加入することになります。団体信用生命保険とは、いわゆる団信と呼ばれ、不動産購入のためにローンを組む人のための生命保険のようなもの。

ローン返済中に投資家に万が一のことがあった場合に残債が免除される仕組みです。死亡や高度障害のほか、最近では3大疾病やがんになったときも保障を受けられるようになってきています。

残債のない不動産が手元に残るので、残された遺族はその不動産を賃貸に出して家賃収入を得れば、遺族年金のような形で受け取れます。売却すればまとまった現金を確保することもできるので、生命保険の代わりとして不動産を活用するメリットはあるでしょう。

所得税・節税効果が期待できる

不動産投資は節税の効果も期待できます。所得税は、収入から経費を差し引いた金額に対してかかるものですが、特に不動産投資を開始してから数年の間は経費が多くかかります。不動産投資で経費にできる項目は、管理費、修繕費、修繕積立金をはじめ、不動産運営に関するすべての諸費用。ローンの利息や保険料、毎年支払う固定資産税なども経費に含めることが可能ですし、減価償却費も大きなポイントになります。

相続対策にも有効

平成27年の相続税改正の影響で実質増税だといわれている中、不動産投資が相続税対策としても注目されています。現金を相続した場合は額面通りの評価額になりますが、不動産の場合は固定資産評価額をもとに相続税が計算されます。土地と建物を合わせると、約半分の評価になることもあり、結果的に相続税の額を低く抑えることが可能になるというわけです。

少額自己資金ではじめられ、資金効率が高い

不動産投資は、物件を担保にローンを組むことができるので、一括で購入できる資金がなくても始められるというメリットがあります。株式やFXは、基本的に相応の自己資金がないと投資できません。少額の自己資金で大きい金額の投資ができ、少額を返済していけば続けられるというのは、不動産投資ならではの魅力です。

不動産投資ローンが組めるため、レバレッジ効果が期待できる

審査にさえ通れば不動産投資のためにローンを組むことができます。持ち出しは頭金のみで、家賃収入を得ながらローン返済ができ、完済したら自分の資産になるというところが魅力的。

たとえば100万円の自己資金で2000万円の不動産を購入するといった、レバレッジ効果が期待できます。株やFXのように価値が急にゼロやマイナスになるといったリスクもないのが、不動産投資が「ミドルリスク・ミドルリターン」といわれる由縁です。

不動産投資の運用に時間と手間がかからない

投資といえば、利益を上げるために勉強や情報収集し、知識を得た後も価格の上下に一喜一憂しながら運用を続けるというイメージがあるかもしれません。不動産投資に関していえば、投資する物件さえ決めれば、その後の運用にあまり手間がかかりません。管理会社に委託することで家賃収入を得ることができるという点ではとても時間効率がいい投資です。

現物資産にあたるのでインフレリスクに強い

日本銀行はインフレ率の目標を年2%とし、金融政策をおこなっています。インフレとは物価が上がるということで、相対的にお金の価値が下がることを意味します。現金を持っているだけでは目減りしていきますが、不動産として持っておくことでインフレへのリスクヘッジとなります。現金の価値が下がっても不動産の価値は減ることはない、安定した資産として価値を維持することができるのがメリットです。

計画的に資産を増やしていくことができる

株式やFXなどの投資では景気などに左右されることが多く、素人が安定的に利益を得るのはかなり難しい場合がほとんどです。不動産投資であれば、最初に選ぶ物件さえ間違えなければ、その後は家賃収入を得ながら一定のペースでローンの返済ができ、計画的に資産を増やしていくことができるでしょう。

不動産投資のデメリット

多くのメリットがある不動産投資ですが、デメリットもあります。安易に開始する前に、しっかりとリスクについても理解し、投資後に起こりうることを想定しておくことが重要です。

空室のリスクがある

安定的な家賃収入が見込めるのは、あくまで入居者がいることが大前提。借り手がなく空室が続けば、収入がなくなります。家賃が入らなくても管理費や固定資産税は変わらずにかかるので、自分の預貯金を切り崩さなければなりません。入居率を上げるには、空室になりにくい物件を購入することや物件を複数保有すること。入居者が家賃を滞納するというトラブルもあります。こうした空室リスクや家賃滞納トラブルの回避には、不動産会社に物件を借り上げてもらう「サブリース」という方法も効果的です。

固定コストが発生する

不動産投資の場合、物件自体の価格に注目しがちですが、長期的に固定コストがかかることを忘れてはいけません。物件購入のためにローンを組む場合は、家賃収入を見込んでローンの返済をすることになりますが、ローン完済後も管理費や保険料、固定資産税などの費用がかかります。物件の管理を管理会社に委託する場合はその管理費も必要です。

