【住宅ローンとは】仕組みや金利・返済方法の種類、選び方などの基礎知識をまとめて解説

家を購入する時、ほとんどの人は住宅ローンを組みます。「家は一生の買い物」と言われるように、住宅ローンは数あるローンの中でも一番返済期間が長くなります。しかし住宅ローンの種類は多岐に渡り、金利や種類、返済方法など多くのことを自分たちで決めなくてはいけません。「何が正解なんだろう？」と頭を抱えてしまう人も多いでしょう。自分たちに最適な住宅ローンを決めるためには、それぞれの特徴を知ることが大事です。この記事では、住宅ローンの仕組みや金利、返済方法の種類について詳しく解説します。

住宅ローンとは？住宅ローンの仕組みをチェック

まずは住宅ローンの仕組みを見ていきましょう。一般的に数千万円はかかる住宅購入ですから、貯金だけで支払える人はなかなかいません。そのためほとんどの人は金融機関などで住宅ローンを組み、数十年かけて返済をしていきます。住宅ローンとは金融商品の1つであり、支払う人はどの住宅ローンにするか選ぶことができます。そして良いと思う住宅ローンを選んで申込むと、住宅ローンを提供している金融機関などが「審査」を行い、融資の可否やローン額、金利を決定するのです。

住宅ローンの種類と特徴

まずは住宅ローンの種類からみていきましょう。住宅ローンは主に3種類あり、それぞれで特徴が異なります。

民間融資｜銀行ローンがメイン。いろいろな商品から選べる

銀行をはじめ、民間の金融機構が行っている住宅ローンサービスは民間融資に分類されます。各社が独自に展開しているので商品ごとに特性が異なり、選択肢が多いという点が特徴です。金利は主に変動型と固定型の2種類ですが、金利プランを組み合わせるミックス型もあります。適用金利期間が違うものを組み合わせるなど、商品によっては自由な組み合わせも可能です。

協調融資｜長期固定金利の「フラット35」

住宅ローンでよく耳にするフラット35は、住宅金融支援機構と銀行をはじめとする民間金融機関が提携して融資を行うサービスです。フラット35はもともと公的融資でしたが現在は民間融資サービスと提携していて、公的融資と民間融資の間といった位置づけです。フラット35とは「35年」という意味で、返済期限は最長で35年です。金利は1%台と比較的安く、返済期間中は固定されます。(9割以上の融資となれば金利は上がります)。また民間融資なら保証会社による保証が必要ですが、協調融資なら必要ありません。また繰り上げ返済手数料も不要である点もメリットです。

公的融資｜財形貯蓄している人向けの5年固定金利型住宅ローン

公的機関が行っている住宅ローンサービスは公的融資と言われます。代表的なものは財形貯蓄をしている人向けの「財形融資」や、自治体が融資を行う「自治体融資」があります。財形融資は財形貯蓄を継続して1年以上行い、50万円以上の残高がある人が利用できます。借入額は最高4000万円で、貯蓄している財形の10倍以内までです。自治体融資は名前通り自治体が融資を行う住宅ローンで、借入額や条件はそれぞれで異なります。

金利の種類と選び方のポイント

住宅ローンで必ず発生する「金利」は、多くの人がどれを選ぶか悩むものです。金利の選び方に正解はなく、それぞれの特徴を知って自分たちに合ったものを選びましょう。

変動金利型

民間融資に多く見られる変動金利型は、文字通り返済期間中に金利が変動する住宅ローンです。まず半年ごとに金利の見直しがあり、5年ごとに返済額の見直しも入るという特徴があります。返済額が値上がりする場合、今までの返済額の1.25倍までという規定はあるものの、明確な返済額は直前までわかりません。しかし固定期間型に比べると最初の金利は安いので、当初の返済額を抑えられるというメリットがあります。

固定期間型

「当初固定金利型」や「固定金利選択型」など住宅ローンの商品によって呼び方が異なりますが、金利がある一定の期間固定されるものを固定期間型と呼びます。全期間固定金利型よりも金利は安く、返済総額で見るとお得になる可能性があります。固定期間型は3年や5年など一定期間は金利が固定されますが、その期間を過ぎると変動金利型になる商品が多いです。そのため固定期間を過ぎると金利が変わり、返済額が増える「金利上昇リスク」が発生します。住宅ローンを契約した当初のマネープランが立てやすいですが、変動金利型になった後はプランが立てにくくなるというデメリットがあることを覚えておきましょう。

全期間固定金利型

「全期間」という文字通り、住宅ローンを返済している期間中は一切金利が変わりません。借入を行った当初の金利がずっと固定されるので、金利変動を気にしなくていいという点が特徴です。そのため景気の上下を気にする必要がありませんし、今後のマネープランについても予定を立てやすくなるでしょう。

