リノベーションのデメリットとは? デメリットから考える中古住宅購入のリスク回避方法

リノベーションのデメリットとは? デメリットから考える中古住宅購入のリスク回避方法

リノベーションのメリットとデメリットを理解して、後悔のない住まいづくりを目指しましょう。この記事では、中古物件を探すときの注意点を解説し、リスクを回避するための具体的な対策方法を提案。

住宅購入の選択肢として、中古物件のリノベーションを検討している方はぜひご覧ください。

リノベーションのメリット

リノベーションの魅力といえば、理想の住まいを「探す」のではなく、「造る」ということ。加えて、新築を買うよりも大幅に費用を抑えられます

物件の選択肢が多いことや、資産価値の向上という面で中古リノベーションを選ぶ方も増えてきています。

この4つの視点で、リノベーションのメリットを解説していきます。

リノベーションとは

メリット1:物件の選択肢が新築よりも圧倒的に多い

物件の選択肢が新築よりも圧倒的に多い

中古住宅は、立地や周辺環境、交通の便から物件を探しやすく、職場や学校への通いやすさを条件に加えやすくなります。

中古マンションの供給件数は年々増えており、首都圏では2016年に新築の供給件数を中古の成約件数が上回りました。

2019年の首都圏の新築マンションの供給数3万1238件に対して、中古マンションの新規登録数は20万4891件と、6倍以上の物件が登録されています。

《参考》
東日本不動産経済流通機構
不動産経済研究所

メリット2:新築よりも少ない費用で住める

中古住宅はリノベーションをしたとしても、新築物件よりもトータルコストを抑えられます

2019年の首都圏の新築マンションの平均価格5980万円に対し、中古マンション(成約物件)の平均価格は3442万円

平均価格からみると、1000万円のリッチなリノベーションを施しても1500万円の差があることがわかります。

メンテナンスが行き届いた中古マンションであれば、300万円程度の簡単なリフォームで済む場合もあり、費用をより抑えられた事例もあります。
360万円の表層リノベーション事例

《参考》
東日本不動産経済流通機構
不動産経済研究所

メリット3:間取りやデザインを自分の生活様式に合わせられる

間取りやデザインを自分の生活様式に合わせられる

中古住宅はマンション・戸建てにかかわらず、リノベーションで間取りまで変えることができます。

壁や設備をすべて取り払ってフルリノベーションを施せば、注文住宅のようにキッチンや水回りの設備をオリジナルの仕様にオーダーできます。

最近では、窓際の広くて明るい海外のようなリビングへのリノベーションが人気があります。

間取り変更の費用相場を見る

メリット4:資産価値の向上が期待できる

住宅の資産価値というのは年々下がっていくものですが、築古物件をリノベーションすることによって、資産価値が下がりにくくなることが期待できます。

資産価値という観点でリノベーションするのであれば、最新設備を導入したり、耐震性や断熱性などの機能向上を検討してみましょう。

資産価値が下がらない中古物件の特徴

リノベーションのデメリット

中古物件購入とリノベーションの意欲が高まったところで、いざ探し始める前にデメリットについても解説します。デメリットを知ってからよく検討しましょう。

  • 購入から住むまでに時間がかかる
  • 耐震性や耐久性の不安
  • 間取り変更できない構造の建物もある
  • 住宅ローンよりも金利が高い

上記の4つの視点から、リノベーションのデメリットを解説していきます。デメリットを理解して、リスクを回避していきましょう。

デメリット1:購入から住むまでに時間がかかる

購入から住むまでに時間がかかる

中古物件をリノベーションをするとなると、買った物件にそのまま住むよりも、綿密な計画を立てる必要があります。購入後の着工となるため、引き渡しまで時間がかかるという点に注意しなければいけません。

フルリノベーションともなると着工してから半年ほどかかることもあるため、その期間の仮住まいの用意が必要です。

賃貸の場合は家賃とローンの二重払いが発生するため、一時負担が大きくなることを想定しておきましょう。

また、賃貸の契約更新のタイミングやお子様の就学に合わせて引っ越しを完了させたい場合は、そのスケジュールを考慮してスケジュールを逆算して進めていかなければいけません。

デメリット2:耐震性や耐久性の不安

築年数の古い物件を選ぶ時は、「耐震性」にも考慮する必要があります。

なぜなら、1981年に耐震基準が大幅に見直され、それよりも前に建てられた住宅は、「新耐震基準」で建てられた住宅よりも耐震性が劣る可能性があるからです。耐震性以外にも、建物の老朽化によって耐久性が落ちていることもあります。

不安があれば不動産紹介の担当者に相談しましょう。会社によっては、耐震性や耐久性を考慮した物件探しをサポートしてくれる会社もあるので、業者選びの際にそういったサポートがあるかを確認してみるといいでしょう。

