住宅ローン控除は中古物件でも適用？限度額や築年数などの条件を解説

住宅ローン控除は、新築住宅・中古住宅、一戸建て・マンション、それぞれに適用可能です。中古物件の場合、築年数や耐震性の確認も必要です。

この記事では、住宅ローン控除の適用条件、控除額の上限、リフォーム時の併用の注意点、必要書類など解説します。

住宅ローンの控除とは

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合に、その年の年末のローンの残高の1%が、10年間にわたって所得税から控除される制度です。

新築住宅・中古住宅、一戸建て・マンションといった区別はなく、それぞれで適用可能です。控除額が所得税額を上回り、控除しきれない場合は、翌年分の住民税から控除されます。

控除期間は10年から13年に

住宅ローン控除の控除期間は原則10年です。特例として、消費税率10％適用される住宅を取得して、2019年10月1日～2020年12月31日までに入居した場合、13年間控除が受けられます。

年間で最大40万円控除

控除額の基準となる、住宅ローンの年末残高には、限度額が設定されています。一般住宅の場合、年末残高の限度額は4000万円で、この1%が控除額になるため、控除限度額は40万円です。

認定住宅の場合は、控除限度額は50万円になります。認定住宅とは、具体的に以下の住宅を指します。

・認定長期優良住宅：長期にわたって住み続けるための措置が講じられた優良な住宅
・認定低炭素住宅：二酸化炭素を抑制し、低炭素化できる措置が講じられた家屋

【中古住宅の例外】上限が2000万円、年間最大20万円控除の場合も

中古住宅購入を検討しているならば、住宅ローンの年末残高の上限が2000万円になる場合があるので注意しましょう。ポイントは、建物価格に消費税が課税されるかどうかです。

2014年4月に消費税が8％に引き上げられた際、消費税が課税されている住宅を対象に、住宅ローンの年末残高の上限額が4000万円に引き上げられました。

個人売買の場合、建物価格に消費税は課税されず、残高の上限は2000万円のまま据え置かれていることが多いです。控除が受けられる額は、物件の消費税率によって異なるため確認が必要です。

中古住宅の適用条件

住宅ローン控除は新築住宅か中古住宅かにかかわらず適用されますが、適用の条件が異なります。以下では、中古住宅で控除を受けられる条件を解説します。

住宅の取得から6カ月以内に居住していること

住宅の新築または購入から6か月以内に自ら入居していること、適用を受ける年の年末まで住み続けていることが条件となります。

控除を受ける年の所得金額が3000万円以下であること

その年の合計所得金額が3000万円以下でなければ適用されません。合計所得金額とは、給与収入だけでなく、退職金、株式や不動産などの売買による所得も含まれます。

床面積50㎡以上で、その半分以上が自分の居住用であること

住宅の床面積が50㎡以上である必要があります。そのうち住居となる床面積が2分の1以上という条件もあるので注意しておきましょう。

住宅ローンの返済期間が10年以上であること

返済期間が10年以上の住宅ローンを組んでいなければ適用されません。

耐震性能を有していること

中古住宅の場合、築年数によっては現行の耐震基準を満たしていない場合があります。耐震性能は、次のいずれかに適合することが要件となります。

木造なら20年以内、鉄筋コンクリート造なら25年以内に建築された住宅であること

築年数が一定年数以下であることが条件となっています。

・耐火建築物以外【木造など】：20年以内に建築された住宅であること
・耐火建築物【鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造など】：25年以内に建築された住宅であること

耐震基準適合証明書を取得した住宅であること

耐震基準適合証明書とは、建物の耐震性が建築基準法で定められた耐震基準を満たしているかを証明する書類です。取得する場合は、申請が必要です。

耐震等級1以上が確認された住宅であること

既存住宅性能評価において、耐震等級1以上が確認されると耐震性能が認められます。国土交通大臣の登録を受けた第三者機関「登録住宅性能評価機関」が行い、評価は1～5等級で表示されます。

既存住宅売買瑕疵保険に加入していること

中古住宅の瑕疵（柱や基礎など構造部分などに重大な欠陥）について、検査と保証をするのが「既存住宅瑕疵保険」です。瑕疵があった場合、売り主が補修したり損害賠償したりする義務を負います。

