離婚したら住宅ローンはどうなる？確認事項とケース別の対処法を解説

結婚したものの、何らかの理由で離婚をする方は数多くいます。「住宅を購入したけれど…」「返済中の住宅ローンはどうすればいいの…」という問題で、考え込んでしまう方も少なからずいるでしょう。離婚そのものも人生に大きなインパクトを与えますが、それに重なるように住宅ローンの問題も噴出してくると、悩ましいことばかりです。

・家と住宅ローンをどうするべきか
・売却/一括返済の各ケース
・家を売らずに持ち続ける場合
・子どもがいるとき

今回は、上記の点についてご説明します。離婚も住宅ローンも様々な手続きが必要ですが、それぞれをしっかりと理解し、ステップを踏むことで乗り切ってください。

離婚したら返済中の住宅ローンはどうなる？

離婚することになれば、「夫婦で購入したマイホームをどうすべきか」は大きな問題のひとつです。特に住宅ローンが残っている場合、財産分与の対象になるのか、名義変更はするのか、など気になることも多いのではないでしょうか。まずは離婚するとき、返済期間が残っている住宅ローンはどうなるのか見ていきましょう。

住宅ローンも財産分与の対象

返済期間が残っている住宅ローンも財産の1つであり、離婚する際には財産分与の対象となります。財産分与とは、夫婦が共同で所有していた財産（共有財産）を離婚するときに清算することをいいます。

財産には「共有財産」と「特有財産」の2つがあります。共有財産とは婚姻関係中に夫婦2人で手に入れた財産のことで、結婚してから住宅ローンを組んだ場合は共有財産となります。

一方で特有財産は独身時代に手に入れた財産のことで、妻、または夫個人の物という考え方のもと、財産分与の対象にはなりません。

住宅ローンは端的にいえば「借金」でありマイナスの負債ですが、婚姻関係中に取得した物であり共有財産に変わりはありません。つまり住宅ローンを完済している・していないに関わらず、離婚する際は「財産分与」として分ける必要があるのです。

離婚時の住宅ローンに関するチェック事項

住宅ローンも財産分与の対象となりますが、他のローンよりも圧倒的に金額が大きい住宅ローンは、もちろん負担も大きくなります。そのため、取り決めについては慎重に進める必要があるのです。まずは、住宅ローンを財産分与する際にチェックすべき項目を3つ紹介します。

1:不動産の名義人と住宅ローンの名義人

まずは、現在の家（不動産）の名義人がどうなっているか確認しましょう。不動産の名義人は、法務局で取得できる「登記簿謄本」に明記されています。登記簿謄本は一般公開されている情報なので、法務局にいけば誰でも取得できます。

他の市町村などからでも取得可能で、土地の地番や建物の屋号番号がわかればベストですが、住所のみでも調べることは可能です。

たとえば連帯債務やペアローンで住宅ローンを組んでいるなら、所有権は夫婦2人が持つ「共有」という形式のはずです。

住宅ローンを組む際には、万が一返済が滞ったときは債務者が家を売却できる「抵当権」を設定しますが、登記簿謄本にはこの抵当権の詳細についても明記されています。

実は、家の名義人と住宅ローンの名義人は一緒とは限りません。返済義務は住宅ローンの名義人に発生するため、離婚による財産分与となると住宅ローンの名義人も調べる必要があります。住宅ローンの名義人は金融機関で照会できますので、問い合わせてみましょう。

2:不動産の価値

詳しくは後述しますが、不動産の価値と現時点での住宅ローンの残債を知ることは大変重要です。その金額のバランスによって財産分与の方法が変わるので、離婚することが決まったら必ず不動産の価値を調べましょう。

不動産の価値はわかりづらいもの。プロである不動産業者や不動産鑑定士に査定してもらいましょう。多くの不動産業者は無料ですぐに査定してくれるので、「すぐに価値を知りたい」という場合はメリットです。

しかし「査定額」として出された金額のまま売れるとは限りませんので、その点は注意しましょう。確実なのは不動産鑑定士による鑑定ですが、期間にして1カ月程度、費用は数十万円ほどかかります。

