失敗しない住み替え完全ガイド。売るとの買うのはどっちが優先？残積があっても大丈夫！

転職や転勤、家族構成の変化などでこれまでの住居を手放し、新たなマイホームを購入する住み替え。

人生で何度も経験することではなく、動く金額も大きいため、資金繰りや手順などで不安に思う人も多いのではないでしょうか？

そこで本記事では失敗しないためのコツや流れなど、住み替えに関する心配ごとや疑問を分かりやすく解説していきます。本記事で勉強することで、住み替えに関する不安を払拭していきましょう。

住み替えとは

住み替えとは一般的に、現在の住居を売却し、新たに住居を購入して移り住むことを指します。ただし正確な意味合いとしては、賃貸から賃貸へ、賃貸から新築へなど、不動産取引が伴わない引越しも含まれます。

転勤や家族構成の変化など、ライフスタイルが変わるタイミングで住み替えを検討する人が多くいます。中には現在のローンの残額と同額で、現在の住宅よりもより良い住宅を見つけた場合に住み替えを検討する人もいるようです。いずれにしろ、住み替えは大きな金額が動くため、計画的に行わないと失敗する可能性が高くなるので注意が必要です。

住み替えで失敗するケース

先述のとおり、住み替えは慎重に行わないと失敗してしまうこともあります。

住み替え失敗例

⦁ 不必要な借り入れ
⦁ 現在の住居の評価額が想定よりも低くなり、新居購入資金の当てが外れる
⦁ 現在の住居の担保割れによる影響で住み替えローンの審査が通らない　

売却と購入がすんなり進めば良いですが、上記のような失敗は往々にして起こりえます。そのため住み替えでは、必要資金の計算と資金確保のための選択肢を複数用意しておくことが重要です。

失敗しない住み替えのコツ

住み替えの理想は、売却と購入を同時に行うことです。しかし、そうそうタイミング良く同時決済はできません。そこで問題となるのが、売却と購入のどちらを優先するかといった点です。おすすめは現在の住居の売却を優先すること。理由は、資金計画がしやすくなるからです。

先に新居の購入を決めてしまっても良いのですが、もし売却が思うように進まなかった場合、売れない期間はローンの支払いが二重になります。期間が長くなればなるほど、経済的負担が増えることになるため、新居の購入を急ぐ理由が無い限りは、売却を優先するようにしましょう。

どうしても同時決済を行いたい場合は、不動産会社の「買い取り保証」も考慮に入れておきましょう。買い取り保証とは、住み替えのタイミングで、現在の住居の買い手がつかなかった場合に、不動産会社が直接買い取ってくれるサービスです。

一般の買主を待つよりも確実に現在の住居を売却できるメリットがある反面、買い取り価格が市場価値の7割程度になるデメリットもあるため、「高く売りたい！」という人は最終手段として活用すると良いでしょう。

住み替えの流れ

住み替えの大まかな流れは以下のようになります。

⦁ 不動産会社の選定
⦁ 現在の住居を売却
⦁ 新居を購入
⦁ 新居に引越し

売却と購入のどちらを優先するかによって前後する部分もでてきますが、まず複数の不動産会社に依頼して、現在の住居の査定をしてもらいます。評価額に納得できれば売り出しのために不動産会社と契約して、現在の住居の売却活動を行ってもらいましょう。現在の住居の手続きが済めば新たな住居候補を探し、購入して新居に引っ越すというのが流れになります。

家を売るまでのスケジュール

家を売るまでの大まかなスケジュールは以下の通りです。

⦁ 現在の住居の査定

現在の住居がいくらで売れるのか複数社の不動産会社に査定してもらいます。不動産会社からの評価額を参考に、残ローンと新居購入の資金計画を組みましょう。

⦁ 媒介契約
売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約には、1社の不動産会社が専属で売却活動を行ってくれる「専属専任契約」「専任媒介契約」と、自身が複数社の不動産会社に売却活動を依頼して、各会社からの情報収集まで行う「一般媒介契約」があります。

⦁ 売却活動
媒介契約を交わした不動産会社と、売り出し金額や条件などを決めて売却活動を行います。売却活動では、不動産会社の売り出し力が鍵になります。一般媒介契約をした場合は、複数社が売却活動を行ってくれますが、専属専任もしくは専任媒介契約では、不動産会社1社にお任せすることになります。そのため、不動産会社は売却力の高さで選ぶことが重要です。