デメリット3:間取り変更できない構造の建物もある

間取り変更できない構造の建物もある

間取り変更を想定した物件選びは、素人の判断が難しいため、リノベーションの知識がある担当者と探していく必要があります。

マンションの構造によって「取り壊せない壁」も存在するからです。

団地や古い集合住宅に多い「壁式構造」は、建物をそれぞれの壁で支えている構造のため、構造部分の解体ができません。配管が壁に埋まっている場合は水回りの配置変更も難しいです。

「ラーメン構造」であれば柱や梁で建物を支えているため、室内の壁を解体することができます。

間取り変更の費用とプランの立て方

デメリット4:金利が高くなることも

リノベーションのみを行う場合には、リフォームローンが適用されます。リフォームローンの金利は住宅ローンに比べて高くなる傾向があります。

ただし、中古物件を購入してリノベーションを行うということであれば、リノベーションの施工費も住宅ローンに組みこむことが可能です。

住宅ローンにまとめるためには、ローン審査の時点で物件購入とリノベーション費用を合わせた見積書が必要になります。ワンストップリノベーション会社であれば、物件探しからリノベーションまでを一貫して行っているため、ローンをまとめる手続きがしやすいです。

リノベーションのローンの選び方

デメリットを回避するには

リノベーションには前述のような欠点もありますが、このリスクを回避する方法があります。

オールワンストップリノベーションを利用する

オールワンストップリノベーションを利用する

オールワンストップリノベーションサービスを利用すれば、完成までの時間短縮や、リノベーションに適した物件選びができ、不安を軽減できます。

ワンストップリノベーションとは、物件探しからリノベーション工事までを一社にまとめて任せられるサービスのことです。ワンストップリノベーションには2種類あります。

  • オールワンストップリノベーション
    他社への外注を含まず、自社内で完結
  • パーシャルワンストップリノベーション
    窓口はひとつだが、不動産会社や設計事務所、施工会社はそれぞれ他社に仲介する

オールワンストップリノベーションは、仲介を挟まないため手数料分が安くなったり、契約や打ち合わせの手間が減ることで完成までの時間が短縮できるといった利点があります。

ワンストップリノベーションとは

LogRenoveは無垢材の製材からデザイン、施工まですべて自社内で完結する、唯一無二のオールワンストップリノベーションブランドです。

セミナーを活用して最新の情報を集める

リノベーション会社が開講しているセミナーや勉強会、相談会に参加することは、情報収集や業者選びに最適です。

その道のプロが、資金計画や物件相場など素人には難しい話をわかりやすく解説してくれます。また、その会社の施工事例や価格相場を知ることもできるので、業者の特徴を知ることができます。

「個別に問い合わせすると囲い込みされて断りづらくなりそう…」と心配される場合は、より気軽に参加できるセミナーを活用すれば、複数業者を比較しやすいでしょう。オンラインで開催していることもあります。

中古物件内覧のチェックリストを用意する

物件購入の判断材料は、自身でも用意しておく必要があります。不動産担当者がアドバイスをくれるとはいえ、最終的な判断をするのは購入者自身だからです。

判断材料を一覧化しておけば、チェックするべき箇所の見落としを防げるため、内覧がスムーズになります。

LogRenoveでは、中古物件の内覧時に使えるチェックリストを無料配布しています。(チェックリストのダウンロードには無料会員登録が必要です。)

戸建て住宅と中古マンションのメリットデメリットを比較

戸建てと中古マンション、それぞれにメリットとデメリットがあります。

実際には購入者の好みによるところが大きいですが、費用やリノベーションのしやすさ、物件の探しやすさなどから比較していきます。

長い目で見てどちらが自分に合っているかの判断材料にしてください。

中古戸建て中古マンション
リノベーションの自由度〇高い△構造や規約による
資産価値〇土地が持てる△土地は持てない
購入以外の費用〇共益費・修繕積立金なし△共益費・修繕積立金あり
物件の価格△高め〇低め
選択肢の多さ△少ない〇多い
メンテナンス△自身で行う〇管理会社の大規模修繕あり

リノベーションの自由度

リノベーションの自由度

戸建てのほうがリノベーションの自由度は高くなります。

マンションは、管理会社がそれぞれ規約を用意しており、工事範囲も規約で決められています。マンションの構造によるところが大きく、水回りの配置変更ができないこともあります。外観はもちろん、玄関扉やバルコニーなどの共用部分に手を加えることは禁止されています。

比べて戸建ての場合は建物そのものと土地自体が自分の所有物なので、水回りの配置や外観にいたるまで手を加えることができます。法律の範囲内でバルコニーやサンルームを増設することもできます。

資産価値

戸建ては「土地を持てる」という点で資産価値が高いと言えます。戸建てであれば将来手放す際に、建物自体に資産価値がなくても、「土地を売る」ということができます。

ただし、資産価値というのは立地や周辺環境にも左右されるため、戸建てでもマンションでも、駅から離れていたり不便な場所の場合は、売りに出しても買い手がいないということになる可能性はあります。

