住宅ローンの審査基準と流れ。落ちる理由と対策は？審査期間はどのくらい？

住宅ローンの審査に申し込んだ後、審査結果をハラハラしながら待つ人も少なくありません。住宅ローンの審査は当然形式的なものではなく、契約者の健康状態や担保物件の評価、年収や雇用形態などあらゆる角度から審査されます。

そのため、自信があったのに審査に落ちてしまう人も多くいるのです。「はじめて住宅ローンの審査を申し込む」「審査に通るか不安だ」というに向けて、審査の基本的な流れや審査項目、落ちやすいポイントと対策を解説します。

住宅ローン審査の流れと期間

審査には「事前審査（仮審査）」と「本審査」の2つがあり、両方を通過しなければ契約できません。審査方法とその期間について見ていきましょう。

事前審査と本審査

どの金融機関に住宅ローンを申し込むか決めたら、まず行うのが事前審査です。事前審査は「仮審査」ともいわれますが、主に「契約者に返済能力があるか？」という点を審査されます。具体的には、他のローンの借り入れ状況や返済負担率などが挙げられます。

金融機関が事前審査を行った結果、問題がなければ本審査へと進みます。本審査が通れば融資が決定しますので、金融機関は事前審査より厳しく審査します。本審査の主なチェック項目は、契約者本人の年収や健康状態、完済時の年齢などです。また、事前審査と本審査の申告内容に相違がないかもチェックされます。

審査期間はどのくらい？

住宅ローンの審査期間は、事前審査と本審査両方合わせて「1～2週間」ほど見ておけば十分でしょう。まず事前申し込みをして結果が出るまでに2～3日、正式申込をしてから1週間から2週間程度が一般的といわれています。しかし他の契約者の審査待ち状況や審査内容によって大きく変わるため、明確な日数は金融機関の担当者でもわかりません。

審査期間が長引くケースとしては、単純に審査待ちが多いという理由の他に、審査が難航していることもあります。「審査に通したいけれど、何らかの事情で難しい」という状況の中、金融機関の担当者が上層部に掛け合ってくれている場合もあるのです。この場合追加で提出資料を求められることもあるので、その際は速やかに準備しましょう。

金融機関によって審査基準が若干変わる

住宅ローンの審査はどの金融機関でも行われますが、基準は異なります。しかし、どの銀行も基準については明言しないでしょう。基準が違うので、A銀行で審査落ちした後、B銀行で審査に通ったという話も珍しくはありません。また、大手銀行とネット銀行では住宅ローンを申し込める条件も異なります。

最初から1つに絞らず複数の金融機関に仮審査を申し込む人もいます。そんな時は住宅ローン審査の「一括申込サービス」があるので、ぜひ利用してみましょう。どの金融機関も申し込みに必要な情報はほぼ同じですから、一度の手間で複数の金融機関に申し込めれば手間が省けます。引越し業者の一括見積と同じような仕組みで、インターネット上から複数の金融機関へ事前審査の申し込みができます。

住宅ローン審査の基準

まずはどのような点を審査されるのか見ていきましょう。

完済時年齢・借入時年齢

どの金融機関でもチェックするのが、契約者の「年齢」です。一般的に、住宅ローンの完済時年齢は「80歳未満まで」といわれています。これは、団体信用生命保険の保障が「80歳まで」となっていることが大きく影響しているようです。しかし最近では81歳やそれ以上を上限とする金融機関も登場しています。

また、借入時の年齢は「60歳～70歳」の間が一定の基準となっています。以前はもっと低い年齢でなければ落ちると言われていましたが、完済時の上限年齢が緩和されたことに伴い、徐々に上がっています。計画している完済時年齢から返済期間を逆算して何歳までに借り入れるべきか検討しましょう。

健康状態

申込者の健康状態は審査内容に大きく響き、およそ9割以上の金融機関が重視するといわれています。これは「団信」と言われる団体信用生命保険に加入できるか否かに直結していることが原因です。団信に入れなければ金融機関のほとんどが条件とする「ローン保証」がつけられず、金融機関としてはスムーズに審査を通過させられません。

もちろん「風邪を引きやすい」などの健康状態は関係なく、糖尿病やガン、そして精神的な持病を持っている人は、審査に大きく影響する可能性があります。しかしその場合は治療状況について医師に診断書を書いてもらったり、審査基準が緩くなる「ワイド団信」などに加入したりといった方法があるので、必ず審査に落ちるというわけではありません。

担保評価

契約者が住宅ローンを契約すると、その金融機関は契約者の所有する住宅に対して「抵当権」を設定します。万が一契約者が返済できなくなった時は、その「抵当権」を発動させて家を競売に出し、融資資金を回収するのです。

