【フラット35／フラット35Sとは？】メリット・デメリット、金利、審査について解説

フラット35とは金利が固定されている住宅ローンであり、「安定している」「返済額の見通しが立てられる」と人気があります。金利が固定されている分他の金利よりも高い傾向にありますが、金利が低いと言われる昨今ではそれほど大きく変わりません。

この記事では「フラット35とは何だろう？」という方に向けて、基本情報やメリット・デメリット、審査や注意点について詳しく解説いたします。

フラット35とは？

まずは、フラット35の基本情報からご紹介します。

フラット35は長期固定金利住宅ローン、その特徴は？

住宅ローンを検討する時、多くの人が検討する金融商品の1つがフラット35です。フラット35とは住宅金融機構と民間金融機関が提携している住宅ローン商品で、2003年からサービスがスタートしています。フラット35の大きな特徴としては、以下のポイントがあります。

・全期間固定金利
・保証料が不要
・住宅の技術基準がある
・ほかの住宅ローンに比べると、比較的審査が緩い
・団体信用生命保険(団信)非加入でも、融資を受けられる

最大の特徴は、金利が「全期間固定」であるという点です。不動産会社に住宅ローンを「固定で考えている」と伝えると、ほとんどの場合フラット35を勧められるでしょう。金融機関など民間融資の場合は、基本的に「ローン保証料」が必要です。ローン保証料は契約者が何らかの事情で住宅ローンを返済できなくなった時の金融機関の「保険」であり、諸費用の中でも高額な部類に入ります。しかしフラット35はそんなローン保証料が不要なので、初期費用を抑えることができます。

またフラット35では、住宅金融支援機構で住宅の技術基準が定められています。そのため、融資を受ける際には物件検査を受けなくてはいけません。火災時の安全性をはじめ省エネルギーや音環境、バリアフリーなど様々な視点からチェックを受け、長期優良住宅として認定を受けることができれば、金利を引き下げてもらうことができるのです。技術基準については、フラット35の公式資料で詳しく紹介されていますのでご参照ください。

参照：フラット35技術基準・検査ガイドブック

フラット35の仕組み

フラット35は住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携しているとご紹介しましたが、実際にどう提携しているのか、その仕組みを見ていきましょう。契約者がフラット35で住宅ローンを借りたい場合、まず金融機関に相談することからスタートします。契約自体は金融機関で行いますが、住宅ローン資金の調達段階で住宅金融支援機構が登場するのです。大まかな流れや仕組みを、以下でご紹介します。

1.契約者は金融機関でフラット35を申し込む
2.金融機関は審査を行い、問題がなければ融資を行う（金融機関に債権が発生する）
3.金融機関は、住宅金融支援機構へ債権を譲渡する
4.住宅金融支援機構は投資家へ販売して、資金を調達する

フラット35は短期間で資金調達を行う民間の金融機関と違い、住宅金融支援機構にその債権を買い取ってもらうことで実現している仕組みなのです。フラット35には住宅ローン保証料が必要ありませんが、このリスクは住宅金融支援機構が負っています。金融機関にリスクがないので、保証料なしが実現しているのですね。

フラット35の取り扱い金融機関と選び方

取り扱い金融機関

契約者がフラット35を利用したい場合は、まず取り扱っている金融機関を探さなくてはいけません。「国が行う住宅ローン商品」というイメージが強いですが、取り扱っている金融機関によって条件は異なるのです。よく見くらべることで、金利を抑えられます。たとえば、フラット35を取り扱っている金融機関には以下があります。

・みずほ銀行
・りそな銀行
・三井住友銀行
・アルヒ
・楽天銀行
・住信SBIネット銀行
・青森銀行
・みちのく銀行
・紀陽銀行

上記のように、メガバンクから大手地方銀行、ネットバンクまでさまざまな金融機関がフラット35を取り扱っています。フラット35の公式サイトから金融機関を検索することもできるので、目当ての金融機関がある方は一度検索してみることをおすすめします。

