リノベーション費用相場いくらかかる?施工例でみるマンションのリノベ価格と内訳金額

リノベーション費用相場いくらかかる?施工例でみるマンションのリノベ価格と内訳金額

近年、理想の住まい作りとして中古マンションや戸建てを購入してフルリノベーションするケースが多くなっています。

そこで大事になってくるのがリノベーションにかかる金額や相場を事前に確認しておくことです。

本記事では施工例を参考にリノベーション費用相場と内訳などを紹介していきます。

リノベーションとリフォームの違い

リノベーションとリフォームというふたつの言葉に明確な定義はなく、使う人やシーンによって意味合いが少しずつ異なる場合も少なくありません。

リノベーションとは

リノベーションとは住まいの機能や価値を向上させる大規模な工事を意味します。

耐久性や耐震性を高めるために壁の補修を行ったり、仕切りの壁をなくして広々としたリビングダイニングキッチンにしたりするのがリノベーションにあたります。

また、フルリノベーションとは床や壁、天井などを剥がし設備を取り除きすべて解体したコンクリート箱の状態(スケルトン)にしてリノベーションを行います。

そのため、間取りや設備の場所を自由に設計することができます。スケルトンリノベーションという言葉も同じ意味です。

リフォームとは

リフォームとは老朽化した建物や古くなった住宅設備を元に戻すことです。賃貸のマンションやアパートの場合には、退去後に入居者が住む前の状況に戻す意味合いで原状復帰とも呼ばれます。

建物全体に広く手を加えるリノベーションに対し、リフォームはお風呂やキッチンなど一部分だけを直すための工事であると考えればよいでしょう。

フルリノベーションの費用相場

一般的な60平米の中古マンションのフルリノベーション

リノベーションの費用は部分的に部屋をリノベーションする場合や設備機器のみの取り換え、さらに間取りの変更を伴う大規模な改修などリノベーション内容によってその幅は広いです。

また、一度フルスケルトンにしてリノベーションした場合は、マンションや戸建てによって費用が異なります。

リノベーションにかかるコストは設備や建材のグレードも影響しますが一般的な費用相場は以下のとおりです。

物件の種類総額の目安
マンション250万〜1000万円
一戸建て400万〜2000万円

中古戸建てのリノベーション費用

平屋の内装のみをリノベーションする場合は400万円ほどです。しかし、400万とは目安にすぎません。部屋の広さや建材の種類によって費用は変わってきます。

さらに築40年や築50年のような古い家は劣化が激しく、屋根や外壁など建物の外装部分まで改修する場合は2000万円ほど費用がかかることもあります。

大規模なリノベーションをする場合はリノベーション会社に相談し、自身の予算に合った施工プランを考えていくのがよいでしょう。

中古戸建てのリノベーション費用

中古マンションのリノベーション費用

マンションの場合は㎡単価で見ると12万~15万円程度が費用相場となっています。

ファミリー層なら60㎡あたりの中古マンションをフルリノベーションするケースが多く50~70㎡の物件がボリュームゾーンです。

50㎡以内だとだいたい1LDKが目安となり、60㎡は2LDKの間取りをつくるのは十分可能です。

70㎡になれば、プラスでサービスルームを作るなどリノベーションの幅が広がります。80㎡からは3LDK、100㎡以上だと4LDKが平均的な間取りです。平均的な間取りは以下のとおりです。

間取り
50㎡1LDK
60~70㎡2LDK
70~90㎡3LDK
90~100㎡4LDK

60㎡の古いマンションに無垢材を使ってリノベーションをした場合は、㎡単価は13万円強が目安となり800万円程度はかかる見込みです。

リノベーションは細かな条件の積み重ねによって価格は上下します。例えば、30㎡だと60㎡よりも㎡単価は割高になり広くなればなるほど単価は安くなります。どんなに狭くてもキッチンやお風呂などの水回りのリノベーションは省けないからです。

マンションのリノベーション費用は施工内容や設備のグレード、エリアによって変わってきますが、だいたいの相場はあります。

そのため事前に相場を確認し、資金計画を練りながらリノベーション業者を選定していくのがよいでしょう。

マンションのリノベーション費用と内訳

リノベーションを行う職人

リノベーションの総予算を800万円と想定して、無垢材を使ったスケルトンリノベーションをするコストの内訳金額は以下のとおりです。

解体工事 約60万円
産廃処理費用 約40万円
施工費 約365万円(工事の人件費+トイレ、クロス、天井等の基本的な設備代)
建材費 約200万円(オーク無垢材のフローリング、建具、造作家具等)
設備費 約135万円(システムキッチン約55万円、ユニットバス約80万円)

