住宅ローンの名義変更は可能？夫婦・親子間でのケースを解説

遺産相続や離婚を機に、住宅ローンの名義変更を検討する方も多いと思いますが、住宅ローンの名義変更は、よほどの事情がない限り認められません。たとえ承認される場合でも、金融機関側が求める諸条件のハードルは、非常に高くなっています。今回は、住宅ローンの名義変更の可否に関する情報や、夫婦・親子間での名義変更ケースをご紹介します。

住宅ローンの名義人とは？

まずは、住宅ローンにおける名義人についてお話します。「不動産の名義人」と違う点が要注意です。

住宅ローンの名義と不動産の名義

住宅ローンの名義人とは、ローン契約者本人のことです。住宅ローンを1人で組む場合は単独名義、2人以上で組むなら共有名義となります。形式は異なるものの、いずれもローンの返済義務を負う債務者です。

一方で、不動産の名義人は「物件の所有者」となります。住宅ローンはあくまでも借金であり、住宅ローンと不動産の名義人をそろえる必要はありません。そのため、住宅ローンの名義人は夫、不動産の所有者は妻などと、自由に手続きできます。

住宅ローンの名義変更することは可能か

離婚などの事情により、住宅ローンの名義を変える方は少なくありません。そもそも、ローン返済途中の名義変更は認められるのでしょうか？　ここでは、住宅ローンおよび不動産の名義変更に関する基礎知識をご紹介します。

住宅ローンの契約書では原則「名義人の変更は認めない」

原則として、住宅ローンでは返済途中の名義変更は認められません。たとえ離婚時などに「名義人を妻（または夫）に変更する」という公正証書を作成しても、金融機関がそれを認めるとは限らないとされています。

そもそも金融機関は、ローン契約者の返済能力（年収・勤務先・借り入れ状況など）を審査したうえで、融資を決めます。当初の契約内容に相違が生まれるため、名義変更の申請を却下することが多いようです。

ただ、状況によっては名義変更が認められるケースもあります。とりわけ多いのが離婚です。例えば、夫婦で組んでいた共有名義のローンを、離婚のタイミングで夫の単独名義に変更する、といった事例があります。返済能力に乏しい方を新名義人にする場合は、名義変更が認められません。例えば、給与所得のない定年を迎えた両親や、成人していない子どもへの名義変更は不可能です。

金融機関に名義変更を認めてもらいやすいケースとは

ローン契約者と同程度の返済能力がある方なら、名義変更が認められる可能性があります。例えば、ある夫婦が離婚し、自宅に妻のみが住み続けるとします。金融機関による住宅ローンの融資は、「名義人が購入した住宅に住み続けること」と「名義人が一定の返済能力を有すること」が契約条件にあるため、この場合は妻を新名義人に変更する必要があります。

夫がローン契約者の場合、妻が夫と同程度の年収や役職、勤務年数であれば新名義人になれるかもしれません。一方で、専業主婦のように返済能力が乏しい場合は、変更を認められないケースがほとんどです。いずれにせよ住宅ローンの名義変更は、新名義人の返済能力が焦点となります。

不動産の名義のみ変更するのは違反

先述した通り、住宅ローンの名義人と不動産の名義人は別物です。「それなら不動産の名義変更は可能では？」と思うかもしれませんが、変更には一定の条件があります。住宅ローンをすでに完済している場合、法務局に必要書類を提出すれば「所有権移転登記」が行えます。これは文字通り、不動産の所有権を第三者に移転する手続きです。自宅を不動産会社に売却したり、第三者に明け渡したりする際に必要となります。

問題なのは、住宅ローンの残債がある状態で名義変更を行う場合です。住宅ローンを借り入れる際は、金融機関と「金銭消費賃借契約」を締結します。これにより、金融機関の承諾を得ずに不動産の名義変更を行うと、契約違反とみなされます。場合によっては、住宅ローンの一括返済を求められるかもしれません。

ただ、金融機関も不動産の所有状況を常に監視しているわけではありません。滞りなくローン返済が行われていれば、名義変更は問題にならないのが実情です。とはいえ、不動産の名義変更は住宅ローンの名義変更と並行するか、ローン完済を待ってから行うのがルールです。無断での変更は避けたほうが良いでしょう。

夫婦間での名義変更のケース

ここでは、夫婦間における名義変更のケース、注意点を解説します。

夫婦どちらかの単独名義で返済が難しくなった場合

夫婦どちらかの単独名義でローン返済が困難になったら、名義変更が行える場合があります。

例えば、ローン契約者である夫の収入が減少し、妻を新名義人に切り替えるとします。妻が夫と同程度の返済能力を有していれば、名義変更が認められる可能性があるでしょう。

ただ、あわせて不動産の名義変更を行う場合は、夫から妻への「財産分与」とみなされます。このケースだと贈与税が発生することがあるため注意が必要です。

離婚して名義変更したい場合

夫婦間の名義変更で、もっとも多いケースが離婚です。ここでは、離婚によって夫が出ていき、妻が自宅に住み住み続けるケースを想定します。

■夫から妻、または妻から夫への単独名義変更

「単独名義での返済が難しくなった場合」と同じく、妻に十分な返済能力があれば、名義変更が認められるでしょう。ただ、金融機関は離婚による名義変更に対し、慎重な姿勢で臨む傾向にあります。法的には可能ですが、なかなか名義変更の承諾を得られないのが現状です。

