不動産投資をはじめるときに自己資金はどのくらい必要なのか?頭金と費用、目安について解説

不動産投資をはじめるときに自己資金はどのくらい必要なのか?頭金と費用、目安について解説

不動産投資に興味を持っているものの、どれくらいの自己資金を用意すればいいのかわからず足を踏み出せない人が多いようです。不動産投資は、物件価格以外にも各種税金や司法書士報酬などさまざまな諸費用が必要です。まずは初期費用にどれくらいの資金が必要なのかを明らかにして、不動産投資をスタートしましょう。

不動産投資をはじめるのにどれくらいの自己資金が必要なのか? 少しでも費用をおさえる方法はあるのか? 自己資金がなくても不動産投資が可能なのかとあわせて解説します。

「自己資金」とは?頭金との違いと諸費用について

初めて不動産投資をはじめる人のなかには、「自己資金」と「頭金」を同じものと考えている人がいるようです。しかし両者はイコールではないため、違いを理解しておかないと、物件購入に際して不動産会社や金融機関と話をするときに混乱が生じます。まずは自己資金と頭金の違いを、諸費用とはなにかを含めて説明します。

自己資金とは頭金と諸費用を合わせた現金

物件を購入するときに必要な費用は、物件の「購入費」と「諸費用」です。そして物件の購入費のうち、自分で用意する現金のことを頭金といいます。物件を購入するときに金融機関から融資を受ける場合には、物件価格から頭金を差し引いた金額を借り入れします。さらに物件を購入するときに必要な諸費用も、自分で現金を用意しなければなりません。

物件購入に必要な費用={物件価格(頭金+融資を受ける金額)}+諸費用

物件を購入するときに必要な費用のうち、自分で用意する必要がある「頭金」と「諸費用」を合わせたものを「自己資金」といいます。

物件価格の他で発生する諸費用とは?

物件の購入に際して、物件価格以外で発生する「諸費用(諸経費)」には以下のようなものが含まれます。

・各種税金(印紙税、登録免許税、不動産所得税、固定資産税など)
・各種保険料(火災保険料、地震保険料など)
・仲介手数料
・司法書士報酬
・管理費
・修繕積立金 など

諸費用がトータルでどの程度かかるかはケースによって異なりますが、一般的には諸費用のなかでもっとも金額が大きくなるのは仲介手数料です。仲介手数料は対象不動産が中古物件で、不動産会社などに仲介してもらって取引を行った場合にのみ発生します。

売主から直接、または売主から委託を受けて「代理権」を与えられた不動産会社から購入する場合には不要です。不動産の取引には専門知識が必要になるため、中古物件を購入するのであれば仲介を依頼するのが一般的です。そのため仲介手数料は、中古物件で不動産投資を行うのならほとんどのケースで必要になると思っておきましょう。

司法書士報酬は、不動産を登記するときに必要になります。依頼する司法書士によって金額は異なるので、費用を抑えたい場合には複数の司法書士事務所から見積もりをとるようにしてください。諸費用は新築物件で物件価格の4〜7%、中古物件で8〜10%見積もっておくといいとされています。たとえば2000万円の投資物件を中古で購入する場合には、物件価格以外に200万円程度の出費に備えておく必要があります。

自己資金の目安は?

一般的には頭金は物件価格の10~20%、諸費用は20~30%を目安に用意しておくと良いとされる。また、ローンを組む内容によっては頭金、諸費用がそれぞれ変わってくる
一般的には頭金は物件価格の10~20%、諸費用は20~30%を目安に用意しておくと良いとされる。また、ローンを組む内容によっては頭金、諸費用がそれぞれ変わってくる

不動産投資をはじめる際に頭金と諸費用を合わせた自己資金をどれくらい用意すればいいのかと悩む方は多いでしょう。一般的に頭金は、物件価格の10〜20%用意するといいと言われています。これはそのぐらいの頭金を用意すると、金融機関で融資を受けるときの審査に通りやすくなるためです。さらに諸費用が新築物件で物件価格の4〜7%、中古物件で8〜10%必要になることを考えると、自己資金は物件価格の20〜30%用意しておくといいことになります。

しかし金融機関の融資審査は、ローンを組む人の年収や勤務先、年齢などの属性や、融資を受ける物件の担保価値によっても変わってくるため、必ずしもそれだけの頭金を用意しなければいけないわけではありません。頭金の額によってはローンの金利を優遇する金融機関もありますが、手持ちの資産が少ないのであれば無理して30%用意する必要はなく、20〜30%というのは一般的な目安と思うようにしてください。

自己資金が少ないとROI(利回り)が向上する

不動産投資は、自己資金が少ないほど投資効率が高くなることが特徴です。自己資金が少ないということは、融資金額が多く借入金額の割合が高いことを意味します。投資効率は「ROI」と呼ばれる指標を用いて測定しますが、どのようにして計算するのかを解説します。

ROI(利回り)とは?

