年収800万円で4000万の住宅ローンは危険？ローン返済額以外の注意点も解説！

住宅ローンを組むにあたり、「どれくらいの借り入れ額なら無理なく返済できるのか」を把握しておくことはとても大切です。

今回は、年収800万円世帯が余裕を持って返済できる金額について解説していきます。あわせて住宅ローンを組む時に考慮すべき将来の出費や、金利についても紹介していきます。

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世帯年収800万円でローンを組む時のポイント

収入に見合わない無理な住宅ローンを組むと、家計が圧迫され、生活が立ち行かなくなります。借り入れ上限額ぎりぎりの金額を借りるのではなく、余裕を持ってプランニングすることが大切です。

ここからは、年収800万円世帯が無理なく返済できる住宅ローンを組むために、知っておくべきポイントを紹介していきます。

返済負担率は年収の35%以内が目安

住宅ローンの返済にあてられる金額を考えるひとつの指標に、「返済負担率」というものがあります。適切な返済負担率は、税込み年収が400万円未満なら30%以内、400万円以上なら35%以内とされています。

仮に世帯年収が800万円だとすると、1年間で住宅ローンにあてられるお金は年収の35%以内、つまり280万円であり、1ヶ月あたりでいうと約23万円です。

しかし、収入に対し、各種支出（食費やさまざまな生活費）を考えると、本当に月々23万円も返済していけるのか？と疑問に思う方もいるでしょう。

手取り計算だと赤字に…月々の生活費・食費・保険料の内訳

年収800万円の場合、所得税や社会保険料を差し引いた手取り月収はおおよそ50万円程度です。ただし、共働き世帯なのか、扶養家族は何人かといった諸条件で上下します。

年収800万円、手取り月収50万円とした時に、毎月の生活費や食費、保険料はどれくらいかかり、どれくらいの金額が余るのでしょうか。4人世帯（有業者1名）の平均的な月々の出費は次のようになっています。

手取り月収50万円から上記の出費を差し引くと、余ったお金は約10万円です。

冒頭で解説した、返済負担率から割り出される1ヶ月あたりの返済額は23万円ですが、上記のような家計状況では赤字になってしまうことがわかります。

参考：総務省統計局「4人世帯（有業者１人）年間収入階級別1世帯当たり1カ月間の収入と支出（2-7　4人世帯（有業者1人）－年間収入階級別勤労者世帯エクセルファイル）」

適正居住費は収入の20～25%が目安

一般的に、住宅ローンや水道料、設備修繕費などを合わせた住居費は、月収の20〜25%にするべきだと言われています。

これは、年収800万円世帯でいうと10万〜13万円程度です。毎月の返済額をこの金額に収めると安心できるでしょう。

とはいえ無理のない返済額は家庭によって異なりますので、月々いくらまでなら余裕を持って返済できるのか計算してみてください。

ボーナス払いなどの変動収入は、繰り上げ返済のためにとっておきたい

住宅ローンを組む場合には、ボーナスに注意が必要です。会社の業績や景気などによって減額される可能性があるため、ボーナスを使って返済することを前提にしていると、計画通りの返済ができなくなる恐れがあります。

住宅ローンの返済計画は「ボーナス返済なし」で考え、ボーナスや退職金などの変動収入があれば繰上げ返済に使いましょう。

繰上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。

期間短縮型

期間短縮型の繰り上げ返済の場合は、毎月の返済額を変えないまま繰り上げ返済することで、返済期間を減らせます。定年前にローン返済を終わらせ、安心して老後を迎えたい方におすすめの方法です。

住宅ローンの返済期間は、21年以上30年以下として組んでいる人が約60%ですが、実際の返済期間は平均15〜16年となっています。

このことから、期間短縮型の繰り上げ返済を効果的に行えば、返済期間を約5〜15年も短縮できることがわかります。

返済額軽減型

返済額軽減型の繰り上げ返済の場合、返済期間は変えない代わりに月々の返済額を減らせます。

就学前の子どもがいて、これから毎月の貯蓄額を増やしていきたい方におすすめの方法です。

5000万～6000万円の住宅ローンを組む場合は、頭金を多く支払うことも検討

5000万〜6000万円の住宅ローンを組む場合には、「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」の観点から、頭金を多く支払うことも検討しましょう。

