中古住宅購入の失敗例と選び方のコツ。リノベーションする前提の場合、見るべきポイントは？

中古住宅物件は新築物件に比べ、安価に購入できることが魅力ですが、予備知識がないと思わぬ失敗をしてしまうこともあります。この記事では、中古住宅物件購入の失敗例や選び方のコツ、リノベーションする場合のポイントについて解説していきます。

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中古住宅物件の選び方

中古住宅物件を購入するときには、どのような点に注意するといいのでしょうか。ポイントを2点ご紹介します。

希望事項に優先順位をつける

中古住宅物件を選ぶときには、通勤しやすい場所がいい、予算内に収まる価格がいい、広い物件がいいなど、様々な希望があることでしょう。子どもがいる家庭なら、学校や学習塾からの距離といった教育環境も重要です。

しかし、希望項目を全て満たした中古住宅物件にこだわると、物件を決めるまでに膨大な時間がかかってしまいます。中古住宅物件を選ぶときには、希望項目に優先順位をつけましょう。

物件の内覧は複数行う

中古住宅物件を購入する際は、たとえ気に入った物件があってもその場で即決するのではなく、複数回内覧するようにしましょう。複数回内覧すべき理由は次の通りです。

・一度目の内覧では舞い上がっていて、見落としている点があるかもしれないため
・一度目とは違う時間帯、天気のときに再内覧することで初めてわかることもある

特に、様々な時間帯や天気のときの様子を確認することは非常に大切です。他にも購入を検討している人がいる、遠方で何度も訪れるのは難しいなどの場合は仕方がありませんが、上記の理由から、できるだけ内覧は複数回行うようにしてください。

中古住宅の購入でよくある失敗例

中古住宅物件の購入では、「後から大きな問題点が見つかるかもしれない」というリスクが伴います。しかし、事前にどのような問題が見つかる可能性があるのかを知っておけば、購入前にチェックができますよね。ここからは、中古住宅物件の購入でよくある失敗例を紹介していきます。

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構造・基礎部分の問題

中古住宅物件を購入して、後から構造や基礎部分に問題があることがわかったというケースがあります。具体的な失敗例は、以下の通りです。

・窓枠に歪みがあり隙間風が吹く
・基礎部分に老朽化によるひびがあった
・配管部分からの雨漏り、水漏れがあった
・シロアリが発生していた

どれも、内覧時にただ内装を確認するだけでは気づきにくいものばかり。注意してチェックしましょう。

断熱性の問題

中古住宅物件を購入したものの、断熱材が古いために断熱性が低く、夏は暑くて冬は寒いという失敗例もあります。特に、比較的築年数の浅い物件から中古住宅物件に引っ越した場合には、断熱性の低さを強く感じる可能性があります。春や秋など「過ごしやすい季節の内覧」では見落としやすい点なので、意識的に確認しましょう。

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近隣の人間関係

中古住宅物件の購入では、建物そのものだけではなく近隣の人間関係に関する失敗例もあります。具体的には、次のようなものが挙げられます。

・その地域一帯が皆、家族ぐるみで仲が良く、密な付き合いを求められる
・自治会への加入が半強制的で、地域のイベントや集会に参加しなければならない

上記のような環境を好ましいと思う人もいれば、苦手だと思う人もいるでしょう。地域の雰囲気や自治会のあり方といった情報は、不動産担当者に確認してみましょう。

水まわりの問題

中古住宅物件の購入における水まわりの失敗例には、次のものがあります。

・水道管が錆びていた
・台所で水漏れしていた
・下水道の臭いがする

水まわり設備の確認は、入居後の生活の満足度にも大きく影響します。内覧時に意識的にチェックしておきましょう。

資金の問題

上のような問題で、中古住宅物件では、思っていた以上に修繕費用がかかることがあります。資金に関する具体的な失敗例は、次の通りです。

・基礎部分の修繕工事に費用がかかった
・シロアリ駆除のために費用がかかった
・リフォームが必要になった結果、新築を購入するのと同じくらいお金がかかった

中古住宅物件購入時に修繕費用を想定していなかったため、思いがけず予算をオーバーしてしまうこともあります。事前にどれくらいの資金が必要なのか、修繕の必要性も含めて検討しておきましょう。