投資効率の指標となるROIは「Return On Investment」の略語で、日本語では「投資収益率」「投資対効果」と訳されます。最初に投資した自己資金(Investment)を、何年間で回収(Return)できるのかを数値で表したものです。ROIは、以下の計算式を用いて算出します。

ROI(%)=キャッシュフロー(年間家賃収入 – ローン返済額 – 経費)÷自己資金×100

算出したROIが高いほど、投入した自己資金を早く回収して次の投資に回せることになります。そのためROIが高い=投資効率がいいと言えるのです。

ROIで投資効率をシミュレーションしてみよう

実際に具体的にシミュレーションして、ROIを計算してみましょう。物件価格1000万円の中古マンションを全額自己資金1000万円で購入し、利回り10%とした場合年間の家賃収入は100万円になります。仮に経費が年間20万円だった場合、ROIは、キャッシュフロー(年間家賃収入100万円 – ローン返済額0万円 – 経費20万円)÷1000万×100=8%となり、資金を回収するには12年6カ月かかります。

一方同じく物件価格1000万円の中古マンションを自己資金200万円、ローン800万円、年間返済金額約38万円(返済期間30年、固定金利2.5%、元利均等返済)で購入したと仮定しましょう。年間家賃収入も同じく100万円、年間経費20万円とします。この場合、ROIはキャッシュフロー(年間家賃収入100万円 – ローン返済額38万円 – 経費20万円)÷200万×100=21%になり、約4年9カ月で自己資金を回収できる計算になります。

ROIで見ると全額自己資金で購入するより約2.6倍も投資効率が高いことがわかります。つまり借り入れをすることで約2.6倍の「レバレッジ」が得られたということです。レバレッジとは「てこ」を意味し、不動産投資においては「小さな資金で大きな投資効果を上げる」ことを意味します。

すべてを自己資金でまかなうよりも融資を受けたほうが、短期で自己資金を回収できるため「高いレバレッジ効果」があるといえます。融資を受けて投資効率を高めれば、早期に回収した自己資金で再度投資を行って投資物件数を増やせるため、さらに大きなレバレッジ効果が期待できるのです。

自己資金が0円(オーバーローン)でも不動産投資ははじめられる?

自己資金の目安は20〜30%と前述しましたが、それだけの自己資金を用意できなければ不動産投資は無理ということはありません。自己資金がわずかしか用意できない、もしくは自己資金ゼロの場合でも、金融機関のフルローンやオーバーローンを利用して不動産投資をはじめられます。

しかしフルローンはともかく、自己資金ゼロでのオーバーローンによる不動産投資は審査が非常に厳しいため、そう簡単ではありません。ここでは自己資金ゼロでの不動産投資と、不動産投資ローンの審査について解説します。

フルローンとオーバーローンの違いとは

不動産を購入するときには、頭金と諸費用合わせて20〜30%の自己資金を用意し、残りの70〜80%に対して融資を受けるのが一般的です。フルローンでは、物件の本体価格全額に対して融資を受け、諸費用のみ自己資金でまかないます。

そして物件の本体価格だけではなく、諸費用も合わせた全額に対して融資を受けるのがオーバーローンです。オーバーローンを利用すると、実質自己資金ゼロで不動産購入が可能になります。手元にすべての現金を残しておけるオーバーローンは理想的な方法に思えますが、不動産初心者には非常にハードルが高いことが現実です。

不動産投資の実績がある、本業できちんとした収入がある、借金がないなど自己資金があることを示せば金融機関に交渉の余地はあるかもしれませんが、かなり厳しいと言わざるを得ません。物件価格以上の資金を借り入れるオーバーローンは、金融機関が融資を認めれば違法ではありませんが、事業性融資のプロパーローンに限るなどされるうえ、審査が非常に厳しいことが知られています。

オーバーローンを利用するために金融機関に対して不当に不動産価格を多めに申告することは詐欺行為に、または住宅ローンで認められているオーバーローンを金融機関に黙って投資物件に転用することは違法行為に当たります。不動産投資に住宅ローンでのオーバーローンをすすめてくる業者もなかにはありますが、十分注意するようにしてください。

不動産投資ローンの融資審査の基準は「社会的信用力」

銀行などの金融機関から不動産投資ローンで融資を受けるときの審査では、物件に対する評価と人物に対する評価が行われますが、このうち人物に対しては「社会的信用力」がどれだけ高いかが鍵になります。

一般的に不動産投資ローンと住宅ローンでは、前者のほうが審査基準が厳しいと言われています。とくにポイントとなるのは融資を受ける人物に一定の収入がある、勤続年数が長いなど、返済能力の高さを証明できる個人の信用情報です。不動産投資ローンの融資審査で重要視される評価項目を、3つ紹介します。

属性や勤務先

不動産投資ローンの人物評価でまず確認されるのが、属性や勤務先です。上場企業や大手企業に勤めている、公務員である、士業を行っているような人は属性が高いと評価されます。企業に勤めている場合は、その会社の資本金や従業員数、事業の規模などが重視されます。