参照：フラット35　金融機関を探す

金融機関の選び方

どの金融機関にするか迷った時、多くの人は「金利」で選ぶのではないでしょうか。住宅ローンの商品名がどこも「フラット35」と同じですが、金融機関ごとに金利は違います。そのため、金利で選ぶのも1つの方法です。しかし、もう1つ「融資手数料」も金融機関ごとに違いがありますので、融資手数料の安さで選ぶのもおすすめですよ。時期によっては融資手数料の割引キャンペーンを行っていることもあるので、ぜひチェックしてみましょう。

フラット35と銀行の住宅ローンを比較

フラット35と住宅ローンを比較すると、実際どれくらい違いがあるのかシミュレーションしてみましょう。今回は、以下の2つでシミュレーションを行って比較しました。

・フラット35：ARUHI住宅ローン　

・楽天銀行　住宅ローンシミュレーション

・シミュレーション条件

住宅ローン名	金利	返済期間	借入金額	ボーナス返済
フラット35	固定(1.09%)	30年	4000万円	なし
住宅ローン	変動(0.527%) ※6年後金利1%上昇と予想	30年	4000万円	なし

※フラット35の固定金利1.09%はARUHIフラット2020年6月の実行金利です

・シミュレーション結果

住宅ローン名	毎月の返済額	総返済額	総返済額の差額
フラット35	13万316円	4691万3589円
住宅ローン	12万150円(当初) 12万7249円(6年後)	4538万3624円	152万9965円

変動金利で6年後に金利が1%上昇するという予想を立てて比較したところ、結果は民間の金融機関の住宅ローンのほうが総返済額が安くなりました。フラット35は金利が変動しない分他の住宅ローンより割高になります。しかし、住宅ローン保証料が不要であったり金利上昇リスクがなかったりと、もちろんメリットもたくさんあります。

そして当然ながら、金利上昇リスクは返済期間が長いほど上がります。今回は「6年後に1%上昇」という予想を立てましたが、これから確実に金利が上がるとも言われていますので、もっと金利が上昇すると総返済額は大きく変動してしまうのです。

フラット35の金利推移

フラット35は全期間固定金利ですが、申し込んだ時期によって金利は変わるのです。つまり同じ借入金額や返済年数でも、「いつ契約したか」によって金利は変わり、総支払額も変わります。金利は毎日変動しているので、「いつ時点の金利が適用されるのか？」は契約者にとって重大事項です。適用される金利は、申込時の金利を適用する「申込時金利」と、住宅ローンを実行する時の金利を適用する「実行時金利」の2つがあります。

そしてフラット35の場合、実行時の金利が適用される「実行時金利」がほとんどとなっています。“ほとんど”というのは、金融機関によって変わるためです。

参照：フラット35　金利の決定時期は？

フラット35の金利の決め方や、今までの金利推移についてみていきましょう。

フラット35の金利はどうやって決まる？

フラット35の金利を決めているのは、住宅金融支援機構です。金利の決め方についてその明確な方法は明らかにされていませんが、実は「国債金利」に深く連動していると言われています。国債金利とは「利回り」ともいわれ、国債に投資した時の収益率をいいます。国債金利の中でも「長期金利」と言われる10年国債の利回りに連動しているため、国債の長期金利が下がれば金利も下がり、長期金利が上がれば金利も上がるのです。

上記のように連動している背景には、投資家が影響しています。前述したように、フラット35は民間の金融機関と住宅金融支援機構が連携して展開していますが、その資金は投資家が出資しています。その影響で国債よりも金利を高くしなければ、投資家はなかなかフラット35の債権を買ってくれないのです。

これまでの金利推移

では、今までフラット35の金利がどのように推移しているのか見てみましょう。今回は、平成29～平成31年の間に、金利がどれだけ推移したかを表にまとめました。

時期	金利(最高)	金利(最低)
平成29年10月	1.970%	1.360%
平成30年3月	2.010%	1.360%
平成30年8月	2.070%	1.340%
平成31年1月	1.960%	1.330%

※借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付き

引用：フラット35　借入金利の推移

上記のように、フラット35の金利は最高が1.9～2.0%、最低が1.3%前後で推移しています。おおよその金利としては、最高が2.0%、最低が1.3%とみておけばよいでしょう。しかし景気によって金利は大きく変わるため、金利に“絶対”はありません。

