アパート経営でできる税金対策。経費にできる費用や税率についても解説

アパート経営でできる税金対策。経費にできる費用や税率についても解説

アパート経営をする際に意識したいのが税金対策です。アパートを経営しているとさまざまな税金が生じるので、意識的に節税しなければ大きな痛手となる可能性があります。

節税のためには、アパート経営においてどのような税金が生じるのか、税率はいくらなのかを把握すること、できるだけ多くの費用を経費に計上し、所得額を減らすことが大切です。この記事では、税金の種類や計算方法、経費に計上できる費用、節税対策のポイントを解説します。

アパートを経営する上で発生する税金の種類

まずは、不動産投資で発生する税金の種類と金額について解説します。アパート経営で発生する税金には、確定申告で決まるもの、アパートを保有することで発生するもの、アパートを取得することで発生するものがあります。それぞれみていきましょう。

確定申告が必要な税金

個人としてアパート経営をする場合、確定申告が必要な税金には、所得税・個人住民税・個人事業税があります。法人としてアパート経営をする場合の税金は、法人税・法人住民税・法人事業税です。これらの税金は、経費計上などの対策をとることによって節税しやすいものばかりです。それぞれがどのような税金なのか、詳しく確認していきましょう。

所得税

所得税は個人でのアパート経営で得た所得に対して課される税金で、「所得額(家賃収入−経費)×税率−控除額」で計算されます。所得税が発生すると、同時に「復興特別所得税」も課されるので忘れないようにしましょう。復興特別所得税は、東日本大震災からの復興施策を実施するために徴収される税金です。アパート経営を法人化して行う場合は、所得税ではなく法人税が課され、同時に「復興特別法人税」も発生します。所得税・法人税の詳しい計算方法は、あとで解説します。

住民税

住民税には、住んでいる都道府県に対して納める都道府県民税と市町村に対して納める市町村税があります。住民税の金額は、所得額に応じて決まる所得割と、所得に関係なく各自治体が一律に定めている均等割から成り立ちます。アパート経営を法人化して行う場合に課されるのは、法人住民税です。法人住民税にも都道府県民税と市町村税があり、法人税割と均等割から成り立ちます。住民税・法人住民税の計算方法も、詳しくはあとで解説します。

事業税

事業税には、個人事業主の所得に対して課される個人事業税と、法人の所得に対して課される法人事業税があります。個人事業税は所得額が290万円を超えており、なおかつ経営する部屋が10室以上である場合に課されるものです。個人事業税・法人事業税の詳しい計算方法についても、あとで解説します。

アパートを保有することで発生する税金

続いて、アパートを保有することで生じる税金とその金額の決まり方を見ていきましょう。アパートを保有することで生じる税金には、固定資産税・都市計画税があり、毎年4〜6月ごろに納税通知書が届きます。一括で支払うか年4回に分けて支払うか選択できるので、負担の少ない方法を選びましょう。

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に課される税金です。固定資産税の金額は、「固定資産税評価額×税率」で計算されます。固定資産税評価額は、各自治体が「固定資産評価基準」に基づいて建物や土地を評価し、決められます。

建物の評価額は新築時なら請負工事金額の50〜60%程度、土地の評価額は時価の70%程度です。固定資産税評価額は3年に1度見直されるので、途中で固定資産税の金額が変わる可能性がある点に注意しましょう。税率は各自治体によって決められていますが、1.4%であることが多いです。固定資産税評価額には特例があり、住宅用地に対しては以下が適用されます。

・200㎡までの部分:固定資産税評価額が6分の1に
・200㎡を超える部分:固定資産税評価額が3分の1に

2022年3月31日までに建設された住宅は、以下の期間、固定資産税評価額が2分の1とされます。

・3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅:新築後5年間
・上記以外の住宅:新築後3年間
・認定長期優良住宅:新築後5年間

ただし、これは専用住宅または居住部分が2分の1以上の店舗兼住宅であること、賃貸住宅であれば一戸あたりの課税床面積が40〜280㎡であることが条件です。上記の特例はいずれも自治体が手続きをしてくれるので、投資家側で何か申請をする必要はありません。

都市計画税

都市計画税は、毎年1月1日時点で都市計画区域内に土地や建物を所有している場合に課される税金です。都市計画税の金額は、「固定資産税評価額×税率」で計算され、税率は0.3%を上限として各自治体で設定されています。都市計画税でも、住宅用地に対しては固定資産税と同じ特例が適用されます。こちらの特例も自治体が手続きをしてくれるので、特別な申請は不要です。