住宅ローン控除とは、年末時点での住宅ローン残高に応じて所得税や住民税が控除され、払いすぎた税金が還付される制度のことです。

住宅ローン控除（減税）の仕組みと適用要件を解説

ただし、受けられる減税は最大で毎年40万円×10年間までとされています。満額減税を受けられる条件は、10年間、ローン残高が4000万円を超えていることです。

5000万〜6000万円といった高額な住宅ローンを組む場合には、月々の返済額が多くなる上、返済期間も長くなり、金利も多く支払わなくてはなりません。

住宅ローン減税の期間が延長される特例とは

そのため、住宅ローン控除で満額減税を受けられるぎりぎりの金額でローンを組み、残りの額はローンではなく頭金で支払った方がメリットが大きいといえます。

「いまの年収でいくらのローンが組めるのか知りたい」
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そんな方には、専門家が解説するこちらの講座がおすすめです。

住宅ローンを組む時に必要な貯蓄額は？

住宅ローンを組む時は、まず、貯蓄額を確認してください。会社員世帯なら手取り月収の3〜4ヶ月分を、自営業世帯は手取り月収の6ヶ月分を貯蓄しておくと安心といわれています。

頭金には主に現在の貯蓄をあてるものですが、全てを使ってしまうと突然のリストラや病気・けがに対応できなくなります。そのため、上の貯蓄目安額をキープできる程度の頭金を支払います。

特に子育て世帯の場合は、受験のための子どもの塾代、高校や大学の学費などに備えて貯蓄をしていくことも必要です。

将来のことを考慮して両親に協力を仰ぐことも検討

子どもの成長や老後の生活のことを考えると、マイホームを持っておく方が安心です。

ただ、数十年単位で住宅ローンを組むことにはどうしてもリスクが伴います。少しでも将来のリスクを減らすために、両親に経済的な協力を仰ぐことも検討してみてください。

両親に協力してもらう方法としては、お金を借りる方法と贈与してもらう方法があります。

お金を借りる場合

お金を借りる場合、相談の上、利子をつけないとしても返済は必要です。

贈与の場合

贈与の場合は、借りる場合とは違い一般的には贈与税がかかります。

しかし住宅の購入や新築・増改築のための資金贈与については、「住宅取得等資金贈与の非課税」という制度を適用でき、最大で3000万円までは非課税とされます。

贈与される金額についてはもともと年間110万円までは非課税ですので、「住宅取得等資金贈与の非課税」と合わせると、最大で3110万円までは非課税にできます。

両親が亡くなった場合にも資産を相続できますが、その場合には相続税がかかってしまいます。節税の観点から考えると、生前贈与という形で協力を仰ぐことがおすすめです。

年収800万円世帯で購入できる家の特徴

住宅を購入する場合には、新築物件や中古物件、一戸建てやマンションなど様々な選択肢があります。また、同じような物件でも首都圏なのか郊外なのか、地方なのかによって費用も大きく異なります。

年収800万円世帯の場合、自己資金と借り入れ金を合わせて4500万〜6000万円の住宅を購入する人が多くいます。そこで今回は、5000万円台で購入できる物件について紹介していきます。

一戸建て

• 首都圏
  5000万円台の一戸建てとなると、新築なら3LDK〜4LDKの物件が多くあります。駅やバス停までは徒歩10分から20分程度の場所にある物件が多いのも特徴です。

  中古物件の場合は新築の物件に比べ少し狭いものが多いですが、新築よりも駅に近い傾向にあります。

• 郊外
  5000万円台の新築一戸建ては、間取りは首都圏の新築一戸建てとあまり変わりませんが、駅やバス停に近い物件が多く見られます。

  中古の一戸建てであれば、間取りや駅からの近さはあまり新築と変わらないものの、築年数の浅い物件が多い傾向にあります。

• 地方
  5000万円台の新築一戸建ては、首都圏の場合よりも広めで駅に近い立地ですが、あまり件数は多くありません。

  中古の一戸建てであれば、新築よりも広く駅に近い物件が多い傾向にありますが、新築よりもさらに件数が少ないです。地方であれば、5000万円よりも低価格な住宅の方が多いようです。

マンション

• 首都圏
  5000万円台の新築マンションの場合、1LDK〜3LDKで、駅からも近い物件が多いです。

  中古マンションの場合は、1990年代後半〜2000年代初頭の物件であれば、駅から近く間取りも広い物件が多くあります。2010年代の物件となると、1LDKなど狭い物件が目立ちます。