3:住宅ローンの残債

不動産のおおよその価値がわかれば、次は住宅ローンがあといくら残っているのかを確認します。不動産の価値と住宅ローンの残債がわかれば、「売って得が出るか・損が出るか」がはっきりします。

住宅ローンの残債は、「償還表」と呼ばれる書類で確認できます。償還表とは償還予定表や返済計画表とも呼ばれる書類で、金融機関で借入当初に発行されます。借入当初以外にも、金利を変更したり一部を繰り上げ返済したり、支払内容に変更があると発送されるので、夫婦のどちらかが管理していればそれをチェックしましょう。

もし見つからなければ金融機関に再発行を依頼することもできますし、機関によってはインターネットで閲覧できることもあります。

家を売却する場合

離婚して夫婦両方が家を出ていく場合、家は売却することになります。この場合、家の売却価格が住宅ローンの残額を上回るか、下回るかは大変重要です。2つのケースについて、それぞれの対応を見ていきましょう。

オーバーローン

家の売却価格が住宅ローンの残額を下回る状態を、「オーバーローン」といいます。オーバーローンになった場合、どう対応するかは夫婦でよく話し合わなくてはいけません。

たとえばローン残額4000万円の状態で家の売却価格が3000万円となった場合、「1000万円」は負の財産として残ります。そのため、この1000万円は自分たちの預貯金などから持ち出して返済する必要があるのです。

1000万円ものオーバー分を支払うことが難しい場合は家を売却できず、引き続き住宅ローン返済を行わなくてはいけません。

しかしオーバーローンの住宅を売却する場合、「任意売却」という方法があります。任意売却とは債権者の許可のもと行う不動産の売却方法で、住宅ローンが完済できなくても売却可能です。さらに債権回収のために債権者が行う「競売」のように安い値が付くこともなく、比較的適正な金額で売却できます。

アンダーローン

家の売却金額がローン残額よりも高くなることを、「アンダーローン」といいます。たとえばローン残高が2000万円の状態で家を3000万円で売却できれば、住宅ローンを一括で返済できますし、さらに「1000万円」の余剰金が発生します。

アンダーローンの場合は夫婦で余剰金を分配できるので、オーバーローンよりはスムーズに話し合いが進むでしょう。基本的に住宅ローンは折半しないという考え方がベースにあるのですが、アンダーローンの場合は不動産が「資産」となるので折半の対象となります。

そのため余剰金は夫婦で話し合い、最初に支払った頭金や初期費用などの割合を元に公平に分配する方法が一般的です。

家を売却しない場合

家を売却せず、夫もしくは妻がそのまま住み続けるという選択をするかもしれません。ただ、住宅ローン契約のときに定めた条件によっては、もめごとの原因ともなります。まずは、次の2つのケースについて考えてみましょう。

夫（債務者）が住むケース

家を売却せず、住宅ローンと家の名義人である夫が住み続けるケースなら、変更手続きは必要ありません。債務者ではない妻が家を出ていくだけなので、所有権も住宅ローンの支払い義務も夫1人のままです。

しかし、住宅ローンの名義人が夫であっても、妻が連帯保証人となっている場合は放置できません。

この状態のままでは、万が一、夫が住宅ローンを返済できなくなったとき、妻が支払請求されてしまいます。連帯保証人には債務者と同等の支払い義務があるため、妻は債務者から返済を請求されると拒否できません。

妻（債務者でない方）が住むケース

住宅ローンの債務者である夫が家を出ていき、債務者でない妻が住むケースもあります。夫が妻に対して、慰謝料や養育費の替わりとして不動産を財産分与することも珍しくありません。

また、学生である子どもが妻と共に暮らす場合、妻が引き続きその家に住むことで、子どもは離婚による生活環境の変化（転校）を経験せずにすみます。債務者でない妻が家に住み続けることは可能ですが、注意点もあります。

