築50年以上のマンション購入+リノベーションのポイントとは? 耐震性や管理状況の見方を解説

築50年以上のマンション購入+リノベーションのポイントとは? 耐震性や管理状況の見方を解説

築50年を超えるマンションは安く購入できるメリットがある一方で、耐震性や資産価値に不安が残ります。 今回は、築古マンションを購入した際におすすめのリノベーション実例と、購入時にチェックすべきポイントや注意点を解説します。

築50年以上のマンションの特徴

中古マンションの寿命は物件ごとに異なります。躯体と設備ではそれぞれ寿命が違うため、単純に築年数だけで寿命を決めることはできません。ここではマンションの一般的な寿命について説明します。

築古マンションのリノベーション例

築50年を超えるマンションを購入してリノベーションする際、具体的にはどのあたりをリノベーションできるのかを紹介します。

水回りのリノベーション

水回りのリノベーション

トイレや浴室、洗面台、キッチンなどの水回りは劣化が早いため、優先的にリノベーションを検討しましょう。 水回り部分はまとめてリノベーションすることで費用をおさえることも可能です。

フローリング・壁紙のリノベーション

フローリング・壁紙のリノベーション

和室の畳をフローリングに替えたり、おしゃれな壁紙クロスに張り替えるリノベーションは、比較的安価に施工できるポイントです。

肌触りのよい無垢材を使用したフローリングにすることで、温かみのある空間になります。あわせて自分好みのおしゃれな壁紙クロスにしてインテリアの映える部屋づくりができます。

無垢材フローリングのリノベーション|費用・価格の相場を解説!

間取り変更リノベーション

間取り変更リノベーション

家族の人数やライフスタイルに合わせて間取りを変更するリノベーションがあります。普段から和室を使用しない場合などは、間仕切りを撤去して広いリビングにしたり、子ども部屋を増やすためにひとつの部屋をふたつに分けるなどが可能です。

間取りの変更が最初から念頭にある場合は、間取りを自由に変更しやすい「ラーメン構造」のマンションを選びましょう。

間取り変更で暮らしやすい空間に――リノベーション費用とプランの立て方を解説

中古マンションの寿命は?

中古マンションの寿命は物件ごとに異なります。躯体と設備ではそれぞれ寿命が違うため、単純に築年数だけで寿命を決めることはできません。ここではマンションの一般的な寿命について説明します。

基礎や外壁などの躯体部分|50年以上

基礎や外壁などの躯体部分|50年以上

躯体とは建物の構造部分のことで、外壁や基礎部分、つまり天井スラブ・床スラブ・梁・柱等のことです。建物の基礎部分だけで見れば、50年以上の寿命があります。

躯体部分は、メンテナンスをしなくても比較的寿命は長いといえます。定期的な修繕を実施することで100年以上の耐用年数を確保することも可能です。

設備部分|約10~30年

水道管などの水まわりの設備は、常に水に触れているために劣化しやすい箇所といえます。給排水管の寿命は約26~30年、給湯器は約11年~15年ほどです。

そのため、マンションに長く暮らすには、浴室やキッチンなどの水回り設備の部分的な交換が必要です。

躯体部分だけでなく寿命の短い設備部分がきちんとメンテナンスされているかが、マンションの寿命を大きく左右します。

RC造(コンクリート造)|100年以上

RC造(コンクリート造)|100年以上

RC造の寿命はかなり長く、100年以上あるとされています。築60年、築70年経っていても、建物自体の寿命はまだ30年以上あるということです。

最近建築されている住宅は性能が向上しており、基礎や躯体に関しても大規模修繕で一部更新することできるため、寿命も100年を超えると言われています。ただし、この場合は設備部分などの適切な修繕をしていることが前提となります。

築50年以上のマンションを購入するメリット

築50年以上のマンションを購入するメリット

築50年を超えるマンションには、以下のような3つのメリットがあります。

メリット1:好立地な物件が多い

駅から遠いと競合物件も多くなり、マンションの価格も落ちやすくなります。資産価値を重視するなら、最寄駅から10分圏内は必須条件です。5分を切ればさらに価値が上がります。