• 郊外
  5000万円台の新築マンションは、間取りは首都圏とあまり変わりませんが、より駅に近い物件が多い傾向にあります。

  中古マンションの場合は新築と同じような間取り、立地の物件が多いですが、同じ金額帯ならばより駅から近く、より広い物件が選べます。

• 地方
  5000万円台の新築マンションは、間取りや駅からの近さは首都圏、郊外の物件とあまり変わりませんが、物件数は少ない傾向にあります。

  中古マンションの場合は、新築マンションに比べ広めで、駅からも徒歩1分〜5分といったように利便性のよい物件も多く見られます。

中古マンション＋リノベーションという選択肢

中古マンション＋リノベーションというのも選択肢のひとつです。

リノベーションの施工費がかかりますが、同条件の広さ、立地であれば、新築マンションを買うよりはリーズナブル。

物件購入と同時にリノベーションすれば、施工費も金利の低い住宅ローンに組み込めるのもメリット。

マンションリフォームの費用相場と施工事例
予算700万円のリノベーション事例

外観や共用設備こそ新築には劣りますが、フルリノベーションすれば内装は新築と変わりません。ライフスタイルに合わせた間取り、デザインが組めるため、新築マンションよりも住まいとしての満足度は高いと言われています。

なかでも築20年を超えた、築古物件をフルリノベーションするスタイルは、新築や築浅中古物件の購入と比べるとリーズナブルで、資産価値も下がりにくく、「賢い選択」として注目を集めています。年収800万円世帯の場合「築古物件＋リノベーション」を成功させるコツはどこにあるのでしょうか。オンラインセミナーで解説していきます。

固定金利と変動金利の違い

住宅ローンの借り入れの際には、金利タイプにも注目しましょう。金利タイプには固定金利と変動金利があり、それぞれにメリット・デメリットがあるため、自分の返済計画に合ったものを選びましょう。

固定金利とは

固定金利とは、金利が変わらず固定されるしくみです。経済情勢の変化で金利が変動しても影響を受けないため、返済計画を立てやすいという安定感が魅力です。

固定金利には「固定金利期間選択型」と「全期間固定金利型」があります。「固定金利期間選択型」では、契約時に選択した期間中は金利が変わらず、その期間が終わる時に改めて金利タイプを選択できます。

変動金利とは

変動金利とは、半年ごとに金利の見直しが行われるしくみです。返済額は金利が下がれば減り、上がると増えるというように、金利変動の影響を受けて変わります。

ただし、返済額の見直しは金利のように半年ごとに毎回行われるわけではなく、一般的には5年ごとに行われます。

変動金利は固定金利よりも低めに金利が設定されているという点が魅力的です。特に2020年の変動金利は1%以下になっているため、住宅ローン控除によるメリットも多く受けられます。

ただし、今後金利が上がり返済額が増えることで、想定していたよりも負担が大きくなる可能性があるという点には注意が必要です。

また、変動金利の場合、途中で金利が上がり返済額が増えることを想定し、ローン申請の時に「審査金利」という高めの金利で審査が行われることがあります。

【25年と35年】支払い期間別でみる借り入れ可能額

住宅ローンの借り入れ可能額は、次の計算式で計算できます。

借り入れ可能額＝年間返済額の上限額÷12カ月÷A（金利B％で100万円をC年借りた場合の毎月の返済額）×100万円

年間返済額の上限額は「税込み年収×返済負担率」で、この記事の冒頭でご紹介したように280万円とし、25年払いの時、35年払いのときとで試算してみます。

25年の場合

住宅ローン返済期間を25年とすると、Aは3769です。計算式に当てはめて借り入れ可能額を確認してみます。

280万円÷12ヶ月÷3769×100万円＝61908552.2円

つまり、年収800万円で25年の住宅ローンを組む場合の借り入れ可能額は、約6191万円です。

35年の場合

続いて、返済期間を35年として借り入れ可能額を計算します。この場合、Aは2823です。

280万円÷12ヶ月÷2823×100万円＝82654386.6

つまり、年収800万円で35年の住宅ローンを組む場合の借り入れ可能額は、約8265万円です。

借入限度額は返済負担率35%で算出されることがほとんど

年収800万円の場合、借り入れ限度額は返済負担率を35%として算出されることが多くあります。しかし、すでに見てきたように返済負担率が35%では家計を圧迫する可能性があります。

実際に自分の家庭の経済状況や、将来必要になる貯蓄と照らし合わせ、適切な住宅ローン返済の計画を立てましょう。

購入金額別で毎月の返済額をシミュレーション

住宅ローンを組んだ時、実際の毎月の支払い額はどれくらいになるのか、シミュレーションしてみます。ここでは、固定金利1%、ボーナス支払いなし、元利均等、返済期間25年で返済すると仮定します。