リノベーションでは施工費にかかる金額が総額の4割近くを占めています。施工費の中でも特に人件費が高いとされています。

リノベーションの工程は「解体工事」からはじまり「木工事」「内装工事」「電気配線工事」などリノベ工事が完成するまでに複数のステップがあります。各工程ごとで専門家を依頼するため人件費が多くかかってしまうのです。

さらに首都圏内は工事中に駐車場などを利用するため、地方よりも施工費が高額になる傾向にあります。

また、工事中に仮住まいを借りる場合はその費用もかかるため、リノベーションの予算を組む際は人件費にいくらかかるのかも注意しておくべき点です。

リノベーションを検討する際には「平米あたりの相場」「施工内容別の相場」を把握することが大切です。

一般的な相場を知ることでどのリノベーション会社がよいのかがわかってきます。

自身でリノベーションの費用相場を確認することは可能ですが、最新の情報を知りたい場合は無料で実施しているオンラインセミナーを利用してみるのもよいでしょう。

リノベーション費用を抑えるには

リノベーションにかかる費用は地域や材料費などによってが異なりますが、物件の広さの上限などを決めることでコストを抑えることができます。

リノベーション費用を抑えるポイントは以下のとおりです。

  • 物件の広さを決める
  • 物件の階数の有無
  • 水回りの移動の有無
  • 壁や床・キッチンのグレードを決める
  • 予算の上限価格を決める
  • 予算内でできるよう専門家に相談する

理想のリノベーションを実現するためにあれもこれもと希望を出していくと、予算を大幅にオーバーしかねません。

リノベーション費用を抑えるためのポイントを把握し希望予算内で住みよい空間を実現できるようにしましょう。

物件の広さを決める

物件の広さが広くなればなるほどリノベーションの金額は高くなります。

中古物件の購入とリノベーションであれば、広い物件でも築40年などの古家であれば物件価格が安くお得です。

しかし、その分リノベーション費用がかさんで総額が高くなってしまうこともあります。

古家は想定外の修繕が必要になるケースも多く費用がかさむ原因の一つです。物件の広さは必要以上に求めず、自身のライフスタイルに合った広さを選ぶのがよいでしょう。

物件の階数の有無

物件の階数にこだわりが無い場合は、低めの階数を選ぶと費用が抑えられる可能性があります。

高層階の場合だと資材の運搬により多くの費用がかかります。階数にこだわりがないのであれば低めの階数を選ぶのもよいでしょう。

水回りの移動の有無

水回りの移動の有無はリノベーション費用を抑えるための重要なポイントです。元からある配管の場所を変えるには新たに設備を設置する可能性があります。

そのため配管工事をすると工期が伸び、人件費がかさむので建材の費用も上乗せになります。

元からある配管を上手く使って間取りを考えるのもコストを抑えるための重要なポイントです。

壁や床・キッチンのグレードを決める

壁や床・キッチンなどの設備はグレードによって予算を抑えることができます。

理想を求めるあまり、高い素材のものばかり選んでしまうと予算オーバーの原因になります。

オーダーメイドのキッチンは料金が高いためシステムキッチンなどの既製品と比較しながら決めるのもよいでしょう。

システムキッチンにかかるリノベーション費用

予算の上限価格を決める

リノベーションで予算オーバーしないためには、リノベーション費用の設定価格を決めると同時に上限価格を別に決めておくことが大切です。

自身の希望を多く追加してしまうと予算総額を超えてしまう可能性が高くなります。将来、節約生活をしないためにも上限価格は決めておくようにしましょう。

予算内でできるよう専門家に相談する

予算内でリノベーションができるよう専門家に相談することはリノベーション費用を抑えるために大切です。

予算を伝えることによって予算内で希望のリノベーションを実現するためのプランを提案してくれます。

また専門家に相談する際は、1社だけでなく複数社に依頼し見積もりを比較しながら決めていくとよいでしょう。

しかし、専門家に相談する前に事前に確認しておくべきことがあります。

それは完成図をシミュレーションするための設計費やデザイン料を有料としている建築事務所があることです。

建築事務所などに設計やデザインを依頼した場合、施工費の10%くらいの費用がかかることもあるため注意しましょう。

オンラインセミナーでは他にリノベーション費用を抑えられるポイントを紹介しています。

リノベーションのイメージを具体化

リノベーションのイメージを具体化することで施工会社の担当者にも具体的に相談しやすくなります。さらに、予算オーバー時の妥協点と絶対に外したくないポイントも見えてきます。