⦁ 売買契約
買主が見つかった場合、宅地建物取引士により重要事項の説明を行い、売主・買主双方が合意すれば売買契約が成立します。

⦁ 引き渡し
代金の精算が済んだら、不動産を引き渡して売却を終えます。同時に住宅ローンの解約や抵当権の抹消など、必要手続きも進めておきましょう。

家を買うまでのスケジュール

家を売るまでの大まかなスケジュールは以下のようになります。

⦁ 物件探し・内見
不動産会社に条件を提示して、物件探しを行います。気になる物件があれば、積極的に内見を行いましょう。

⦁ 売買契約
間取りや金額、立地などの条件が合う物件が見つかったら、売買契約を結びます。

⦁ 支払い・住宅ローンの手続き
住宅ローンを利用する場合は、審査に1～2週間ほどかかるので留意しておきましょう。

⦁ 引き渡し・入居
支払いに関する手続きが終われば、新居の引き渡しが行われます。引き渡し後、引越しすれば住み替え完了です。

住み替えのタイミング

住み替えを検討する際、同時決済が理想であることは間違いありませんが、理想通りにはいかないことがほとんどです。そのため、住み替えのタイミングは、新居の購入を優先する「買い先行型」と、現在の住居の売却を優先する「売り先行型」のどちらかで考える必要があります。

それぞれのメリット・デメリットを表にまとめているので、住み替え時にどちらを優先するかの参考にしてください。

買い先行型では新居を購入してから現在の住居の売却を行うため、新居探しに時間をかけることができます。また現在の住居から直接新居に引越しもできるため、引越しの手間と費用も省けます。

一方で資金面のデメリットは大きくなります。現在の住居の売却金を新居の購入資金にあてられない上に、ローンを組む場合は一時的に現在の住居と新居のローンの支払いを同時に行わなければいけなくなります。現在の住居がなかなか売却できないとなると、その分経済的負担が増えることになるので、買い先行型は、資金に余裕がある人におすすめの方法と言えるでしょう。

資金面のデメリットが大きい買い先行型に対して、売り先行型は、先に現在の住居を売却するので売却金を新居購入の資金源にできます。また、現在の住居を焦って売却する必要もないため、納得のいく金額で売却できる可能性が高くなります。そのため、売り先行型は資金に不安が残る人におすすめの方法です。

しかし、売り先行型では新居が決まるまでの仮住まいを用意することになります。つまり、新居への引越しも含めて2回引越しを行うということです。新居が決まらない間はずっと仮住まい暮らしになるので、その間の家賃や引越しの費用なども計算に入れておかないと、せっかくできた資金が水の泡となることもあるので注意が必要です。

住み替えにかかる費用

住み替えには、住宅購入資金以外にも以下のような諸費用がかかります。

不動産売買には、手数料や税金など様々なお金がかかってきます。資金に余裕がある人は良いですが、現在の住居の売却金を新居購入資金にあてようと考えている人は、売却金＝購入金額にしないように注意が必要です。余剰資金が無い場合は、銀行に再度ローンを申し込んだり、親や友人に用立ててもらったりすることになります。

いずれにしろ返済額が増えることになるため、住み替えにかかる費用は住宅購入費だけではないことを把握しておきましょう。

家を売る時にかかる費用

家を売る時には、仲介手数料や印紙税などの費用が発生します。

⦁ 仲介手数料
仲介手数料は宅地建物取引業法で「成約価格×3％＋6万円＋消費税」と決まっています。例えば成約価格が2000万円の場合は「2,000万円×3％＋6万円＋消費税＝72.6万円」となり、72.6万円を超える仲介手数料を請求されることはありません。

仲介手数料は、売買契約を結んだ時と引き渡し時に半額ずつ払うか、引き渡し時に全額支払うことになります。不動産会社によってタイミングが異なるので、事前に確認しておきましょう。

⦁ 印紙税
売買契約を行うために契約書を作成する必要があり、印紙税がかかります。印紙税は、契約書に記載された金額によって税額が変動します。住宅の取引価格が1億円以内に収まる場合の印紙税は200円～6万円となります。

⦁ 住宅ローンの残債処理にかかる諸費用
売却する住居に住宅ローンが残っている場合は、ローンの完済や抵当権抹消などの手続きに費用がかかります。ローン完済の手続きは借り入れている金融機関や、固定・変動金利、手続き方法などによって異なります。一概には言えませんが、5000円～数万円はみておいた方が良いでしょう。

⦁ 抵当権の抹消登録
ローンを完済したら担保の権利を外すために抵当権の抹消手続きを行います。抹消手続き自体は1000円程度の手数料で済みますが、法律にかかる書類作成があるため、行政書士に依頼するのが一般的です。行政書士に依頼する場合は、1～5万円程度の費用が必要になります。

家を買う時にかかる費用

家を買う時にも手数料や収入印紙に加え、手付金などの諸費用が発生します。売る時よりも多くの費用が生じるので、内容をよく把握しておきましょう。

⦁ 仲介手数料
仲介手数料は、売る時にかかる費用と同じく「成約価格×3％＋6万円＋消費税」がかかります。支払いのタイミングも、売る時と同じで、「売買契約成立時に半額、網半額を引き渡し時に支払う」か「引き渡し時に全額支払う」かのどちらかになります。

⦁ 収入印紙
売る時と同じく成約価格に応じて200円～6万円の印紙税がかかります。ただし、売主が全額負担してくれるケースもあり、その場合は買主に支払い義務はありません。