最新（2020年4月時点）の金利をチェック

2020年4月のフラット35の金利は、以下の通りです。

金利(最高)	金利(最低)
1.970%	1.360%

また、2020年4月からフラット35は制度が一部見直されることになりました。以下の制度変更がありますので、予備情報として知っておきましょう。

・総返済負担率の算定に含める借入金の対象を一部見直し
・返済中のセカンドハウスは第三者へ貸与できない
・借入金額が最低ラインの25年以下であっても、借り換え融資の取り扱いが可能になった

参照：【フラット３５】2020年４月の主な制度変更事項のお知らせ

フラット35Sとは？

最近では国の方針もあり、「作っては壊す」という時代から、「性能の良い家に長く住む」という考え方にシフトしています。そこでフラット35でも、「フラット35S」という金融商品を作り、性能の良い住宅を対象として金利の引き下げを始めているのです。

対象の住宅性能

フラット35の審査では、前述の通り「技術基準」といって家の性能も項目となっています。家の技術基準が高いと認められるほど金利が優遇され、住宅ローンの総支払額に影響します。技術基準では、以下の4つの点で審査されるのです。

・省エネルギー：「夏涼しくて冬暖かい」など、高断熱性のある住宅かどうか
・耐震性：強い衝撃を受けても、倒壊や崩壊しない家かどうか。また、耐震性の高さによっては地震保険も割引になる。
・バリアフリー：移動しやすい・転倒しにくいなど高齢者や体が不自由な人も生活しやすいかどうか。
・耐久性、可変性：耐久性があり、長期にわたって良好な住環境を維持できるか。また、良好に使用するための措置が講じられているか。

参照：フラット35S

金利Aプランと金利Bプランの違い

フラット35Sには、金利Aプランと金利Bプランの2つがあります。2つのプランの大きな違いは金利の引き下げ期間です。住宅が満たす基準によってどちらになるか変わるため、契約者の希望で選ぶことはできません。

金利Aプランと金利Bプランの違い

フラット35Sには、金利Aプランと金利Bプランの2つがあります。2つのプランの大きな違いは金利の引き下げ期間です。住宅が満たす基準によってどちらになるか変わるため、契約者の希望で選ぶことはできません。

金利の違いは、以下のようになっています。

プラン名	金利引き下げ期間	金利引き下げ幅
金利Aプラン	当初10年間	年0.25%
金利Bプラン	当初5年間	年0.25%

引用：フラット35S

金利Aプランと金利Bプランでは、技術基準が以下のように違います。

いずれか1つ以上の基準を満たしていること。(新築・中古住宅共通)

項目	金利Aプラン	金利Bプラン
省エネルギー性	一次エネルギー消費量等級「5」の住宅	断熱等性能等級「4」の住宅 一次エネルギー消費量「4」以上
耐震性	耐震等級が「3」の住宅	耐震等級「2」以上 免震建築物
バリアフリー性	高齢者等配慮対策等級「4」以上の住宅	高齢者等配諸対策等級「3」以上の住宅
耐久性・可変性	長期優良住宅	劣化対策等級3の住宅かつ、維持管理対策等級2以上の住宅

引用：【フラット３５】Ｓの対象となる住宅　プランと技術基準

その他の「フラット35」

フラット35は新築物件に限らず、中古住宅+リノベーションに対応したプランや地方移住を応援するプランなど、さまざまな種類が展開されています。

中古住宅購入＋リノベなら「フラット35リノベ」も

「コストダウンしながら、自分たちに合わせた新築のようなマイホームが手に入る」と人気の中古物件+リノベーション物件。実は「フラット35リノベ」というプランも用意されているのです。対象となる住宅は、以下の2つのパターンです。

1.中古住宅を購入した後、性能向上リフォームを行う
2.すでに性能向上リフォームを終えている中古物件を購入する

フラット35リノベにも、金利Aプランを金利Bプランがあります。

プラン	金利引き下げ期間	金利引き下げ幅
金利Aプラン	当初10年間	借入金利より 0.5%/年
金利Bプラン	当初5年間	借入金利より 0.5%/年

適用基準は金利Aプランと金利Bプランでそれぞれ異なります。詳しくは、フラット35リノベの公式サイトをご参照ください。

参照：【フラット３５】 リノベ（住宅の条件）

子育て世帯や地方移住なら「フラット35子育て支援型 地域活性化型」

子育て支援型も地域活性型も、当初5年間0.25%/年の金利引き下げが適用されます。さらに住宅性能によってさらに金利が引き下げられる「フラット35S」と併用もできるので、よりお得に住宅ローンが組めます。