協調融資の1種である「フラット35」は、全期間固定金利型の住宅ローンとしてよく知られています。金利は他の種類に比べて高い傾向にありますが、「将来的に収入アップが期待できない」「景気による金利の変動を気にしたくない」という人におすすめです。

金利タイプの選び方

変動金利型、固定期間型、全期間固定金利型と種類がわかれる住宅ローンの金利ですが、「これを選んだから正解」というものではありません。当然金利は低い方が住宅ローンの総額を抑えられるため、「変動と固定、どっちがお得だろう」と頭を悩ませるものです。変動金利型と固定期間型で忘れてはいけないのが「金利上昇リスク」です。全期間固定金利型の商品以外は景気の影響を強く受けるため、金利が上がるか下がるかは誰にもわかりません。「得をした・損をした」というのはあくまでも結果論なのです。そこで金利タイプの選び方でおすすめなのが、自分たちの今後のキャッシュフローに合わせて選ぶ方法です。

子どもがいる場合は教育費との兼ね合いを意識するといいでしょう。これから5年程度の間に教育費が上がる場合、金利が変動することで教育費と住宅ローンの返済で負担が急激に大きくなる可能性もあります。教育費がかかる間は金利が固定される住宅ローンを選ぶと、急な負担増を回避できるでしょう。逆に、住宅ローンを組んだ時点で一番教育費の負担が大きく、「あと数年もすれば教育費の出費は落ち着く」という場合は、最初の金利が安い変動金利型がおすすめです。

返済方法の種類と選び方のポイント

住宅ローンの返済方法には、2種類あります。それぞれの特徴をご紹介します。

元利均等返済

住宅ローンでは、毎月元金と金利の両方を返済していきます。元利均等返済とは、最初に利息を返済する割合が大きく、徐々に元金の割合が増えていく返済方法のことをいいます。返済期間終了まで月々の返済額が変わらず安定するという点が魅力ですが、返済総額は次にご紹介する元金均等返済よりも高くなる点がデメリットです。

元金均等返済

元金均等返済は、文字通り返済期間中は元金の金額が変わりません。しかし利息は返済期間が進むごとに下がっていくので、当初は負担が大きく徐々に軽くなっていく返済方法です。デメリットは、元利均等返済よりも借り入れできる金額が少なくなる点です。自己資金が心もとない人には、向いていない場合もあるでしょう。しかし元利均等返済よりも返済する総額は少なくなるので、長い目で見るとお得になります。

元利均等返済と元金均等返済をシミュレーションで比較

では実際に、元利均等返済と元金均等返済でどれくらい違うのかシミュレーションをしてみましょう。インターネットで検索すると、返済金額のシミュレーションサービスを提供しているサイトはたくさんあります。今回は金融広報中央委員会が提供しているサービスを利用しました。興味がある方は、ぜひご自身の条件でシミュレーションしてみてください。

参照：知るぽると　借入返済額シミュレーション

・シミュレーション条件

借入元金	3000万円
ボーナス返済	なし
金利	2%(固定金利)
年齢	30歳
返済期間	30年

・シミュレーション結果

月数	元利均等返済(円)	元金均等返済(円)	差額(円)
0年6カ月	110885	132638	-21753
10年6カ月	110885	115971	-5086
20年6カ月	110885	99,305	11580
返済総額	39918600	39024662	893938
うち利息	9918600	9024662	893938

シミュレーションの結果、元利均等返済と元金均等返済の違いは上記のようになりました。ローンを組んだ当初の6か月時点では元金均等返済のほうが2万円以上高くなりますが、20年後は1万円以上返済額が下がります。そしてトータルで見ると、双方で90万円ほど総額が変わるという結果になりました。

総額で見るとやはり元金均等返済のほうが安くはなりますが、当初に2万円以上の負担額の違いがあります。この点はしっかり認識しておかなくてはいけません。月々の返済額が変わらないのが元利均等返済、当初の返済金額が高くて徐々に下がっていくのが元金均等返済と覚えておきましょう。

返済方法の選び方

住宅ローンの金利と同じく、元利均等返済・元金均等返済の選択に正解はありません。先ほどシミュレーションしたように、トータルの返済金額で見ると元金均等返済のほうが安くなります。しかし、当初の支払い負担額が高い点はデメリットです。

返済方法の選び方としてまず避けるべきなのは、住宅ローンの返済が困難になったり家計がピンチになるほど圧迫したりすることです。つまり選び方としては、それぞれの家庭の「お金のかかり時」を予測して選ぶといいでしょう。子供がいる家庭の場合、まずお金のかかり時は教育費です。一般的に子供の教育費の負担が増えるのは、高校生～大学生の時期といわれています。そのタイミングを考慮して、家庭に合った返済方法を選んでみてはいかがでしょうか。