つまり、契約者の所有する住宅の担保価値が低ければ競売で高値が付かず、融資資金を回収しきれないかもしれません。だからこそ金融機関は担保となる住宅の評価価値も審査しています。物件の購入価格をそのまま担保評価額とするケースも多く、築年数が古い中古物件だと審査に影響することもあります。

年収・勤続年数・雇用形態

住宅ローンの審査では、年収と借入希望金額のバランスをはじめ、現職での勤続年数や雇用形態も対象となります。「年収が低い」という理由で審査にすぐ落ちるわけではなく、「年収に対して借入額は適正か？」という点が主に審査されます。また、住宅ローンは長い年月を経て返済するものですから、金融機関は回収リスクを下げるために「安定性」を求めます。

つまり勤続年数が長く、正社員として社会的に安定していれば審査に通りやすいというわけです。勤務先も、倒産リスクの低い中小企業よりは安定した大企業のほうが評価されるでしょう。自営業が住宅ローンの審査に落ちやすいと言われるのは、年収や雇用が不安定であることが多いためです。

転職直後に住宅ローンを申し込むと、勤続年数が短いと判断されるため一般的には審査が通りにくいと言われています。しかし、ヘッドハンティングやキャリアアップ、収入の増加が伴う転職の場合は審査に有利にはたらくこともあります。どのタイミングで住宅ローンを申し込めば審査に通りやすいか計画を立てて、スケジュールを組むようにしましょう。

返済負担率

「年収と希望借入金額のバランスを審査される」と前述しましたが、収入と融資額のバランスは返済負担率という数字で表されます。住宅ローンをいくら借りられるかは、この返済負担率にかかっているといっても過言ではありません。

返済負担率とは、年収に占める返済額の割合をいいます。たとえば住宅ローンの1つであるフラット35の場合、年収400万円以上で総返済負担率は「35%以内」と決まっています。しかし35%以内というのは住宅ローンだけを見るのではなく、車や教育資金といった他のローンも合算して計算されます。

一般的に35%と言われていますが、35%を1%でも超えたからといって審査に落ちるとは限りません。しかし少しでも審査を通りやすくすることを考えれば、住宅ローンの契約を検討する段階で、他のローンを契約することは避けたほうが賢明でしょう。

個人信用情報

住宅ローンの審査を調べていると、「自分の信用情報はどのように登録されているのだろう」「どこに登録されているのだろう」と気になったことはないでしょうか。実は、国内には「信用情報機関」と呼ばれる以下の機関が存在しており、クレジットカードの利用状況やキャッシングについて情報を共有しています。そして住宅ローンの審査では、これらの機関に登録されている「個人信用情報」も重視されるのです。

・日本信用情報機関(JICC)

・株式会社CIC(CIC)

・全国銀行個人信用センター

住宅ローンを提供する金融機関に限らず、クレジットカード会社も上記の信用情報機関で個人情報を照会して、契約者の返済能力などを審査しています。

住宅ローンの審査で落ちる理由と対策

もし住宅ローンの審査に落ちてしまったら、誰でも「何が原因だろう？」と考えるものです。金融機関に問い合わせても明確な回答は得られず、悶々とした方もいるのではないでしょうか。審査を通すのはほぼ不可能と言われる「異動」の記載の他にも、総合的な判断の結果落とされるという場合があります。住宅ローンの審査に落ちる主な理由や原因と、その対策をご紹介します。

個人信用情報に「異動」がある

先ほどご紹介した個人信用情報の登録機関では、個人情報の開示ができます。窓口や郵送はもちろん、インターネットによる開示請求も可能です。個人情報を開示した結果、どこかに「異動」という言葉があれば、審査結果に大きく影響している可能性があります。

異動とは、支払や返済の「遅延」を意味します。また単なる支払いの遅延ではなく、遅延が「3か月」続いた結果が異動となります。銀行側から見ると、「支払いの遅延を3か月以上放置したことがある」という評価になってしまうのです。

しかし異動発日から「5年」経てば異動情報は消失され、住宅ローンの審査に影響しません。もし状況が許すのであれば、異動の履歴が消失する5年目を待ちながら頭金を貯めるというのも1つの方法です。

クレジットカードの延滞が一度でもある

信用機関情報には、分割払いやリボ払いといったクレジットカード利用履歴も登録されており、金融機関は審査項目としてしっかりチェックします。

「引き落とし口座に残高がないことを忘れていた」「過去に資金繰りに困ってクレジットカードが引き落とせなかった」という経験を持つ人は多いものですが、個人信用情報に延滞として記録が残るのは、60日以上や3か月以上など長期間延滞した場合のみです。

そのため、個人信用情報を照会した結果「延滞」という文字があれば金融機関からの評価は下がり、審査落ちに大きく影響しています。個人信用情報に延滞があれば、異動があった時と同様に5年間過ぎれば消失します。その間に頭金を貯めるなどの方法も検討しましょう。

