リフォームでローン控除を受けるには？控除の条件や必要書類について解説

リフォームの工事費用にもローンを組むことができるため、まとまったお金がなくてもリフォームは可能です。

必要となる申請をおこなうことでローンの控除も受けられるため、お得に支払いができます。今回は、リフォームでローン控除を受けるにはどうすればいいか、控除の条件や必要書類について解説します。

リフォームの住宅ローン控除とは

リフォームの際に受けられる控除は、所得税控除の一種で住宅ローン減税とも呼ばれています。毎年、支払いが残っているローン残高の1％に相当する分を控除されます。

どのような措置が受けられるのか、詳しく確認しましょう。

控除額は税額から直接差し引く

この控除は課税される額から直接、受けられる控除額を差し引きされます。

住宅ローン控除は基本的には所得税から減額されます。所得税額よりも住宅ローン控除の金額のほうが大きくて控除額が残るような場合には、さらに住民税からも差し引かれます。

控除期間は基本的に10年間

住宅ローン控除は基本的に10年間適用されます。所得税から控除できるものの中でも、住宅ローン控除は適用できる期間が長いことも特徴のひとつです。

控除期間には例外もあり、「住宅ローン減税の拡充措置」に該当する場合は、13年に延長されます。

この措置は、2019年10月1日に消費税が10％へ増税になった影響で導入されました。控除期間の延長の条件は、消費税10%で住宅を購入し、2020年12月31日までに購入した物件に住むことです。

住宅ローン減税の拡充措置についてくわしくはこちらをご覧ください。
住宅ローン減税の期間が延長。対象者や控除の条件は？いつまで適用される？

リフォームローン控除の基本適応要件

リフォームのローン控除の対象になるには、適用要件があります。これからリフォームと控除申請を考えている方はご確認ください。

なお、申請する時期によって要件が変更している可能性があるため、国交省や税務署のホームページを見て申請をおこなう年の情報をしっかりと確認しましょう。

住宅の引渡しや工事の完了から6カ月以内に自ら居住する

リフォームの住宅ローン控除の対象になる条件、ひとつ目は「6カ月以内に自ら居住すること」です。住宅を購入して引渡した日にちや工事の完了日から6カ月以内に自ら居住しないと、住宅ローン控除の対象にはなりません。

住宅ができたらすぐに住むならいいですが、「実際に住む時期よりも早めに住まいを作っておこう」と思っている場合には注意しましょう。

リフォーム工事費が100万円を超える

ふたつ目の控除の対象になる条件は、「リフォーム工事費が100万円を超えること」です。リフォーム工事でかかった金額が安く済み、100万円を超えなかった場合にはリフォームの住宅ローン控除の対象になりません。

ほんの一部分だけの簡単なリフォーム工事ではなく、ある程度の規模のリフォームをした場合に対象となるため注意が必要になります。

100万円の費用でできるリフォーム・リノベーションの例はこちら

リフォーム後の床面積が50平米以上

3つ目の控除の対象になる条件は、「リフォーム後の床面積が50平米以上あること」です。この床面積は登記簿に登録される面積で判断されます。

なお「リフォーム後の」とは増設工事で床面積が増えることがあるからです。

ローンの返済期間が10年以上

4つ目は、「ローンの返済期間が10年以上あること」です。ローンで借り入れた金額の償還期間が10年よりも短い期間の場合には、住宅ローン控除の対象にはなりません。

「先のことは分からないから早めに返済できるようにしよう」と考える人も多いですが、住宅ローン控除の対象にしたいのであればローンの返済期間が10年以上ある状態にしておきましょう。

年収が3000万円以下

5つ目の控除の対象になる条件は、「年収が3000万円以下であること」です。あくまで「ローンの返済が大変な時期なので免除してあげよう」というのがこの制度の目的です。

そのため、年収が高くてローンの返済をしていても生活が苦しくならなさそうな場合には住宅ローン控除の対象にはなりません。

要件が多くて把握できない。自分の場合は対象になるのかをプロに診断してもらいたいという場合は、LogRenoveの住宅ローン減税についての基礎講座がおすすめです！

適応されるリフォーム工事内容

リフォーム内容によって、住宅ローン控除の対象が決まります。適応される工事内容例を紹介します。

いずれかの改修工事であること

• 増築、改築などの大規模の修繕などの工事
• マンションなどの床や階段、壁の過半にあたる一定の修繕・模様替の工事
• 居室やキッチン、浴室などの修繕・模様替えの工事
• 耐震改修工事
• バリアフリー改修工事
• 省エネ改修工事