アパートを建築する時に発生する税金

最後に、アパートを建築するときに発生する税金について紹介します。アパートを建築する場合には、不動産取得税・登録免許税・印紙税が発生します。これらは新たにアパートを建築する場合だけでなく、すでに建築されたアパートを購入した場合にも課されるので、アパート経営を考えている人全員が把握しておく必要があります。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産の建築・購入に際してかかる税金で、その建物が所属する都道府県が納税先となります。不動産取得税の金額は、「固定資産税評価額×税率」で計算されます。税率は基本的には4%ですが、2021年3月31日までに不動産を取得した場合に適用される税率は3%です。

さらにアパートの場合、1戸あたりの面積が40〜240㎡であれば1戸につき1200万円の控除が受けられるので、不動産取得税は「(固定資産税評価額−1200万円×アパートの戸数)×3%」で計算されます。

登録免許税

登録免許税は、登記を行う際に課される税金です。不動産取得時には抵当権設定登記、所有権保存登記、所有権移転登記、建物表示登記が必要ですが、登録免許税がかかるものには抵当権設定登記、所有権保存登記、所有権移転登記があります。登録免許税の金額は、固定資産税評価額に対してそれぞれの税率がかけられることで決まります。各登記にかかる税率は以下の通りです。

・抵当権設定登記:住宅ローンの債務額の0.4%
・所有権保存登記:固定資産税評価額の0.4%
・所有権移転登記:固定資産税評価額の2%

印紙税

登録免許税とは、不動産の売買契約で作成される文書に対して課される税金です。不動産の売買で作成される文書はさまざまありますが、登録免許税が課されるのは不動産売買契約書、金銭消費貸借契約書、建築工事請負契約書です。

登録免許税の金額は、文書に記載された契約金額に応じて決まります。各文書の印紙税は、以下の通りです。()内は2022年3月31日までに作成された不動産売買契約書、建築工事請負契約書に対する軽減措置が適用された場合の金額です。

【不動産売買契約書、金銭消費賃貸契約書】
・500万円以下:2000円(1000円)
・1000万円以下:1万円(5000円)
・5000万円以下:2万円(1万円)
・1億円以下:6万円(3万円)
・5億円以下:10万円(6万円)
・10億円以下:20万円(16万円)
・50億円以下:40万円(32万円)
・50億円超:60万円(48万円)
※軽減措置は不動産売買契約書のみ

【建築工事請負契約書】
・500万円以下:2000円(1000円)
・500万円超:1万円(5000円)
・1千万円超:2万円(1万円)
・5千万円超:6万円(3万円)
・1億円超:10万円(6万円)
・5億円超:20万円(16万円)

アパート経営で得た収入の課税範囲を解説

計上可能な費用はしっかりと経費計上しよう
計上可能な費用はしっかりと経費計上しよう

所得税・住民税・事業税は、家賃収入のうち経費を差し引いた所得に対して課されます。同じ家賃収入でも経費が多いほど所得が少なくなるので、税額が抑えられます。ここからは、家賃収入の内訳や経費に計上できる費用について確認しましょう。

アパート経営の家賃収入に含まれるもの

アパート経営で得られる収入は「家賃収入」と呼ばれます。家賃収入にはアパートを人に貸し出すことで得られる家賃だけではなく、新たな入居者から支払われる礼金や更新料、管理費、駐車場料金なども含まれます。敷金のように、のちに入居者に返還しなければならないものは家賃収入に含まれません。

アパート経営をする上で経費計上が可能な費用

アパート経営をする上で経費計上できる費用には、次のものがあります。

・管理費:管理会社に清掃や設備点検などを依頼する費用
・広告宣伝費:入居者募集のためにかかる広告宣伝費
・火災保険料:火災など予期せぬ災害に備えるための費用(地震は対象外)
・地震保険:地震など予期せぬ災害に備えるための費用
・建物の修繕費:リフォームや設備の修理、壁の張り替え費用など
・減価償却費:アパートの購入費用など、減価償却期間で分割して経費に計上する費用
・税理士・司法書士・弁護士への相談費用:会計管理の依頼や登記の依頼、入居者とのトラブル対応で相談が必要な場合がある
・固定資産税
・都市計画税
・住宅ローン返済額のうち、利子部分
・消耗品費:アパート経営のために使うパソコンやカメラなどの費用
・水道光熱費:共有部分にかかる費用のみ
・アパート経営に関するセミナー・交流会の参加費