ちなみに世間でいわれる“ブラックリスト”というものは実際には存在しません。個人信用情報に「異動」や「延滞」といった情報が記載されることを、一般的に「ブラックリストに載る」と言います。

消費者金融に借り入れがあり、返済遅れがある

「過去に消費者金融でお金を借りた」というだけでは審査に大きな影響はありません。(一部の金融機関には影響があります)。しかし、「延滞してしまった」という事実があれば、やはり金融機関は審査を落とすことが多いでしょう。返済の遅れも1度だけなら影響は少ないですが、複数回繰り返していればさらに印象は悪くなります。「住宅ローンの返済も遅延を繰り返すのでは」と判断されかねません。

心当たりがある場合は、住宅ローンの審査前にCICやJICCといった個人信用情報の登録機関で情報を開示して、自分の履歴をチェックしましょう。そして、審査を申し込む前に金融機関の担当者に相談します。もし「審査は難しいでしょう」と言われたら、履歴が消えるのを待つしかありません。JICCの場合は延滞を解消した日から「1年」、CICやKSCは、最終滞納日から25か月後に消えるといわれています。

借り入れ金額が限度額ぎりぎり

借り入れ金額とは消費者金融などのいわゆる“借金”に限らず、クレジットカードのリボ払いやキャッシングも含まれます。それらがあれば別の借り入れとみなされ、返済負担率に影響するのです。

借り入れ金額やキャッシング、リボ払いが限度額ぎりぎりの状態では、金融機関としては「住宅ローンの返済まで手が回らないのでは」と不安視します。審査に通るための対策としては、可能な限り審査前に返済をしておくことです。理想的な対策は、「一括返済」です。

他のローンの返済中

金融機関の審査では「返済負担率」をチェックするので、他のローンがあれば当然審査に影響します。車やバイク、奨学金やリボ払いなど、他のローンがあれば住宅ローンの審査前に返済するのが理想的です。難しい場合は、少しでも繰り上げ返済をするといいでしょう。

事前審査を通すためのポイント

“第一関門”ともいえる事前審査では、どのような基準があるのでしょうか。事前審査の基準と、審査に通りやすくするためのポイントをご紹介します。

事前審査の基準

住宅ローンの審査基準は前述した通りですが、事前審査の場合は借入時と完済時の年齢、健康状態や担保となる住宅の評価、雇用形態や年収といった部分が重視されます。事前審査では、「融資して問題ない人か？」が大きなポイントとなるのです。

事前審査を通すためにできること

当然ですが、事前審査に通過しなければ次の本審査へ進むことはできません。事前審査を通りやすくするためには、以下の方法が挙げられます。

・個人信用情報を照会しておく

・頭金を増やす

・不安要素が多ければ、親子リレーやペアローンも考える

・返済できるローンがあれば返済しておく

「過去に消費者金融から借り入れ、遅延してしまった」「クレジットカードの引き落としができなかった時期がある」など審査に関して不安要素があるなら、まずは個人信用情報を照会してみましょう。先ほどご紹介したように「異動」や「延滞」という履歴が残っていれば、審査に落ちる可能性が高くなります。

また、頭金が多く準備できれば借入希望額を下げることができます。金融機関からすれば、融資金額が低いほど未回収リスクが下がるため審査も通りやすくなるのです。

しかし親の援助などがない限り、数十万円～数百万円ほど頭金を増やすことは簡単ではありません。その場合は、夫婦で収入を合算する「ペアローン」や親子2世代にわたってローンを組む「親子ローン」を視野に入れるのも1つの方法でしょう。

事前審査に必要な書類

住宅ローンの事前審査では、まず以下の書類が必要です。

・住宅ローン審査の申込書

・個人情報に関する同意書

・本人確認書類(運転免許証など)

・物件のパンフレットや設計図、見積書など

・土地登記事項証明書

・住民税決定通知書または課税証明書

・源泉徴収票(サラリーマンや公務員の場合)

・確定申告書(自営業の場合)

など

事前審査といっても、上記のように多くの書類を準備する必要があります。金融機関によってはHPで必要書類を案内していますので、一度チェックしてみましょう。

本審査を通すためポイント

事前審査が通れば、最終審査である「本審査」へ進みます。本審査を通れば契約に至りますが、実は本審査で落ちてしまうケースも珍しくありません。本審査の基準や通りやすくするポイント、必要な書類を見ていきましょう。

本審査の基準

本審査になると、「事前審査の内容と違いないか」「購入物件の担保評価はどれくらいか」という点を主に審査されると言われています。事前審査で提出している本人確認書類や源泉徴収票、物件の確認資料などは、本審査で再度提出が求められます。その内容に相違があれば、「事前審査と相違がある」と誤解されてしまうケースもあるのです。提出書類については、不備がないよう入念にチェックする必要があります。