購入以外の費用

購入以外の費用

マンションには共益費や修繕積立金が発生します。毎月のローン以外にも支払いが発生するため、購入前にしっかりと確認しましょう。

戸建ての場合はどちらも発生しませんが、「修繕」に対しては、自分で用意しておいたほうが安心です。設備の故障や水漏れ、配管の老朽化などが発覚したときに自身で修繕の手配をする必要があるからです。

中古戸建てのリノベーション費用について

物件の安さ

同じ条件で探せば戸建てよりも中古マンションのほうが安い傾向にあります。

戸建ては土地代がかかる分、利便性の高いエリアで探すと予算と見合わないことも。また、土地代だけで購入できるような安い築古の戸建ては、老朽化がはげしくリノベーション費用が高くついてしまう可能性もあります。

中古マンションのリノベーション費用について

物件の選択肢

物件の選択肢

物件の選択肢は中古マンションのほうが圧倒的に多いです。

2019年の首都圏の新規登録数は、中古マンションが20万4891件、中古戸建住宅が7万2525件と3倍近くも差があります。

また、駅前などの好立地で探すとなると、よりマンションのほうが物件数が多い傾向にあります。

定期的な修繕や日々の管理

共益費や修繕積立金を支払っている分、メンテナンス面で比べたらマンションの方が楽です。

マンションにもよりますが、エントランスなどの共用部分は管理会社が掃除をしてくれますし、配管や外観の老朽化については、管理会社が大規模修繕を計画しています。

戸建てを持つということは、建物自体のメンテナンスを自身で考えていく必要があるということを覚えておきましょう。

リノベーション体験者の声

リノベーションの本当の魅力は、体験者が実感した生の声を聞くのが一番!LogRenoveのリノベーションサービスを利用したお客様の声を紹介します。

条件に妥協しない物件探しを実現

条件に妥協しない物件探しを実現

共働きなので私の実家と、2人の職場に出やすい場所で物件を探していました。子どもの保育園の手続きが3月に控えていたので、それまでに住めるというのが条件。予算が決まっていたのと、ペット可(猫2匹)と難しい条件もありました。

主人と休みが合わないことも多く、私だけや主人だけで見学に行くこともあったので、コンシェルジュの方は大変だったと思います(笑)。最後は2人で見学して無事に決まりました!

キッチン周辺にお気に入りのタイルを貼ることや飾り棚をつくることで、自分らしさを演出できたのかなと思っています。愛猫のためには、全てのドアに小さな出入り口をつけてもらいました。

1匹はリビングのソファ下にいることが多いのですが、もう1匹は部屋を自由に行き来して好きなところで過ごしています(笑)。

事例を詳しく見る

ローンをまとめたことで経済的負担も軽く

ローンをまとめたことで経済的負担も軽く

結婚してしばらくは共働きを続けることにした私たちは、二人で入居する物件を探していました。

自宅までやや坂があり少し気になりましたが、高台のため1階ながらとても見晴が良い環境であったこと、駅前には買い物施設が充実しており、何より駅まで5分という好立地であることが決め手となり、購入することにしました。

当初、郊外の物件も検討していたのですが、コンシェルジュの方の提案通り、妥協せずに探し続けてよかったと思います。

仕事が中心の私たちとしては、都心へのアクセスがよく、流行の店、スポットへすぐに遊びにいける今の生活がとても合っており、平日、週末ともにとても充実しています。

自分たちでデザインしていく作業は、とても楽しくて充実した時間でした。さらに、低金利で住宅ローンを組むことができました。

経済的な負担が軽くなったことがとても大きく、感謝しています。想定よりも余裕ができたので、二人で海外旅行に行くことを計画中です(笑)。

事例を詳しく見る

防音性を高めて静かな住みよいマンションに

防音性を高めて静かな住みよいマンションに

都内でアクセスのいい新築や築浅物件は少なく、どうしても駅から距離があることになってしまいますが、理想の立地にあるオーダーリノベ物件なら自分好みで自由にリノベーションする事ができ、選択肢が広がりました。

生活導線にこだわった間取りは、毎日の生活にもストレスを感じません。

二重床、二重天井へ変更したことで、とても静かな空間をつくることができ、マンション特有の物音が気になることは、ほぼなくなりました。

オーダーリノベは時間と手間を省けたのと、諸費用を抑えることができたことはもちろん、何よりもライフスタイルに合わせた間取りや設備、建具などのプランニングをしてくれたことがとても大きかったです。

到底自分では思いつかないアイデアばかりでしたので、とてもありがたかったです。生活の利便性も担保しつつ、住空間も妥協しない。まさにオーダーリノベの最大の醍醐味を享受できたと思っています。

事例を詳しく見る

◆こちらもおすすめ◆

築50年以上のマンションの耐震性や管理状況の見方

知っておきたいリノベーションの失敗談

リノベーション箇所別のおしゃれで便利なアイデア集

公開日 2020年10月26日
更新日 2021年9月8日

LogRenoveをフォローする

販売中のおすすめリノベ物件

人気イベントランキング