リノベーションのイメージを固めていくには、自分が想像しているリノベーションのイメージをどんどん書き出してみてください。

例えば「無垢材を使ってログハウスのような家にしたい」「古民家を買って、古民家カフェのような家にしたい」などです。

また、ライフステージによる生活の変化がきっかけになっている方は「二世帯住宅にする」「子どもが家を出たので夫婦が住みよい家にする」など目的によってイメージは変わっていきます。

自分のイメージをある程度書き出したら、自宅をどのようにリノベーションしたいかをイメージしてみてください。

持ち家のリノベーションでもマンションや戸建てを購入してリノベーションする場合も同じです。リノベーションのイメージを具体化することは理想の住まい作りを実現させるために大切なことなのです。

リノベーション施工例の工期と工事費用

リノベーションの施工例を参考に比較しながらイメージをもつことも大切です。

施工例では工期や工事費用の料金目安がわかるだけでなく、部分別の料金や誰におすすめのリノベーションかイメージできます。

築40年の3LDKマンションリノベーション

3LDKだった間取りをリビング中心の間取りにリノベーション
施工費用900万円台間取り3LDK→LDK+SR+WIC
工期2.5カ月築年数築43年
施工面積61.49㎡施工先住所大阪府大阪市
建物種別SRC造(鉄筋鉄骨コンクリート造)家族構成2人

約60㎡の中古マンションをフルリノベーションしたこちらの住宅は、元々3LDKだった間取りを広々としたリビング中心の間取りに改装しています。

素材はモルタルやアイアンの要素を取り入れたトレンド感のある内装です。倉庫のように大きなウォークインクローゼットと広い玄関が特徴的です。

また個室にこだわらない造りがリノベーションならではの自由な発想を生かしています。

施工例:独自の間取りを実現させたK様邸

築30年の3LDKマンションリノベーション

キッチンにはタイル、フローリングには無垢材を使用した、素材にこだわったリノベーション
施工費用850万円間取り3LDK→2LDK
工期1.5カ月築年数築37年
施工面積63㎡施工先住所東京都江東区
建物種別RC造(鉄筋コンクリート造)家族構成3人+2匹(猫)

小さな子どもと猫2匹を飼っている夫婦が住まうこちらの住宅は、元々の間取りを生かしつつ、リビングを窓際に寄せて部屋数を減らしています。その分浴室などの水回りを広くしたリノベーションです。

キッチン部分にはタイルを施しフローリングには無垢材のチークを利用しています。

ドアには猫用の出入口をつけるなど、ペットにも住み心地がいい環境を作れるのもリノベーションの魅力の一つです。

施工例:猫と住まう居心地のいい家K様邸

築20年の3LDKマンションリノベーション

将来手放すことも考えて、あえて間取りはそのまま。おしゃれさにこだわったリノベーション
施工費用774万円間取り3LDK
工期3カ月築年数築24年
施工面積約80㎡施工先住所三重県
建物種別RC造(鉄筋コンクリート造)家族構成1人

ひとり暮らしでお住いのこちらの住宅は将来手放すことも考え、間取りの個性をあえて出していません。

元々の構成を生かしつつ建材にこだわったリノベーションです。和室を洋室に変えて押入れはクローゼットに変えています。

寝室の扉をオリジナリティあふれた造作にし、グレイのクロスを貼ったりなど全体的にクールな印象の住宅に生まれ変わっています。

施工例:将来を考えたリノベーションF様邸

築10年の3LDKマンションリノベーション

吊るし棚をつけたこだわりのキッチン。和室は小上がりにして収納力をアップ
施工費用約500万円間取り3LDK(間取り変更なし)
工期1カ月築年数13年
施工面積/物件面積約16㎡/85.39㎡施工先住所兵庫県西宮市
建物種別RC造(鉄筋コンクリート造)家族構成3人

築年数が浅いこちらの住宅は状態もよいため、間取り変更をせずに水回りの設備にこだわったリノベーションです。

ダークブラウンやブラックのものを選び、家全体的に統一感を生んでいます。

洗面所をホテルのようにしたいなど、予算内で細部にこだわりを出せるのは部分リノベーションの最大のメリットです。

施工例:オシャレに暮らすO様邸

築5年の3LDKマンションリノベーション

個性的な壁色とウォルナットのフローリングにこだわったリノベーション
施工費用360万円間取り3LDK
工期1.5カ月築年数築4年
施工面積66.32㎡施工先住所東京都中野区
建物種別SRC造(鉄筋鉄骨コンクリート造)家族構成2人