資金の流動化リスク

投資における流動性とは、売買のしやすさ、現金化のしやすさのこと。不動産投資は、流動性の低さがデメリットだといわれます。たとえば株の売買は毎日のように相場が変わり、頻繁に売買されますが、不動産はすぐに買い手がつかないこともあり、売りたいときにすぐ現金化できるとは限りません。手続きなどの手間や時間もかかります。買い手がつきやすく収益につながりやすい比較的流動性の高い物件を選ぶことが重要になります。

天災、事故、建物の老朽化によるリスク

台風や地震、洪水など、日本は自然災害が多い国。予測や予防が難しく、自分でコントロールするのが不可能なリスクです。耐震設計がしっかりしている物件か、災害が起きやすい立地なのかなど事前に調べることは必要ですが、災害で不動産がダメージを受けるリスクはゼロにはできません。火災などの人災によるリスク、老朽化による劣化など、住むことができない状況になった場合、修繕の費用を負担することになります。

初期費用の負担

他の投資と比べると少ない自己資金ではじめられるのがメリットではありますが、不動産投資でもある程度の初期費用はかかります。初期費用の目安は、おおよそ物件購入価格の1割程度であることが多いようですが、想定外の費用がかかることもあるので、余裕をもって必要資金を準備しておくといいかもしれません。

不動産投資でかかる初期費用の内訳は、不動産仲介会社に支払う仲介手数料、ローンを組む場合はローンの事務手数料や保証料、物件の登記料や司法書士への依頼費、固定資産税や都市計画税、その他保険料などとなります。

金利上昇のリスク

長く続くデフレ時代から脱却するため、近年は歴史的な低金利が続いています。当面はこの低金利が続くといわれていますが、ローンを組む場合は金利が上昇するリスクについて考えておかなければなりません。変動金利でローンを組む場合は、金利が上昇すれば返済金額が大きくなってしまいます。ローンの残額にもよりますが、金利が変動した場合も返済ができるよう手元資金には余力を持っておくと安心です。

不動産価格の下落リスク

不動産は、急に価値がゼロになったりマイナスになることがないという特徴があり、比較的リスクは低めだといえますが、購入時よりも価格が下落するリスクは避けられません。不動産の価格も時期によって上下します。立地や価格を比較検討し、割高な時期ではないか、将来的に需要が見込める物件か、見極めて慎重に物件を選ぶ必要があります。

不動産投資を始めやすい職業とは?

不動産投資はなんとなく富裕層がやるものというイメージがあるかもしれません。リスクやデメリットを考えるとなかなか踏み出せないという人も多いでしょう。では、どんな人が不動産投資に向いているのでしょうか。潤沢な自己資金で一括購入するなら誰でも始められるのですが、ローンを組むことも考え、不動産投資をはじめやすい職業について紹介します。

公務員

安定性のある職業として多くの人がイメージする公務員。リストラのリスクが低いことや十分な退職金があることなどから、実際に社会的信用度が高くなっています。抜群の安定性から、返済能力が評価され、融資を受ける際には優遇される傾向にあるといわれています。

医師

一般的な会社員よりも高収入であることが多い医師も、融資を受けやすい職業だといえるでしょう。開業医、勤務医に関わらず、国家資格をもっているので失業するリスクが少ないことから、金融機関から高評価を受けやすいといわれています。また、24時間多忙になりがちな職業柄、運用に手間がかからない不動産投資の特徴が合っているともいえます。管理会社に委託しておけば、本業に専念しながら投資を続けることが可能です。

弁護士・税理士

投資で利益をあげるためには、知識が豊富であるほうが有利になります。法律に詳しい弁護士や、税金のスペシャリストである税理士なら、基礎知識を生かして不動産投資を始めることができます。税理士なら確定申告なども自分で行うことが可能。自分自身で不動産投資をすることで、不動産関連の経験も積むことができ、本職での強みやキャリアアップにつながるかもしれません。もちろん、国家資格を持っているという点で融資の心配も少ないでしょう。

収入が安定している会社員(サラリーマン)

固定収入が得られるサラリーマンも、条件が合えばローンが組みやすい職業だといえます。融資金額に見合う年収があることは前提ですが、優良企業に勤めていて、ある程度の勤続年数があれば審査が通りやすい傾向にあります。短い期間で転職を繰り返している人や、転職して間もない人は、金融機関から指摘される可能性があるので、購入のタイミングは重要かもしれません。

法人化することでメリットは大きくなる?