経費に計上できるかどうかの判断基準は、アパートの維持・経営のために必要な費用だったかということです。アパート経営と関係ない物品の購入費や飲食代は、経費に計上できません。ほかにも、積み立て修繕費は実際に修繕のために使ったときしか経費に計上できない点、住宅ローンの返済額のうち元本部分は経費に計上できない点も要注意です。

減価償却とは、建物の購入費や10万円以上の消耗品の費用を、その建物や消耗品の耐用年数で分割して経費に計上することです。消耗品をプライベート用と兼用で使う場合は、事業用に使う割合分だけを経費に計上する「家事按分」を行いましょう。

家賃収入にかかる税金を計算する方法

家賃収入に対して課される税金は、個人でアパート経営をしている場合であれば所得税・住民税・個人事業税です。これらは家賃収入から経費を差し引いた所得額に税額をかけることで金額が決まります。

さらに詳しい計算方法や税率について見ていきましょう。まず、所得税の計算式は、「(アパート経営による家賃収入−経費)×税率−控除額」です。アパート経営による所得のほかにサラリーマンとしての所得もある場合は、それも合わせて税率をかけます。所得税では累進課税制度が適用されているので、課税対象となる所得額が増えるほど税率が高くなります。所得額と税率、控除額は以下の通りです。

・195万円以下:税率5%、控除額0円
・195万超〜330万円以下:税率10%、控除額9万7500円
・330万超〜695万円以下:税率20%、控除額42万7500円
・695万超〜900万円以下:税率23%、控除額63万6000円
・900万超〜1800万円以下:税率33%、控除額153万6000円
・1800超〜4000万円以下:税率40%、控除額279万6000円
・400万円超:税率45%、控除額479万6000円

続いて個人住民税の金額です。個人住民税は、所得割と均等割から成り立ちます。所得割は「(アパート経営による家賃収入−経費−控除額)×税率」で算出されますが、アパート経営以外にサラリーマンとしての所得がある場合は、それも合わせた金額に対して税率がかけられます。税率は、都道府県民税が4%、市町村税が6%で合わせて10%です。均等割の金額は所得額とは関係なく各地域で定められており、一律です。

次に、個人事業税の計算方法を確認しましょう。個人事業税は、「(アパート経営による家賃収入−経費−290万円)×5%」で計算されます。290万円は、控除額です。ここまで解説してきたのは、個人でアパート経営をする場合の税金です。法人としてアパート経営をする場合は法人税・法人住民税・法人事業税がかかり、計算式や税率が変わるので合わせて確認しておきましょう。まず法人税の計算方法です。法人税は、「(アパート経営による家賃収入−経費)×税率」で計算されます。税率は、平成31年4月1日以降に開業した、資本金1億円以下の普通法人であれば以下の通りです。

・所得のうち800万円以下の部分:19%(2021年3月31日までに開始する事業年度分は15%)
・所得のうち800万円を超える部分:23.2%
法人住民税は、法人税割と均等割から成り立ちます。法人税割は「(アパート経営による家賃収入−経費)×税率」で計算されます。税率は各自治体により異なりますが、国が定めた標準税率は、以下の通りです。
※令和元年10月1日以降に開始した法人
・都道府県民税:1%
・市町村税6%

均等割は資本金や従業員数などから決まりますが、各自治体により金額は違います。法人事業税は、「(アパート経営による家賃収入−経費)×税率」で計算され、税率は法人が所属する自治体や所得額などによって異なります。

アパート経営での税金対策のポイント

まずは青色申告から始めるのが無難
まずは青色申告から始めるのが無難

アパート経営で家賃収入を得ても、思っていたより多く税金がかかってしまい、あまり手元に利益が残らない可能性があります。こうしたことを防ぐためには、少しでも多くの費用を経費に計上する、税金控除を利用するなどの税金対策が必要です。どうすれば効果的に税金対策ができるのか、確認していきましょう。

アパート建築は税金対策に強いハウスメーカーに依頼

アパート経営で節税をするためには、税金対策に強いハウスメーカーに建築を依頼することが大切です。税金対策に強いハウスメーカーなら、必要経費や支出、相続税を減らすコツなどについて有益なアドバイスをしてくれるでしょう。