また、本審査では担保となる住宅も入念に審査され、実際に銀行員が担保となる住宅を確認しにいきます。その際、申告内容と相違があったり未登記の物件があったりすれば問題となります。例えば銀行員が実際に物件を見に行ったら申告されていない「物置」があったなど、申告内容に違いがあると審査落ちの原因となってしまうのです。

本審査を通すためにできること

最終審査となる本審査を通るためには、以下のポイントを意識しましょう。

・提出書類の申告内容が事前審査と一貫しているかチェック

・審査中は新しい借り入れ、ローンを組まない

・可能な限り頭金を用意する

前述したように、本審査と事前審査の申告内容は一貫していなくてはいけません。この点は契約者や家族の意識次第で対策できるものですから、しっかりチェックしましょう。

そして金融機関が審査をしている間は、これ以上借り入れを増やさないほうが賢明です。「タイミング悪く、他の借り入れをした直後に審査されてしまった」という事がないように注意しましょう。

そして「返済負担率が相場のぎりぎり」「何らかの不安要素がある」という場合は、可能な限り頭金を用意しておくのもおすすめです。たとえば借入金額を3000万円希望した後から500万円頭金が準備できれば返済負担率を下げられますし、金融機関に対しても「資金をしっかり準備している」という心証を与えられます。

本審査に必要な書類

本審査では、事前審査で提出した書類の他に以下のものが必要です。

・売買契約書

・重要事項説明書

・建築確認済証

・検査済証

・建物登記事項証明書

など

上記は一例であり、金融機関によって必要な書類は異なります。多くの金融機関がインターネット上で必要書類を紹介していますので、事前にチェックしておきましょう。

住宅ローンの審査に関するよくある質問

最後に、住宅ローンでよくある疑問点を5つご紹介します。

外国人も住宅ローンを借りられる？

たとえばフラット35の場合、日本での永住権を持っていることが条件となっており、外国籍の外国人ならローン審査に落ちてしまう可能性もあります。特にビザで入国している場合は滞在期間が決まっているので、返済中に帰国するリスクがあると、金融機関もなかなか審査を通せません。永住権を持たない外国人が住宅ローンに通るためには、母国に本店がある金融機関を利用するか、日本国籍を持つ家族や配偶者に保証人になってもらうといった対策も考慮に入れましょう。

自営業・個人事業主は審査が通りにくい？

一般的に「自営業はローン審査に落ちやすい」と言われますが、残念ながらその傾向は大いにあります。給与所得者である会社員と違い、毎月の収入に波がある自営業や個人事業主は、どうしても金融機関から「安定していない」と評価されてしまいます。毎月定額を返済する必要がある住宅ローンの審査では、不利となってしまうのです。

また、税金についても厳しく審査されます。会社員は会社が税務処理を行ってくれますが、自営業の場合は自分でしなくてはいけません。そのため「処理を間違えた」「うっかり払い忘れてしまった」という過去を持つ人も多く、金融機関の審査では大きなマイナスとなってしまうのです。

自営業者の場合、特に独立当初は実績がなく審査に落ちやすいです。まずは黒字化している「3年分」の確定申告書を用意することから始めましょう。なるべく多くの頭金を用意するのもおすすめです。

事前審査で通っても本審査で落ちるケースはある？

本審査では、事前審査よりもさらに細かく審査されます。そのため、本審査で落ちてしまうことも珍しくありません。前述したように本審査では「事前審査と申告内容に相違がないか」「担保となる物件評価は十分か」を見ますので、この点に問題があれば本審査で落ちる可能性が高いです。また、個人信用情報に傷があったり返済負担率が高かったりする場合も、本審査で落ちる1つの原因となります。

団信に加入できない場合でも住宅ローンを組める？

結論から言うと、団信に加入できなくても住宅ローンを組むことは可能です。契約者に万が一のことがあった時、金融機関への返済を保険金で賄えるのが団体信用生命保険(団信)です。多くの金融機関が、住宅ローン契約の際の条件としています。

しかし団信は生命保険の1つであり、持病や既往歴によっては加入できない人もいます。今ではそのような方に向けた「ワイド団信」を始め、団信よりも加入条件が緩い生命保険に加入すれば住宅ローンを組むことは可能です。また、フラット35であればそもそも団信の加入義務はありません。

セカンドハウスの場合、審査が通りにくい？

「セカンドハウスだから」という理由ではなく、「投資用物件ではないか」と金融機関が疑って審査が厳しくなるケースはあります。そもそも住宅ローンは住居を目的としたローンで、車や他のローンに比べるとかなり低い金利で設定されています。そのため、「住居目的でないローンならもっと高い金利のローンを利用してほしい」という思いが金融機関にはあり、審査は厳しくなりがちです。純粋に自分たちが住むためのセカンドハウスならその点を強くアピールして、「投資用ではない」ということを伝える必要があります。