名義変更は可能か？

意外にも、不動産の名義変更自体は簡単に実行できます。離婚成立後に法務局に名義変更の申請をすれば、すぐに手続きしてもらえます。

しかし、名義変更には「住宅ローンを完済しているかどうか」が大きく影響します。もし住宅ローンを完済していれば、不動産の名義を変えるだけで簡単に家は妻のものとなります。

しかし多くの場合は住宅ローンが残っており、その手続きは若干複雑です。住宅ローンの残債がある状態で家の名義変更をする場合、まず金融機関に許可を取る必要があります。許可が下りれば名義変更手続きに移れますが、金融機関が何らかの理由で名義変更を拒否する可能性もあるのです。

金融機関に名義変更を断られた場合でも、夫名義のままの家に住むことは大きなリスクがあるので避けましょう。離婚後、夫がなんらかの理由でローンを返済せず滞納すれば、強制退去になりかねません。家が差し押さえられると競売にかけられるので、妻や子どもは住む場所を失ってしまうのです。そうならないためにも、家の名義はきちんと変更しておかなくてはいけません。

借り換えも手段の一つ

妻に返済能力があるなら、妻名義で新たに住宅ローンを組めるでしょう。しかし、借り換えができるかどうかは銀行の審査結果次第で、確実に借り換えできるとは限りません。

借り換えといっても新規のローン契約であり、銀行は新しく債務者となる妻の返済能力を一から審査します。妻に夫と同等の収入があればスムーズにいきますが、もし妻がパートや専業主婦であれば収入面で落とされる可能性がありますし、個人信用情報に傷があれば大きなダメージとなります。

離婚する場合の住宅ローンの注意点

最後に、住宅ローンの残債がある状態で離婚する場合に押さえておきたい、大事な注意点を紹介します。

未成年の子どもがいる場合の養育費

最近では、「養育費の代わりとして夫名義の家に住み続ける」という選択をする女性も多いようです。しかし、夫名義の家に住むことは前述した通り「強制退去」のリスクが伴うので、最低でも名義は妻に変更しておきましょう。

もしきちんと「養育費」という形で夫から毎月お金を受け取っている場合、夫の支払いが滞れば妻は「養育費申請調整」を起こせます。調停を起こした結果認められれば、裁判所は夫へ養育費の支払いを勧告します。

ただし、住宅ローンは別です。養育費の代わりで夫が支払っていたはずのローン返済がもし滞納されれば、ものの数カ月で家は競売にかけられてしまいます。

住宅ローン控除が適用外となる場合も

離婚後、夫名義の家に妻が住み続ける場合はもう1つ注意点があります。夫が100%の所有権を持ち、返済も夫が行っている場合、「住宅ローン控除」が受けられなくなる可能性もあるのです。

住宅ローン控除は消費税の引き上げに伴って税金が控除される仕組みで、金利の負担軽減を目的としたものです。住宅ローン残高もしくは住宅の取得対価の少ないほうの金額の1%が、所得税や住民税から控除されます。

しかし住宅ローン控除の適用条件は、あくまでも「自分が居住している物件」です。離婚して家を出ていった夫は、妻が引き続き住んでいる家の居住者ではありません。

つまり住宅ローン控除の対象外となってしまうのです。すでに住宅ローンの適用期間が終了している場合は問題ありませんが、まだ控除の対象期間が残っている場合は注意しましょう。

公正証書を作成してトラブルを未然に防ぐ

家の名義人を妻のみにして住宅ローンは離婚後も夫が支払い続けると約束した場合、口約束だけではなく「公正証書」も作っておくと後々のトラブルを防ぐ効果があります。公正証書とは「公正人法」という法に基づいて作成された公正な文書で、法的な執行力を持ちます。そのため協議離婚などお金が関わる契約で多用され、離婚時に作成する人も多くいます。

ただ、離婚した夫が経済破綻を起こし自己破産した場合、その公正証書は無効となり、夫のローン返済義務は消滅します。そうなると、「公正証書があるのにローンを支払ってくれない！」という事態になりかねませんので、その点は注意しておきましょう。

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