年収800万円、手取り月収50万円と考えた時に、3000万円程度の借り入れ額ならある程度余裕を持って返済できると考えられます。

実際のローン返済額に以外に計算しておきたいもの

ローン返済額を考える時には、ライフステージの変化や住宅の維持にあたって必要になる出費を想定しておくことも大切です。大きな出費が重なりローン返済が苦しくなる時期もあるかもしれません。

固定資産税

固定資産税とは、家や土地など、固定の資産を所有する人が納めなければならない税金です。毎年1月1日時点で固定資産を所有している方に納税義務が生じます。固定資産税は「固定資産評価額（課税標準額）×税率」で計算されます。

税率は自治体によって異なりますが、1.4%と認識しておくと間違いはないでしょう。固定資産評価額は3年に１度見直されるため、ずっと同じ金額ではありません。今後固定資産税が上がる可能性もあるということを念頭に入れておきましょう。

光熱費や通信費

毎月の光熱費や通信費も忘れてはなりません。特に光熱費は家族の人数などによって変わりますが、一般的にかかる金額は以下のように通りです。

参考：総務省統計局「1世帯当たり1か月間の収入と支出（3-1「二人以上の世帯・勤労者世帯・勤労者世帯（うち世帯主が60歳未満）・無職世帯」エクセルファイル）」

修繕費

住居の維持のためには、修繕費もかかります。一戸建て持ち家の場合、内装設備などを全て修繕する場合には、一度に数百万円かかることもあります。マンションの場合、修繕は管理会社が行いますが、毎月修繕積立金が回収されます。

金利の変動

変動金利もしくは固定期間選択型を選んでいる場合は、金利の変動にも注意が必要です。

一般的に金利は、景気が良くなったり物価が上がったりするとそれにつれて上昇します。反対に景気が悪くなったり物価が下がったりすると下降します。それに連動し、住宅ローンの全支払額が大きく変わることがあります。

子どもの教育費

子育て世代にとっては、将来の子どもの教育費も非常に重要です。
子どもの教育にかかる費用は、塾や習い事などの校外活動費も含めると、おおよそ以下のように通りです。

子育て中のご家庭、もしくはこれから「子どもが欲しい」と考えている方は、これらの教育費も計算に入れて、住宅ローンについて考えなければなりません。

家族の病気や親の介護

将来、家族が病気になったり親の介護が必要になったりすることも十分考えられます。特に親の介護については、在宅介護と老人ホームへの入居で、それぞれ以下のような費用がかかりますので、事前に準備しておく必要があるでしょう。

ちなみに、それぞれ月額です。介護期間はおおむね5～10年といわれていますので、その点も考慮に入れてください。

病気の家族の世話、親御さんの介護が視野に入っている方は、その費用も考えておかなければならないでしょう。

年収800万円世帯が住宅ローンを組む時の注意点

ここまで、年収800万円世帯の住宅ローンについて考えてきました。最後に、住宅ローンを組む時に気をつけるべきこと、考えるべきことについて改めて確認しておきます。

マイホーム購入で家計が圧迫されないように余裕のあるローン計画を

長い年数をかけて返済額を支払っていくものだからこそ、将来想定される様々なリスクを踏まえた上でローンを組まなければなりません。

せっかくマイホームを購入したのに、住宅ローンの返済のために家計が圧迫され、苦しい生活を強いられるのでは本末転倒です。

自分や家族、親の病気やけが、リストラ、減収などあらゆるリスクを想定した上で、家計を圧迫せず余裕を持って返済できるローンを組みましょう。

完済する時期や先々のライフスタイルまで踏まえて

住宅ローンを組む際には、現在の収入や出費だけでなく、将来のライフスタイルについても考えてください。

たとえば子どもが就職して働き始めれば、教育費の支払いは必要なくなります。ご自身が定年を迎えれば、飲み会などにかかっていた交際費を抑えられるようになります。

このように、将来のライフスタイルを考えれば、生活への満足度を保ったままローン返済にあてる金額を増やすこともできるでしょう。

いつまでに完済するのか、どの時期なら返済ペースを早められるのかまで考慮できると、より堅実な返済計画を立てられます。

※ ※ ※
住宅ローンで「借りられる金額」と「買える金額」は違います。ギリギリまでローンで借り入れて買えたとしても、生活にかかるお金はローン返済だけではありません。子どもが大きくなれば教育費もかさみますし、家族が怪我や病気をするかもしれません。ムリして家を買って、ほかの生活にしわ寄せがいっては元も子もありません。

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