リフォームでかかった費用から控除額を差し引いた金額が100万円を超えること

居住部分の工事費がリフォーム全体の費用の2分の1以上を占めること

上記以外は控除対象外となります。詳しくは国税庁のホームページを確認してください。

リフォームローン控除の対象外となる要件

住宅をリフォームした際に、ローン控除の対象外となってしまう要件も確認しましょう。

自分（名義人）がメインで住まない住居

住宅ローン控除の対象になるのは、あくまで居住用の家です。基本的に、この控除は自分（名義人）がメインとして住まない家には適用ができません。

住宅ローン控除は「自宅を購入するために必要な負担を少し軽くしてあげよう」という目的の税制優遇措置なので、購入する家が購入者の自宅ではない場合には対象にならないのです。

• 投資用に購入した物件
• 親に住んでもらうために購入した物件
• 親名義で購入した物件

などは対象外となります。自宅として住む場合でも、購入時の名義には注意してください。

会社・親・知人からの借り入れ

銀行からの借り入れではなく「会社・親・知人から借り入れをおこなった場合」も住宅ローン控除の対象になりません。銀行でローンを組んだ金額が対象なので、気を付けましょう。

中古住宅・中古マンションを買う場合は築年数に注意

中古物件を購入して住む前にリフォームをするとき、控除の対象になるかどうかは、物件の築年数がひとつの基準になります。

なぜ築年数が関係あるのかというと、旧耐震の物件は現在の耐震基準に満たないものが多く、安全面に保証がないからです。

おおまかに言うと、1981年（昭和56年）以降に建設した物件が「新耐震」。それ以前は「旧耐震」です。

新耐震と旧耐震についてくわしくはこちら

耐震基準に加え、「耐用年数」も考慮された基準となります。建物の構造によって耐用年数が異なるため、それに応じて基準となる築年数も変わってきます。

非耐火建築物（木造・軽量鉄骨造り）｜築20年以内

木造建築や軽量鉄骨造りの中古物件なら「築20年以内」が条件となります。なぜ20年かというと、木造は他の建築様式よりも耐用年数が短いからです。

ただし、この条件に当てはまらない物件でも住宅ローン控除の対象にできます。後述する耐火建築物でもそうですが、ある条件を満たしていれば控除の対象になり通常通り適用されます。

耐火建築物：築25年以内

耐火建築物の場合には「築25年以内」がリフォームの住宅ローン控除の対象です。

耐火建築物とは、RC造りと呼ばれるような鉄筋コンクリートで建築された物件のこと。鉄骨鉄筋コンクリート造り鉄骨造り、コンクリートブロック造り、れんが造りなどもこの一種。

耐火建築物である鉄筋コンクリートの住宅は壊れにくく、法定耐用年数も長いことから、木造建築の住宅よりも長い期間に設定されています。

耐震基準適合証明された住宅：築年数不問

上記の基準よりも築年数が古い物件であっても、控除対象になる物件があります。「耐震基準適合証明された住宅」であれば、築年数は不問になります。

耐震基準をクリアしていることを証明するには、下記のいずれかの書類を用意する必要があります。

• 耐震基準適合証明書
• 既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）

「耐震基準適合証明書」の有効期限は2年間です。取得後2年を過ぎている場合にも、控除の申請には使えなくなるため注意しましょう。

耐震基準適合証明書の取得方法はこちら

かし保険への加入でも耐震性を証明できる

または、「既存住宅売買かし保険」への加入条件の中に耐震基準も含まれているため、この保険への加入を証明すれば、それが現行の耐震基準に適合しているという証明にもなります。

瑕疵（かし）保険について詳しくはこちら

引き渡しの前に取得する必要がある

これらの証明書は、いずれも引き渡しの前に取得する必要があります。引き渡し後に取得してもローン控除は受けられません。

マンションの耐震診断は、そのマンションの管理組合が実施するものなので、個人では実施できません。築古の中古住宅購入でローン控除を受けたい場合は、耐震診断を受けている物件に絞って探しましょう。