後悔しない中古住宅購入のコツ

ここまで中古住宅物件の購入に関する失敗例を見てきましたが、コツをおさえれば失敗は回避できます。ここからは、後悔しない中古住宅物件購入のコツを7つ、紹介します。

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見える部分で判断せずに、ホームインスペクションを受けると安心

ホームインスペクションとは、住宅診断のことです。ホームインスペクター（住宅診断士）が住宅の劣化状況や欠陥を確認し、修繕の必要性や時期などを診断してくれます。ホームインスペクションなら、内覧だけではわからない部分までチェックしてくれるので、安心して中古住宅物件を購入できます。ただし、実際に受ける際には次の3点に注意しましょう。

・決して安くない費用がかかる
・建物の所有者の許可が必要
・ホームインスペクションを受ける分、建物の引き渡しが遅れる

しかし上記の点を踏まえても、失敗しない中古住宅物件購入のためにはホームインスペクションは重要です。

耐震基準をクリアしているかどうかチェック

中古住宅物件を購入する際は、耐震性のチェックも欠かせません。耐震性が十分でない中古住宅物件を購入すると、次のようなデメリットが生じます。

・地震発生時のリスクが高い
・「既存不適格建物」とされてしまい、大規模な建て替えやリフォームをする際には、耐震基準を満たすための補強が求められる

建築当時の耐震基準は満たしているものの、現在の耐震基準は満たしていないという場合、その物件は既存不適格建物とされます。既存不適格建物に対して次のような大規模なリフォームを行う場合には、現在の耐震基準を満たすための補強工事を同時にしなければなりません。

・屋根の葺き替え
・外壁の補修
・増築
・スケルトンリフォーム（骨格以外を全て替えるリフォーム）

現在は、1981年に施行された新耐震基準が適用されています。ただし、1981年以降に建築された建物であっても、老朽化に伴い耐震性が落ちていて、耐震基準を満たしていない可能性があります。反対に、1981年以前の建物でも、耐震基準を満たしている可能性はあります。中古住宅物件の耐震性については、築年数だけで判断しないようにしましょう。

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瑕疵担保責任付きの物件か、期間はどのくらいかを確認

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは、売買の目的物に瑕疵（売主が知らなかった、通常では発見できない欠陥）があったときに、売主が買主に対して負う責任のことを言います。瑕疵担保責任付きの中古住宅物件なら、購入後に万が一シロアリや建物の腐食といった欠陥が見つかったとき、売主に賠償請求できます。また、その欠陥が理由で住宅を購入できなくなった場合には、契約解除ができるのです。

ただし、契約解除ができるのは「善意無過失」が認められる場合、つまり、買主が事前にその瑕疵に気づかなかったことについて「過失はない」とされる場合に限られます。中古住宅物件では、購入後に欠陥が見つかる可能性も十分にあります。そのため、瑕疵担保責任がついている住宅を選ぶ方が安心です。その保証期間は民法により、次のように定められています。

・売主が個人の場合：買主が瑕疵を発見した日から1年以内
・売主が建宅業者の場合：建物の引き渡しから2年間

ただし売主が個人の場合は、保証期間を短くすることもできます。そのため、中古住宅物件の購入前に、瑕疵担保責任の有無だけではなく、保証期間まで確認しましょう。

築年数20年以上は住宅ローン控除の対象外

住宅ローン控除とは、年末時点での住宅ローン残高の1％を、所得税や住民税から控除してもらえる制度です。住宅ローン控除は、消費税率8％で物件を購入した場合には10年間、10％で購入した場合には13年間*受けることができます（*2019年10月1日〜2020年12月31日までに入居した人）。