なお、離婚成立後のローン返済の取り決めについては、夫婦2人と金融機関で話し合います。その際、金融機関側が財産分与などに関する内容をまとめた「離婚協議書」の提出を求めてきたら、名義変更を承諾する可能性が高まります。

■共有名義から単独名義への変更

共有名義で住宅ローンを借りられている場合、夫が出ていく時点で契約違反となります。それを防ぐには、妻を単独名義人に切り替える必要があるでしょう。ただ、共有名義から単独名義への変更は、非常にハードルが高いことで知られています。

本来、夫または妻の返済能力が十分であれば、共有名義で住宅ローンを組む必要がありません。共有名義にするメリットは、夫婦2人の収入を合算できることです。例えば、夫の年収が500万円、妻が300万円なら、800万円の合算収入で借り入れ審査が受けられます。

一方で、名義人を妻に変更する場合、返済能力は800万円（共有名義）から300万円（単独名義）に減少します。契約当初の合算収入に届かずに返済が滞る可能性があるため、共有名義から単独名義への変更は、なかなか審査に通りません。

夫婦間で名義変更する際の注意点

離婚成立前に名義変更すると、夫から妻への贈与とみなされ、贈与税が課税されます。贈与断基準には、夫婦それぞれの持分割合、つまり出資金額が関係します。名義変更によって持分割合を超えた場合のみ、新名義人に贈与税が課税される仕組みです。

一方、離婚後は財産分与の過程で名義変更するため、贈与税がかかりません。あくまでも共有財産の分割なので、生前贈与とは別の税金がかかります。例えば、譲渡所属税や不動産所得税、登録免許税などが夫と妻、それぞれに課せられる可能性があります。節税の観点からいうと、離婚による名義変更は、離婚成立後に行うのがおすすめです。

親子間での名義変更のケース

続いて、親子間での名義変更のケースについてお話します。夫婦間とは異なるケースも多いため、違いを把握しておくのがおすすめです。

親が返済困難になった場合

ローン契約者の親が返済困難となった場合、一定条件さえ満たせば、直系卑属（子ども・孫）に名義変更できます。条件は大きくわけて「子どもに親同等の返済能力があること」と「新名義人の子どもがその住宅に住むこと」の2つです。もし親が高齢かつ子どもへの名義変更を前提とするなら、後述の親子リレー返済で住宅ローンを組むのもひとつの方法です。

遺産相続の場合

親が死亡して不動産を相続する場合、名義変更が必要です。ただ、住宅ローンの残債は、親が「団体生命保険」に加入していれば保険金で完済されます。他のケースに比べると、権利関係はあまり複雑ではありません。不動産の名義変更もスムーズに行えるはずです。

親子リレー返済の場合

親子リレー返済とは、親子で1本の住宅ローンを組み、2世代で返済を行う制度のことです。最長35年の返済期間を設定できる長期固定金利の返済プランで、主にフラット35などが提供しています。親子リレー返済で住宅ローンを組んだ場合、親（主債務者）が子ども（後継者）に返済をバトンタッチするタイミングで名義変更が行われます。

親子間で名義変更する際の注意点

注意したいのは、子どもがすでに住宅ローンを組んでいるケースです。原則、複数本の住宅ローンは組めない決まりのため、子どもが新名義人となり、住宅ローンを返済することはできません。自宅を任意売却して返済にあてるといった、別の手段で対応するほかないでしょう。また、親子間による名義変更であっても、贈与税が課税される可能性があるため注意が必要です。

兄弟間での名義変更のケース

兄弟間での名義変更は、遺産分割協議のやり直しなどで多くみられます。詳しくみていきましょう。

遺産分割協議をやり直す場合

親の遺産を相談してわける場合、血族相続人（直系存在・直系卑属・兄弟姉妹など）での遺産分割協議が行われます。親が住んでいた住宅も相続対象となりますが、住宅ローンの残債がある場合は、それも引き継ぐ形となります。

例えば、ローン残債のある不動産を長男が相続し、月々の返済を行うとします。後に長男が結婚した場合、単独名義ではローン返済が困難になるかもしれません。結果、遺産分割協議をやり直し、独身の弟や妹に名義変更することがあります。

遺産分割協議のやり直しは、法的に認められています。ただ、税務上は贈与とみなされるため、新名義人に対して贈与税が課せられるでしょう。

名義変更の手続き方法

住宅ローンの名義変更は、主に2つの手続きが必要です。まずは「不動産の名義変更」についてご紹介します。一般的には、不動産登記法で定められた以下の書類を用意します。

• 登記原因証明情報
• 登記済み権利書
• 住民票・印鑑証明書
• 代理権限証書（専門家に依頼する場合）
• 固定資産評価証書

※相続・離婚・贈与など、内容および金融機関によって必要書類は異なります。

名義変更の費用については、不動産の固定資産評価額をもとに登録免除税がかかります。何をきっかけに名義変更するのかがポイントです。その内容により、登録免許税の税率が変動します。