ただ地方公共団体はどこでもいいわけではありません。あらかじめ決められた地方公共団体で住宅を購入する場合のみ適用されるため、自分の地元が当てはまらない可能性も高いのです。少子化対策が背景にあるため過疎が進んでいる地域も多く、当てはまらない人も多いかもしれません。

対象の地方公共団体は以下のページから検索で決まるので、興味がある方はぜひチェックしてみてください。
参照：【フラット３５】子育て支援型・【フラット３５】地域活性化型

フラット35を利用するメリットとデメリット

フラット35の種類や特徴をご紹介してきましたが、メリットやデメリット、どんな人に向いているのかをまとめていきましょう。

メリット

フラット35のメリットは、主に以下が挙げられます。

・全期間固定金利型で金利が景気に影響されない
・長期優良住宅や中古物件+リノベなど、金利プランが豊富
・保証人やローン保証料、繰り上げ返済手数料が無料
・自営業の人も審査に通りやすい

フラット35は全期間固定金利型で、返済するまで一切金利が変わりません。変動金利なら、総返済額はローンが終わるまでわからないものですが、フラット35なら明確な返済額がわかります。そのため、景気が大きく変わっても「金利が上がったらどうしよう」と不安に思う必要がありません。

また、最近は省エネルギーやバリアフリーなど性能の高い住宅を建てる傾向が強まっていますから、技術基準が設けられているフラット35だとより金利が下がる可能性が高まります。フラット35は物件と収入が重視されるため、審査に落ちやすいと言われる自営業の場合も通りやすいといわれています。

また、金融機関では必須ともいえるローン保証料が不要なので、初期費用を抑えられる点もフラット35のメリットです。繰り上げ返済手数料も無料なので、将来的に資金に余裕が出たら気軽に繰り上げ返済に踏み切れます。

デメリット

フラット35のデメリットは、主に以下が挙げられます。

・金利が固定されているため、下がることがない
・物件の審査に費用がかかる
・金融機関のような付帯サービスが少ない

良くも悪くも金利が固定されているため、今後景気が大きく変わっても、金利が上がることもなければ下がることもありません。変動金利なら「当初の見込みより下がった」と喜ぶ時期でも、フラット35では一定のままです。その点は“お得感”がなくデメリットと感じる人は多いでしょう。

またフラット35では技術基準を満たしていることの証明として、「適合証明書」を入手しなくてはいけません。この適合証明書の取得は新築住宅の場合、不動産会社から入手するのが一般的です。しかし不動産会社やフラット35のどのプラン向けの証明書が必要かによって金額は大きく異なり、一般的には1万～6万円程度の費用が発生します。

フラット35はどんな人に向いてる？

まとめると、フラット35は以下のような人に向いています。

・金利上昇リスクを避けたい人。今後の金利動向を気にせず、安定して支払いをしたい人
・自営業で金融機関のローン審査に落ちてしまった人
・家賃収入を見込んだ投資用物件として住宅購入を検討している人

フラット35が向いていない人

以下のような方は、フラット35にはあまり向いていません。

・金利が安い間に繰り上げ返済をしたいと考えている人
・頭金が潤沢にあり、金融機関でも金利を優遇してもらえる人

フラット35の審査基準・利用条件

フラット35の項目ごとの審査基準をご紹介します。

年齢・国籍

申込時の年齢が満70歳未満の方が申し込めますが、親子リレー返済の場合は満70歳以上でも申し込みが可能です。また、外国籍の方の場合は永住許可を受けているか、特別永住者の資格が必要となります。

返済負担率

返済負担率とは「返済比率」ともいわれ、年収に対してどれくらい返済しなければいけないかを表します。フラット35をはじめ多くの住宅ローンではこの返済負担率も審査され、車のローンや教育ローンといった、住宅ローン以外の借り入れ状況も審査されるのです。フラット35の返済負担率は、以下のように年収「400万円」を基準として変わります。