士業の場合、医師や弁護士、公認会計士などであれば高く評価されるため問題なく融資がおりる可能性が高いでしょう。一方自営業の場合は収入が不安定と判断され、かなり厳しいとされています。

勤続年数

勤続年数については長いほど評価され、最低でも3年以上を条件とする金融機関が多いようです。しかし金融機関によっては属性により柔軟に対応をするところもあるようなので、3年に満たない場合でも相談してみてください。

年収

年収は450万〜500万円以上あれば審査に通りやすいと言われていますが、これも属性によります。また年収が高くても、ほかに複数のローンを抱えていたり、延滞歴や滞納歴があったりすると審査に通るのは難しくなります。

ローン審査が通りやすい物件とは

物件は担保価格が高いほど審査に通りやすい。また、築年数や構造によっても評価内容は変化する
物件は担保価格が高いほど審査に通りやすい。また、築年数や構造によっても評価内容は変化する

ローン審査は、人物評価と同時に物件に対する評価も行われ、基本的には担保価値が高いほど審査に通りやすくなります。担保価値から考えると、都市部にある新築ワンルームマンションなどの区分マンションは、投資の見通しがつきやすいことから、事業収支計画書が不要とされる場合もあるほど高く評価されます。

路線価が高い物件も売却が容易であると判断されるため、都市部にある物件のほうが審査に通りやすいです。物件は築年数や構造によっても評価内容が変わります。当然ながら築年数が浅く新しい物件のほうが、木造よりも耐用年数の高いRC造、SRC造のほうが高く評価されます。

中古物件でも内装や外装をリフォームし、住宅性能を高めている場合には融資を受けやすくなるでしょう。万が一返済が受けられなくなった場合には、金融機関は担保物件を競売にかけて売却する必要があるため、競売のかけやすい物件かどうかも評価の対象になります。

不動産投資をはじめる際に初期費用をおさえたい

不動産投資をはじめる際には、できるだけ初期費用を抑えたいと考えることでしょう。資金計画を立てるときに、初期費用をおさえるポイントをふたつ紹介します。

頭金を見直す

不動産投資をするにあたり、頭金をいくら入れるかはローンの審査にも影響します。そのため必ずしも頭金を少なくすればいいというわけではありません。頭金を多く入れることで有利な融資条件を引き出せる可能性もあるためです。

しかしこれから2件目、3件目と不動産投資を拡大していくのであれば、できるだけ資金を温存して次の投資に備えておきたいと考えるのは当然です。また手元の現金が減ってしまうことで、急な修繕費などが発生したときに資金がショートして対応できなくなるリスクもあります。頭金の減額については、これからの投資計画や手持ち資金、収支のバランスを見て、長期的な視野に立って検討するようにしてください。

諸費用を見直す

新築物件で物件価格の4〜7%、中古物件で8〜10%が必要と言われている諸費用を見直すことも、初期費用をおさえる方法のひとつです。しかし諸費用の中でも、減額ができるものとできないものがあります。

各種税金については金額が決まっているため減額はできません。しかし司法書士報酬は、司法書士事務所によって金額が異なるため、安いところを探せば費用をおさえられます。諸費用のなかで一番金額がかかるのは、中古物件を購入するときに不動産会社に支払う仲介手数料ですが、こちらも交渉次第で減額が叶うかもしれません。

仲介手数料は、物件価格が400万円以上の場合で、「(不動産購入価格×3%)+6万円+消費税」で計算しますが、これはあくまで「上限」とされていることがポイントです。必ずしも上限金額を払う決まりはないため、交渉の余地はあると考えられます。また仲介手数料は売主から直接、または売主から委託を受けて「代理権」を与えられた不動産会社から購入する場合には不要ですが、トラブルを避けるためには不動産会社を通したほうがいいと前述しました。

しかし売主が不動産会社であれば、話は別です。不動産会社から購入するのであれば、仲介手数料が不要になるうえ専門知識不足によるトラブルも回避できます。不動産投資の初期費用をできるだけカットしたいのであれば、不動産会社が直接販売している中古物件は狙い目です。

「知識」を蓄えて無理のない「資金計画」をたてることが大切

はじめての不動産投資を成功させるためには、長期的視野に立った資金計画を立てることが重要ですが、そのためには利回りの考え方やローンの仕組みなど、不動産投資に関する知識をつける必要があります。しっかりした資金運用の知識が備われば、少ない資金でも投資をはじめることは可能です。

書籍などを頼りに自分で学ぶのもいいですが、初心者対象の不動産投資セミナーに参加して、業界に詳しいプロに教えを請うたり相談したりするのも効果的です。まずは自分に投資して、良質な知識を取り入れることからスタートするようにしてください。

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公開日 2020年10月18日
更新日 2020年10月22日

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