新築と中古、戸建て買うならどっち？費用の違いやメリットデメリットを比較

戸建てを購入する場合、中古住宅という選択肢もあります。中古住宅と新築住宅には異なる特徴があり、費用や設備、立地などさまざまな点を考慮して、どちらにするか決める必要があります。

今回は、新築住宅と戸建て住宅の費用の違い、メリット、デメリットなどを紹介します。

新築戸建てと中古戸建ての費用平均を比較

戸建て＝新築のイメージも強いものの、中古住宅という選択肢もあります。その際気になるのが、費用ではないでしょうか。こちらでは、新築戸建てと中古戸建てについて、2020年4～9月の首都圏のデータをもとに比較します。

中古物件を選ぶ人が年々増えている

上記のデータを見ると、中古住宅の購入が多いのがわかります。新築戸建ての成約件数は前年と比べて減少、もしくはほとんど変わっていません。

一方、中古戸建ては新型コロナウイルス感染症の影響で4～6月期は減少していましたが、その後上昇に転じており、7～9月期の成約件数は1990年5月の集計開始以降過去最高を記録しています。

平均価格は440万円中古が安く、平均面積は広いため、新築よりも大きくて安い物件が好まれて購入されていることがわかります。

思ったよりも平均価格の差があまりないと思われるかもしれませんが、これは、データでは見えない「立地」の影響も考えられます。中古戸建ては駅や施設が近い物件が多い傾向にあり、新築は駅から遠いなど立地があまりよくないことが多いです。

ただしこの比較結果はあくまで平均値のため、希望の立地や広さによって価格帯は異なります。

中古戸建てのメリット

新築戸建てと中古戸建てのどちらを選ぶかは、両方のメリットやデメリットを比較することが大切です。こちらでは、中古戸建てを購入するメリットを紹介します。

費用が安い

価格の高い新築戸建てと比較して、中古戸建てのメリットは費用の安さにあります。土地の価格は基本的に変わりませんが、建物の価格は年数の経過とともに徐々に下がっていき、築古の中古戸建てともなると、土地代のみで販売しているケースも。

初期費用で浮いた分を新しい設備の導入費用に回したり、リノベーション費用に回したりと、希望に合わせた運用ができるのも魅力です。

現物を見て決められる

中古戸建ては現物を見てから購入できるのも、新築との違いです。

時間ごとの日当たりや風通しなど、建物が完成していないと確認できないポイントも多くあります。細部まで確認したうえで購入するかどうか決められるため、住み始めてから後悔する可能性が低いといえます。

希望の立地で探しやすい

立地やエリアに強い希望がある場合は、中古戸建てを探すのがおすすめです。

駅前などの便利な立地に新築戸建てを建てるのは難しいですが、中古戸建ては一定の供給量があり、希望する立地が限定されている場合でも比較的好みの物件を見つけやすい傾向にあります。

設備が元々ついている場合がある

中古戸建てでは、一部の設備が元々備わっていることがあります。足りないものを購入するだけで済むため、費用を格段に安く抑えられます。

ただし、なかには使い古された設備がそのまま残っているケースもあります。住み始めてからすぐに故障し、買い替えが必要になることも珍しくありません。また、中古の設備であるため、使用感が気にならない人向けといえます。

リノベーションで新築同様に改修できる

中古戸建てでは、物件の古さや設備の使用感が気になるところですが、リノベーションを行えば新築同様に改修できます。

一定の費用がかかりますが、購入費用で浮いた分を資金とすれば、持ち出しを新築の購入費用より安価に抑えることも可能です。近年では、あえて物件価格が大きく下がる築20年前後の物件を購入して、リノベーションを行う方が増えています。

中古戸建てのデメリット

こちらでは、中古戸建てを選ぶ際のデメリットや注意点を解説します。

旧耐震基準で建てられた可能性がある

築年数の経過した中古戸建ては価格が安いというメリットがある一方、設備の老朽化や耐震性の不安を抱えています。

とくに、旧耐震基準で建てられた建物（1980年以前）の場合、近年日本で多発している大規模地震に耐えられない可能性があります。

中古戸建てを購入する際は、新耐震基準（1981年）以降の物件を選ぶ、旧耐震基準の物件は耐震基準適合証を受けることなどが大切です。

不具合が出やすく維持費がかかる

中古戸建ては設備だけでなく建物も劣化しているため、住み始めてから突然不具合が生じることもあります。

そのたびに修繕が必要となり、結果的に新築戸建てと同等の費用がかかるケースも。中古戸建てを購入する際は、購入費用だけでなく維持費も考慮する必要があります。

保証がない、もしくは保証期間が短い

前述の通り、中古住宅における瑕疵担保責任はかなり限定されています。購入後の欠陥（瑕疵）に対するリスクヘッジは、新築住宅に及ばないといえます。中古戸建てを購入する場合は、2～5年の保証を受けられる瑕疵保険に加入しましょう。

仲介手数料がかかる

中古戸建ては個人間で売買することもできますが、さまざまなトラブルにつながる可能性がありおすすめしません。

ただし、不動産会社から購入する場合は一定の仲介手数料がかかります。宅地建物取引業法により、取引額に応じて仲介手数料の上限が定められていますが、計算が煩雑になるため以下のような計算式で算出されるのが一般的です。

《仲介手数料＝（売買価格（税抜）×3%+6万円）×消費税》

購入価格が大きくなるほど負担も大きくなるため、事前の資金計画で考慮しておくことが大切です。

新築戸建てのメリット

こちらでは、新築戸建てのメリットを解説します。

自分のための新しい家という感覚

新築戸建てを好む方の多くは、「誰も使用していない自分のための新しい家」という点に魅力を見出しているケースがほとんどです。

日本では依然として戸建て＝新築というイメージが強く、欧米諸国と比べてリフォームやリノベーションに対する意識もあまり高くありません。

設備の交換も故障や不具合が生じるまで行わない方も多く、中古住宅を購入すると設備の劣化具合に幻滅することもあります。

新築住宅であれば、そういった心配はなく、新しい建物で新しい生活を開始できます。気持ちの問題ではあるものの、生涯でもっとも大きな買い物といわれる家だからこそ、「新築に住んでいる」という満足感は見逃せないポイントです。