⦁ 手付金
不動産売買契約を結ぶ際に発生する一時金です。物件価格の5～10％で設定されるのが一般的です。

⦁ 不動産取得税
不動産を取得した際に支払い義務が生じる税金です。「固定資産税の評価額×4％」で計算されます。

⦁ 登録免許税
不動産を取得して所有権を登録する際に支払う税金です。住み替えの場合は、建物のみであれば「固定資産税の評価額×2％(税率)」で計算されます。なお、税率は登記の種類によって0.4～2％と異なります。

⦁ 住宅ローンに関する諸費用
住宅ローンの借り入れをした場合は、住宅ローンの「手数料」と「保証料」が発生します。手数料は、3～5万円もしくは借入額の2％程度が一般的です。住宅ローンが払えなくなった時に、保証会社に肩代わりを依頼するための費用である保証料は、一括払いの場合は借入額の2％が目安となります。

いずれの費用も金融機関や借り入れ金額・年数によって金額が異なるため、あらかじめ確認しておきましょう。

⦁ 固定資産税と都市計画税

1月1日時点で不動産を所有している人に課される固定資産税と都市計画税の支払いもあります。2つの税金は年間払いなので、新居を購入した年の税金は売主がすでに納めています。そのため、買主に引き渡しが完了した日から12/31までの金額を日割りして、精算を行います。※1月1日ではなく、4月1日時点で計算する地域もある。

住宅ローンの残積がある場合の住み替え

住宅ローンの残積がある場合、現在の住居を売却できません。そのため、買い換え住宅ローンやつなぎ融資などを利用してローンの残債を相殺する必要があります。

いずれもローン残債を相殺してくれるメリットがありますが、借入額が大きくなってしまったり、現在の住居の売却を急がなくてはいけなくなったりといったデメリットも発生します。そのため、住宅ローンの残債がある場合の資金計画は、より慎重に行う必要があります。

買い替え住宅ローン

買い換え住宅ローンとは、現在の住居売却時にローンを返しきれなかった場合に「ローン残高＋新居購入資金額」を合算した金額を融資してくれるローンサービスです。例えば、現在の住居のローン残高が2000万円で売却額が1500万円だった場合、ローン残高は500万円です。そして、新居購入額が3000万円だった場合、買い換え住宅ローンでは3500万円を融資してくれるわけです。

ただしローンの借り入れ額が大きくなる分、返済リスクが上がるため審査が厳しくなります。審査は以下のような評価項目を基準に行います。

住み替えに必要な資金を、ローンをあてにしている場合は、審査が通らないことで住み替え計画が頓挫してしまします。もし借りられたとしても、総返済額が多くなる上に返済期間が延びる傾向にあります。年を重ねても今の労働力と収入が続くとは限らないので、新居購入額が妥当かどかも合わせて資金計画を綿密に練る必要があるでしょう。

つなぎ融資

つなぎ融資とは、一時的に資金繰りに困った際に利用する融資のことです。不動産はローンが残っていては、売却できません。現在の住居を売却するためにも、ローンの残債がある場合にはつなぎ融資で返済しておく必要があります。

つなぎ融資の期間は1ヶ月～1年と短期間なことが多く、融資を受けている間に支払うのは利息のみ。あくまで現在の住居売却金が入るまでの“つなぎ”の融資であることから、現在の住居売却金が入った際に元本を一括で返済します。

これにより資金不足で狙った物件を逃すことなく購入できたり、住宅ローンの二重払いを回避できたりするメリットがあります。しかし反面、手数料が発生したり、期間内に返済できなければ遅延損害金を請求されたりするデメリットもあるので注意が必要です。

住み替えで損しないための「減税措置」

減税措置とは、一定の条件を満たすことで、税制上の優遇を受けられる制度です。

住み替えでは、現在住んでいる住居を売る必要があり、その住居の購入時の価格よりも高値で売れた場合は、譲渡所得として課税対象となります。ただし、譲渡所得は3,000万円まで特例控除があるため、譲渡所得税が軽減されます。

反対に売却価格が購入価格よりも低かった場合は、売却損失が出たことになります。売却損失額は、売却した年の他の所得額を相殺が可能となり、所得税や住民税の減税が望めます。

売却損失を相殺しきれない場合は、翌年以降の所得からも損失を相殺できる「繰越控除」が適用可能です。繰越控除は売却した年から最長4年間の所得税や住民税が軽減されるため、売却価格が思ったより低かった場合に利用しない手はありません。

まとめ

住み替えは、実行する前に充分な資金計画を立てることが必要です。現在、手元に資金がない場合でも買い換え住宅ローンやつなぎ融資を利用することで住み替えは叶います。ただし、ローンを借りることによって発生するデメリットも考えておかないと、資金繰りに支障をきたすことになります。

また「買い先行型」「売り先行型」などタイミングを決めていたとしてもイレギュラーなことは発生します。そのため複数の選択肢を用意して、不測の事態に備え、住み替えを成功させましょう。