年収	400万円未満	400万円以上
基準	30%	35%

引用：【フラット35】ご利用条件

また、契約者本人の親や子・配偶者や申込本人と同居する人などの中から1名だけ収入を合算することも可能です。

対象住宅

フラット35の融資対象となる住宅は、新築・中古を問いません。当然ながら一戸建てもマンションも融資の対象となります。しかし前述したようにフラット35は物件も審査対象に入るため、住宅金融支援機構が定める技術基準を満たし、適合証明書を取得する必要があります。一戸建て住宅でもマンションでも、以下のような基準があります。

・接道は原則として一般道に2m以上接する事
・平常住宅の場合、住宅部分の床面積は全体の1/2以上あること
・木造住宅は一戸建てまたは連続建てであること

詳しくは、フラット35公式サイトをご参照ください。

新築の場合

中古住宅の場合

借入額

フラット35の借入限度額は、年収に応じて変わります。たとえば年収が500万円だった場合、借入限度額はおよそ,900万円です。融資金利や他の借入状況によっても変わりますので、興味がある方は1度シミュレーションしてみましょう。一般的に、フラット35の借入最高額は8000万円といわれています。

参照：フラット35　ローンシミュレーション

借入期間

フラット35は、その名の通り最長「35年」の借入期間があります。しかしだれでも35年の借入期間で申し込めるわけではなく、「80歳」までに完済できるように借入期間を設定しなくてはいけません。

つまり80歳で完済することを考えると、80歳－35年の「45歳」までにフラット35を契約する必要があります。一般的な金融機関の住宅ローンを考えると、フラット35は高い年齢でも組める住宅ローンといえます。

審査期間はどのくらい？

インターネットで検索すると、「フラット35の審査期間は長い」という噂も目にします。しかし各家庭の状況や他の人の審査待ち状況などが大きく影響するので、明確な審査期間は誰にもわかりません。一般的には、フラット35の審査機関は1～2週間程度といわれています。しかし2週間以上かかることも多く、半月から1か月ほど見ておくといいでしょう。一般的な金融機関の審査よりは、長い傾向にあります。

フラット35の審査が長くなる大きな理由は、「審査方法の違い」です。一般的な金融機関は事前審査も本審査も金融機関が行いますが、フラット35の場合、事前審査は金融機関が行い、本審査は住宅金融支援機構が行います。フラット35では住宅の技術基準も審査しますが、それは住宅金融支援機構が行うのです。

フラット35に借り換えるときの注意点

全期間固定金利であり、さらに金利が低水準であるフラット35は、金融機関の住宅ローンから借り換える人も増えています。フラット35に乗り換えるときの注意点を見ていきましょう。

まずはシミュレーション

金融機関の住宅ローンからも乗り換えられるフラット35ですが、実は同じフラット35からフラット35へ借り換える人もいるのです。その理由は「金利」にあり、より金利の低いフラット35へと借り換えることでより総返済額を抑えることができます。

たとえば金利1.9%で契約していたものを1.5%で借り換えると、以下のような結果になります。今回は、フラット35の借り換えシミュレーションを利用しています。興味がある方は、ぜひ試算してみてください。

参照：フラット35　借り換えシミュレーション

	借り換え前	借り換え後	差額
毎月の返済額	15万348円	14万4763円	-5585円
年間返済額	180万4176円	173万7156円	-6万7020円
総返済額	3608万3461円	3474万3155円	-134万306円

※ローン残高3,000万円、残りの返済期間20年、ボーナス返済なしでシミュレーション

シミュレーションの結果、総返済額に130万円以上の違いが出ました。月々の返済額は5000円程度ですが、結果として大きな違いにつながっています。

フラット35へ借り換えるときの条件

フラット35への借り換えは、主に以下の条件を満たす必要があります。

・住宅ローンの借入額が8000万円以下である
・住宅の建設費や購入価格の100%以内であること
・店舗付き住宅をはじめ併用住宅なら、住宅部分の床面積が店舗部分よりも広いこと

また、住宅の技術基準に適合する必要もあります。借り換えの詳しい条件に付いては、以下のフラット35公式サイトをご確認ください。

参照：借換融資のご利用条件