リノベーションは住宅ローンとリフォームローンどっちがお得?金利や審査を徹底比較!

リノベーションは住宅ローンとリフォームローンどっちがお得?金利や審査を徹底比較!

中古住宅を購入してフルリノベーションする場合、いくら費用がかかるのか不安を感じている方もいるかもしれません。

結論から言うと、住宅購入と同時にリフォームする場合はリフォーム費用も住宅ローンで借り入れは可能です。

本記事では、リノベーションで利用できるローンの種類、金利や審査について解説します。

リノベーションで利用できるローンの種類

住宅ローン

リフォームやリノベーションをする場合、借り入れできるローンは住宅ローンとリフォームローンの2種類あります。

リフォームローン

持ち家を持っていてリノベーションする場合はリフォームローンが利用できます。

リフォームローンには無担保型と有担保型の2種類あり、リノベーション規模などでどちらを利用するか比較しながら検討していくのがよいです。

有担保型リフォームローン

有担保型リフォームローンはリフォームする物件を担保にして高額な借り入れが可能です。

また長期間にわたって返済していくローンとなっています。借入額が高額なため無担保型リフォームローンと比べ審査は厳しいです。

有担保型リフォームローンの特徴は以下のとおりです。

借入額約1000万~1億
返済期間最長35年
金利相場約1~2%

無担保型リフォームローン

無担保型リフォームローンは、担保なしで借り入れが可能です。有担保型リフォームローンと比べ借入総額が少なく、短期間で返済していくローンとなっています。

無担保型リフォームローンの特徴は以下のとおりです。

借入額約500万~1000万
返済期間最長10~15年
金利相場約2~5%

住宅ローン

リフォームローンと比較すると金利が安いため、物件購入+リノベーションを検討している場合は住宅ローンがおすすめです。

金利を安く抑えるだけでなく、リノベーション費用を住宅ローンに組み込み、一本化することができれば審査や手続きなどの手間を省くことができます。

ローンを一本化するためには、物件を購入する段階でリノベーション費用の概算をあわせて金融機関に申し込まなくてはいけません。

中古マンション購入+リノベーションにおいては、私たちは物件探しとプランニングを同時に行いながらローン関係までサポートします。希望の住まいについてご相談ください。

ローン金利の種類を比較

住宅ローンを利用するメリットとデメリット

住宅ローンの金利の種類は変動金利と固定金利があります。それぞれの特徴を確認に自身に合ったものを選ぶようにしましょう。

変動金利

変動金利は返済中に定期的に金利が見直されるローンです。固定金利と比べると最初の金利は安いので、当初の返済額を抑えられるというメリットがあります。

変動金利のデメリットとしては、金利が将来的に上昇する可能性があることです。

日々のニュースを確認し金利動向を意識できる方は変動金利が向いているといえます。なぜならば今後、金利が上がるとわかったときに変動金利から固定金利に変えればいいからです。

固定金利

金利がある一定の期間固定されるものを固定期間型と呼びます。固定期間型は3年や5年など一定期間は金利が固定されますが、その期間を過ぎると変動金利型になりシミュレーションしにくくなるというデメリットがあります。

全期間固定金利

全期間固定金利は住宅ローンを返済している期間中は一切金利が変わらないローンです。金利変動を気にしなくていいという点が特徴です。

全期間固定金利が向いている方の特徴としては、金利動向を日々確認できない方や将来の金利の上昇リスクを避けたい方に向いているといえます。

ローン返済方法の種類を比較

借入金額の上限が高い銀行が多い

ローンの返済方法には元利均等返済と元金均等返済の2種類あります。

元利均等方式

元利均等返済とは最初に利息を返済する割合が大きく、徐々に元金の割合が増えていく返済方法のことをいいます。

返済期間終了まで月々の返済額が変わらず安定するという点が特徴です。しかし、返済総額は元金均等返済よりも高くなることがデメリットです。

元金均等方式

元金均等返済は返済期間中は元金の金額が変わりません。利息は返済期間が進むごとに下がっていくため、当初は負担が大きく徐々に軽くなっていく返済方法です。

元利均等方式のデメリットは元利均等返済よりも借り入れできる金額が少なくなることです。


関連記事:住宅ローン控除の還付金

住宅ローンのメリット

検討期間は余裕を持って

住宅ローンのメリットは以下のとおりです。

  • 住宅ローン控除減税の対象になる
  • 金利が低い
  • 返済期間が長い
  • 借入金額の上限が高い銀行が多い
  • 団体生命保険が利用できる

住宅ローン控除減税の対象になる

住宅ローン控除とは一定の要件を満たす住宅の購入や改築を行った方が、ローン残高に応じた金額の1%を10年間に渡り所得税から控除される減税制度です。

住宅ローン控除を受けるためには確定申告が必要になります。納めた税金が戻ってくるので、住宅購入費用やリノベーション費用の負担を大きく減らすことができます。

金利が低い

固定型では年利1~1.5%、変動型では年利1%を切っておりリフォームローンに比べて金利が低いのが特徴です。

返済期間が長い

返済期間は最長35年で、長期間借りることができます。返済期間が長くなればなるほど返済額は減っていくので、余裕を持った返済計画を立てられるでしょう。

借入金額の上限が高い銀行が多い

住宅ローンでは借入額の上限が最大1億円程度に設定されている銀行が多いです。実際にどれくらい借りられるかは収入条件によって変わってきますので、事前に各金融機関の情報を調べておくとよいでしょう。