中古マンション購入+リノベーションのこちらの住宅は、築浅なこともあり物件価格が高いです。そのため、リノベーション予算が限られ壁と床をメインにしたリノベーションとなっています。

この住宅の特徴はアンティーク調の家具に合うように全室の壁紙の張替えと、全室無垢材ウォルナットのフローリングをしているとこです。

ウォルナットの紫がかったブラウンがターコイズ調のはっきりしたブルーをうまく引き立て個性的な空間にしてくれています。

キッチンや建具は既存利用することでリノベーション費用を300万円台に抑えることも可能なのです。

施工例:壁&床が主役K様邸

無垢材フローリングの床にリノベーション

リノベーションで利用できるローン

自己資金だけでリノベーションをするのが難しい場合は、リフォームローンか住宅ローンを利用してローンを組むことができます。

リフォームローン|持ち家を改装する場合

持ち家を持っていてリノベーションする場合はリフォームローンが利用できます。

リフォームローンには無担保型と有担保型の2種類あり、リノベーション規模などでどちらを利用するか比較しながら検討していくのがよいです。

有担保型リフォームローン

有担保型リフォームローンはリフォームする物件を担保にして高額な借り入れが可能です。

また長期間にわたって返済していくローンとなっています。借入額が高額なため無担保型リフォームローンと比べ審査は厳しいです。

有担保型リフォームローンの特徴は以下のとおりです。

借入額約1000万~1億
返済期間最長35年
金利相場約1~2%

無担保型リフォームローン

無担保型リフォームローンは、担保なしで借り入れが可能です。有担保型リフォームローンと比べ借入総額が少なく、短期間で返済していくローンとなっています。

無担保型リフォームローンの特徴は以下のとおりです。

借入額約500万~1000万円
返済期間最長10~15年
金利相場約2~5%

住宅ローン| これから住宅購入する場合

物件購入してリノベーションする場合は、新築建売などと同様にリノベーション費用にあわせて借りられる住宅ローンがあります。

リフォームローンと比較すると金利が安いため、物件購入+リノベーションを検討している場合は住宅ローンがおすすめです。

金利を安く抑えるだけでなく、リノベーション費用を住宅ローンに組み込み、一本化することができれば審査や手続きなどの手間を省くことができます。

ローンを一本化するためには、物件を購入する段階でリノベーション費用の概算をあわせて金融機関に申し込まなくてはいけません。

中古マンション購入+リノベーションにおいては、私たちは物件探しとプランニングを同時に行いながらローン関係までサポートします。希望の住まいについてご相談ください。

中古+リノベーションが選ばれる理由

新築住宅もメリットはありますが、中古+リノベーションを選択する理由としては以下のことに魅力を感じているからです。

  • 新築住宅より費用を抑えられる
  • 資産価値が下がりにくい

新築住宅より費用を抑えられる

中古住宅のメリットは新築住宅より物件価格が安いことです。近年、都心にある新築住宅の価格は高騰しています。特に新築マンションの高騰は激しく購入できる方が限られてきている状況です。

中古住宅の購入では仲介手数料などの費用がかかりますが、築20年ほどの中古住宅を購入しリノベーションした方が総額を安く抑えることも可能なのです。

また、都心部の新築住宅は人気があるので抽選になる可能性もあります。

そのため、確実に希望の物件を購入できるとは限りません。一方で中古住宅は物件数が多いので希望のエリアで物件を探すことができます。

資産価値が下がりにくい

住宅の価値は戸建てやマンション関係なく築年数が経つにつれて資産価値が低くなっていきます。新築住宅の場合は「ドアを開けたとき」から2割程度の資産価値が下がると言われているほどです。

さらに、築年数が20年以上経過している住宅は新築住宅のように大幅な資産価値の低下はありません。

またリノベーションによって家が綺麗になり、設備も新しくなるので需要が高まります。中古住宅でもリノベーションして需要が高まれば資産価値が下がりにくくなるのです。

しかし、ニーズのないデザインなどにすると資産価値が下がってしまう可能性もあるので部屋のデザインは慎重に決めるようにしましょう。

オンラインでもリノベーションのコストメリットをお伝えしています。下記のボタンからお申し込みください。

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公開日 2020年3月17日
更新日 2021年7月12日

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