（例）不動産の固定資産評価額が3000万円の場合

• 相続：3000万円×0.004＝12万円
• 離婚：3000万円×0.02＝60万円
• 贈与：3000万円×0.02＝60万円

相続による名義変更の税率は0.4%、離婚および贈与は2%です。固定資産評価額に各ケースの税率をかけ、登録免許税を算出します。このほか、贈与税や不動産所得税、譲渡所得が名義変更後に課せられる可能性があります。

次に、「抵当権抹消手続き・抵当権設定登記」を行います。住宅ローンで購入した住宅には、ローン契約者に対する抵当権が設定されています。元名義人の抵当権を抹消し、不動産の所有権を移転した上で、新名義人に抵当権を再設定する手続きが必要です。

いずれも複雑な手続きに違いなく、専門家に依頼する方も少なくありません。ただ、本当に難しいのは、金融機関から名義変更の承諾を得ることです。そこで行き詰まる可能性がもっとも高いでしょう。

住宅ローンの名義変更が認められなかった場合

金融機関に住宅ローンの名義変更が認められなかった場合、「夫婦間売買」や「住宅ローンの借り入れ」で対応するのが一般的です。それぞれのケースについて、詳しくご紹介しましょう。

夫から妻、または妻から夫に家を売却する

離婚成立後のみ、夫婦間売買による名義変更が可能です。夫婦間売買とは、元夫婦がそれぞれ住宅の買い主・売り主となり、相手方の共有持分を買い取る方法を指します。例えば、元夫の共有持分が9、元妻の持分が1とします。元夫から元妻に名義変更したい場合、元妻が売買代金を支払い、住宅そのものを買い取ることが可能です。手順は以下の通りです。

1.元夫婦間で売買契約を締結

元妻が元夫と住宅の売買契約を結びます。資金は住宅ローン融資などで調達し、元夫に売買代金を支払います。

2.元夫が住宅ローンを完済

元夫は、元妻から受け取った代金を返済費用にあてます。これで、元々融資を受けていた金融機関の住宅ローンを完済します。

完済できれば元夫の抵当権は抹消され、元妻への名義変更が可能となります。

ただ、夫婦間売買には、2つの懸念点があります。ひとつは、買い主側の資金調達が難しいことです。数百万円〜数千万円を一括で支払う必要があるため、多くが金融機関から融資を受けます。

もうひとつは、著しく安い金額で売買した際、「低額譲渡」とみなされる可能性があることです。その場合、贈与税が課せられるケースがあります。

住宅ローンを借り換えする

住宅ローンの名義変更はハードルが高く、あまり現実的ではありません。もし名義変更が認められなかったら、住宅ローンを借り換えるのもひとつの手でしょう。住宅ローンの借り換えとは、返済中のローン残債分を別の金融機関から借り入れて完済し、その後は新しい金融機関に返済していく方法です。

例えば、ローン契約者である夫から妻に名義変更する場合、別の金融機関で新たに住宅ローンを組みます。返済中のローン残債は、新規契約した住宅ローンの融資で完済。抵当権も抹消されるため、住宅ローン・不動産ともに妻への名義変更が可能となります。なお、借り換えは新規貸付となるため、契約成立後の名義変更に比べると、審査が通りやすい傾向にあります。

借り換えで名義変更する場合

住宅ローンの借り換えは、新しい金融機関での審査を通す必要があります。ここでは、借り換えで名義変更する場合の要件と注意点についてお話します。

借り換えで名義変更する場合の要件

住宅ローンの借り換え要件は、金融機関によって異なります。一般的な要件は以下の通りです。

• ローン契約者（債務者）と借り換え融資の申し込み人が同一人物
• ローン契約者の年齢が満70歳未満
• 共有名義でローンを組んでいる場合、申し込み人が共有持分を持っている
• 返済中の住宅ローン契約時から1年以上が経過、なおかつ正常に返済している
• 借り入れ対象の住宅にローン契約者または親族が住む

これらに加え、資金使途や対象住宅の構造、融資金額・返済期間などに細かい要件があります。詳しくは、借り入れローンを提供している金融機関の公式HPをご覧ください。

借り換えで名義変更する際の注意点

住宅ローンの借り換えには、さまざまな諸経費がかかります。特に負担が大きいのは、保証料・融資事務手数料・団体信用生命保険料の3つです。

例えば、“3大メガバンク”である「みずほ銀行」「三菱UFJ銀行」「三井住友銀行」の場合、20〜80万円の保証料がかかります。融資事務手数料はいずれも3万3000円、団体信用生命保険料は借入金1千万円あたり3万5800円（初年度）が目安です。借り換えによる名義変更には、少なくとも20万円程度の諸経費がかかることを覚えておきましょう。