所得が高くなってくると検討したい法人化。利益が多く出たとしても、経費がかかってしまい課税所得は低くなるので注意しよう
不動産投資で利益が多く出たとしても、その分経費がかかっていれば、課税所得は低くなる

不動産投資に慣れて、利益が大きくなってくると法人化するほうがお得、法人化をしたほうが節税になると考える人もいます。実際に個人の所得税率は、所得が高いほど税率が高くなる仕組みです。

所得額が900万円を超えると税率が30%超にもなり、さらに所得額に応じた住民税も支払わなければなりません。一方で法人の税率はほぼ一定で、高くても20%超程度。所得が高くなれば法人化を検討するといいでしょう。ただ、注意すべきなのはあくまで「課税所得」であるということ。利益が多く出ていたとしても、経費がかかっていれば課税所得は低くなります。

不動産投資のメリットを活かす、失敗しない投資手法とは

リスクの高い物件に投資しない

不動産投資で成功するための最大のポイントが物件選び。安定した家賃収入を得るためには、入居率を確保しなければなりません。空室リスクを下げるためには、アクセスや周辺環境の面で条件のいい物件が安心です。人口が減少する地域などではなく、都心で駅が近い築浅物件など、借り手が見込めそうなエリアが理想的。将来的に売却する際も大幅な価格の下落が起きにくいと考えられます。

ニーズやターゲットに依存しすぎない

失敗しやすいのは、ある特定のターゲットに依存しすぎるパターンです。よくありがちなのが、学生の入居を見込んで大学の近くにある物件を購入したものの、大学が移転してしまったといったケース。

学生は一度入居すると4年間継続して住む可能性が高いといったメリットがありますが、逆に卒業と入学の時期に入居者を獲得できないとしばらく空室が続いてしまうリスクもあります。ターゲットを限定しすぎず、幅広いニーズに対応できる物件を選ぶのがポイントです。

新築物件にこだわらず、中古物件の検討も視野に

物件を選ぶとき、新築の方が利益を出せそうなイメージがあるかもしれません。確かに新築の物件は人気がありますが、デメリットもあります。物件価格に広告宣伝費が上乗せされていることが多く価格が割高であることや、住み始めた瞬間から中古扱いになるので一気に価格が下がることが多いなどがあげられます。

中古物件は、同エリアで考えたときの相場が新築よりも割安です。物件数も多いので、希望のエリアや条件で見つけやすいメリットもあります。物件を探す際は、中古物件も視野に入れておくことをおすすめします。

内装費用や税金の詳細は事前に調べておこう

不動産投資では物件の価格にばかり目がいきがちですが、物件本体の価格以外のところで想定外の費用がかかることがあります。たとえば中古物件を購入した場合はリフォームが必要になる場合も。部分的なリフォームか、物件全体に影響する大規模リノベーションになるか、水回りなどの設備の交換の必要性など、ある程度は把握しておきましょう。物件の面積や戸数によって手数料や税金などがどの程度になるのかも事前に調べておくと購入後に慌てずに済みます。

「金利は上がる」と想定した返済計画を組む

低金利時代が続いていますが、いつか将来的に金利が上昇する可能性は考えられます。変動金利でローンを組んでいる場合、いまの低金利が続くことを想定した返済計画では、金利が上がって返済額が増えたときに対応できずに破綻しかねません。いつか金利が上がるかもしれないという危機感をもって、手元資金に余裕を持った返済計画を立てる必要があります。

【初心者向け】不動産投資をはじめる時のポイントとは?

不動産投資における成功の要は「事前の情報収集」と「十分な知識を持つこと」。投資初心者向けの著書やセミナーなども開催されているのでチェックしよう
不動産投資における成功の要は「事前の情報収集」。投資初心者向けの著書やセミナーなども開催されているのでチェックしよう

不動産投資セミナーなどを活用して十分な知識を身に着けよう

不動産投資で成功するためには、知識を持つことや情報収集することがとても重要です。不動産投資に詳しい専門家の著書を何冊か読めば、基本的な知識が手に入ります。不動産投資をはじめたい人向けのセミナーに参加するのもおすすめ。

初心者向けに分かりやすく説明してもらえるうえ、ほかの投資家や不動産会社との出会いも期待できます。何度か参加すれば不安も払拭され、セミナーで得た知識を利用して自信をもって投資をスタートできるでしょう。ただし、詐欺まがいの集まりに巻き込まれないよう、くれぐれもセミナー選びは慎重に。

まずはワンルームマンションや1棟アパートからはじめてみる

不動産投資の中でも、手軽に始められるのがマンション投資。中古のワンルームマンションであれば、安い価格で手に入るので自己資金もかなり少なくて済みます。面積が少ないぶん、固定資産税などの初期費用も安くなりますし、管理費などの固定費も安め。価格が安いマンションであれば融資額も少ないので、ローン破綻などのリスクも低くなります。

需要のある都市部の物件を選ぶ

少子高齢化で、日本全体でみると今後は人口が減少していく可能性が高いと予想されます。一方で、東京圏に移り住む人は多く、首都圏の人気エリアでは若者も子供も増え続けているという状況でもあります。長期的に需要が見込める都市部の物件は無難な選択といえるでしょう。

ミドルリスク・ミドルリターンでバランスのよい投資スタイルと言われている不動産投資。価値に見合わない不動産を購入しないように注意すれば、安定した収入を見込めるはずです。メリットとデメリットそれぞれを正しく理解し、最新の情報収集もしながら、ぜひ投資用の物件を探してみてはいかがでしょうか。

公開日 2020年8月20日
更新日 2020年10月22日

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