住宅ローンを組んだタイミングで教育費の出費が増える家庭なら、最初に負担が大きい元金均等返済は向いていないかもしれません。しかし教育費と言っても習い事や留学など、他にお金がかかるタイミングもあります。家族間でライフプランをよく話し合い、返済期間まで家計が上手く回るようしっかり検討することをおすすめします。

返済方法は途中で変更できる？繰り上げ返済のメリットは？

住宅ローンは20年以上続くものですから、途中で状況が変化することも珍しくありません。健康を害して働けなくなったり、逆に年収が上がったりすると、家庭のキャッシュフローは大きく変化します。たとえば何らかの事情で働けないなどで返済が困難になった時、検討したいのが返済方法の変更です。返済方法を変更するには、「借り換え」と「金融機関への相談」の2つがあります。

借り換えとは、別の金融機関の住宅ローンなどに切り替えることです。金利が低い商品に切り替えれば、返済額を減らすことができます。しかし諸費用など借り換えでかかるお金もあるため、トータルでどちらがお得になるかは見比べなければいけません。そしてもう1つは、今返済している銀行に返済額の見直しを相談する方法です。この場合すでに滞納していると銀行も取り合ってくれない可能性があるので、返済が滞る前に早めに相談しましょう。最終的には銀行が判断しますが、場合によっては返済額の見直しに応じてくれることもあります。

逆に夫や妻の収入が増えたことで、家計に余裕が生まれる場合もあります。この時よく検討されるのが、「繰り上げ返済」です。繰り上げ返済の最大のメリットは、利息分を減らせるという点です。返済期間が長いほど利息は高くなるので、早く返してその分利息を減らすという事ができます。しかし繰り上げ返済には手数料がかかるケースが多いため、その点も忘れてはいけません。

住宅ローンを借り入れる前に調べておくこと

住宅ローンは長い付き合いになります。「こんなはずではなかった」と後悔することがないよう、まずは自分たちで下調べを行いましょう。住宅ローンを借りる前に調べておくべきことを3つご紹介します。

現在の年収でいくら借りれるか

住宅ローンサービスを提供している金融機関は、常に「きちんと返済してもらえるか？」と心配しているものです。そのためかならず審査を行って、契約者が滞りなく返済できる金額を見積もります。そしてその審査対象の1つとなるのが「年収」です。あくまで一般的な話ですが、住宅ローンの年間返済額(返済負担率)は年収の「35%以内」が目安といわれています。つまり年収600万円の人の場合、以下の計算となります。

・600万円(年収)×35%(返済負担率の上限)=210万円(年間に返済できる金額)

返済期間が35年、金利1.4%として年間で210万円を返済していく場合、借入できる金額は約4100万円となります。しかし、住宅ローンの審査は年収のほかにも勤続年数やクレジットカード情報など多くの項目があります。巷では「年収の5倍までなら審査に通る」などといわれますが、信ぴょう性はありません。

返済期間はどのくらい？

一般的に返済期間は「35年」といわれますが、これはあくまでも返済期間として設定できる最長の年月なのです。まず多くの銀行は「80歳」までに完済することを前提としています。つまり住宅ローンを契約した時の年齢が45歳より上なら、35年のローンを組ませてくれないこともあるのです。住宅ローンの返済期間は、金融機関が借入金額や契約者の年齢などを考慮して決めます。最初に返済期間を長く設定できれば、後から繰り上げ返済で早めに完済するなどの選択もできます。

提携ローン以外の住宅ローンも試算

家を購入する時は、不動産業者が特定の住宅ローンをおすすめしてくれるケースが多くなっています。実は不動産業者がすすめてくれるローンは「提携ローン」といって、不動産会社と金融機関が提携しているサービスがほとんどなのです。提携ローンが悪いわけではありませんが、もしかすると他にも自分たちに合った住宅ローンがあるかもしれません。特に民間融資の住宅ローンは種類が豊富ですから、提携ローンで契約する前に自分たちでも情報を集め、比較検討してみるといいでしょう。

中古住宅を購入してリフォームする場合

最近では新築や注文住宅にこだわらず、中古住宅を購入して自分たちに合わせたリフォームを行うケースも増えています。この場合住宅ローンの他に「リフォーム費用」も発生しますが、多くの金融機関では住宅ローンの他にリフォームローンを行っているので、同時に利用できます。

住宅ローンは担保が必要ですが、リフォームローンは基本的に無担保です。そのため借り入れ金額が低く、金利は住宅ローンよりも高く設定されています。金融機関にリフォームローンも検討していることを伝えれば、住宅ローンを合わせて説明してくれます。また、バリアフリーや省エネなど家の機能を向上させるリフォームなら、補助金や減税の対象になります。対象となるリフォームは自治体によって決まっているので、一度自治体に問合せてみましょう。