新型コロナの影響で入居が遅れた場合の救済措置

新型コロナウイルス感染症の影響によって入居期限までに入居できない場合でも、要件を満たしていれば減税措置が適用されます。

増改築工事が遅れ、入居期限要件【住宅の取得から6カ月以内に入居】を満たせない場合

中古住宅取得後の増改築工事が遅れ、「住宅の取得から6カ月以内に入居」という要件が満たせない場合は、所定の要件を満たせば「増改築等の完了の日から6カ月以内に入居」という特別要件で控除が受けられるようになりました。

所定要件

以下のいずれか遅い日までに増改築等の契約が行われていること

・既存住宅取得の日から5カ月後まで
・2020年4月30日から2カ月後（2020年6月29日）まで

これらを満たすことで、「増改築等の完了の日から6カ月以内」に入居すれば控除が受けられます。

特例措置の入居期限要件【2020年12月31日まで】を満たせない場合

消費税率が8％から10％に上がったことによって、住宅ローン控除期間を10年から13年に延長した特例措置。そ

の要件である「2020年12月31日までに入居」を満たせない場合については、所定の要件を満たしていれば「2021年12月31日までに入居」という特別要件で控除が受けられるようになりました。

所定要件

・新型コロナウイルス感染症の影響で入居が遅れたこと
・注文住宅を新築した場合：2020年9月末までに契約が行われていること
・分譲住宅・中古住宅を取得する場合、増改築等をする場合：2020年11月末までに契約が行われていること

これらを満たすことで、2020年12月31日までの入居期限が2021年12月31日までに延長されます。

住宅ローン控除を受けるには確定申告が必要

住宅ローン控除を受けるためには、控除を受ける最初の年に、確定申告書に必要書類を添付して、納税地の税務署に提出する必要があります。これは、普段自分で確定申告をする必要のない、会社員でも同様です。

確定申告の必要書類

確定申告書に添付する必要書類は、以下のとおりです。

土地も一緒に購入した場合は、土地の「登記事項証明書」と「売買契約書」のコピーも添付します。中古住宅を購入する場合は、上記の必要書類に加え、以下の3つのうち、いずれかの書類も必要です。

上記の書類を確定申告書に添付して、税務署に提出すれば控除が受けられます。

リフォームでも住宅ローン控除を利用できる

既に所有している住宅をリフォームする場合は、リフォームローンを利用することになります。リフォームでも、返済期間が10年以上、工事費用が100万円以上などの要件を満たせば、住宅ローン控除を受けることができます。

住宅ローン控除とリフォーム減税は併用不可

住宅ローン控除とリフォーム減税は、ともに所得税を控除する制度です。そのため、基本的には併用はできません。耐震改修の投資型減税のみ、住宅ローン控除と併用することが可能です。

リフォーム減税は「ローン型減税」と「投資型減税」の2種類

中古物件をリフォームやリノベーションを行う場合には、リフォーム減税の制度を使って所得税の控除を受けることも可能です。以下では、リフォーム減税の種類を解説します。

ローン型減税｜リフォーム内容によって控除額が決まっている

ローン型減税は、5年以上の住宅ローンを組み、バリアフリー工事や省エネのための断熱工事、同居対応・長期優良住宅化リフォームをした場合に適用されます。

リフォーム費用×2%＋ローン残高×1%分の控除が受けられ、最大で年間12万5000円の控除が5年間受けられます。

投資型減税｜住宅ローンを組んでいなくても利用できる

投資型減税は、住宅ローンを利用していなくても控除を受けられる制度です。

バリアフリーや省エネ工事、同居対応・長期優良住宅化リフォーム、耐震改修工事などを行い条件を満たすと、工事費の10％が1年間控除されます。リフォームの内容によって、それぞれ控除限度額が決められています。

リフォーム・リノベーションで住宅ローン控除を受けたい方へ

住宅ローン控除を受けられる要件はさまざまです。リフォーム・リノベーションをご検討中の方は、専門家と一緒に確認することをおすすめします。