買い手がつかない古い物件でも、都心で駅距離が近い好立地であれば賃貸にできます。借りる場合には利便性が重要視されるため、耐震性を気にしない入居者も少なくありません。

他人に部屋を貸すことで、家賃収入を得られます。好立地の物件の場合、一般の市場で売れない場合でも、買取再販業者に売却する方法もあります。一般個人への売却よりは安値で売ることになりますが、手間がかからない早期売却が実現できます。

メリット2:価格が安い

築50年マンションの最大のメリットは価格の安さです。マンションは新築が一番高く、築年数が古いほど価格も安くなります。築26年を超えると成約価格の平均は2000万円を下回るため、新築に比べて半額以下で購入できます。

築50年のマンションは現在の市場に出回っている中でもかなり古いため、手を出しやすいといえます。

メリット3:リノベーションにお金がかけられる

リノベーションにお金がかけられる

築50年以上のマンションは価格が安い分、浮いたお金で自由にリノベーションできるメリットがあります。リノベーション目的の方には購入するメリットはかなり大きいといえます。

ただし、築年数が古いとリノベーションやリフォーム費用もそれなりの金額になることが多いので、予算オーバーに注意が必要です。業者と相談しながら、どこまで工事を行うかを判断しましょう。

築50年以上のマンションを購入するデメリット

築50年以上のマンションを購入するデメリット

築50年のマンションはメリットがある一方、いくつかデメリットもあります。メリットだけで判断するのではなく、デメリットも考慮したうえで購入しましょう。

デメリット1:外観や設備が古い

リフォームやリノベーションが行われていない築50年のマンションは、外装や設備が古く、そのまま住む場合は不便に感じることがあります。 50年前に流行した間取りや内装デザインに古臭さを感じるかもしれません。

管理や修繕の状態によっては、室内の設備も劣化している可能性があります。物件によってメンテナンスの状況が異なるため、老朽化の進み具合を事前に確認しておく必要があります。

デメリット2:耐震工事が済んでいないことも

耐震工事が済んでいないことも

1981年以前の旧耐震基準で建てられたマンションは、贈与税の非課税制度や不動産取得税などの優遇が利用できないというデメリットがあります。

耐震工事が済んでいない旧耐震物件をそのまま売りに出した場合、価格が大きく落ちることは覚悟しておきましょう。

旧耐震基準であっても、適切な耐震補強工事が行われていれば、安全性も増します。耐震補強工事が行われているかどうかは、事前にチェックしておきましょう。

デメリット3:住宅ローンの審査が厳しい

築50年のマンションを購入する場合、金融機関によっては住宅ローンが組めない場合もあります。築年数が古すぎる場合、資産としての担保評価が付かないことがあり、審査は厳しめです。

仮に審査を通過したとしても、借入期間が短くなる可能性があります。35年などの長期でローンが組めないリスクがあるので、住宅ローンの利用を考えている方は、事前に銀行に確認を取っておきましょう。

デメリット4:売却しづらい

売却しづらい

マンションは築年数が古くなるほど価格が下がる反面、買い手の需要も減少するため、成約率も下がります。

中古マンションの成約率は築21年を超えたところで、成約率が20%以下に下がり、築26年を超えると新築と比べて半値以下の売却価格となります。

そのため、売却活動をスタートさせても、買い手が見つかるまで時間がかかることが予想されます。将来売ることを考えている場合は、ある程度長期戦を覚悟しておきましょう。

売却前のリノベーションで資産価値は変わる?

物件の価値を上げるために、売却前にリノベーションする人もいますが、リフォームしたからといって成約率が上がるとは限りません。むしろ、築古マンションを探している買い手は、自分好みにリノベーションしたいと考えている方も多いのです。

下手に手を入れるよりも、そのままの方が売れやすい場合もあることに注意しましょう。

耐震性は大丈夫?

耐震性は大丈夫?

地震が頻繁に起こる日本では、マンションの耐震性についても事前にきちんとチェックしておく必要があります。耐震基準には「新耐震」と「旧耐震」があり、それぞれの基準は大きく異なります。

【リノベと耐震】中古マンションって大地震で崩れたりしませんか?