夫婦で住宅ローンを組むならペアローン・連帯責務がおすすめ

最近では共働き家庭が増えており、住宅ローンも夫婦共同で組む家庭が増えています。夫婦で組む場合「ペアローン」と「連帯債務」の2種類があり、それぞれで違いがあります。

ペアローン

1つの物件に対して夫婦それぞれが住宅ローンを契約して、双方の連帯保証人となる。契約を2つ結ぶという考えなので両方が団体信用生命保険に加入できるが、それぞれに諸費用が発生するというデメリットがある。

連帯債務

夫婦のどちらか一方が主債務者となり、もう一方は連帯債務者という位置づけで契約する。フラット35で夫婦共同ローンを組む場合は連帯債務となる。収入を合算でき住宅ローン控除もそれぞれが受けられるが、もし離婚した場合でも返済義務はなくならない。上記の違いを元に、夫婦お互いが納得できる住宅ローンを選びましょう。

住宅ローンを選ぶ時の注意点

住宅ローンは多くの商品があり、どれを選ぶべきか悩んでしまいます。住宅ローンを選ぶときの注意点を知って、後悔しないようにしましょう。

ライフプランに合った金利を選ぶ

住宅ローン商品における金利は、前述したように以下の3つにわかれます。住宅ローンはなるべく総額が安いものを選びがちですが、各家庭でお金のかかるタイミングは違うので、家庭のライフプランに合った金利を選びましょう。

・変動金利型…当初の金利が安い点がメリット。金利は半年ごと、返済額は5年毎に見直しが入るため将来的には金利が上がってしまう。

・固定期間型…最初に決めた期間は金利が固定されるが、一定期間後は変動金利に切り替わる。全期間固定金利型よりはローン総額が安くなる。

・全期間固定金利型…返済期間が終わるまで金利が固定されるため、家計が管理しやすい。金利が景気に左右されることはないが、金利は他よりも高い。

諸費用を含めたシミュレーションで検討しよう

金利や返済方法は多くのWebサイトでシミュレーションできますが、その時「諸費用」の存在も忘れてはいけません。諸費用とは融資にかかる手数料や税金の諸々を合わせたもので、基本的に住宅ローンには含まれず現金で用意するケースが一般的です。

住宅ローンでは、主に以下の諸費用が発生します。

・融資手数料
・印紙税
・ローン保証料
・登記費用
・司法書士報酬
・不動産取得税

など

たとえば店舗を持たないネット銀行だと、保証料がかからないケースもあります。しかしその分他の手数料が高くなっていることもあるので、諸費用全体を見くらべるようにしましょう。

金利の設定時期はいつ？その他サービス内容も確認

金利は日々変動しているので、「自分たちの住宅ローン金利は、いつ決定されるのだろう」と気になる人は多いものです。金利が決まるタイミングは、「申込時金利」と「実行時金利」の2つがあります。このどちらかが適用されるかは、契約した住宅ローンサービスで異なります。

たとえば財形住宅融資であれば「申込時金利」なので、申し込んだ時点での金利が適用されます。しかしフラット35や民間融資のほとんどは「実行時金利」であり、住宅ローンが実行された時点での金利が適用されるのです。また住宅ローンは金融商品であり、多くの金融機関では付帯サービスが付いています。「特約」として個人賠償責任保険が付いていたり「生活サポートサービス」が付いていたりと、各社さまざまな付帯サービスを設けているので、自分たちにメリットが大きい付帯サービスで探すのもおすすめです。

住宅ローンの借り入れまでの流れや審査基準は？

手順の多い住宅ローンの借り入れですが、主に以下の流れで進んでいきます。本審査までにかかる期間は早くて2週間程度、遅くても1か月程度です。

1.どこの住宅ローンにするか決める
2.仮審査を申し込む
3.仮審査が通れば本審査を申し込む
4.本審査が通れば住宅ローン契約を結ぶ
5.住宅ローンが実行される

そして審査基準についてはどの金融機関も明かしていませんが、一般的には以下を審査していると考えられています。

・借入時と完済時の年齢
・契約者の健康状態
・担保となる家の評価
・年収
・勤続年収
・連帯保証
・返済負担率
・カードローンなど住宅ローン以外の履歴

上記のように、住宅ローンは個人情報を始めさまざまな条件を元に審査されます。年収が良くても審査に落ちるケースがあるのは、このようにさまざまな項目が影響しているためです。

住宅ローンの仕組みや金利、返済方法の種類などについて解説してきました。住宅ローンは長期に及ぶものですので、事前にしっかりと情報収集しておき、のちに後悔しないようにしておきましょう。