団体生命保険を利用できる

団体信用生命保険は住宅ローンの契約者が返済できなくなったとき、ローンの残債を代わりに返済してもらう生命保険の一種です。

団体信用生命保険は残された家族が住宅ローンの不安を抱くことなく、住宅に住み続けるためには欠かせない保険といえます。

関連記事:団体信用生命保険の種類や注意点

住宅ローンのデメリット

リフォームローンを利用するメリットとデメリット

住宅ローンのデメリットは審査が厳しいことです。住宅ローンの審査では収入や返済能力などの審査要件が厳しく、審査期間も長い傾向があります。収入などを照明する書類の提出が必要で審査には2~3週間程度かかる場合があります。

中古住宅の住宅ローン控除適用条件

返済期間が短い

住宅ローン控除は新築住宅か中古住宅かにかかわらず適用されますが、適用の条件が異なります。以下では、中古住宅で控除を受けられる条件を解説します。

住宅の取得から6カ月以内に居住している

住宅の新築または購入から6か月以内に自ら入居していること、適用を受ける年の年末まで住み続けていることが条件となります。

控除を受ける年の所得金額が3000万円以下

その年の合計所得金額が3000万円以下でなければ適用されません。合計所得金額とは、給与収入だけでなく退職金、株式や不動産などの売買による所得も含まれます。

床面積50㎡以上で半分以上が自分の居住用である

住宅の床面積が50㎡以上である必要があります。そのうち住居となる床面積が2分の1以上という条件もあるので注意してください。

住宅ローンの返済期間が10年以上

返済期間が10年以上の住宅ローンを組んでいなければ適用されません。

耐震性能を有している

中古住宅の場合、築年数によっては現行の耐震基準を満たしていない場合があります。耐震性能は、次のいずれかに適合することが要件となります。

  • 木造は20年以内に建築された住宅である
  • 鉄筋コンクリート造は25年以内に建築された住宅である

耐震基準適合証明書を取得した住宅

耐震基準適合証明書とは、建物の耐震性が建築基準法で定められた耐震基準を満たしているかを証明する書類です。耐震基準適合証明書も要件となっています。

耐震等級1以上が確認された住宅

返済期間は最長でも15年程度で、短期間で返済しなければならず、毎月の返済額が大きくなります。

既存住宅売買瑕疵保険に加入している

中古住宅の瑕疵(柱や基礎など構造部分などに重大な欠陥)について、検査と保証をするのが24514/既存住宅瑕疵保険です。瑕疵があった場合、売り主が補修したり損害賠償したりする義務を負います。

住宅ローン審査の流れと期間

金利タイプ|変動金利か固定金利かを選択

住宅ローン審査には事前審査(仮審査)と本審査の2つがあり、両方を通過しなければ契約できません。

ローンの事前審査と本審査

どの金融機関に住宅ローンを申し込むか決めたら、最初に行うのが事前審査です。事前審査は主に「契約者に返済能力があるか?」という点を審査します。

具体的には他のローンの借り入れ状況や返済負担率などが挙げられます。

金融機関が事前審査を行った結果、問題がなければ次に行うのが本審査です。本審査が通れば融資が決定しますので、金融機関は事前審査より厳しく審査します。

本審査の主なチェック項目は、契約者本人の年収や健康状態、完済時の年齢などです。また、事前審査と本審査の申告内容に相違がないかもチェックされます。

ローン審査期間はどのくらい?