税金に関する知識が浅いハウスメーカーを選んでしまうと、受けられるはずの特例が受けられず損をしてしまったり、別途税理士に相談料を支払って税金対策を立てたりすることになります。ハウスメーカーを選ぶ際には、次の点をチェックして、税金対策に強いか判断しましょう。

・営業担当者が建物建築後にかかる税金に関しても知識を持っているか
・税理士や不動産鑑定士、相続診断士と提携しているか
・ハウスメーカー内に建物の購入・売却に関するコンサルタントがいるか

確定申告は青色申告をする

アパート経営では、確定申告が必要です。確定申告の方法には白色申告と青色申告の2種類がありますが、節税効果を重視するなら青色申告を選択しましょう。所得税は、「(アパート経営による家賃収入−経費)×税率−控除額」で計算されます。

控除額にはさまざまなものがありますが、青色申告で確定申告をすれば、特別控除としてさらに最大65万円の控除を受けられるので、大きな節税効果が期待できるのです。青色申告をする場合は、以下の点に注意しましょう。

・複式簿記をつけなければならない
・アパート経営開始後、2カ月以内に税務署に青色申告承認申請書を提出しなければならない

青色申告をするためには、複式簿記と呼ばれる複雑な帳簿をつけなければなりません。これは会計ソフトの利用や税理士への依頼で負担を減らせます。青色申告承認申請書は、税務署に直接赴いて提出するほか、国税庁の公式ホームページからダウンロードして記入し、身分証明書とともに税務署へ送付もできます。

管理会社を設立する

管理会社を設立し、アパート経営を個人ではなく法人化して行うのも、メジャーな節税方法です。法人化により、次のメリットが生じます。

・所得税が法人税に変わり、所得によっては税率が下がる
・家族を従業員として給与を支払い、経費に計上できる
・アパートを家族に相続しても相続税がかからない

アパート経営を法人化して行うと、所得税は法人税に切り替わります。課税所得額が900万円を超えると法人税の方が税率が低くなるので、その分節税が可能です。家族を管理会社の従業員にして給与を振り込むと、その金額は経費に計上可能です。

同じ家賃収入でも経費が多いと課税所得額が減るので、節税効果が生まれます。投資家が亡くなりアパートやアパート経営を家族に引き継ぐ場合は、管理会社を設立していれば相続税がかかりません。たとえアパート経営をする人が家族に変わっても、アパートの所有権は管理会社が持ったままだからです。

小規模企業共済で積み立てをする

小規模企業共済は、小規模企業の経営者や役員、個人事業主のための積み立て退職金制度です。月々1000〜7万円まで積み立て可能で、積み立てた金額は全額所得から控除できます。通常通り所得として受け取ってしまうと所得税がかかってしまうので、小規模企業共済として積み立てておく方が節税できます。

共済金は退職時・廃業時にしか受け取れないので、通常の預金と同じような感覚で積み立てているといざというときに困る可能性があるでしょう。無理のない範囲で積み立てていきましょう。

経費計上を適切に行う

アパート経営で節税対策をする場合は、経費計上を適切に行うことが大切です。とくに、減価償却費として経費に計上するものは節税効果も大きいので、重要です。減価償却費は、通常の経費のように生じたその年に全額経費計上するのではなく、数年に分割して計上していきます。

2年目以降は実際には生じていない経費を計上することになるので所得額を抑えるのに役立ち、大きな節税効果をもたらすのです。減価償却費として経費に計上する費用には、次のものがあります。

・アパート の購入費
・電気設備や給排水設備などの費用
・10万円以上の消耗品費
・修繕費のうち「資本的支出」にあたるもの

修繕費のうち資本的支出にあたるものとは、耐震補強工事や屋根の張り替え、インターネットの回線工事や大規模なリフォームなど、アパートの使用可能年数を伸ばしたり、価値を高めたりするための修繕費のことです。

赤字が出た場合は損益通算をする

アパート経営で収入よりも経費がかかってしまい赤字が出た場合、経営状況としては芳しくありませんが、節税にはなります。アパート経営による所得のほかにもサラリーマンとしての所得がある場合、「損益通算」をします。アパート経営で100万円の赤字があり、サラリーマンとして600万円の所得があったとすると、課税所得額は−100万円+600万円=500万円となるのです。これを損益通算といい、アパート経営で赤字が出たときはきちんと計算しなければ損をします。

公開日 2020年9月29日
更新日 2020年9月29日

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