最新の設備｜維持費用がかからない、トラブルが起きにくい

中古戸建ての場合、設備が備え付けのケースも多く、それを使い続けるとなると故障や不具合が生じるごとに修理費用などが発生します。

新築戸建ての場合は新しく設備を用意するのが一般的で、最新の設備を導入することで修理や点検の負担が少なくなり、維持費用も安価に抑えられます。最新の設備として人気なのが、太陽光発電システムや家庭用蓄電池などの環境に配慮した設備です。

税制上の優遇が受けられる

住宅を購入する際はさまざまな税金を負担する必要がありますが、生活基盤である住宅にかかる税金については優遇措置が設けられています。

そして、新築住宅は中古住宅より手厚い優遇措置を受けられる点がメリットです。こちらでは、3つの税金の優遇措置について表で紹介します。

上記表の中古住宅の優遇制度については、築20年以内もしくは新耐震基準に適合すると証明された建物に限られます。

そのため、築年数の経過した耐震性能が確保されていない中古住宅については、各種優遇が受けられません。税制上の優遇という面では、新築住宅に軍配があがるケースがほとんどです。

構造面の保証がある

新築住宅については、販売した事業者に対して10年間の瑕疵担保責任が義務付けられている点もメリットです。

瑕疵担保責任とは、住宅に欠陥（瑕疵）があった場合の保証制度のことで、2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」で定められました。

この点、中古住宅の売買については、売主の瑕疵担保責任を免除する特約を結ぶのが一般的です。

免除しない場合であっても、引き渡しから3カ月程度と、新築と比べると極端に短期間であるケースがほとんどです。近年普及している中古住宅の瑕疵保険の保証期間も、最大5年前後と十分ではありません。

購入後の保証という点を考えると、新築住宅が有利といえそうです。ただし、新築住宅のどんなトラブルでも保証されるわけではありません。基礎や柱・壁・屋根などの構造上重要な部分に限って10年間の瑕疵担保責任が認められる点は理解しておきましょう。

新築戸建てのデメリット

こちらでは、新築戸建てのデメリットについて解説します。

費用が高い

新築戸建ての最大のデメリットは、購入費用の高さです。2020年4～9月期のデータでも、新築戸建てと中古戸建ての費用には500万円程度の開きがあり、エリアや立地によってはさらに大きな差があるケースも。

家は購入して終わりではありません。住みやすい家にするために新しい設備を購入したり、家族が増えたときにはリフォームをしたりと、ライフスタイルの変化に応じてお金がかかるシーンは何度も訪れます。

そのため、物件価格が高く初期費用のかかる新築戸建ては、費用面が原因で断念する方も多いようです。

立地の選択肢が狭い

戸建てを購入する場合は、できるだけ立地のいい場所にしたいと考えるものです。

しかし、駅や商業施設の近く、高台などの災害に強いエリアのように、便利な土地の多くは、すでに建物が立ち並んでいます。理想的な土地が見つかっても、地価が高すぎて予算オーバーというケースも珍しくありません。

そのため、新築戸建てを建てる場合は立地の選択肢があまりなく、郊外の造成地が中心です。都会の中心地や利便性の高いエリアに新築戸建てを構えたいと考えている方は、とくに注意が必要です。

イメージと異なる場合がある

新しく注文住宅を建てる場合はもちろん、新築の分譲戸建てを購入する場合も未完成の状態で販売する「青田売り」という手法が主流であり、実際の物件を確認して購入することはできません。

モデルルームを見て購入することになりますが、モデルルームには以下の3つの注意点があります。

• オプション設備が多く実際の仕様とは異なる可能性がある
• 家具の配置がデザイン重視になっていることがある
• 実際の間取りとは異なることがある

そのため、完成後の住宅を見ると、「イメージと違う」といった印象を抱く方も多いようです。建物や内部を見てから購入したい方は、売れ残った物件や中古戸建てから選ぶようにしましょう。

設備をすべて用意する必要がある

多くの新築戸建てでは、設備を自ら用意する必要があります。エアコンや照明など生活に欠かせないものは、住み始めと同時に必要となるため、購入費用に上乗せして予算がかかります。ゆとりを持った資金計画が重要です。

家を買うときの選択肢｜戸建てとマンション

家を買うときは、戸建てだけでなくマンションという選択肢もあります。戸建てとマンションを比較する場合、毎月あるいは毎年発生する費用に着目しましょう。

マンションでは、戸建てでは必要のない管理費や修繕積立金などがかかるため、生涯住み続けることを考えると費用は高くなる傾向にあります。以下の表でご確認ください。

戸建ての場合は、自ら建物の管理や敷地の清掃を行うため、管理費は発生しません。マンションの場合は、規模によって変化するものの、毎月1万円前後かかるとすると10年で120万円ほど必要です。30年、40年住み続けることを考えると、管理費だけでも大きな差になります。

一方、戸建ての場合は建物を補修するための修繕積立金を自ら用意する必要があります。マンションのように定期的に積み立てていればあまり問題になりませんが、準備不足だとまとまった金額が突然必要になることも。

ただし、戸建ての場合は修繕箇所の裁量も自分にあるため、費用のかかる大規模修繕は構造上重要な部分だけにするなど費用を抑える工夫も可能です。両者のメリットやデメリットを比較したうえで検討することが大切です。