LogRenoveでは、中古物件の耐震性について知識を深められるセミナーをご用意しています。物件購入前に知識をつけたい人におすすめのセミナーです。

必要な手続きと書類

住宅ローン控除の対象にするために必要な手続きと書類も確認しましょう。

確定申告：初年度のみ必要

住宅を購入して住宅ローン控除の申請をおこなう初年度は、確定申告が必要です。

確定申告は、税務署や確定申告会場で直接書類を提出するか、郵送やパソコンを使った電子申告かのどちらかの方法でおこないましょう。

会社員の場合あまりなじみがない確定申告ですが、期限内に必要書類とともに提出すればいいため手続き自体はさほど難しくありません。

確定申告を受け付けている期間は2月16日から3月15日まで。土日の関係で変動する可能性もあるため、毎年確認しましょう。

年末調整：初年度以降から書類のみで申請できる

初年度のみ確定申告をおこなえば、2年目以降からは年末調整で簡単に申請ができます。勤務先には生命保険料控除申告書と住宅ローン控除に必要な書類をあわせて提出が必要です。

必要な書類は「住宅借入金等特別控除証明書」や「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」。住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書は原本が必要です。

「住宅借入金等特別控除証明書」は税務署から送られてきますが、そのためには初年度の確定申告の際にチェックしておくべき場所があります。

確定申告書の中に「控除証明書の要否欄」があるため、忘れずに「要する」の側にチェックを入れましょう。もしも「要する」に丸をつけていなかった場合は、税務署で発行手続きが必要になります。

住宅ローン控除で戻る金額の計算方法

住宅ローン控除で戻る金額が分かっていれば、資金計画も立てやすくなります。実際に住宅ローン控除を適用した場合に、どれくらいの金額が戻ってくるのかを計算してみましょう。

住宅ローン控除で戻る金額の計算方法は、年末時点でのローン残高の1%か、最大控除額である40万円を比べて、金額が少ないほうが適用されます。

年末時点でローン残高が3000万円ある場合その1%は30万円になり、最大控除額である40万円より少ないため、30万円が控除として戻る金額です。

年末時点で残高が4000万円以上ある場合には最大控除額40万円のほうが少ないため、40万円が住宅ローン控除で戻る金額です。

「お金を借りている状態は好きじゃない」として、繰り上げ返済にしたりローンの期間を短期間にしたりする場合もあります。

この場合も控除額年末の残高をもとにして計算するため、繰り上げ返済などで早めに返済していると控除が受けられる金額は減るため、注意しましょう。

住宅ローン控除とリフォーム控除は併用可能

住宅ローン控除のほかにリフォームで対象になるのはリフォーム控除です。実は、これらの控除は併用ができます。リフォーム控除は、主に下記の3種類です。

• 住宅借入金等特別控除
• 特定増改築等住宅借入金等特別控除
• 住宅特定改修特別税額控除

それぞれ各制度で設けられている条件が異なっており、控除を受けるためには条件を満たす必要があるため注意しましょう。

住宅ローン控除とリフォームローン控除を両方とも使う場合の、控除金額を割り出す計算方法も紹介します。

まず住宅ローンの控除額を算出し、リフォームローンの控除額も計算。それぞれのの控除額を合計して、住宅ローンとリフォームローンの限度額から多いほうを選び、その「合計控除額」と「多かったほうのローン限度額」で比べ、少ないほうの金額が控除額となります。

住宅ローンの控除額とリフォームローンの控除額を足したときに、住宅ローン・リフォームローンの限度額よりも少なければ控除額を合計した金額で、限度額よりも多ければ限度額いっぱいまでが控除の対象となるのです。

控除を受けるための条件をクリアしよう

今回は、リフォームする際に受けられる住宅ローン控除について、詳しく説明しました。

住宅ローン控除を受ける対象となるための条件や、対象の建築物、適用対象となる工事の内容など、住宅ローン控除を受けるためにはさまざまな条件があります。

しかし、条件をクリアして住宅ローン控除を受けられれば、10年間で最大400万円の控除。住宅ローン減税の拡充措置が適応になった場合には13年間受けられるため、さら控除額が増えます。

適用ができれば大きな額の税制優遇措置となるため、条件をクリアして控除を受けましょう。

資金計画について学ぼう

LogRenoveでは、ローン控除について理解を深めるためのセミナーを開催しています。自分が条件にあてはまっているのか不安な方は、ぜひご参加ください。

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