しかしこれは基本的に、耐火構造なら築年数25年以上、非耐火構造なら築年数20年以上の中古住宅物件には適用されません。ただしこのような物件でも、以下の書類を提出すれば、住宅ローン控除を受けられます。

・耐震基準適合証明書
・既存住宅性能証明書
・既存住宅売買瑕疵保険の保険付証明書

耐震基準適合証明書・既存住宅性能証明書を取得するためには、時間も費用もかかります。住宅ローン控除を受けたい場合には注意しましょう。

前住民の情報を聞く

中古住宅物件の購入時には、前住民の情報も確認しておく方が安心です。特に、前住民がなぜその物件を売りに出したのかはよく確認してください。内覧だけではわからなかった思わぬ欠点が発覚することもあるからです。

周辺環境を調べる

近隣住民の雰囲気や暗い時間帯の安全性、交通量、騒音といった周辺環境を調べることも、中古住宅物件の購入に失敗しないために重要です。周辺環境をより正確に把握するためには、1日の生活になぞらえて実際に行動してみることが望ましいです。通勤する時間帯に駅まで歩いてみたり、買い物に行く時間帯に近くのスーパーの様子を見てみたりすると良いでしょう。

必要な費用を調べ、予算を決める

中古住宅物件を購入する際に必要な費用は、物件そのものの購入費だけではありません。次の費用も必要です。

・印紙税（売買契約書や住宅ローン契約書の費用）
・仲介手数料
・融資事務手数料*
・ローン保証料*
・抵当権設定登記費用*
・火災保険料*
・所有権移転登記の費用
・リフォームもしくはリノベーション費用
（*住宅ローンを組む場合）

これらを踏まえた上で、事前に予算を決めて中古住宅物件を探しましょう。

リノベーションを前提に中古物件を探すときのチェックポイント

リノベーションとは、大規模な工事によって既存の住宅をよりよくし、価値を高めるものです。ここからは、リノベーションを前提に中古住宅物件を探す方に向けて、ポイントをご紹介していきます。

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間取りの変更がしやすい構造か

リノベーションによって間取りを変更したい場合には、建物の構造に注意しましょう。間取りの変更をしやすいのは、木造軸組工法・鉄骨系プレハブ工法・RC（鉄筋コンクリート）造のラーメン構造です。

一方、2×4（ツーバイフォー）工法や木質系・コンクリート系プレハブ工法、軽量鉄骨造は、間取りの変更が難しいとされています。この点にも注意して、中古住宅物件を選びましょう。

住宅ローンはリノベーションとセットがお得

住宅ローンは、リノベーション費用とセットにした方がお得です。住宅ローンは、基本的に住宅や保証人を担保とするのですが、リノベーション費用のローンは無担保です。そのため、リノベーション費用のローンは金利が高く設定されるのです。

しかし、住宅ローンとリノベーション費用のローンをセットにすると、リノベーション費用のローンに対しても住宅ローンの金利が適用されます。したがって、住宅ローンとリノベーション費用のローンをセットにした方がお得なのです。

賃貸から住みかえる場合、二重払いになることも

もともと賃貸に住んでいて、中古住宅物件を購入しリフォームやリノベーションをしたい場合には、賃貸の家賃と中古住宅物件の住宅ローンとの二重払いが発生する場合があります。その仕組みは以下の通りです。

・住宅ローンの支払いは、住宅引き渡しの月または翌月から始まる
・リフォーム、リノベーションは住宅引き渡し後でないとできないため、住宅引き渡し以降に開始
・リフォーム、リノベーション中は住宅に入居できないため、住宅ローンの支払い開始後も引き続き賃貸物件に住み続ける
・賃貸物件の家賃支払いと、住宅ローンの支払いが同時期に発生する

これについても事前に備えておかなければ、支払いで苦しむ可能性がありますので、ご注意ください。

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