築40年以上は「旧耐震」物件

築40年以上は「旧耐震」物件

新耐震は1981年6月から施行された耐震基準で、「震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる」とされています。

一方、旧耐震は震度5強よりも大きい地震に対する定めがありません。そのため、旧耐震では震度6強~7程度の大規模地震が起きたときに倒壊・崩壊する可能性があります。

大地震が不定期に続く日本では、新耐震物件であることが望ましいといえます。旧耐震物件を選ぶなら、耐震補強した物件が望ましいです。

そもそも旧耐震マンションは物件担保評価が低くなることがあり、融資対象外とする金融機関もあります。旧耐震物件は売りづらい側面もあるので要注意です。

耐震等級とは?物件ごとに異なる地震に対する性能を知ろう

メンテナンス・管理状況のチェックポイント

メンテナンス・管理状況のチェックポイント

マンションの寿命を延ばすには定期的なメンテナンスが必要です。マンションのメンテナンスや管理状況をチェックすることで、より現実的な寿命を把握できます。

大規模修繕の履歴、修繕計画があるか

一般的に給排水管など配管設備の寿命は約25~30年ほどですが、大規模修繕でメンテナンスが定期的に行われていれば問題ありません。築50年を超えているマンションでも、適切に修繕されていれば、長く快適に住み続けられます。

築50年のマンションを選ぶときは、これまでに実施された修繕履歴や、今後の長期修繕計画があるかどうかを確認しましょう。

修繕した内容や頻度、金額をチェックすることで、その物件の寿命をある程度見極められます。修繕がされていない場合は、老朽化が進んでいる可能性があるので要注意です。

建て替え予定があるか確認する

この先、中古マンションが建て替えられる場合、その負担額を住人で分担することとなる可能性があります。

建て替え費用の相場は、一戸あたり1000万円程度が見込まれます。築50年マンションに引っ越してすぐに負担を迫られる可能性がないか、事前にチェックしておくことが大事です。

管理費・修繕積立金の金額、滞納の有無

管理費・修繕積立金の金額、滞納の有無

マンションの修繕計画があっても、管理費・修繕積立金を滞納している住人の割合が大きい場合や、滞納額が大きい場合は、今後適切な修繕が行われない可能性があります。

管理費や修繕積立金の滞納額が大きくないか、管理費・修繕積立金の水準が相場と比べて適切かどうか、なども事前にしっかり確認しておきましょう。

マンションの管理レベルを見る

上記で、滞納額が大きいということは、管理組合(管理会社)の能力の低さも伺えます。

  • 内覧するときに外壁に大きなクラック(ひび割れ)がないか
  • 共用部分の清掃が行き届いているか ・掲示板の通知内容
  • 日付は新しいか などをみることで、管理レベルが推し量れます

物件を選ぶ際には、専用部分だけではなく、建物全体の状態や共有部分の管理がしっかり行われているかを確認しましょう。

資産価値が落ちにくいか

資産価値が落ちにくいか

築年数が古くても資産価値が落ちにくいマンションがあります。都心に近い駅近物件であれば、賃貸ニーズが高いため、古くなっても資産価値が下がりにくいといえます。

とくに駅から徒歩5分圏内など立地が良いマンションや都心部へアクセスしやすいマンションなら資産価値が高いため、値崩れしにくくなります。逆に立地が良くないマンションは、古くなるほど価値もどんどん下がっていってしまいます。

築50年マンションの購入には事前確認が必要不可欠

マンションの寿命は物件によって異なるため、築年数だけで判断することはできません。メンテナンスや管理がきちんと行き届いているマンションであれば、築年数が古くても長く快適な生活を送れます。

築50年マンションを購入して長く住み続けたいなら、事前に長期修繕計画や修繕積立金の滞納状況をチェックしましょう。好立地で耐震工事が施されている物件であれば、築年数が古くなっても資産価値が落ちにくいため、将来売却することも可能です。

築50年マンションは表面的なことだけ見て良し悪しを判断せず、未来の修繕計画までしっかり事前確認を行ったうえで購入を決めましょう。

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公開日 2020年12月15日
更新日 2021年11月30日

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