住宅ローンの審査期間は、事前審査と本審査両方合わせて1~2週間程です。まず事前申し込みをして結果が出るまでに2~3日、正式申込をしてから1週間から2週間程度が一般的といわれています。

しかし、他の契約者の審査待ち状況や審査内容によって大きく変わるため、明確な日数は金融機関の担当者でもわかりません。

審査期間が長引くケースとしては審査待ちが多いという理由の他に、審査が難航していることもあります。「審査に通したいけれど、何らかの事情で難しい」という状況の中、金融機関の担当者が上層部に掛け合ってくれている場合もあるようです。

この場合追加で提出資料を求められることもあるので、その際は速やかに準備しましょう。

関連記事:住宅ローンの審査基準

リフォームローンのメリット

「諸費用」は中古物件価格の約1割

リフォームローンのメリットは以下のとおりです。

  • 審査が通りやすく審査期間が短い
  • 無担保型が多い

審査が通りやすく審査期間が短い

リフォームローンは一般的に住宅ローンよりも審査が通りやすい傾向にあります。審査期間は1~5日程度で、提出する書類も少ないので手間も少なく、比較的すぐに借りられます。

無担保型が多い

リフォームローンには、借入額によって担保がなくても融資を受けるられるものもあります。

有担保型のローンの場合、手続きが複雑で必要な書類も多い上、抵当権の設定費用なども10万~20万円必要になります。

しかし、無担保型は借り入れ金額が少額で返済期間を短く設定されていることが多いです。

リフォームローンのデメリット

中古物件は借入金の上限が低くなることも

リフォームローンのデメリットは以下のとおりです。

  • 金利が高い
  • 返済期間が短い
  • 借入金額の上限が低い

金利が高い

リフォームローンは住宅ローンに比べて金利が高く、年利2~5%と割高です

返済期間が短い

リフォームローンは返済期間が最長でも15年程度で、短期間で返済しなければならないため毎月の返済額が大きくなります。

借入金額の上限が低い

借り入れの上限額が500~1000万円程度の銀行が多く、中古マンションを購入してフルリノベーションする場合、すべて賄うことができない場合があります。

関連記事:リノベーション費用相場

持ち家をリノベーションする場合のローン

中古物件は借入期間が短くなることも

持ち家をリノベーションする場合はローン残債の有無によって異なります。

住宅ローンが残っている場合

一体型住宅ローンは住宅費用が含まれることが条件となっており、基本的にはリノベーション費用だけ借り入れすることはできません。

この場合、住宅ローンを利用するためには、ローン残債とリノベーション費用を合わせた金額で新たな金融機関に借り換えを行うのがおすすめです。

金融機関によっては借り換えの金利を優遇しており、リフォームローンを新たに組むよりは返済額を抑えられることが多いです。

しかし、借り換えには手数料などの費用がかかるため、リフォームローンよりもお得になるのか慎重に判断する必要があります。

住宅ローンを完済している場合

住宅ローンを完済している場合はリフォームローンのみ利用できます。また、近年ではリノベーション費用のみでも住宅ローンの対象としている金融機関もあります。

通常の住宅ローンとは条件やプランが異なる場合があるので、詳しくは金融機関に問い合わせてみてください。

中古マンション購入とリノベーションのローン

中古マンションは築25年以内・木造住宅は築20年以内なら控除可能

中古住宅の購入と合わせてリノベーションする場合は2種類のローンの組み方があります。

一体型住宅ローンを利用

低金利の住宅ローンに一本化することで月々の返済額を抑えることができます。注意点としては、物件購入とローンを組むタイミングを合わせなければいけないため、審査の時点で見積書や契約書などの書類を揃える必要があることです。

住宅ローンとリフォームローンを利用

一体型ローンよりも金利が高くなりますが、物件購入後にリノベーション業者を選ぶことができるので適切な会社を探すことができます。

リノベーションのローンの注意点

中古住宅を購入する場合は、物件価格以外にもさまざまな費用が発生します。物件購入以外で発生する諸費用は以下のとおりです。

  • 仲介業者に払う手数料
  • 不動産の登記に必要な諸費用
  • 司法書士への登記依頼報酬
  • 固定資産税の清算金

また中古住宅の場合、売り主がすでに払っていた固定資産税については、物件引き渡し後に買い主が清算しなければなりません。

これらの諸費用は、一般的に物件価格の8〜10%かかるとされています。そのため、ローンのを組む際は物件価格に1割程度を上乗せしてから、住宅ローンの借入金額を考慮するようにしましょう。

◆こちらもおすすめ◆

<<戸建てリノベーション>>

中古戸建てのリノベーション費用相場はいくら?

空き家リノベーションの費用相場は?国や自治体からの補助金、事例を解説

古民家をリフォーム、リノベーションしてスローライフを実現。費用相場や注意点を紹介

 

<<マンション/賃貸リノベーション>>
中古マンションをリノベーションするほうが、新築マンションを買うよりお得なワケ【リノベにかかる費用】

団地リノベーションの費用相場は?賃貸でもできる?

 

<<テイスト別リノベーション>>

無垢材フローリングの床にリノベーション。費用・価格の相場を解説

サブウェイタイルでキッチンや洗面所をリノベーション。費用や事例を紹介

マイホームを和モダンにリノベーション。場所別のアイデア&ポイントを徹底解説

公開日 2020年3月24日
更新日 2021年9月8日

販売中のおすすめリノベ物件